Ta objava na blogu mirno preučuje povezavo med vladno politiko in nepremičninskim trgom skozi strukturo davkov, ki se obračunavajo skozi celoten proces nakupa, lastništva in prodaje stanovanja. Prav tako opisuje logiko, po kateri davki uravnavajo trg.

Davki so zadnji korak pri nepremičninah

V tržnem gospodarstvu morajo tisti, ki imajo v lasti premoženje, nositi ustrezno davčno breme. To pa zato, ker premoženje pomeni moč. Tisti, ki imajo moč, neizogibno nosijo tudi sorazmerno odgovornost. Nepremičnine imajo med takim premoženjem še posebej pomembno mesto. Zato se davki plačujejo skozi celoten postopek: ob nakupu stanovanja, med njegovim posedovanjem in do prodaje.
Ob pridobitvi lastništva stanovanja se najprej plača »davek na pridobitev«. Ta davek se obračuna, ker je bilo sredstvo pridobljeno. Poleg tega mora posameznik za uradno priznanje države kot lastnik sredstva kriti tudi stroške, povezane s postopkom »registracije«. Med posedovanjem stanovanja se plačuje »davek na lastništvo«, ki se na splošno deli na davek na nepremičnine in celovit davek na nepremičnine, pogosto skrajšano »CRT«. Če nekdo proda stanovanje drugi osebi in ustvari dobiček, plača »davek na kapitalski dobiček«.
Morda bi se kdo pritoževal, zakaj je toliko davkov, povezanih z nepremičninami. Vendar namen tega ni razprava o pravičnosti teh davkov niti raziskovanje metod davčnega varčevanja. Koliko davka je treba plačati med transakcijo z nepremičnino in kako ga morebiti zmanjšati, je treba preveriti individualno pri dejanskem nakupu ali prodaji stanovanja. Namen te objave na blogu je preučiti, kako davki vplivajo na nepremičninski trg.

Nepremičnine stanejo denar že samo za lastništvo

Ko se obseg nepremičninskih transakcij pretirano zmanjša, vlada preuči različne ukrepe za spodbujanje aktivnosti. Pogost pristop je zmanjšanje stroškovnih bremen za spodbujanje transakcij, podobno kot supermarketi privabljajo stranke s popusti. Vendar vlada sama ne more na silo znižati cen stanovanj. Kakšne možnosti ima torej vlada?

»Če je nakup doma vaš novoletni cilj ... katere ugodnosti so na voljo?« (Newsis, 31. 12. 2022)

Na srečo med orodji politike, ki jih lahko vlada uporabi, obstajajo metode, ki imajo podobne učinke kot znižanje cen stanovanj. Sem spadajo znižanje davkov, lažje pridobivanje posojil ali povečanje verjetnosti zadetka na stanovanjski loteriji. Pravzaprav je bil uveden sistem, ki je začasno znižal davek na nakup nepremičnine do določene meje za kupce prvega stanovanja, podobne oblike podpornih politik pa so se od takrat večkrat pojavile. Poleg tega so bili uvedeni finančni produkti, podprti s politikami, ki so bili zasnovani tako, da so omogočali relativno nizkoobrestna posojila za nakup stanovanj pod določeno ceno, ne glede na dohodkovne zahteve. Hkrati so bile uvedene politike za povečanje števila enot, dodeljenih prek loterij, s čimer so se razširile priložnosti za mladoporočence in mlade z relativno nižjimi naročniškimi ocenami.
Čeprav se politike pogosto napovedujejo ena za drugo, se v času, ko je nepremičninski trg še posebej počasen, pojavljajo hkrati tako ciljno usmerjene politike za določene skupine kot tudi celovite politike, ki zajemajo celoten trg. Nasprotno pa se v času pregrevanja nepremičninskega trga zaporedoma napovedujejo regulativne politike, ki se gibljejo v nasprotni smeri.

»Znižanje davkov na nepremičnine za več domov in omilitev posojil« (Asia Economy, 30. december 2022)

Oglejmo si davčno vprašanje za lastnike več stanovanj. Ko se nepremičninski trg pregreje, so posamezniki, ki imajo v lasti več nepremičnin, pogosto izpostavljeni kot osrednji problem. To je zato, ker naj bi z nakupi za špekulativne namene in ne za dejansko bivanje zvišali cene stanovanj. Soočena s potrebo po ohlajanju nepremičninskega trga vlada uvaja politike, ki nalagajo relativno visoke davke na več lastnikov stanovanj. To se imenuje "visoka obdavčitev".
Nasprotno pa se vlada odloči za nasprotno politiko, ko nepremičninski trg postane pretirano depresiven. V takih časih se v naslovih novic pogosto pojavljajo izrazi, kot so »sprostitev«, »prilagoditev« ali »odprava«. Dejansko se je v določenih obdobjih dodatni davek, ki se je uporabljal za lastnike dveh domov na določenih območjih prilagoditve, pretvoril v standardno davčno stopnjo. Za lastnike treh domov se je dodatni davek ohranil, vendar se je davčna stopnja delno znižala. Poleg tega so bila hipotekarna posojila za lastnike več domov na reguliranih območjih omejena, vendar so bile te omejitve v določenih mejah tudi omilitve. Od takrat se je ta politična usmeritev večkrat prilagodila glede na gospodarske razmere.

Zakaj je celovit davek na nepremičnine vedno v novicah?

»Pari v skupni lasti in lastniki dveh stanovanj v Seulu bodo prihodnje leto doživeli največje znižanje celovitega davka na nepremičnine« (MBC, 25. december 2022)

Tokrat si podrobneje oglejmo »celoviti davek na nepremičnine«, davek na lastništvo nepremičnin, ki se v novicah najpogosteje omenja. Celoviti davek na nepremičnine je sistem, zasnovan za zagotavljanje davčne pravičnosti z naložitvijo relativno višjih davkov posameznikom, ki imajo v lasti nepremičnine visoke vrednosti. To seveda sproža dve vprašanji: Pri kateri cenovni ravni se nepremičnine štejejo za »visoko vredne«? In zakaj se ta sistem obravnava kot mehanizem za davčno pravičnost?
Najprej si poglejmo drugo vprašanje. To vprašanje je neposredno povezano s samo osnovo obstoja celovitega davka na nepremičnine. Od uvedbe je bil davek predmet številnih ustavnih izzivov in pravnih sporov, vendar je bil dosledno potrjen kot ustaven. Osnovna logika je, da če nekdo poseduje dragocene nepremičnine ali zemljišča v omejenem naboru nepremičnin, je razumno, da nosi sorazmerno raven obdavčitve. Poleg tega celovit davek na nepremičnine služi tudi ciljem politike stabilizacije cen nepremičnin in spodbujanja uravnoteženega nacionalnega razvoja.
Zdaj pa se vrnimo k prvemu vprašanju. Mejna cena je navsezadnje odvisna od usmeritve vladne politike. Nekoč je bil davčni prag določen za nepremičnine, ki so v javno objavljeni ceni presegle 600 milijonov wonov oziroma 900 milijonov wonov za lastnike posameznih gospodinjstev in posameznih hiš. Vendar pa je bil prag od takrat zvišan. Pred kratkim je bil uporabljen sistem, ki za lastnike posameznih hiš uporablja 1.2 milijarde wonov kot prag, hkrati pa ohranja strukturo, kjer se standardi odbitka razlikujejo glede na status solastništva. Posledično se pojavijo primeri, ko so pari, ki so lastniki stanovanja, oproščeni davka ali pa se jim davčna obremenitev znatno zmanjša. Za lastnike dveh hiš se je verjetnost zmanjšanja davčne obremenitve prav tako povečala, saj se je mejna vrednost zvišala in se je znižala dodatna davek.
Dokler bo celovit davek na nepremičnine še vedno v veljavi, bo neizogibno še naprej pomembno prisoten v novicah, povezanih z nepremičninami. Ne glede na to, ali je nekdo osebno zavezan temu davku, že samo opazovanje, ali si vlada prizadeva za omilitev ali zaostritev davka, ponuja vpogled v splošno smer nepremičninske politike. Poleg tega lahko to pomaga oceniti prihodnjo usmeritev nepremičninskega trga.

Poslovanje z oddajanjem stanovanj v najem, ponudniki oddajanja stanovanj

Temeljni razlog, zakaj se težave z nepremičninami nenehno pojavljajo, je nezadostna ponudba cenovno dostopnih stanovanj na zaželenih lokacijah. Če si je torej mogoče zagotoviti stabilno stanovanje brez nujno lastništva nepremičnine, bi lahko precejšen del težave ublažili. Tudi če ima nekdo v lasti več stanovanj, jih oddaja po razumnih cenah tistim brez stanovanja, je mogoče pričakovati, da lastništvo več domov ene osebe ne bo neposredno povzročilo dviga cen stanovanj. Sistem »podjetja za oddajo stanovanj« se je rodil prav iz tega spoznanja. Vendar pa ta sistem ostaja odličen primer sistema, ki se ni uveljavil zaradi nedoslednega izvajanja politik s strani vlade.

»'Brezprecedenčne davčne ugodnosti' oživljajo registracijo podjetij za oddajo stanovanj ... Ampak ali bo delovalo?« (MoneyS, 25. december 2022)

V tem članku izstopa izraz »oživitev«. Pomeni vrnitev sistema, ki je nekoč izginil, hkrati pa sproža vprašanja o njegovi učinkovitosti. Sistem oddajanja stanovanj v najem zagotavlja določene davčne ugodnosti, ko je več stanovanj registriranih za najem, in jih obravnava kot ponudbo stanovanj in ne kot špekulacijo. Ključne prednosti vključujejo nižje skupne davke na nepremičnine ali davek na kapitalski dobiček ter nižje davčne obremenitve pri pridobitvi nepremičnin.
Ta sistem je bil uveden v obdobju hitre rasti nepremičninskega trga. Vendar je bil kasneje kritiziran, ker ni dosegel svojega cilja stabilizacije cen stanovanj, kar je vodilo do zmanjšanja prejemkov in končne ukinitve. Ko je nepremičninski trg vstopil v recesijo in se je povečalo število neprodanih zalog, je vlada sistem oživila in izboljšala. Čeprav osnovna struktura ostaja podobna preteklosti, so bili nekateri pogoji prilagojeni, na primer vključitev stanovanj pod določeno velikostjo med upravičene najemne nepremičnine. Registracija kot najemniški podjetnik za oddajanje stanovanj v najem ima svoje pogoje: davčne ugodnosti se ponujajo v zameno za omejitve stopenj zvišanja najemnin in obveznost ohranjanja najemnine za določeno obdobje.
Vladna politika je nedvomno pomembna. Vendar pa se mora trg, da bi ta politika dosegla želeni učinek, na koncu ustrezno odzvati. Čeprav bi bilo idealno, če bi se trg strinjal s politiko in ukrepal prostovoljno, je realnost večkrat pokazala, da so takšni primeri redki.

Tudi če nimate lastnega doma, morate še vedno spremljati novice o nepremičninah

Pri branju člankov o nepremičninah sta najpomembnejša mirnost in trezna glava. Če se čustveno odzovete na jezik, uporabljen v člankih, se lahko preveč navdušite nad vprašanji, ki vas v resnici neposredno ne zadevajo. To še posebej velja za članke o davkih na nepremičnine. Navsezadnje davki na nepremičnine ne vplivajo na veliko več ljudi kot na tiste, na katere bistveno vplivajo.
Kljub temu ni treba ignorirati novic in člankov o nepremičninah. Lastniki stanovanj bodo seveda pokazali zanimanje, za tiste brez nepremičnin pa je le malo virov tako dragocenih kot članki o nepremičninah za širjenje pogleda na svet. Treba je opazovati spremembe politik, preveriti, ali se cene stanovanj stabilizirajo in ali se obseg transakcij okreva, kot namerava vlada, ter preučiti, kako takšne spremembe vplivajo na širše gospodarstvo. To je veliko bolj produktiven pristop kot razprava o tem, ali so »davki pretirani« ali »vlada prestrogo cilja na imetnike premoženja«.
Ne glede na to, ali imate dom ali ne, ali ste bogati ali ne, je zanimanje naše družbe za nepremičnine ogromno. Ko odraščate, vam cene stanovanj seveda padejo v oči in začnete razmišljati, ali bi si nekega dne sploh kupili dom. Sčasoma spoznamo kruto resničnost, da so cene stanovanj pretirano visoke, in se strinjamo z idejo o nepremičninskem balonu. Večina mladih odraslih, ki začenjajo svojo kariero, hitro spozna, da je nakup dobro lociranega stanovanja v Seulu skoraj nemogoč, tudi če bi prihranili vsak cent svoje trenutne plače, ne da bi porabili niti centa.
Ne samo mlajša generacija se sooča s težavami.
Tudi ljudje srednjih let in starejši, ki so leta trdo delali, da so končno kupili dom, so nezadovoljni, saj zaznavajo, da se vrednost okoliških nepremičnin zvišuje, medtem ko vrednost njihovega doma stagnira. Če k temu dodamo še davčno breme vlade, se to nezadovoljstvo le še poveča. Čeprav se njihove okoliščine razlikujejo, je sklep, do katerega so generacije prišle, podoben: »Ta svet je pokvarjen in problem je v tem, da ga vlada ne more popraviti.«
Neizpodbitna resničnost je, da so cene dobro lociranih stanovanj v Seulu dosegle ravni, ki si jih navadni državljani izjemno težko privoščijo. Prav tako je težko zanikati, da bi v primeru drastičnih nihanj cen nepremičnin celotno korejsko gospodarstvo utrpelo velik udarec. Cene stanovanj niso problematične le, ko poskočijo, ampak povzročajo tudi resne stranske učinke, ko strmo padejo. Če se vrednost, za katero so ljudje menili, da je trdno premoženje, v trenutku sesuje, se nacionalno gospodarstvo neizogibno pogrezne v velike pretrese.
Nepremičninski problem v Južni Koreji ni le problem lastnikov stanovanj. Tesno je prepleten s finančnim sektorjem prek nepremičninskih posojil, tesno povezan z nelastniki stanovanj prek sistema depozitov jeonse in povezan s številnimi panogami, vključno z gradbeništvom, financami in storitvami. Zato bi lahko propad nepremičninskega trga povzročil krizo, ki bi prizadela celoten industrijski sektor, ne le določen razred. To pomeni, da strmega padca cen stanovanj ni nujno nekaj, kar bi veljalo praznovati.
Tudi če se zdijo trenutne cene nepremičnin nenormalne, njihovo znižanje čez noč ni zaželeno. Potreben je pristop, ki uravnava tempo znotraj tega, kar naše gospodarstvo zmore, in postopoma normalizira trg. Razlog, zakaj so davki postavljeni tako na začetek kot na konec nepremičninskih transakcij, je prav zato, ker v tem procesu prilagajanja davki delujejo kot najbolj neposredno in najmočnejše politično orodje.