Ta objava na blogu mirno preučuje, zakaj depozit jeonse, čeprav se zdi kot stabilno sredstvo, dejansko vsebuje kreditno tveganje, podobno kot naložbe v delnice, zaradi svoje pogodbene strukture in institucionalnih omejitev.
Zakaj je vlaganje v delnice tako tvegano kot investiranje v delnice?
Čeprav se načela in pristopi k naložbam od osebe do osebe nekoliko razlikujejo, večina ljudi v bistvu išče dve stvari: višje donose in manjše tveganje. Z drugimi besedami, imajo raje možnosti, ki so hkrati stabilne in ponujajo visoke donose. Podobno je idealna stabilna rast BDP z minimalnimi nihanji in vsi nestrpno pričakujejo donose naložb z nizko nestanovitnostjo, skupaj z znatno rastjo vrednosti sredstev.
Vendar je koncept »tveganja« bolj zapleten, kot si morda mislimo. Ker vrednost delnic ali menjalnih tečajev nenehno niha, lahko velikost tveganja ocenimo z opazovanjem gibanja cen in nestanovitnosti. Vendar pa obstajajo tudi primeri, ko se cena ne spremeni, ostane stabilna, le da na neki točki nenadoma postane nič. To pomeni, da lahko tudi naložbe, ki se zdijo zelo stabilne, čeprav z majhno verjetnostjo, nosijo tveganje, da v trenutku popolnoma izginejo.
Kaj pa, če vrednost vašega premoženja postane ničvredna?
Odličen primer je varščina jeonse. Znesek varščine je določen ob podpisu pogodbe, se vrne ob prenehanju pogodbe in ohrani svojo vrednost skozi celotno obdobje najema. Na prvi pogled se zdi, da gre za zelo stabilno sredstvo. Toda ali je to resnično varna izbira? Situacije, ko najemodajalci ne morejo vrniti varščine, se dejansko dogajajo precej pogosto in v takih primerih vrednost varščine jeonse v trenutku pade skoraj na nič. Razen če ste strokovnjak, je tovrstno tveganje težko odkriti vnaprej, zaradi česar so takšne transakcije v nekaterih pogledih bolj tvegane kot delnice.
Kot smo že omenili, vrednost delnic nekaterih znanih podjetij ali deviznih tečajev nenehno niha. Kljub temu se primeri, ko vrednost delnice pade na polovico ali manj ali celo tretjino ali manj od nakupne cene, pojavljajo manj pogosto, kot bi si morda mislili. Pogosto si vrednost opomore, tudi če traja nekaj časa. Seveda obstajajo primeri, ko slabo upravljanje podjetja povzroči padec cene delnice ali ko stečaj vodi do umika z borze. Vendar pa naložbe v delnice same po sebi upoštevajo takšna tveganja, in ker se nihanja cen delnic razkrivajo v realnem času, so opozorilni znaki tveganja navzven relativno vidni.
Ko nekomu zaupate denar, vedno obstaja tveganje, da ga ne boste dobili nazaj. To tveganje je skupno vsem oblikam pogodb, ki vključujejo menjavo denarja, ne le med posamezniki, temveč tudi pri transakcijah s podjetji ali finančnimi institucijami. To se imenuje "kreditno tveganje". Če je pogodba izpolnjena, kot je določeno, ni težav. Vendar pa se težave pojavijo, če dolžnik izgubi sposobnost odplačila zaradi poslovnega neuspeha ali namerno ne odplača. Široko opredeljeno kreditno tveganje vključuje nihanja vrednosti delnic ali obveznic, ki jih povzroči neizpolnitev obveznosti podjetja. Tukaj se bomo osredotočili na kreditno tveganje v ožjem smislu.
Neizogibno kreditno tveganje v Jeonseju
Finančne institucije so s tovrstnim tveganjem relativno seznanjene. Ocene kreditov izvajajo na podlagi predpostavke, da obstaja možnost, da denarja ne bodo povrnili, in se na tveganje pripravijo z določitvijo različnih obrestnih mer glede na kreditne ocene. Če je na primer kreditna ocena posameznika nizka, kar pomeni 8-odstotno verjetnost neplačila, mora banka uporabiti vsaj višjo obrestno mero, da se zavaruje pred morebitno izgubo. Razlog, zakaj se obrestne mere znižajo ob predložitvi zavarovanja, je ta, da se lahko zavarovanje unovči tudi v primeru neuspeha poplačila, da se ublažijo izgube. Zato so višje obrestne mere za posojila za nižje kreditne ocene naraven pojav in ne gre za diskriminacijo. Kreditne ocene obstajajo tudi za podjetja in države, njihova temeljna načela pa se bistveno ne razlikujejo od načel za posameznike.
Težava ni v finančnih institucijah, temveč v posameznikih. Pri sklepanju denarnih pogodb posamezniki težko natančno ocenijo in prepoznajo obseg tveganja – da bi lahko vrednost sredstva v posebnih okoliščinah neizpolnitve pogodbe padla na nič, čeprav njegova vrednost običajno ostane stabilna.
Poleg tega kreditno tveganje pogosto postane očitno šele proti koncu pogodbe.
Pogodba o najemu nepremičnine (jeonse) vključuje vsa zgoraj opisana tveganja. Najemnik posodi najemodajalcu veliko vsoto denarja v zameno za uporabo hiše. Ker vrednost te velike vsote v normalnih okoliščinah ostane nespremenjena, jo najemnik dojema kot relativno varnejšo od naložb v delnice. Vendar pa je ta pogodba v celoti odvisna od kreditne sposobnosti najemodajalca in obstaja očitno tveganje, da ne bo dobil vrnjene varščine, če bo najemodajalec imel težave.
Finančne institucije poznajo kreditno tveganje in ga lahko relativno dobro ocenijo, najemniki pa ne. Poleg tega, ko posameznik položi denar pri finančni instituciji, ni le stabilnost same finančne institucije višja od stabilnosti posameznega najemodajalca, temveč zaščito zagotavlja tudi državno zavarovanje depozitov. Nasprotno pa je stabilnost najemodajalca relativno nizka, raven državne zaščite za pogodbe o neplačilu pa je v primerjavi s sistemom zavarovanja depozitov prav tako omejena.
Najemniki stanovanj v Jeonseju morda menijo, da ne bi smeli nositi tega tveganja, še posebej ker ne iščejo visokih donosov. Vendar pa je res tudi, da uživajo znatne koristi od uporabe bivalnega prostora, ne da bi plačevali mesečno najemnino. Ne glede na to, ali cene stanovanj naraščajo ali padajo, najemniki ne ustvarjajo neposrednega dobička ali izgube, zato se jim lahko depozit v Jeonseju zdi varnejši od naložbenih dejavnosti, kot je trgovanje z delnicami. Vendar pa je tveganje, da depozita ne dobijo nazaj, težko predvideti in se nanj težko pripraviti vnaprej.
Preprosto povedano, če cene hiš padejo pod znesek varščine, postane vračilo celotne varščine precej težavno. Poleg tega, čeprav zadržanje varščine s strani najemodajalcev, dokler ne najdejo naslednjega najemnika, predstavlja kršitev pogodbe, je ta praksa pravzaprav precej pogosta. Kljub številnim tveganjem, ki so neločljivo povezana s sistemom jeonse, je bil ob natančnejšem pregledu zanemarjen preprosto zato, ker gre za dolgoletno prakso. Izboljšave sistema se v obdobjih naraščajočih cen stanovanj odložijo, le da se cikel ponovi, ko cene padejo, kar povzroči številne žrtve.
Od sistema Jeonse do sistema mesečnih najemnin
Sistem Jeonse vključuje velike vsote denarja, ki se izmenjujejo med posamezniki, vendar je zaradi svoje narave izjemno težko vnaprej prepoznati inherentna tveganja. Če se odločitev sprejme s popolnim zavedanjem tveganj, je odgovornost upravičeno na posamezniku. Kljub temu pa zaradi samega obsega vpletenega denarja težko sistem Jeonse obravnavati zgolj kot zasebno transakcijo. Kot smo že omenili, najemniki težko preverijo točne podatke o najemodajalcih in praktično nemogoče je, da bi imeli raven strokovnega znanja, ki jo imajo v finančnih institucijah, kot so banke.
Zaradi teh razlogov je treba aktivneje uporabljati sistem mesečnih najemnin, ki prinaša relativno nižje breme varščine. Vlada mora tudi postopoma preusmeriti svojo politiko v podporo mesečnim najemninam namesto sistema jeonse. Seveda ima sistem jeonse svoje prednosti in posamezniki lahko od njega imajo koristi glede na svoje okoliščine, zato je potrebna skrbna presoja.
Posamezniki morajo prepoznati različna tveganja in se o njih izobraževati. Naj gre za delnice ali cene nepremičnin, vedno je treba imeti v mislih, da med naraščajočim trendom zlahka pozabimo na možnost padca. Prav tako je treba razumeti in se pripraviti na dejstvo, da tudi na videz stabilne pogodbe nosijo inherentno kreditno tveganje.
Poskus brezpogojnega izogibanja tveganju lahko vodi do spregleda drugih oblik tveganja. Obstajajo pravni mehanizmi, ki delno dopolnjujejo stabilnost pogodb, zato je priporočljivo, da se vnaprej seznanite s sistemi in predpisi, ki zagotavljajo pravno zaščito, poleg ekonomskih načel. Vlada je tudi odgovorna za uvedbo strogih kazni in institucionalnih preventivnih ukrepov za zmanjšanje kaznivih dejanj, kot so goljufije z jeonse in manipulacije z vrednostnimi papirji.
Hkratno sledenje visokim donosom in nizkemu tveganju je najbolj idealen scenarij. Vendar pa je doseganje tega cilja v resnici izjemno težko. V praksi je treba pri pregledu finančnih produktov običajno izbirati med možnostmi z visokim donosom/visokim tveganjem, srednjim donosom/srednjim tveganjem ali nizkim donosom/nizkim tveganjem. Produkti, ki se zdijo visoko donosni z nizkim tveganjem, pogosto skrivajo skrite nevarnosti pod površjem. Zato je pred vlaganjem ali sklepanjem pogodb potreben natančnejši pristop.
