In dit blogbericht wordt op een rustige manier onderzocht waarom de Koreaanse vastgoedmarkt consequent functioneert als een structuur die mensen dwingt tot vreemde keuzes, door middel van herontwikkeling, loterijen voor inschrijvingen, speciaal aanbod en premies.

Ruil je oude woning in voor een nieuwe: Appartementenrenovatie

Herontwikkeling en renovatie zijn altijd actuele onderwerpen in Zuid-Korea. Dit komt doordat basisbehoeften en gewenste woonwensen met elkaar verweven zijn. Basisbehoeften zijn direct gekoppeld aan de kwaliteit van de leefomgeving. Weinig mensen willen in verouderde gebouwen en een vervallen omgeving wonen. Vooral in verouderde appartementencomplexen ontstaan, zelfs als er geen direct risico op instorting is, aanzienlijke dagelijkse ongemakken: gebrek aan parkeerplaatsen, diverse waterproblemen door oude leidingen, slechte isolatie en geluidsoverlast tussen verdiepingen. Om deze redenen verbetert de algehele levenskwaliteit van de bewoners onvermijdelijk wanneer er renovatie plaatsvindt.
De reden waarom mensen zoveel aandacht besteden aan wederopbouw en herontwikkeling ligt echter meer in 'gewenste verwachtingen' dan in basisbehoeften. Het is de algemeen heersende verwachting dat "wederopbouw of herontwikkeling je veel geld zal opleveren". Om dit concreter te bekijken, is het belangrijk om verschillende concepten te begrijpen, zoals de vloeroppervlakteverhouding en het aandeel in grondbezit, maar uiteindelijk draait het om de mate waarin het aanbod van 'vrij verkrijgbare' woningen kan worden verhoogd. Vrij verkrijgbare woningen verwijzen naar het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden aan externe kopers, niet aan bestaande bewoners die lid zijn van de wederopbouwvereniging.
Stel, een appartementencomplex met 100 appartementen wordt herbouwd om diezelfde 100 appartementen te behouden. Weinig complexen zullen dan actief een herbouw overwegen. De situatie verandert echter als het complex kan worden uitgebreid tot 150 appartementen. De winst uit de verkoop van de extra 50 appartementen kan de herbouwkosten die de huidige bewoners moeten dragen, verlagen. Dit bedrag wordt de 'bijdrage' genoemd. Met andere woorden, het is geen overdrijving om te stellen dat de haalbaarheid van een herbouwproject afhangt van de hoogte van de bijdrage en de verkoopprijs.
Vanuit het perspectief van de overheid zijn wederopbouw- en herontwikkelingsprojecten belangrijke indicatoren voor de dynamiek van de vastgoedmarkt. Hoe gemakkelijker wederopbouw- en herontwikkelingsprojecten verlopen, hoe meer de vastgoedmarkt doorgaans herstelt of oververhit raakt. Omgekeerd geldt dat wanneer diverse regelgeving wederopbouw- en herontwikkelingsprojecten bemoeilijkt, de markt eerder zal stabiliseren of in een recessie terecht zal komen. Deze projecten worden vaak vernoemd naar specifieke grootschalige complexen, zoals 'Eunma Appartementen Wederopbouw', 'Gangdong Duncheon Jugong Wederopbouw' of 'Apgujeong Hyundai Appartementen Wederopbouw'. Dit komt omdat deze complexen oorspronkelijk zijn ontwikkeld om in het verleden te voorzien in een grootschalige woningbehoefte. Nieuwe steden en woonwijken, die ooit op grote schaal zijn ontwikkeld om het woningtekort te verlichten, verouderen na verloop van tijd. Wanneer er kwesties rond herontwikkeling spelen, komen deze opnieuw aan bod in het publieke debat, meestal in de volgorde waarin ze oorspronkelijk zijn ontwikkeld.

Controleer zorgvuldig voordat u het aanmeldt: Speciale levering

'Speciale Toewijzing' (特供) is een afkorting voor 'speciale toewijzing', een term die vaak gebruikt wordt in online communities en forums over woningloterijen. Bij de inschrijving voor een appartement worden de beschikbare woningen verdeeld in algemene en speciale toewijzing. Speciale toewijzing is een systeem dat voorrang geeft aan mensen die aan bepaalde voorwaarden voldoen, uit het totale aantal beschikbare woningen. Pasgetrouwden, gezinnen met meerdere kinderen zonder woning en starters op de woningmarkt zijn representatieve voorbeelden van doelgroepen voor speciale toewijzing.
Speciale leveringen kennen zeer strenge toelatingseisen, maar eenmaal geselecteerd, zijn de kansen om te winnen aanzienlijk groter dan bij reguliere leveringen. Daardoor is de concurrentie voor speciale leveringseenheden altijd intens. Wanneer de vraag toeneemt, scherpt de overheid de toelatingseisen aan, rekening houdend met het doel van het programma en de marktomstandigheden. Dit proces leidt er soms toe dat criteria los komen te staan ​​van de realiteit.
Neem bijvoorbeeld appartementen die speciaal worden aangeboden aan pasgetrouwden in gebieden met hoge verkoopprijzen en strenge hypotheekvoorwaarden, met name in wijken zoals Gangnam. In dergelijke gevallen komen alleen pasgetrouwden die al over voldoende vermogen beschikken om grotendeels geen grote hypotheek nodig te hebben, in aanmerking. Ondanks de beoogde sociale tegemoetkoming creëert het systeem in feite een structuur die alleen toegankelijk is voor mensen met aanzienlijk vermogen. Deze kloof tussen de intentie en de realiteit van het systeem blijft een belangrijk twistpunt rondom het speciale aanbod van appartementen.

Degenen die streven naar koerswinst: premie

Net als bij premium rundvlees of premium melk, wordt de term 'premium' gebruikt om producten met een hogere waarde aan te duiden. Producten met een premium-aanduiding hebben vanzelfsprekend een hogere prijs. Economisch gezien verwijst een premium naar een toeslag die boven de nominale waarde of de contractprijs wordt betaald. In de appartementenmarkt duidt het op de winstmarge die ontstaat tussen de oorspronkelijke verkoopprijs en de uiteindelijke transactieprijs.
Over het algemeen liggen de prijzen van appartementen in de voorverkoop vaak lager dan de marktprijs. Onderzoek naar gevallen waarin de voorverkoop mislukte, laat zien dat de voorverkoopprijs in veel gevallen te hoog was vastgesteld in vergelijking met de marktprijs. Om dit probleem te verhelpen, heeft de overheid de voorverkoopprijzen op een bepaald niveau gehouden door middel van systemen zoals het maximumtarief voor voorverkoopprijzen.
Hoe lager de verkoopprijs en hoe groter het verschil met de marktprijs, hoe zekerder de relatieve winst die de koper van het appartement kan verwachten. Dit komt doordat het voor de overheid moeilijk is om de appartementprijzen na de verkoop direct te controleren, zodra ze zich beginnen te vormen in lijn met de marktprijzen. Op populaire websites voor de verkoop van appartementen zie je vaak makelaars, vaak 'malafide verkopers' genoemd, visitekaartjes uitdelen met teksten als: "Deze woning heeft een meerprijs van 100 miljoen won." Dit impliceert dat de marktwaarde van het appartement naar verwachting met meer dan 100 miljoen won zal stijgen ten opzichte van de verkoopprijs. Het is in feite een vorm van werving, bedoeld om mensen die hun woning direct na aankoop willen doorverkopen, te verleiden om alleen de meerprijs op te strijken.
Het overdragen van de voorverkooprechten aan een andere persoon voordat het resterende bedrag na de verkoop is betaald, wordt 'doorverkoop van voorverkooprechten' genoemd. Diverse regelgevingen hebben de doorverkoop van voorverkooprechten tegenwoordig veel moeilijker gemaakt dan in het verleden. Desondanks opereren sommige makelaars nog steeds op het randje van de legaliteit en balanceren ze op de grens tussen illegale en dubieuze praktijken. Omgekeerd zijn er ook gevallen waarin de verkoopprijs van een appartement na de verkoop onder de oorspronkelijke verkoopprijs daalt. Het resulterende verlies wordt een negatieve premie genoemd, of simpelweg een 'negatieve premie'. Dit fenomeen laat duidelijk zien dat het concept van een premie niet altijd winst garandeert.