Ta objava na blogu preučuje, zakaj nepremičnine, zlasti stanovanja, služijo kot ključni kazalnik v južnokorejskem gospodarstvu. Mirno raziskuje, kako trendi cen stanovanj, vlog za naročnine in prodaje novih stanovanj signalizirajo razvoj dogodkov za gospodinjstva, podjetja in vlado.

Razumevanje nepremičnin je ključnega pomena za vpogled v južnokorejsko gospodarstvo

Razen če si hollywoodski superheroj, ne moreš dvigovati stavb ali pristajati in jih premikati. Zato se ta sredstva imenujejo nepremičnine (不動産), kar pomeni »nepremičnine«. Nasprotno pa se »premičnine« imenujejo osebna lastnina. Pomislite na stanovanja oziroma avtomobile, da bi razumeli razliko.
Z računovodskega vidika je bolje, da jih natančneje razvrstimo in uporabimo natančno terminologijo. Vendar pa je za nekoga, ki se šele začenja zanimati za ekonomijo, najlažji pristop razmišljanje »nepremičnine = stanovanje«. Za to obstajata dva glavna razloga. Prvi razlog je sestava premoženja, ki ga imajo v lasti Južnokorejci. Glede na najnovejše socialne kazalnike, ki jih je objavil korejski statistični urad, oprijemljiva sredstva še vedno predstavljajo približno 75 % premoženja gospodinjstev v Južni Koreji, pri čemer nepremičnine predstavljajo veliko večino tega. Finančna sredstva, vključno z delnicami, skladi, pokojninami, zavarovanji in denarjem, skupaj predstavljajo relativno majhen delež.
Seveda niso vse nepremičnine stanovanja. Stanovanjske stavbe, kot so vile in pisarne, poslovni prostori, tovarne in celo zemljišča, kot so gore in gozdovi, so vključeni v nepremičnine. Vendar je malo verjetno, da bi nekdo, ki nima niti ene hiše, najprej imel v lasti druge vrste nepremičnin. Poleg tega stanovanja še vedno predstavljajo velik delež vseh stanovanj v Južni Koreji. Glede na to dejstvo je povsem upravičeno poenostaviti razumevanje gospodarstva z osredotočanjem na stanovanja kot izhodišče.
Drugi razlog je, da veliko ljudi ima v lasti stanovanja, hkrati pa si veliko ljudi želi, da bi jih imeli v lasti. Glede na intenzivno pozornost javnosti imajo stanovanja pomemben vpliv na širše gospodarstvo med različnimi vrstami nepremičnin. Že bežen pogled na novice razkrije, da se večina člankov, povezanih z nepremičninami, vrti okoli stanovanj. Zato tudi na stopnji, ko ekonomsko znanje ni poglobljeno razvito, razumevanje nepremičnin kot stanovanj ne predstavlja veliko težav pri interpretaciji ekonomskih novic.

Cene stanovanj: neprijetne, a neizogibne

Ko novice poročajo o naraščanju cen nepremičnin, se lastniki domov najprej osredotočijo na to, »koliko se je povečalo njihovo premoženje«. Nasprotno pa tisti brez domov ali denarja nenehno mučijo težave z vprašanjem, »ali si bodo sploh kdaj lahko privoščili en dom v življenju«, na koncu pa sklenejo, da je »življenje neznosno težko«, in začnejo izražati svoje frustracije in pritožbe nad svetom. Tisti, ki trenutno nimajo domov, a razmišljajo o nakupu, se razdelijo v dve skupini. Ena skupina najame posojila za nakup stanovanj v upanju, da se bodo cene zvišale. Druga skupina se odloči, da ne bo kupila, nato pa krivi svojo preteklost in kritizira vlado, ker ni uspela obvladovati cen stanovanj, medtem ko opazujejo, kako vrednosti nepremičnin naraščajo.
Vendar pa obstaja ena nenavadna stvar: skoraj nihče ne hvali vlade, ko cene nepremičnin naraščajo. Namesto tega je pogostejša reakcija posmehovanje in rekoč: »Nesmiselno je, da se vlada vmešava in poskuša nadzorovati cene stanovanj.« Kljub temu vlada ne prejme pohvale tudi, ko cene nepremičnin padejo. Lastniki stanovanj kritizirajo vlado kot nesposobno za uničevanje gospodarstva, medtem ko tisti brez domov besnijo, da gospodarstvo umira. Še posebej, bolj ko se nekdo muči zaradi najema posojila za nakup stanovanja, bolj intenzivna postaja njegova jeza. Ne glede na to, ali cene naraščajo ali padajo, vlada na koncu vedno prevzame krivdo.
Kot smo že videli, sta južnokorejsko gospodarstvo in nepremičnine neločljivo povezana. Če nam je všeč ali ne, je priznanje te realnosti bistveno za pravilno razumevanje gospodarskih tokov. Preprosto vztrajanje, da se morajo cene nepremičnin »brezpogojno zvišati« ali »brezpogojno znižati«, je preveč poenostavljen pristop. Tudi ko cene padejo, je povsem druga stvar, ali to pomeni ohlajanje in stabilizacijo trga ali pa strmo padanje v recesijo. Ekonomske novice in članki to razliko običajno ločijo z izrazoma »mehak pristanek« in »trdi pristanek«.
Stanovanja so hkrati bivalni prostori in naložbeni produkti. Zato je pri obravnavi stanovanj težko ločiti njihovo »bivalno funkcijo« od njihove »funkcije ustvarjanja denarja«. Obe perspektivi je treba obravnavati skupaj. Ker je nepremičnina nepremično sredstvo, je »lokacija« najpomembnejša pred vsem drugim. Ključni dejavniki so, kako dobro razvite so prometne razmere, izobraževalno okolje in vsakodnevne ugodnosti. Element »blagovne znamke« je prav tako nepogrešljiv. Ni dovolj, da ima stanovanje zgolj dobro lokacijo in trdno konstrukcijo. Tudi stanovanja, zgrajena na isti lokaciji, imajo lahko različno vrednost glede na svojo blagovno znamko. Podobno kot luksuzna torbica se vrednost blagovne znamke odraža v ceni stanovanja.
Tako kot najnovejši pametni telefoni zaradi vrhunskih funkcij in udobja zahtevajo višje cene, so tudi novozgrajena stanovanja običajno dražja. Vendar ni neobičajno, da se starejša stanovanja na odličnih lokacijah prodajajo po višjih cenah kot nova. To je zato, ker imajo podobno redko vrednost kot starine. Redka vrednost teh starejših stanovanj navsezadnje izhaja iz njihove lokacije. Zato se cena novega stanovanjskega kompleksa na odlični lokaciji znatno zviša.
Tudi gospodarska vprašanja, povezana s stanovanji, so zelo raznolika. Z natančnim pregledom izrazov, ki se pojavljajo v novicah ali člankih, lahko na splošno sklepamo, katera vprašanja obravnavajo. Ko se pojavijo izrazi, kot sta »pregrevanje« ali »nenormalen porast«, to običajno pomeni, da članek izraža zaskrbljenost zaradi možnosti, da bi stanovanja postala špekulativno blago. »Nova mesta« ali »prenova« so tesno povezana s politikami stabilizacije nepremičnin, medtem ko sta »davek na kapitalski dobiček« ali »davek na nepremičnine« tesno povezana s politikami zatiranja nepremičnin. To razkriva vladno perspektivo nepremičninskega trga. Članki, ki omenjajo »gradbena podjetja« ali »razmere v gradbeni industriji«, se običajno razvijajo z vidika podjetij.
Tudi posojila so nepogrešljiv ključni element. Posojila so praktično obvezen korak pri nakupu nepremičnine, zaradi česar so ključna beseda ne le za banke in finančni sektor, temveč tudi za gospodinjstva. Z vidika gospodinjstev je treba upoštevati še več nepremičninskih novic. Od predprodaje in naložb do davkov na nepremičnine, različnih sporov in sistema pooblaščenih nepremičninskih posrednikov je težko vse našteti. Ti trije ključni akterji v stanovanjih in gospodarstvu so tako tesno prepleteni, zaradi česar je težko, da bi katera koli stran samostojno uveljavila spremembe. Vendar nihče ne zagovarja, da se trenutne razmere pustijo nespremenjene. Prav zato so nepremičninska vprašanja še posebej zapletena in zahtevna.
Poleg tega stanovanjskih težav ne moremo obravnavati zgolj kot ekonomske težave. Nikoli ne smemo pozabiti, da ljudje v teh stanovanjih dejansko živijo. Vsakodnevne težave, kot so hrup med nadstropji, težave s parkiranjem, zaposlovanje varnostnikov in dostava paketov, so globoko prepletene z našimi življenji. Torej so stanovanjske težave – težave z nepremičninami – ekonomska vprašanja, a hkrati družbena in politična vprašanja. Zato se ne moremo obrniti stran od nepremičnin zgolj zato, ker so težke. Od tu naprej si oglejmo postopke za nakup in prodajo nepremičnin, s poudarkom na stanovanjih, in natančno sledimo, kako ti postopki spodbujajo gospodarstvo.

Kako kupiti novo stanovanje: predprodaja in naročnina

Novozgrajena stanovanja ali stanovanja, zgrajena iz nič, so vedno zelo priljubljena.
Kot bivalni prostori ponujajo izjemno udobje, kot naložbeni produkti pa se ponašajo z visoko likvidnostjo in naložbeno vrednostjo. Ti dve funkciji sta ključni merili za oceno vrednosti stanovanja. Če katera od njiju ni prisotna, je lahko celo novozgrajeno stanovanje manj priljubljeno. Zato so lahko vrhunska nova stanovanja v provincialnih območjih včasih cenejša od starejših stanovanj v Seulu – njihova vrednost kot naložbeni produkti je relativno nižja.
Pri prodaji novih stanovanj se pogosto uporablja izraz »predprodaja«. Če v novicah naletite na besedno zvezo »informacije o predprodaji«, jo razumite kot prodajo novozgrajenih stanovanj. Predprodajna objava se nanaša na javno razkritje podrobnosti, povezanih s predprodajo, medtem ko predprodajni urnik označuje celoten postopek od začetka prodaje novega stanovanja, preko loterije, do podpisa pogodbe.
Torej, ali ko je objavljena predprodaja, preprosto pomeni, da preverite urnik, plačate denar in kupite stanovanje? Potreben je še en ključni pogoj: "kvalifikacija". Z ekonomskega vidika je vredno razmisliti, zakaj so za nakup stanovanja potrebne kvalifikacije. Že večkrat smo preučili, da v tržnem gospodarstvu ceno izdelka določata ponudba in povpraševanje. Če je ponudba določenega izdelka omejena, se njegova cena naravno dvigne, da se ujema z ravnijo povpraševanja. Ali torej ne bi smele biti dovoljene tudi prodajne cene stanovanj v skladu s povpraševanjem?
Problem ni tako preprost. Če se prodajne cene neomejeno dvignejo, bodo v prodaji lahko sodelovali le tisti, ki si lahko privoščijo ta znesek. Na splošno so ljudje, ki že imajo v lasti dom, bolj verjetno bogatejši od tistih, ki ga nimajo. Če tekmujejo pod enakimi pogoji, se bodo priložnosti, ki so na voljo tistim brez domov, neizogibno zmanjšale. Če lastniki stanovanj vedno znova pridobivajo nova stanovanja, medtem ko tisti, ki nimajo stanovanja, nenehno izgubljajo, bogati postajajo bogatejši, revni pa revnejši, kar poglablja neenakost in destabilizira družbo. Navsezadnje bodo tisti, ki si ne morejo privoščiti teh cen, sprožili vprašanje, ali je tekmovanje s tistimi, ki so že v privilegiranem položaju, nepošteno.

Objava prodaje → Potrditev urnika → Preverjanje upravičenosti → Prijava → Loterija → Objava rezultatov → Zaključek pogodbe

Z vidika čistega prostega trga se morda zdi upravičeno dopuščati neomejeno konkurenco pri nakupu stanovanj. Vendar pa obstajajo pogoji za upravičenost, ker stanovanja niso zgolj naložbeno blago, temveč bistveni prostori za "bivanje". Za razliko od luksuznega blaga, kot so plemenite kovine ali dizajnerski izdelki, ki niso bistveni, je stanovanje nepogrešljivo za ohranjanje osnovnega človeškega življenja. Razmere, ko ljudje ne morejo najti bivališča preprosto zato, ker jim primanjkuje denarja, so zelo resen družbeni problem. V Južni Koreji, kjer je dom v bistvu sredstvo, je "brezdomstvo" zelo verjetno vodilo v neenakost.
Kaj pa omejitev rasti cen nepremičnin le na določena območja? Tudi to je nerealno. To še posebej velja za strukturo, kot je južnokorejska, kjer se cene stanovanj, ko se začnejo zviševati na enem območju, predvsem v Seulu, verižno razširijo na metropolitansko območje in province. Enako velja za tiste, ki živijo v stanovanjih tipa jeonse ali mesečnem najemu, ne da bi kupili stanovanje. Ko se cene stanovanj zvišajo, se zvišajo tudi varščine za jeonse in mesečne najemnine. Navsezadnje se stroški stanovanj, ki jih morajo kriti navadni državljani, še naprej zvišujejo. Ker stroški stanovanj predstavljajo večji delež dohodka, gospodinjstva nimajo druge izbire, kot da zmanjšajo druge izdatke. To neposredno vodi v gospodarski upad. Ker se vedno več ljudi bori za ohranitev svojega življenjskega prostora, se močno povečuje tudi število socialno ranljivega prebivalstva.
Družba kot celota postane nestabilna, kot zatišje pred nevihto. Zaradi tega vlada določa merila za upravičenost do sodelovanja v stanovanjskih loterijah in ustvarja varnostne mreže, ki preprečujejo, da bi bili tisti brez domov izrinjeni iz družbe.
Stanovanja so zelo uporabna in dolgoletno preizkušen naložbeni produkt. Čeprav so cene nekoliko visoke, lahko služijo tudi kot sredstvo za tiste, ki so pridno kopičili sredstva, da povečajo svoje bogastvo. Če pa cene stanovanj nenehno naraščajo, tisti brez stanovanj težko kopičijo bogastvo, ne glede na to, kako zelo se trudijo. Posledično se neenakost v premoženju še poglablja. Zato si vlada prizadeva čim bolj pravično porazdeliti priložnosti z omejevanjem upravičenosti do prodaje stanovanj in zagotavljanjem določene ravni potenciala za povečanje premoženja. Del te politike je tudi sistem "naročnin" na stanovanja.
Sistem naročnin ponuja možnosti sodelovanja tistim, ki izpolnjujejo določene pogoje, nato pa mednje razdeli omejen vir stanovanj s pošteno loterijo. Verjetno ste vsaj enkrat slišali izraz »varčevalni račun za naročnine«. Ti računi so na voljo na bančnih okencih in se pogosto navajajo kot prvi finančni produkt, ki bi ga morali pripraviti novi udeleženci v družbi. Prav zato so spremembe sistema naročnin deležne pomembne medijske pozornosti. Celoten narod ima tako veliko zanimanje za sistem. Vložki in interesi, ki so vpleteni, so veliko večji kot pri večini zabavnih programov.

»Prednosti za mlade? Štirideseta leta se prepirajo zaradi širitve naročniških kvot za mlade« (Maeil Business Newspaper, 26. 10. 2022)

»V enem letu bo odprtih 500,000 enot javnega stanovanjskega bloka za predhodno naročnino ... Priložnost za gospodinjstva z nizkimi dohodki brez domov, da si zagotovijo svoje« (Seoul Shinmun, 29. november 2022)

Sistem naročnin ni fiksen, ampak se nenehno razvija. Da bi preprečili pretirano marginalizacijo katere koli specifične skupine, se zahteve in obseg ugodnosti prilagajajo po potrebi. V prvem članku je skupina, ki je v središču teh ugodnosti, »mladi«. Z naraščanjem cen nepremičnin se zmanjšuje verjetnost, da bodo mladi odrasli vstopili v družbo in si zagotovili lasten dom. Vlada se je zato odločila razširiti posebno kvoto za mlade. Vendar pa politika, ki mladim dodeljuje več omejenih sredstev, ni dobrodošla novica za vse generacije. Tisti v 40. letih, ki so relativno dolgo živeli brez lastništva stanovanja, se lahko počutijo prikrajšane.
Drugi članek se osredotoča na »gospodinjstva z nizkimi dohodki brez domov«. Lastniki stanovanj si pogosto želijo dodatnih nepremičnin, in bogatejši kot je lastnik, močnejša je težnja po povečanju tega bogastva. V Južni Koreji so stanovanja zelo učinkovito sredstvo za povečanje premoženja. Tisti, ki so imeli dobiček z nepremičninami, še posebej razumejo vrednost novozgrajenih stanovanj. Poleg tega so obstoječi lastniki stanovanj pogosto razvrščeni kot imetniki premoženja, kar jim olajša pridobivanje več investicijskega kapitala. V tem kontekstu vlada revidira sistem naročnin, da bi zagotovila več priložnosti za tiste brez domov. Ta članek, ki je bil objavljen le mesec dni po prvem, podrobno opisuje prilagoditve ciljnim skupinam politike in obsegu dodelitev, zlasti glede na relativno prikrajšane 40-letnike. Ker je sistem naročnin družbeno občutljivo vprašanje, je ključnega pomena, da vedno upoštevamo, da se njegove podrobnosti lahko pogosto spreminjajo.
Kaj naj torej storijo ljudje, ki že imajo v lasti dom, vendar so pripravili naročniški račun za nakup dodatnega novega stanovanja?
Članki, povezani s to temo, se pojavljajo naravno.

»'Zlomiti ali ne zlomiti' ... Strategije za naročniške račune lastnikov posameznih stanovanj« (Asia Economy, 18. 8. 2022)

Ker se priložnosti osredotočajo na tiste, ki niso lastniki stanovanj, se priložnosti za lastnike stanovanj zmanjšujejo ali izginjajo. Vendar pa si je treba zapomniti ključno dejstvo: bogati že vedo, kako povečati svoje bogastvo, in se ne vdajo zlahka. Ta odnos in vztrajnost sta verjetno pomembno prispevala k njihovemu kopičenju bogastva. Kot že prejšnji naslov članka nakazuje, nepristransko analizirajo situacije, napovedujejo prihodnost in sprejemajo strateške odločitve. Tudi če ne morejo takoj uporabiti svojih naročniških varčevalnih računov, se še naprej pripravljajo z mislijo na prihodnje spremembe politik ali druge priložnosti. Medtem ko politike izvaja vlada, se vlade spreminjajo vsakih pet let. Tudi politike glede nepremičnin in naročniški sistemi se lahko spreminjajo glede na gospodarske trende. Če sredstva trenutno niso nujno potrebna, ni razloga za prenagljeno zaprtje naročniškega računa ali odlašanje z njegovim odprtjem.
Povzemimo, kar smo do sedaj obravnavali. Za nakup novega stanovanja je potrebna naročnina, za naročnino pa potrebujete razumevanje ustreznega sistema in naročniški račun. Vendar je ključnega pomena vedeti, da sta poznavanje sistema in priprava računa zgolj nujna pogoja; nista zadostna pogoja, ki zagotavljata uspeh.

Ocenjevanje trga z primerjavo razprodanih in neprodanih enot

Po zaključku naročnine po objavi predprodaje se začnejo vrstiti članki, ki analizirajo uspeh predprodaje. Več pozornosti kot je deležen določen stanovanjski kompleks, več takšnih člankov se pojavi. Če se predprodaja uspešno zaključi, naslovi običajno vsebujejo besedne zveze, kot je »Razmerje konkurence pri naročninah X proti X«. V obdobjih pregretih nepremičninskih trgov lahko razmerje konkurence za nekatere komplekse preseže sto proti ena. Nasprotno pa, če se v naslovu pojavi beseda »premalo naročenih«, to pomeni, da je bilo število prosilcev manjše od števila razpoložljivih enot, kar je povzročilo neuspešno prodajo. Visoko razmerje konkurence pri naročninah se pogosto razlaga kot znak, da je stanovanje obetaven naložbeni produkt, ki bo v prihodnosti verjetno prinesel visoke donose. Z drugimi besedami, nakazuje, da se bo cena stanovanja verjetno zvišala.
Članki, ki poročajo o uspešni prodaji, sledijo večinoma formulaični strukturi. Opisujejo množice, ki se zgrinjajo na lokacijo, izražajo zaskrbljenost zaradi špekulativne mrzlice in nato namigujejo, da bi nakup tega stanovanja lahko prinesel določeno raven dobička. Neizogibno se zaključijo s stavkom »zaskrbljenost zaradi nepremičninskega mehurčka«. Sporočilo, ki ga ti članki posredujejo bralcem, je preprosto: »Ali ne bi smeli kupiti te hiše?« Ne glede na trenutne gospodarske razmere ali na to, ali se govori o mehurčku, se zdi, da ton sprašuje: »Kaj počnete, medtem ko toliko ljudi kupuje hiše?«
Vendar pa je treba biti previden pri brezpogojnem razlaganju teh člankov kot znakov nepremičninskega razcveta. Lahko bi bili preprosto mamljivi članki, namenjeni spodbujanju povpraševanja, ko se obdobje predprodaje bliža koncu. Namesto da se zlahka zanesete v en sam članek, je bolj koristno prisluhniti pogovorom ljudi okoli vas. To je najhitrejši in najlažji način za oceno stopnje pregrevanja nepremičninskega trga. Če se pogovori o nepremičninah naravno pojavljajo povsod, kamor greste, je zelo verjetno, da se trg že bliža vrhuncu. V takih trenutkih je nujna izbira, da si vzamete trenutek, da zajamete sapo.
Nasprotno pa obstajajo tudi primeri, ko prodaja ne uspe.

»Duncheon Jugong neprodan ... Seulska 'nepremagljivost' je zdaj stvar preteklosti« (Korea Economic TV, 8. 12. 2022)

Miti, kot sta »nepremagljivost konglomeratov« in »nepremagljivost nepremičnin«, so v naši družbi zelo razširjeni. Nepremagljivost nepremičnin se nadalje deli na »nepremagljivost naročniške prodaje«, »nepremagljivost Seula/Gangnama/metropolitanskega območja« in tako naprej. Članke, ki nakazujejo, da se ti miti o nepremagljivosti pretresajo, ljudje razlagajo kot signale, da »morda ni čas za nakup hiše« ali da »gospodarstvo morda gre navzdol«. Po drugi strani pa bi to lahko razlagali tudi ne kot preprost gospodarski upad, temveč kot vračanje pregretega nepremičninskega trga na svoje pravo mesto.

»Ohranjanje neprodanih enot pomeni katastrofo ... Gradbena podjetja odlašajo s prodajo zaradi umirjenega trga nepremičnin« (Chosun Ilbo, 12. december 2022)

Članki o prodaji stanovanj služijo kot ključni kazalnik za ocenjevanje nepremičninskega trga. Za napovedovanje prihodnjih cen stanovanj je koristno preučiti uspešnost prodaje. Zmaga na loteriji za stanovanje sredi hude konkurence je podobna temu, kot da bi se rodil s srebrno žlico v ustih. Vendar pa rojstvo s srebrno žlico ne zagotavlja varnega življenja. Podobno samo zato, ker nekomu uspe dobiti stanovanje, še ne pomeni, da bodo kasneje vsi od njega poželi ogromne dobičke. To le poveča relativno verjetnost. Nasprotno pa, če se neprodane enote pojavijo na zelo pričakovanem območju ali v kompleksu, to kaže, da so obeti za nepremičninski trg zaenkrat morda neugodni.
Predpostavimo, da ste preverili predprodajni oglas, šli skozi različne postopke in v hudi konkurenci zadeli na loteriji. Ali to stanovanje takoj postane "moj dom"? Je čas za veselje, ker ste se vkrcali na vlak, ki vam bo prinesel bogastvo? Nikakor ne. To vam zgolj podeli vozovnico za vkrcanje na vlak, ki vas bo pripeljal do tega, da postanete "lastnik stanovanja". Pred vami je težka, zelo resnična glavna naloga: "plačilo prodajne cene".