Tento blogový príspevok pokojne skúma prepojenie medzi vládnou politikou a trhom s nehnuteľnosťami prostredníctvom štruktúry daní vyberaných počas celého procesu kúpy, vlastníctva a predaja nehnuteľnosti. Taktiež načrtáva logiku, akou dane regulujú trh.
Dane sú posledným krokom v oblasti nehnuteľností
V trhovej ekonomike musia tí, ktorí vlastnia majetok, znášať zodpovedajúce daňové zaťaženie. Je to preto, že majetok sa rovná moci. Tí, ktorí majú moc, nevyhnutne nesú aj zodpovedajúcu zodpovednosť. Nehnuteľnosti zaujímajú medzi takýmito aktívami obzvlášť významné postavenie. Preto sa dane platia počas celého procesu: pri kúpe bytu, počas jeho držby až do jeho predaja.
Pri nadobudnutí vlastníctva bytu sa ako prvá daň platí „daň z nadobudnutia“. Táto daň sa vyberá z dôvodu nadobudnutia majetku. Okrem toho, aby ste získali oficiálne uznanie od štátu ako vlastník majetku, musíte znášať aj náklady spojené s procesom „registrácie“. Počas držby bytu platíte „dane z držby“, ktoré sa vo všeobecnosti delia na daň z nehnuteľností a komplexnú daň z nehnuteľností, často skrátene „CRT“. Nakoniec, ak niekto predá byt inej osobe a dosiahne zisk, platí „daň z kapitálových výnosov“.
Niekto by sa mohol sťažovať, prečo existuje toľko daní súvisiacich s nehnuteľnosťami. Cieľom tohto článku však nie je diskutovať o spravodlivosti týchto daní ani skúmať metódy úspory na daniach. Výšku dane, ktorú musí človek zaplatiť počas transakcie s nehnuteľnosťou a ako ju prípadne znížiť, by sa malo individuálne overiť pri samotnej kúpe alebo predaji bytu. Cieľom tohto blogového príspevku je preskúmať, ako dane ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami.
Vlastníctvo nehnuteľností stojí peniaze
Keď objemy transakcií s nehnuteľnosťami nadmerne klesnú, vláda zvažuje rôzne opatrenia na stimuláciu aktivity. Bežným prístupom je zníženie nákladovej záťaže s cieľom podporiť transakcie, podobne ako supermarkety lákajú zákazníkov zľavovými akciami. Vláda však sama nemôže násilne znižovať ceny bytov. Aké možnosti teda má vláda?
„Ak je vaším novoročným cieľom kúpiť si dom... aké výhody sú k dispozícii?“ (Newsis, 2022.12.31)
Našťastie medzi politickými nástrojmi, ktoré môže vláda využiť, existujú metódy, ktoré majú podobné účinky ako znižovanie cien bytov. Patria sem zníženie daní, uľahčenie získavania úverov alebo zvýšenie pravdepodobnosti výhry v lotérii o bývanie. V skutočnosti bol zavedený systém, ktorý dočasne znížil daň z nadobudnutia nehnuteľnosti v rámci určitého limitu pre kupujúcich nehnuteľností po prvýkrát, a podobné formy podporných politík sa odvtedy opakovane objavovali. Okrem toho boli zavedené finančné produkty podporované politikami, ktoré majú umožniť relatívne nízkoúročené úvery na kúpu domov pod určitou cenou bez ohľadu na požiadavky na príjem. Súčasne boli zavedené politiky na zvýšenie počtu jednotiek pridelených prostredníctvom lotérií, čím sa rozšírili príležitosti pre novomanželov a mladých ľudí s relatívne nižším skóre vkladov.
Hoci sa politiky často oznamujú jedna po druhej, keď je trh s nehnuteľnosťami obzvlášť stagnujúci, existuje tendencia, že sa súčasne objavujú cielené politiky pre konkrétne skupiny aj komplexné politiky pokrývajúce celý trh. Naopak, keď sa trh s nehnuteľnosťami prehrieva, regulačné politiky smerujúce opačným smerom sa oznamujú postupne.
„Zníženie daní z nehnuteľností s viacerými domami a uvoľnenie úverov“ (Asia Economy, 30. decembra 2022)
Pozrime sa na daňovú otázku pre majiteľov viacerých domov. Keď sa trh s nehnuteľnosťami prehrieva, jednotlivci vlastniaci viacero nehnuteľností sú často označovaní za hlavný problém. Je to preto, že sa vníma, že zvyšujú ceny nehnuteľností prostredníctvom nákupov na špekulatívne účely, a nie samotným bývaním. Tvárou v tvár potrebe ochladiť trh s nehnuteľnosťami vláda zavádza politiky, ktoré ukladajú relatívne vysoké dane pre majiteľov viacerých domov. Toto sa nazýva „vysoké zdanenie“.
Naopak, keď sa trh s nehnuteľnosťami dostane do nadmernej depresie, vláda zvolí opačnú politiku. V takýchto časoch sa v titulkoch správ často objavujú pojmy ako „uvoľnenie“, „úprava“ alebo „zrušenie“. V určitých obdobiach sa prirážka k dani uplatňovaná na vlastníkov dvoch domov v určených oblastiach úpravy prepočítala na štandardnú sadzbu dane. Pre vlastníkov troch domov sa prirážka k dani zachovala, ale sadzba dane sa čiastočne znížila. Okrem toho, hoci hypotekárne úvery pre vlastníkov viacerých domov boli v regulovaných oblastiach obmedzené, tieto obmedzenia sa v rámci určitých limitov tiež zmiernili. Odvtedy sa toto smerovanie politiky opakovane upravovalo podľa ekonomických podmienok.
Prečo je komplexná daň z nehnuteľností stále v správach?
„Páry v spoločnom vlastníctve a majitelia dvoch domov v Soule zaznamenajú v budúcom roku najväčší pokles komplexnej dane z nehnuteľností“ (MBC, 25. decembra 2022)
Tentoraz sa bližšie pozrieme na „komplexnú daň z nehnuteľností“, najčastejšie spomínanú daň z držby nehnuteľností v správach. Komplexná daň z nehnuteľností je systém navrhnutý tak, aby zabezpečil daňovú spravodlivosť uložením relatívne vyšších daní jednotlivcom, ktorí vlastnia nehnuteľnosti s vysokou hodnotou. To prirodzene vyvoláva dve otázky: Na akej cenovej úrovni sa nehnuteľnosť považuje za „vysokohodnotnú“? A prečo sa tento systém považuje za mechanizmus daňovej spravodlivosti?
Najprv sa pozrime na druhú otázku. Táto otázka priamo súvisí so samotným základom existencie komplexnej dane z nehnuteľností. Od svojho zavedenia bola daň predmetom viacerých ústavných sporov a právnych sporov, no napriek tomu bola dôsledne považovaná za ústavnú. Základná logika spočíva v tom, že ak niekto vlastní domy alebo pozemky vysokej hodnoty v rámci obmedzeného fondu nehnuteľností, je rozumné, aby znášal zodpovedajúcu úroveň zdanenia. Komplexná daň z nehnuteľností navyše slúži aj politickým cieľom stabilizácie cien nehnuteľností a podpory vyváženého národného rozvoja.
Teraz sa vráťme k prvej otázke. Prahová cena v konečnom dôsledku závisí od smerovania politiky vlády. V určitom bode bola daňová hranica stanovená na nehnuteľnosti presahujúce verejne oznámenú cenu 600 miliónov wonov alebo 900 miliónov wonov pre majiteľov jednotlivých domov v domácnostiach. Táto hranica sa však odvtedy zvýšila. Nedávno sa uplatňuje systém využívajúci 1.2 miliardy wonov ako hranicu pre majiteľov jednotlivých domov, pričom sa zachováva štruktúra, v ktorej sa štandardy odpočtu líšia v závislosti od stavu spoločného vlastníctva. V dôsledku toho vznikajú prípady, keď sú páry, ktoré spoluvlastnia dom, oslobodené od dane alebo sa ich daňové zaťaženie výrazne znižuje. V prípade majiteľov dvoch domov sa pravdepodobnosť zníženia daňového zaťaženia tiež zvýšila, keďže sa zvýšila prahová hodnota a znížila sa prirážka k dani.
Pokiaľ bude komplexná daň z nehnuteľností platiť, bude nevyhnutne naďalej významne pôsobiť v správach súvisiacich s nehnuteľnosťami. Bez ohľadu na to, či niekto osobne podlieha tejto dani, už len samotné pozorovanie toho, či sa vláda snaží daň zmierniť alebo sprísniť, poskytuje prehľad o celkovom smerovaní politiky v oblasti nehnuteľností. Okrem toho to môže pomôcť odhadnúť budúcu trajektóriu trhu s nehnuteľnosťami.
Prenájom domov, prevádzkovatelia prenájmu bytov
Základným dôvodom, prečo sa problémy s nehnuteľnosťami opakovane vyskytujú, je nedostatočná ponuka dostupného bývania v žiadaných lokalitách. Preto, ak sa dá zabezpečiť stabilné bývanie bez nutnosti vlastniť nehnuteľnosť, dala by sa zmierniť významná časť problému. Aj keď niekto vlastní viacero bytov a prenajíma ich za rozumné ceny tým, ktorí bývanie nemajú, je možné očakávať, že vlastníctvo viacerých domov jednou osobou priamo nepovedie k rastu cien bývania. Systém „prevádzkovateľa prenájmu bytov“ sa zrodil práve z tohto poznatku. Tento systém však zostáva ukážkovým príkladom systému, ktorý sa neuchytil kvôli nekonzistentnej implementácii politík zo strany vlády.
„‚Bezprecedentné daňové výhody‘ oživujú registráciu podnikov zaoberajúcich sa prenájmom bytov… Ale bude to fungovať?“ (MoneyS, 25. decembra 2022)
V tomto článku vyniká pojem „oživenie“. Znamená návrat k systému, ktorý kedysi zanikol, a zároveň vyvoláva otázky o jeho účinnosti. Systém prevádzkovateľov prenájmu bytov poskytuje určité daňové výhody, keď je viacero bytov registrovaných na prenájom, pričom sa s nimi zaobchádza skôr ako s ponukou bývania než so špekuláciami. Medzi kľúčové výhody patrí znížená komplexná daň z držby nehnuteľností alebo daň z kapitálových výnosov a nižšie daňové zaťaženie z nadobudnutia nehnuteľností.
Tento systém bol zavedený počas obdobia rýchleho rastu trhu s nehnuteľnosťami. Neskôr však bol kritizovaný za to, že nedosiahol svoj cieľ stabilizácie cien nehnuteľností, čo viedlo k zníženiu dávok a nakoniec k ich zrušeniu. Keďže trh s nehnuteľnosťami vstúpil do poklesu a nepredané zásoby sa zvýšili, vláda systém oživila a zdokonalila. Hoci základná štruktúra zostáva podobná minulosti, určité podmienky boli upravené, napríklad zahrnutie bytov do určitej veľkosti medzi oprávnené prenajímateľné nehnuteľnosti. Registrácia ako prevádzkovateľa prenájmu nehnuteľností má svoje podmienky: daňové výhody sa ponúkajú výmenou za obmedzenia miery zvyšovania nájomného a povinnosť udržiavať nájomné počas stanoveného obdobia.
Vládna politika je nepochybne dôležitá. Aby však táto politika dosiahla svoj zamýšľaný účinok, musí na ňu v konečnom dôsledku reagovať aj trh. Hoci by bolo ideálne, keby trh s touto politikou rezonoval a konal dobrovoľne, realita opakovane ukázala, že takéto prípady sú zriedkavé.
Aj keď nevlastníte dom, mali by ste stále sledovať správy zo sveta nehnuteľností
Pri čítaní článkov týkajúcich sa nehnuteľností je najdôležitejší pokoj a chladná hlava. Ak emocionálne reagujete na jazyk použitý v článkoch, môžete sa príliš nadchnúť pre problémy, ktoré sa vás v skutočnosti priamo netýkajú. Platí to najmä pre články o daniach z nehnuteľností. Koniec koncov, dane z nehnuteľností sa netýkajú oveľa viac ľudí ako tých, ktorých sa týkajú výrazne.
Napriek tomu nie je potrebné ignorovať správy a články o nehnuteľnostiach. Majitelia domov sa o nehnuteľnosti prirodzene budú zaujímať a pre tých, ktorí nehnuteľnosti nemajú, je len málo zdrojov takých cenných ako články o nehnuteľnostiach na rozšírenie pohľadu na svet. Je potrebné sledovať zmeny politík, zistiť, či sa ceny nehnuteľností stabilizujú a objemy transakcií sa obnovia podľa zámerov vlády, a skúmať, ako takéto zmeny ovplyvňujú širšiu ekonomiku. Toto je oveľa produktívnejší prístup ako debatovať o tom, či „dane sú nadmerné“ alebo či „vláda príliš tvrdo útočí na držiteľov aktív“.
Či už vlastníte dom alebo nie, či ste bohatí alebo nie, záujem našej spoločnosti o nehnuteľnosti je obrovský. Ako dospievate, ceny bytov prirodzene upútajú vašu pozornosť a začnete premýšľať, či by ste si niekedy mali kúpiť dom. Nakoniec si uvedomíme krutú realitu, že ceny bývania sú nadmerne vysoké, a súhlasíme s myšlienkou realitnej bubliny. Väčšina mladých dospelých, ktorí začínajú svoju kariéru, rýchlo pochopí, že aj keby si ušetrili každý cent zo svojho súčasného platu bez toho, aby minuli čo i len cent, kúpa dobre situovaného bytu v Soule zostáva takmer nemožná.
Nie je to len mladšia generácia, ktorá čelí ťažkostiam.
Ľudia v strednom a staršom veku, ktorí roky tvrdo pracovali, aby si konečne kúpili dom, tiež pociťujú nespokojnosť, pretože vnímajú, že hodnoty okolitých nehnuteľností rastú, zatiaľ čo hodnota ich vlastného domu stagnuje. Daňové zaťaženie vlády túto nespokojnosť len zväčšuje. Hoci sa ich okolnosti líšia, záver, ku ktorému dospeli generácie, je podobný: „Tento svet je rozbitý a problémom je, že vláda ho nedokáže napraviť.“
Nepopierateľnou realitou je, že ceny dobre situovaných bytov v Soule dosiahli úrovne, ktoré sú pre bežných občanov mimoriadne ťažko dostupné. Je tiež ťažké poprieť, že ak by ceny nehnuteľností drasticky kolísali, celá kórejská ekonomika by utrpela veľkú ranu. Ceny bývania nie sú problematické len vtedy, keď prudko vzrastú, ale spôsobujú aj vážne vedľajšie účinky, keď prudko klesnú. Ak sa hodnota, ktorú ľudia považovali za solídny majetok, v okamihu zrúti, národná ekonomika sa nevyhnutne ponorí do značných otrasov.
Problém s nehnuteľnosťami v Južnej Kórei sa netýka len majiteľov domov. Je hlboko prepojený s finančným sektorom prostredníctvom úverov na nehnuteľnosti, úzko prepojený s osobami, ktoré nevlastnia nehnuteľnosti, prostredníctvom systému vkladov jeonse a s mnohými odvetviami vrátane stavebníctva, financií a služieb. Kolaps trhu s nehnuteľnosťami by preto mohol viesť ku kríze, ktorá by postihla celý priemyselný sektor, nielen konkrétnu triedu. To znamená, že prudký pokles cien nehnuteľností nie je nevyhnutne niečo, čo by sa malo oslavovať.
Aj keď sa súčasné ceny nehnuteľností zdajú byť abnormálne, ich zníženie cez noc nie je žiaduce. Je potrebný prístup, ktorý reguluje tempo v rámci toho, čo naša ekonomika dokáže uniesť, a postupne normalizuje trh. Dôvod, prečo sú dane umiestnené na začiatku aj na konci transakcií s nehnuteľnosťami, je práve preto, že v rámci tohto procesu prispôsobovania sa dane fungujú ako najpriamejší a najsilnejší politický nástroj.
