Tento blogový príspevok skúma, prečo nehnuteľnosti, najmä byty, slúžia ako kľúčový ukazovateľ v juhokórejskej ekonomike. Pokojne skúma, ako trendy v cenách bývania, žiadostiach o predplatné a predaji nových domov signalizujú vývoj pre domácnosti, podniky a vládu.

Pochopenie nehnuteľností je kľúčom k lepšiemu pochopeniu juhokórejskej ekonomiky

Pokiaľ nie ste hollywoodsky superhrdina, nemôžete zdvíhať budovy ani pristávať a premiestňovať ich. Preto sa tento majetok nazýva nehnuteľnosť (不動産), čo znamená „nehnuteľný majetok“. Naopak, „hnuteľný majetok“ sa nazýva osobný majetok. Predstavte si byty a autá, aby ste pochopili rozdiel.
Z účtovného hľadiska je vhodnejšie klasifikovať ich presnejšie a používať presnú terminológiu. Pre niekoho, kto sa o ekonomiku len začína zaujímať, je však najjednoduchší prístup uvažovať „nehnuteľnosť = byt“. Existujú na to dva hlavné dôvody. Prvým dôvodom je zloženie majetku, ktorý Juhokórejčania vlastnia. Podľa najnovších sociálnych ukazovateľov zverejnených Kórejským štatistickým úradom hmotný majetok stále tvorí približne 75 % majetku domácností v Južnej Kórei, pričom prevažnú väčšinu z neho tvoria nehnuteľnosti. Finančné aktíva vrátane akcií, fondov, dôchodkov, poistenia a hotovosti tvoria spolu relatívne nízky podiel.
Samozrejme, nie všetky nehnuteľnosti sú byty. Obytné budovy ako vily a kancelárske budovy, komerčné priestory, továrne a dokonca aj pozemky ako hory a lesy sú zahrnuté v nehnuteľnostiach. Je však nepravdepodobné, že by niekto, kto nemá ani jeden dom, vlastnil najprv iné typy nehnuteľností. Navyše, byty stále tvoria prevažnú časť všetkého bývania v Južnej Kórei. Vzhľadom na túto skutočnosť je zjednodušenie chápania ekonomiky zameraním sa na byty ako východiskový bod úplne opodstatnené.
Druhým dôvodom je, že veľa ľudí vlastní byty a zároveň veľa ľudí túži po ich vlastníctve. Vzhľadom na intenzívnu pozornosť verejnosti majú byty významný vplyv na širšiu ekonomiku v rámci rôznych typov nehnuteľností. Pohľad na správy ukazuje, že väčšina článkov súvisiacich s nehnuteľnosťami sa točí okolo bytov. Preto aj v štádiu, keď ekonomické znalosti nie sú hlboko rozvinuté, chápanie nehnuteľností ako bytov nepredstavuje pri interpretácii ekonomických správ žiadne ťažkosti.

Ceny bývania: Nepríjemné, ale nevyhnutné

Keď sa v správach píše o rastúcich cenách nehnuteľností, majitelia domov sa najprv zamerajú na to, „o koľko sa zvýšil ich majetok“. Naopak, tí, ktorí nemajú domov alebo peniaze, sa opakovane trápia nad tým, „či si vôbec môžu dovoliť čo i len jeden dom v živote“, a nakoniec dospejú k záveru, že „život je neznesiteľne ťažký“ a začnú ventilovať svoju frustráciu a sťažnosti na svet. Tí, ktorí momentálne nemajú domov, ale uvažujú o kúpe, sa rozdelia do dvoch skupín. Jedna skupina si berie pôžičky na kúpu bytov v nádeji, že ceny porastú. Druhá skupina sa rozhodne nekúpiť, potom obviňuje svoje minulé ja a kritizuje vládu za to, že nedokázala riadiť ceny nehnuteľností, zatiaľ čo sledujú rastúce hodnoty nehnuteľností.
Napriek tomu je tu jedna zvláštna vec: takmer nikto nechváli vládu, keď ceny nehnuteľností rastú. Namiesto toho je bežnejšou reakciou posmech: „Je zbytočné, aby vláda zasahovala a snažila sa kontrolovať ceny nehnuteľností.“ Vláda však nedostáva chválu ani vtedy, keď ceny nehnuteľností klesajú. Majitelia domov kritizujú vládu ako neschopnú za ničenie ekonomiky, zatiaľ čo tí, ktorí nemajú domovy, zúria, že ekonomika umiera. Najmä čím viac sa niekto trápi kvôli pôžičke na kúpu domu, tým intenzívnejší je jeho hnev. Či už ceny rastú alebo klesajú, vinu vždy nakoniec prevezme vláda.
Ako sme už videli, juhokórejská ekonomika a nehnuteľnosti sú neoddeliteľne prepojené. Či sa nám to páči alebo nie, uznanie tejto reality je nevyhnutné pre správne pochopenie aktuálneho vývoja ekonomiky. Jednoduché trvanie na tom, že ceny nehnuteľností „musia bezpodmienečne rásť“ alebo „musia bezvýhradne klesať“, je príliš zjednodušený prístup. Aj keď ceny klesajú, či to predstavuje ochladzovanie a stabilizáciu trhu alebo prudký pokles, je úplne iná vec. Ekonomické správy a články tento rozdiel zvyčajne rozlišujú pomocou pojmov „mäkké pristátie“ a „tvrdé pristátie“.
Byty sú zároveň obytnými priestormi aj investičnými produktmi. Preto je pri posudzovaní bytov ťažké oddeliť ich „obytnú funkciu“ od ich „funkcie generujúcej zisk“. Obe perspektívy je potrebné posudzovať spoločne. Keďže nehnuteľnosť je nehnuteľným majetkom, „poloha“ je nadovšetko prvoradá. Kľúčovými faktormi sú rozvinuté dopravné podmienky, vzdelávacie prostredie a vybavenie pre každodenné použitie. Nevyhnutný je aj prvok „značky“. Nestačí, aby mal byt len ​​dobrú polohu a pevnú konštrukciu. Aj byty postavené na rovnakom mieste môžu mať rôznu hodnotu v závislosti od značky. Podobne ako luxusná kabelka, aj hodnota značky sa odráža v cene bytu.
Rovnako ako najnovšie smartfóny si vyžadujú vyššie ceny vďaka vynikajúcim funkciám a pohodliu, aj novostavby bytov bývajú drahšie. Nie je však nezvyčajné, že staršie byty na výborných miestach sa predávajú za vyššie ceny ako nové. Je to preto, že majú vzácnu hodnotu podobnú starožitnostiam. Vzácna hodnota týchto starších bytov v konečnom dôsledku pramení z ich lokality. Preto, keď sa na výbornom mieste postaví nový bytový komplex, jeho cena sa výrazne zvýši.
Ekonomické otázky týkajúce sa bytov sú tiež veľmi rozmanité. Starostlivým skúmaním výrazov objavujúcich sa v správach alebo článkoch možno vo všeobecnosti usúdiť, akými problémami sa zaoberajú. Keď sa objavia výrazy ako „prehriatie“ alebo „abnormálny nárast“, zvyčajne to naznačuje článok vyjadrujúci obavy z potenciálu, že sa byty stanú špekulatívnymi komoditami. „Nové mestá“ alebo „prestavba“ sú úzko späté s politikou stabilizácie nehnuteľností, zatiaľ čo „daň z kapitálových výnosov“ alebo „daň z nehnuteľností“ sú úzko späté s politikou potláčania trhu s nehnuteľnosťami. To odhaľuje pohľad vlády na trh s nehnuteľnosťami. Články spomínajúce „stavebné spoločnosti“ alebo „podmienky v stavebníctve“ sa vo všeobecnosti rozvíjajú z pohľadu spoločností.
Úvery sú tiež nevyhnutným kľúčovým prvkom. Úvery sú prakticky povinným krokom pri kúpe nehnuteľnosti, čo z nich robí kľúčové slovo nielen pre banky a finančný sektor, ale aj pre domácnosti. Z pohľadu domácností je potrebné zvážiť ešte viac noviniek zo sveta nehnuteľností. Od predpredajov a investícií až po dane z nehnuteľností, rôzne spory a systém licencovaných realitných maklérov je ťažké ich všetky vymenovať. Títo traja kľúčoví hráči v oblasti bytov a ekonomiky sú teda úzko prepojení, čo sťažuje jednej strane samostatné presadzovanie zmien. Nikto však nepresadzuje ponechanie súčasnej situácie nezmenenej. Práve preto sú otázky nehnuteľností obzvlášť zložité a náročné.
Navyše, problémy s bytmi nemožno vnímať len ako ekonomické problémy. Nikdy nesmieme zabúdať, že v týchto bytoch ľudia skutočne bývajú. Každodenné problémy, ako je hluk medzi poschodiami, problémy s parkovaním, zamestnanie strážnikov a doručovanie balíkov, sú hlboko prepojené s našimi životmi. Problémy s bytmi – problémy s nehnuteľnosťami – sú teda ekonomickými problémami, ale zároveň sociálnymi a politickými problémami. Preto sa nemôžeme odvrátiť od nehnuteľností len preto, že sú zložité. Odteraz sa pozrime na postupy pri kúpe a predaji nehnuteľností so zameraním na byty a pozorne sledujme, ako tieto postupy poháňajú ekonomiku.

Ako kúpiť nový byt: Predpredaj a predplatné

Novostavby alebo byty postavené od základov sa vždy tešia vysokej obľube.
Ako obytné priestory ponúkajú výnimočné pohodlie a ako investičné produkty sa môžu pochváliť vysokou likviditou a investičnou hodnotou. Tieto dve funkcie sú hlavnými kritériami pre hodnotenie hodnoty bytu. Ak niektorá z nich chýba, aj novostavba bytu môže znížiť popularitu. Preto môžu byť luxusné nové byty v provinčných oblastiach niekedy cenovo dostupné ako staršie byty v Soule – ich hodnota ako investičných produktov je relatívne nižšia.
Pri predaji nových bytov sa bežne používa termín „predpredaj“. Ak sa v správach stretnete s frázou „informácie o predpredaji“, chápte to ako predaj novopostavených bytov. Oznámenie o predpredaji sa vzťahuje na verejné zverejnenie podrobností súvisiacich s predpredajom, zatiaľ čo harmonogram predpredaja označuje celý proces od začiatku predaja nového bytu, cez žrebovanie až po podpis zmluvy.
Takže, akonáhle je zverejnené oznámenie o predpredaji, znamená to jednoducho, že si skontrolujete harmonogram, zaplatíte peniaze a kúpite si byt? Je tu ešte jedna kľúčová podmienka: „kvalifikácia“. Z ekonomického hľadiska stojí za zváženie, prečo je na kúpu domu potrebná kvalifikácia. Už sme viackrát skúmali, že v trhovej ekonomike je cena produktu určená ponukou a dopytom. Ak je ponuka určitého produktu obmedzená, jeho cena prirodzene rastie, aby zodpovedala úrovni dopytu. Nemalo by sa teda dovoliť, aby aj predajné ceny bytov naďalej rástli v súlade s dopytom?
Problém nie je taký jednoduchý. Ak predajné ceny rastú bez obmedzenia, predaja sa budú môcť zúčastniť iba tí, ktorí si túto sumu môžu dovoliť. Vo všeobecnosti sú ľudia, ktorí už vlastnia dom, s väčšou pravdepodobnosťou bohatší ako tí, ktorí ho nevlastnia. Ak súťažia za rovnakých podmienok, príležitosti dostupné pre tých, ktorí nemajú domov, sa nevyhnutne znížia. Ak si majitelia domov opakovane zabezpečujú nové byty, zatiaľ čo tí, ktorí nevlastnia dom, neustále prehrávajú, bohatí bohatnú a chudobní chudobnejú, čo prehlbuje nerovnosť a destabilizuje spoločnosť. V konečnom dôsledku tí, ktorí si nemôžu dovoliť ceny, nastolia otázku, že súťažiť s tými, ktorí sú už v privilegovanom postavení, je nespravodlivé.

Oznámenie o predaji → Potvrdenie harmonogramu → Overenie oprávnenosti → Prihlásiť sa → Loteria → Oznámenie o výsledkoch → Dokončenie zmluvy

Z čisto voľného trhu sa môže zdať povolenie neobmedzenej konkurencie pri kúpe bytov opodstatnené. Existujú však požiadavky na oprávnenosť, pretože byty nie sú len investičnými komoditami, ale nevyhnutnými priestormi na „bývanie“. Na rozdiel od luxusného tovaru, ako sú drahé kovy alebo dizajnérske predmety, ktoré nie sú nevyhnutné, je bývanie nevyhnutné pre udržanie základného ľudského života. Situácia, keď si ľudia nemôžu nájsť miesto na bývanie jednoducho preto, že im chýbajú peniaze, je veľmi vážnym sociálnym problémom. V Južnej Kórei, kde je domov v podstate aktívom, je veľmi pravdepodobné, že „bezdomovectvo“ povedie k nerovnosti.
Čo tak obmedziť rast cien nehnuteľností len na konkrétne oblasti? Aj toto je nereálne. Platí to najmä v štruktúre, ako je tá v Južnej Kórei, kde akonáhle ceny bývania začnú rásť v jednej oblasti, najmä v Soule, reťazovo sa rozšíria do metropolitnej oblasti a provincií. To isté platí pre tých, ktorí žijú v domoch typu jeonse alebo mesačnom prenájme bez toho, aby si kúpili dom. Keď ceny domov rastú, zvyšujú sa aj zálohy v domoch typu jeonse a mesačné nájmy. V konečnom dôsledku náklady na bývanie, ktoré musia znášať bežní občania, neustále rastú. Keďže náklady na bývanie tvoria väčší podiel príjmov, domácnosti nemajú inú možnosť, ako znížiť iné výdavky. To priamo vedie k hospodárskemu poklesu. Keďže stále viac ľudí zápasí s udržaním svojho životného priestoru, prudko sa zvyšuje aj počet sociálne zraniteľných obyvateľov.
Spoločnosť ako celok sa stáva nestabilnou, ako ticho pred búrkou. Z tohto dôvodu vláda stanovuje kritériá oprávnenosti na účasť v lotériách o bývanie, čím vytvára záchranné siete, ktoré zabraňujú vytláčaniu ľudí bez bývania zo spoločnosti.
Byty sú veľmi užitočné a dlhodobo overené investičné produkty. Aj keď sú ceny trochu vysoké, môžu slúžiť aj ako prostriedok pre tých, ktorí usilovne nahromadili majetok, na rozšírenie svojho bohatstva. Ak však ceny bytov neustále rastú, tí, ktorí byty nemajú, majú problém zhromažďovať bohatstvo bez ohľadu na to, ako veľmi sa snažia. V dôsledku toho sa nerovnosť v bohatstve ešte viac prehlbuje. Preto sa vláda snaží čo najspravodlivejšie rozdeliť príležitosti obmedzením oprávnenosti na predaj bytov a zabezpečením určitej úrovne potenciálu rozšírenia bohatstva. Súčasťou tejto politiky je aj systém „predplatného“ na byty.
Systém predplatného poskytuje príležitosti na účasť tým, ktorí spĺňajú určité kvalifikačné požiadavky, a potom medzi nich rozdeľuje obmedzený zdroj bytov prostredníctvom spravodlivej lotérie. Pravdepodobne ste už aspoň raz počuli termín „predplatný sporiaci účet“. Tieto účty sú ľahko dostupné na bankových priehradkách a často sa uvádzajú ako prvý finančný produkt, ktorý by si mali noví účastníci spoločnosti pripraviť. Práve preto sa zmeny v systéme predplatného dostávajú do pozornosti médií. Celý národ má o systém taký veľký záujem. V stávke a osobné záujmy sú oveľa väčšie ako vo väčšine zábavných programov.

„Výhody pre mládež? Štyridsiatky sa hádajú o rozšírení kvót predplatného pre mládež“ (Maeil Business Newspaper, 2022.10.26)

„Do konca roka sa otvorí predbežný odber 500 000 bytových jednotiek v rámci verejného bývania... Príležitosť pre domácnosti s nízkymi príjmami bez bývania zabezpečiť si vlastné bývanie“ (Soul Shinmun, 29. novembra 2022)

Systém predplatného nie je fixný, ale neustále sa vyvíja. Aby sa zabránilo nadmernej marginalizácii ktorejkoľvek konkrétnej skupiny, požiadavky a rozsah dávok sa upravujú podľa potreby. V prvom článku je skupinou, ktorá je stredobodom týchto dávok, „mládež“. S rastúcimi cenami nehnuteľností sa znižuje pravdepodobnosť, že mladí dospelí vstúpia do spoločnosti a zabezpečia si vlastný domov. V reakcii na to vláda pristúpila k rozšíreniu kvóty špeciálnych dodávok pre mládež. Politika prideľovania väčšieho množstva obmedzených zdrojov mládeži však nie je vítanou správou pre všetky generácie. Ľudia po štyridsiatke, ktorí žili relatívne dlho bez vlastníctva domu, sa môžu cítiť znevýhodnení.
Druhý článok sa zameriava na „domácnosti s nízkymi príjmami bez domova“. Majitelia domov často túžia po ďalších nehnuteľnostiach a čím je niekto bohatší, tým silnejšia je tendencia toto bohatstvo rozširovať. V Južnej Kórei sú byty vysoko efektívnym prostriedkom na zvyšovanie majetku. Tí, ktorí zaznamenali zisk z nehnuteľností, rozumejú najmä hodnote novopostavených bytov. Okrem toho sú existujúci majitelia domov často klasifikovaní ako držitelia majetku, čo im uľahčuje zabezpečenie väčšieho investičného kapitálu. V tejto súvislosti vláda reviduje systém predplatného, ​​aby poskytla viac príležitostí pre tých, ktorí nemajú domov. Tento článok, vydaný len mesiac po prvom, podrobne opisuje úpravy cieľových skupín politiky a objemy prideľovania, najmä s ohľadom na relatívne znevýhodnených štyridsiatnikov. Keďže systém predplatného je spoločensky citlivou otázkou, je dôležité mať vždy na pamäti, že jeho podrobnosti sa môžu často meniť.
Čo by teda mali robiť ľudia, ktorí už vlastnia dom, ale majú pripravený predplatný účet na kúpu ďalšieho nového bytu?
Články súvisiace s touto témou sa prirodzene objavujú.

„‚Zlomiť sa či nezlomiť sa‘… Stratégie pre predplatné účty pre vlastníkov domov“ (Asia Economy, 18. 8. 2022)

Keďže sa príležitosti sústreďujú na ľudí, ktorí nevlastnia nehnuteľnosti, príležitosti pre majiteľov domov sa zmenšujú alebo miznú. Treba si však uvedomiť jednu kľúčovú skutočnosť: bohatí už vedia, ako zvýšiť svoje bohatstvo, a nevzdávajú sa ľahko. Tento postoj a húževnatosť pravdepodobne významne prispeli k ich hromadeniu bohatstva. Ako naznačuje predchádzajúci názov článku, analyzujú situácie nezaujato, predpovedajú budúcnosť a robia strategické rozhodnutia. Aj keď nemôžu okamžite využiť svoje sporiace účty na predplatné, naďalej sa pripravujú s ohľadom na budúce zmeny politík alebo iné príležitosti. Zatiaľ čo politiky implementuje vláda, vlády sa menia každých päť rokov. Politiky v oblasti nehnuteľností a systémy predplatného sa môžu tiež meniť v závislosti od ekonomických trendov. Ak finančné prostriedky nie sú práve teraz naliehavo potrebné, nie je dôvod na unáhlené zatvorenie účtu predplatného alebo odkladanie jeho otvorenia.
Zhrňme si, čo sme doteraz prebrali. Na kúpu nového bytu je potrebné predplatné a na predplatné potrebujete pochopenie príslušného systému a predplatný účet. Je však dôležité pamätať na to, že znalosť systému a príprava účtu sú len nevyhnutné podmienky; nie sú to postačujúce podmienky zaručujúce úspech.

Meranie trhu prostredníctvom vypredaných a nepredaných jednotiek

Po ukončení predplatného po oznámení o predpredaji sa hromadia články analyzujúce úspešnosť predpredaja. Čím viac pozornosti sa konkrétnemu bytovému komplexu dostáva, tým viac takýchto článkov sa objavuje. Ak sa predpredaj úspešne skončí, titulky zvyčajne obsahujú frázy ako „Pomer konkurencie v predplatnom X k X“. Počas období prehriatych realitných trhov môže pomer konkurencie v niektorých komplexoch prekročiť stovky k jednej. Naopak, ak sa v titulku objaví slovo „nedostatok predplatného“, znamená to, že počet záujemcov bol nižší ako počet dostupných jednotiek, čo viedlo k neúspešnému predaju. Vysoký pomer konkurencie v predplatnom sa často interpretuje ako signál, že byt je sľubným investičným produktom, ktorý pravdepodobne v budúcnosti prinesie vysoké výnosy. Inými slovami, naznačuje, že cena bytu pravdepodobne porastie.
Články o úspešných predajoch sa riadia prevažne stereotypnou štruktúrou. Opisujú davy ľudí hrnúcich sa na miesto, vyjadrujú obavy zo špekulatívnej horúčky a potom naznačujú, že kúpa tohto bytu by mohla priniesť určitú úroveň zisku. Nevyhnutne končia frázou „obavy z realitnej bubliny“. Posolstvo, ktoré tieto články čitateľom prinášajú, je jednoduché: „Nemali by ste si kúpiť tento dom?“ Bez ohľadu na súčasnú ekonomickú situáciu alebo na to, či sa hovorí o bubline, tón sa zdá byť otázkou: „Čo robíte, keď si toľko ľudí kupuje domy?“
Človek si však musí byť opatrný a bezpodmienečne interpretovať tieto články ako známky boomu na trhu s nehnuteľnosťami. Môžu to byť jednoducho lákavé články určené na stimuláciu dopytu, keďže sa obdobie predpredajov blíži ku koncu. Namiesto toho, aby ste sa nechali uniesť jedným článkom, je užitočnejšie počúvať rozhovory ľudí okolo vás. Toto je najrýchlejší a najjednoduchší spôsob, ako odhadnúť úroveň prehrievania na trhu s nehnuteľnosťami. Ak sa všade, kam idete, prirodzene objavujú reči o nehnuteľnostiach, je veľmi pravdepodobné, že trh sa už blíži k svojmu vrcholu. V takýchto časoch je nevyhnutné na chvíľu si popadnúť dych.
Naopak, existujú aj prípady, keď predaje nedosiahnu očakávaný výsledok.

„Duncheon Jugong nepredaný… Soulská „neporaziteľnosť“ je teraz minulosťou“ (Kórejská ekonomická televízia, 8. decembra 2022)

Mýty ako „neporaziteľnosť konglomerátov“ a „neporaziteľnosť nehnuteľností“ sú v našej spoločnosti rozšírené. Neporaziteľnosť nehnuteľností sa ďalej delí na „neporaziteľnosť predplatného“, „neporaziteľnosť Soulu/Gangnamu/metropolitnej oblasti“ atď. Články naznačujúce, že tieto mýty o neporaziteľnosti sú otrasené, ľudia interpretujú ako signály, že „teraz možno nie je čas na kúpu domu“ alebo „ekonomika možno smeruje dole“. Na druhej strane by sa to dalo interpretovať nie ako jednoduchý hospodársky pokles, ale ako návrat prehriateho trhu s nehnuteľnosťami na svoje miesto.

„Držanie sa nepredaných jednotiek vedie k katastrofe... Stavebné spoločnosti odkladajú predaj uprostred ochladenia na trhu s nehnuteľnosťami“ (Chosun Ilbo, 12. decembra 2022)

Články o predaji bytov slúžia ako kľúčový ukazovateľ na meranie trhu s nehnuteľnosťami. Na predpovedanie budúcich cien bytov je užitočné skúmať výkonnosť predaja. Výhra v lotérii o byt uprostred tvrdej konkurencie je ako narodiť sa so striebornou lyžičkou v ústach. Narodiť sa so striebornou lyžičkou však nezaručuje bezpečný život. Podobne, len preto, že sa niekomu podarí získať byt, neznamená to, že z neho neskôr všetci budú žať obrovské zisky. Len to zvyšuje relatívnu pravdepodobnosť. Naopak, ak sa nepredané jednotky vyskytnú vo veľmi očakávanej oblasti alebo komplexe, naznačuje to, že výhľad trhu s nehnuteľnosťami môže byť v súčasnosti nepriaznivý.
Predpokladajme, že ste si skontrolovali predpredajné oznámenie, prešli rôznymi postupmi a vyhrali v lotérii v tvrdej konkurencii. Stane sa tento byt okamžite „mojím domovom“? Je čas radovať sa, že ste nastúpili do vlaku budovania bohatstva? Rozhodne nie. Toto vám len zaručí lístok na nástup do vlaku, ktorý vás privedie k „vlastníctvu domu“. Pred vami leží ťažká, veľmi reálna hlavná línia: „zaplatenie predajnej ceny“.