Tento blogový príspevok pokojne skúma, prečo kórejský trh s nehnuteľnosťami neustále funguje ako štruktúra, ktorá núti jednotlivcov robiť zvláštne rozhodnutia prostredníctvom prestavby, lotérií s predplatným, špeciálnej ponuky a prémií.
Vymeňte svoj starý dom za nový: Rekonštrukcia bytu
Prestavba a rekonštrukcia sú v Južnej Kórei vždy horúcimi témami. Je to preto, že základné potreby a požadované ašpirácie sú prepojené. Základné potreby priamo súvisia s kvalitou životného prostredia. Len málo ľudí chce bývať v zastaraných zariadeniach a schátranom prostredí. Najmä v starnúcich bytových komplexoch, aj keď nehrozí bezprostredné riziko zrútenia, vznikajú značné každodenné nepríjemnosti: nedostatok parkovacích miest, rôzne problémy s vodou v dôsledku starých potrubí, slabá izolácia a hluk medzi poschodiami. Z týchto dôvodov sa po rekonštrukcii nevyhnutne zlepší celková kvalita života obyvateľov.
Dôvod, prečo ľudia venujú ešte väčšiu pozornosť rekonštrukcii a prestavbe, však spočíva skôr v „požadovaných očakávaniach“ než v základných potrebách. Je to všeobecne rozšírené očakávanie, že „rekonštrukcia alebo prestavba vám prinesie veľa peňazí“. Konkrétnejšie skúmanie tejto skutočnosti si vyžaduje pochopenie rôznych konceptov, ako je pomer podlahovej plochy a podiely vlastníctva pozemkov, ale jadro v konečnom dôsledku závisí od toho, o koľko sa dá zvýšiť ponuka jednotiek „vo všeobecnom predaji“. Všeobecný predaj sa vzťahuje na počet jednotiek dostupných na predaj externým kupujúcim, nie existujúcim obyvateľom, ktorí sú členmi združenia pre rekonštrukciu.
Napríklad, ak sa bytový komplex so 100 jednotkami prestava tak, aby si zachoval rovnakých 100 jednotiek, len málo komplexov by sa aktívne venovalo rekonštrukcii. Situácia sa však zmení, ak sa podarí prestavať na 150 jednotiek. Zisk z predaja ďalších 50 jednotiek môže znížiť náklady na rekonštrukciu, ktoré musia znášať existujúci obyvatelia. Suma, ktorú znášajú existujúci členovia, sa nazýva „príspevok“. Inými slovami, nie je prehnané povedať, že životaschopnosť projektu rekonštrukcie závisí od výšky príspevku a úrovne predajnej ceny.
Z pohľadu vlády sú rekonštrukcia a prestavba kľúčovými ukazovateľmi na meranie toku na trhu s nehnuteľnosťami. Čím ľahšie projekty rekonštrukcie a prestavby prebiehajú, tým viac má trh s nehnuteľnosťami tendenciu k oživeniu alebo prehriatiu. Naopak, keďže rôzne nariadenia sťažujú rekonštrukciu a prestavbu, je pravdepodobnejšie, že trh sa stabilizuje alebo vstúpi do poklesu. Tieto projekty sú často pomenované podľa konkrétnych rozsiahlych komplexov, ako napríklad „Rekonštrukcia bytov Eunma“, „Rekonštrukcia Gangdong Duncheon Jugong“ alebo „Rekonštrukcia bytov Apgujeong Hyundai“. Je to preto, že tieto komplexy boli pôvodne vyvinuté na uspokojenie rozsiahlych potrieb v oblasti bývania v minulosti. Nové mestá a obytné štvrte, kedysi vyvinuté vo veľkom meradle s cieľom zmierniť nedostatok bývania, časom starnú. Vždy, keď sa objavia problémy s prestavbou, znovu sa objavia vo verejnej diskusii, zvyčajne v poradí, v akom boli pôvodne vyvinuté.
Pred použitím si dôkladne overte: Špeciálny materiál
„Špeciálna ponuka“ (特供) je skratka pre „špeciálne pridelenie“, čo je termín často používaný v online komunitách a kaviarňach súvisiacich s bytovými lotériami. V procese predplatného bytov sa dostupné jednotky delia na všeobecnú ponuku a špeciálnu ponuku. Špeciálna ponuka je systém, ktorý uprednostňuje príležitosti pre ľudí, ktorí spĺňajú určité podmienky z celkového počtu dostupných jednotiek. Reprezentatívnymi príkladmi cieľov špeciálnej ponuky sú novomanželia, viacdetné domácnosti bez bývania a kupujúci nehnuteľnosti po prvýkrát.
Špeciálna ponuka má veľmi prísne požiadavky na oprávnenosť, ale akonáhle je vybraná ako cieľ, šanca na výhru je výrazne vyššia v porovnaní s všeobecnou ponukou. V dôsledku toho je konkurencia o jednotky špeciálnej ponuky vždy intenzívna. Keď dopyt prudko stúpne, vláda sprísňuje požiadavky na oprávnenosť, pričom berie do úvahy účel programu a trhové podmienky. Tento proces niekedy vedie ku kritériám, ktoré sa odtrhnú od reality.
Napríklad, zoberme si byty so špeciálnou ponukou pre novomanželov v oblastiach s vysokými predajnými cenami a prísnymi predpismi o úveroch, najmä v okresoch ako Gangnam. V takýchto prípadoch sa o úver môžu uchádzať iba novomanželia, ktorí už vlastnia dostatočný majetok, aby sa do značnej miery vyhli veľkej závislosti od úverov. Napriek zamýšľanému účelu systému, ktorým je sociálne ohľadom, v skutočnosti vytvára štruktúru prístupnú iba tým, ktorí majú značný majetok. Táto medzera medzi zámerom systému a realitou zostáva ústredným bodom sporu okolo systému špeciálnej ponuky.
Tí, ktorí hľadajú zisky z trhových cien: Prémiové
Podobne ako prémiové hovädzie mäso alebo prémiové mlieko, aj termín „prémiový“ sa používa na označenie produktov so zvýšenou hodnotou. Produkty s prémiovou cenou si prirodzene vyžadujú vyššie ceny. Z ekonomického hľadiska sa prémia vzťahuje na prirážku platenú nad nominálnu hodnotu alebo zmluvnú cenu. Na trhu s bytmi predstavuje ziskovú maržu medzi počiatočnou predajnou cenou a skutočnou transakčnou cenou.
Predpredajné ceny bytov sú vo všeobecnosti často stanovené pod cenou okolitého trhu. Preskúmanie prípadov, keď predpredaj zlyhal, odhaľuje, že predpredajná cena bola v mnohých prípadoch stanovená nadmerne vysoko v porovnaní s cenou okolitého trhu. Na zmiernenie tohto problému vláda riadila predpredajné ceny na určitej úrovni prostredníctvom systémov, ako je systém stropu cien pred predajom.
Čím nižšia je predpredajná cena a čím väčší je rozdiel od okolitej trhovej ceny, tým istejší je relatívny zisk, ktorý môže osoba, ktorá si byt kúpila, očakávať. Je to preto, že pre vládu je ťažké priamo kontrolovať ceny bytov po predaji, keď sa začnú formovať podľa okolitých trhových cien. Na obľúbených stránkach s predajom bytov je bežné vidieť realitných maklérov, často nazývaných „brokári na jednu noc“, ako rozdávajú vizitky a hovoria veci ako: „Táto jednotka má prémiu 100 miliónov wonov.“ To znamená, že trhová cena daného bytu sa pravdepodobne zvýši o viac ako 100 miliónov wonov v porovnaní s predajnou cenou. V podstate ide o formu oslovovania, ktorá láka tých, ktorí chcú svoju jednotku po kúpe okamžite predať, aby si pripísali iba prémiu.
Prevod predpredajných práv na inú osobu pred zaplatením konečného zostatku po predaji sa nazýva „ďalší predaj predpredajných práv“. V súčasnosti rôzne predpisy výrazne sťažujú ďalší predaj predpredajných práv ako v minulosti. Napriek tomu niektorí makléri stále fungujú na hranici legality a pohybujú sa medzi nelegálnymi a pochybnými praktikami. Naopak, existujú aj prípady, keď ceny bytov po predaji klesnú pod pôvodnú predajnú cenu. Výsledná strata sa nazýva negatívna prémia alebo jednoducho „negatívna prémia“. Tento jav tiež jasne demonštruje, že koncept prémie nie vždy zaručuje zisk.
