Ta objava na blogu mirno preučuje, zakaj se s stanovanji v Južni Koreji ravna kot s finančnimi produkti, ki presegajo zgolj bivalne prostore, in strukturo, ki jo ustvarjajo posojila, politike in psihologija.
Kako za vraga si lahko privoščiš nakup stanovanja?
Stanovanje je najdražje sredstvo, ki si ga lahko povprečen človek kupi. Poleg tega, ker cene stanovanj niso vključene v indeks cen življenjskih potrebščin, ne glede na to, kako drastično nihajo, je težko resnično razumeti njihovo raven zgolj na podlagi uradnega vladnega indeksa cen življenjskih potrebščin. Glede na sam obseg cen stanovanj obstaja tudi skrb, da bi njihova vključitev v indeks lahko popačila sam kazalnik. Ne glede na to, če ima nekdo dejansko dovolj denarja ali sredstev za nakup najdražjega predmeta, ki ga kupi v življenju, bi bilo to prava nenavadnost. Zdrava pamet narekuje, da je izposojanje denarja edini način za nakup stanovanja.
Finančne institucije, vključno z bankami, posojajo denar. Banke denarja ne bodo kar tako brezpogojno izročile in rekle: »Trdo ste delali, zato prosim, uporabite ta denar za nakup doma,« zgolj na podlagi dobrih namenov posojilojemalca. Tako posojilojemalec kot posojilodajalec morata izpolnjevati potrebne pogoje drug drugega. Finančni produkt, ustvarjen za zadovoljevanje te potrebe, je hipotekarno posojilo.
Ne morem kupiti stanovanja s svojim denarjem
Hipoteka je način izposojanja denarja pod pogojem, da če posojilojemalec ne odplača posojila, prenese pravico do razpolaganja s svojim domom na banko. Če posojilojemalec ne poravna obljubljenega odplačila, banka proda hipotekarno nepremičnino na dražbi tretji osebi in izkupiček uporabi za poplačilo neplačanega zneska posojila.
»Dolg gospodinjstev je v tretjem četrtletju dosegel rekordno visoko raven ... Rast hipotekarnih posojil se upočasnjuje zaradi padajočih cen stanovanj« (Seoul Shinmun, 23. november 2022)
Čeprav nakupe stanovanj na splošno uvrščamo med nakupe novega stanovanja v fazi gradnje ali nakupe obstoječega stanovanja, so posojila skoraj neizogibna, ne glede na izbrano metodo. Zato lahko preučevanje trenda rasti hipotekarnih posojil pokaže, ali je nepremičninski trg v aktivni fazi ali vstopa v recesijo. Ko se pričakovanja o naraščajočih cenah stanovanj povečujejo, ljudje kupujejo več stanovanj, kar vodi v povečanje obsega hipotekarnih posojil. Nasprotno pa se ob pričakovanjih stagnacije ali padanja cen stanovanj razpoloženje za nakupe poslabša in hipotekarna posojila se prav tako ponavadi zmanjšajo.
Vendar pa trend rasti hipotekarnih posojil ni vedno popolnoma usklajen s tokom nepremičninskega trga. To je zato, ker se dodatna posojila včasih ne najamejo za nakup stanovanja, temveč za kritje življenjskih stroškov ali odplačilo obstoječih posojil.
Glede na naslov prej omenjenega članka, medtem ko se je skupni dolg gospodinjstev nabral na rekordni ravni, stopnja rasti hipotekarnih posojil – ki predstavljajo največji del dolga gospodinjstev – že nekaj časa kaže znake upočasnjevanja. To kaže, da je tržno vzdušje, ki ga je nekoč zaznamovalo tako imenovano zadolževanje »vse naenkrat« – kjer so ljudje zbrali vsak peni, da bi kupili dom – preseglo svoj vrhunec in vstopilo v nekoliko mirnejšo fazo. Neposredni vzrok za to je padec cen stanovanj. Vendar pa upočasnitev rasti hipotekarnih posojil ne pomeni, da je bilo splošno tveganje dolga gospodinjstev odpravljeno. To je zato, ker druga bremena posojil za sektor gospodinjstev ostajajo na ravneh, ki so še vedno zaskrbljujoče.
Nepremičninski balon je še posebej zastrašujoč, ker so posojila navsezadnje dolgovi, ki jih je treba odplačati. Če posojilojemalec izgubi sposobnost odplačevanja, se breme prenese na druge subjekte. Prva, ki nosi odgovornost, je banka posojilodajalka. Medtem ko banke poskušajo izterjati posojilo z odprodajo stanovanja, zavarovanega kot zavarovanje, vrednost samega zavarovanja močno pade, ko nepremičninski balon poči. V takih primerih celo prodaja nepremičnine morda ne bo v celoti povrnila izposojenega zneska.
Banke, ki imajo velike količine takšnih razvrednotenih zavarovanj z zavarovanjem, se neizogibno soočajo z veliko nestabilnostjo v svojem poslovanju. Če banke postanejo verižno insolventne, kar vodi v situacijo, ko nihče ne more odplačevati njihovih dolgov, vlada na koncu posreduje in pokrije izgube z denarjem davkoplačevalcev. Prav zato vlada pozorno spremlja obseg in trende hipotekarnih posojil.
»Obžalujem, da sem kupil hišo z vsemi svojimi prihranki ... V tridesetih letih prejšnjega stoletja padamo v revščino« (The Korea Economic Daily, 3. november 2022)
Ta članek jasno razkriva vzdušje na južnokorejskem nepremičninskem trgu v tistem času. Med porastom cen stanovanj so se članki, ki so zagovarjali »pridružitev trendu, tudi če to pomeni tveganje«, pojavljali veliko pogosteje kot tisti, ki so opozarjali na nevarnosti. Kljub hitro naraščajočemu dolgu gospodinjstev so senzacionalistični izrazi, kot je »nenadna revščina«, spodbujali tesnobo in občutek krize ter strah pred »zaostankom«. Ko pa je nepremičninski trg zašel v recesijo, se ljudje zdaj soočajo s strahom, da bi lahko resnično »osiromašili«.
Če je primarni kazalnik zdravja nepremičninskega trga trg novih stanovanj, potem lahko nihanje hipotekarnih posojil štejemo za sekundarni kazalnik. Obseg posojil se običajno spreminja skupaj z obsegom nepremičninskih transakcij. Ko se obseg transakcij poveča, se povečajo tudi posojila; ko se obseg transakcij zmanjša, se skupni znesek posojila običajno zmanjša.
Kljub temu je razlog, zakaj mnogi ljudje nosijo težko breme posojil za nakup stanovanj, jasen. Izvira iz močnega prepričanja, da bodo, tudi če se zadolžijo in plačajo obresti, na koncu pridobili, dokler cene stanovanj naraščajo. To prepričanje je v korejski družbi globoko zakoreninjeno že dolgo časa. Medtem ko mlajše generacije običajno presojajo na podlagi kazalnikov in številk in ne prepričanj, se to prepričanje pogosto okrepi po večkratni izkušnji s trgom.
Ker pa obrestne mere za posojila naraščajo, medtem ko cene stanovanj kažejo le malo znakov rasti, tisti z relativno nižjimi dohodki – zlasti tisti v 20. in 30. letih – najprej dosežejo svoje meje. Krize se vedno začnejo na najšibkejši točki. Regionalno se znaki najprej pojavijo v provincah; generacijsko med tistimi v 20. in 30. letih; v finančnem sektorju pa znotraj sekundarnih finančnih institucij. Kljub temu, če nepremičninski trg v Južni Koreji uspe prebroditi nevihto in ponovno vstopiti v naraščajoči trend, ostaja pripravljen, da se vsak čas znova razplamti.
Kaj morate vedeti, preden preberete članke o nepremičninah
»Odprava reguliranih con in olajšanje posojanja prispevata k mehkemu pristanku ... vendar ne zadostujeta za obnovitev kupnega razpoloženja« (Yonhap News, 10. november 2022)
Če ne bo prišlo do temeljnega premika v strukturi prebivalstva in družbeni strukturi, se zdi malo verjetno, da se bo pogled korejske družbe na stanovanja kmalu spremenil. Danes imajo Korejci srednjih let dva glavna življenjska partnerja. Eden je njihov zakonec, ki ga veže zakonska zveza, in drugi je banka, ki jo vežejo dolgovi. Medtem ko si lastništvo stanovanja delita z zakoncem, ko je stanovanje pridobljeno s posojilom, dejansko postane solastništvo z banko. Nepremičnine torej segajo dlje od bivalnega prostora družine; so tesno prepletene s financami gospodinjstev in širšim finančnim sistemom. Zato imajo potencial, da pretresejo ne le posamezna gospodinjstva, temveč celotno nacionalno gospodarstvo. Prav zato je treba dosledno spremljati novice o nepremičninah.
Posebna pozornost je potrebna, kadar se v člankih o nepremičninah pojavijo izrazi, kot sta »regulacija« ali »politika«. Čeprav se zdi, da imajo predpisi in politike na področju nepremičnin le majhen neposreden vpliv na trg, imajo dolgoročni vpliv pomemben. Posledično naslovi pogosto vsebujejo besedne zveze, kot sta »minimalen učinek« ali »trg se ne odziva«, vendar ti ukrepi sčasoma pogosto vodijo do očitnih sprememb, čeprav niso takoj očitne.
Reprezentativni predpisi o nepremičninah vključujejo regionalne omejitve in omejitve posojil. Regionalne omejitve zajemajo „ciljna območja prilagoditve“ in „špekulativna okrožja pregrevanja“. Določitev kot ciljno območje prilagoditve nalaga omejitve glede naročnin, posojil in nadaljnje prodaje, skupaj z višjimi davki. Špekulativna okrožja pregrevanja se soočajo s še strožjimi omejitvami. Predpisi niso le zapleteni, ampak se tudi posebna merila in določena območja pogosto spreminjajo glede na razmere na nepremičninskem trgu. Zato mora vsak, ki ga zanimajo nepremičnine, nenehno preverjati najnovejše informacije.
Predpisi o posojilih vključujejo razmerje med dolgom in dohodkom (DTI), razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine (LTV) in razmerje med servisiranjem dolga (DSR). Med njimi je LTV kazalnik, ki prikazuje, koliko posojila je mogoče dobiti glede na vrednost nepremičnine, ki je bila predložena kot zavarovanje. Če je na primer cena stanovanja, zastavljenega kot zavarovanje, 1 milijarda vonov in je LTV 70 %, je mogoče dobiti posojilo v najvišjem znesku 700 milijonov vonov. DSR je strožji koncept kot DTI in predstavlja razmerje med letnimi odplačili glavnice in obresti posojila ter letnim dohodkom. Če je na primer vaša letna plača 40 milijonov vonov in je vaše DSR 50 %, skupna odplačila glavnice in obresti na leto ne smejo presegati 20 milijonov vonov.
Eden od razlogov, zakaj se roki hipotekarnih posojil podaljšujejo na 40 ali 50 let, je pravzaprav povezan s to uredbo o DSR. Daljša obdobja posojil zmanjšajo letni znesek odplačila, kar posojilodajalcem omogoča, da izpolnijo standarde DSR, hkrati pa odobrijo večje zneske posojil. Ker se podrobnosti o uredbi o posojilih pogosto spreminjajo in so izračuni zapleteni, uporaba spletnih ali mobilnih kalkulatorjev posojil ponuja praktično pomoč.
Čeprav je razumevanje natančnega pomena vsakega izraza pomembno, je najpomembnejše razločevanje splošne smeri nepremičninske politike. Kadar izrazi, povezani s predpisi ali politikami, vsebujejo besedo »zaostrovanje«, jo lahko razlagamo kot namen nadzora in stabilizacije trga. Nasprotno pa lahko besedo »rahljanje« razumemo kot namen ponovne aktivacije stagnirajočega trga. Vendar pa je pomembno vedeti tudi, da se nepremičninski trg v nasprotju z nameni vladne politike pogosto bolj jasno odzove šele po določenem času in ne takoj po objavi predpisov. Če kupite hišo takoj po novici o sproščanju predpisov ali jo prodate v trenutku, ko je objavljena zaostrovanje predpisov, se lahko dejansko soočite z drugačnimi rezultati, kot ste pričakovali. Upoštevanje te točke je ključnega pomena pri branju člankov o nepremičninah.
