Tento blogový príspevok pokojne skúma, prečo sa s bytmi v Južnej Kórei zaobchádza ako s finančnými produktmi, ktoré presahujú rámec obyčajných obytných priestorov, a štruktúru, ktorú vytvárajú pôžičky, politiky a psychológia.
Ako si preboha môžete dovoliť kúpiť byt?
Byt je najdrahším aktívom, aké si môže priemerný človek kúpiť. Navyše, keďže ceny nehnuteľností nie sú zahrnuté v indexe spotrebiteľských cien, bez ohľadu na to, ako drasticky kolíšajú, je ťažké skutočne pochopiť ich úroveň výlučne na základe oficiálneho indexu spotrebiteľských cien vlády. Vzhľadom na samotný rozsah cien nehnuteľností existujú aj obavy, že ich zahrnutie do indexu by mohlo skresliť samotný ukazovateľ. Bez ohľadu na to, ak niekto skutočne má dostatok hotovosti alebo finančných prostriedkov na to, aby si kúpil najdrahšiu vec, akú si za život kúpi, bolo by to skutočne zvláštne. Zdravý rozum hovorí, že jediný spôsob, ako si kúpiť byt, je požičať si peniaze.
Finančné inštitúcie vrátane bánk požičiavajú peniaze. Banky vám peniaze len tak bezpodmienečne neposkytnú so slovami: „Tvrdo ste pracovali, tak si tieto peniaze, prosím, použite na kúpu domu,“ len na základe dobrých úmyslov dlžníka. Dlžník aj veriteľ musia navzájom splniť nevyhnutné podmienky. Finančným produktom vytvoreným na riešenie tejto potreby je hypotekárny úver.
Nemôžem si kúpiť byt za vlastné peniaze
Hypotéka je spôsob, ako si požičať peniaze s podmienkou, že ak dlžník nesplatí úver, prevedie právo nakladať so svojou nehnuteľnosťou na banku. Ak dlžník nesplatí sľúbenú splátku, banka vydraží založenú nehnuteľnosť tretej strane a výťažok použije na vymáhanie nesplatenej sumy úveru.
„Dlh domácností dosiahol v 3. štvrťroku rekordnú úroveň... Rast hypoték sa spomaľuje uprostred klesajúcich cien nehnuteľností“ (Soul Shinmun, 23. novembra 2022)
Hoci sa kúpa bytov vo všeobecnosti klasifikuje ako kúpa nového bytu v štádiu výstavby alebo kúpa existujúceho bytu, pôžičkám sa takmer nedá vyhnúť bez ohľadu na zvolenú metódu. Preto skúmanie trendu rastu hypotekárnych úverov môže naznačiť, či sa trh s nehnuteľnosťami nachádza v aktívnej fáze alebo či vstupuje do poklesu. S rastúcimi očakávaniami rastúcich cien domov si ľudia kupujú viac bytov, čo vedie k nárastu objemu hypotekárnych úverov. Naopak, keď sa očakávajú stagnujúce alebo klesajúce ceny domov, nákupná nálada sa oslabuje a hypotekárne úvery majú tiež tendenciu klesať.
Rastúci trend hypotekárnych úverov však nie vždy dokonale korešponduje s vývojom na trhu s nehnuteľnosťami. Je to preto, že dodatočné úvery sa niekedy neberú na kúpu bytu, ale na pokrytie životných nákladov alebo splatenie existujúcich úverov.
Pri pohľade na titulok vyššie uvedeného článku, zatiaľ čo celkový dlh domácností sa nahromadil na historickom maxime, tempo rastu hypotekárnych úverov – ktoré tvoria najväčšiu časť dlhu domácností – vykazuje už nejaký čas známky spomalenia. To naznačuje, že trhová atmosféra, kedysi charakterizovaná tzv. „all-in“ pôžičkami – kde ľudia zoškrabali každý cent na kúpu domu – prekonala svoj vrchol a vstúpila do o niečo pokojnejšej fázy. Priamou príčinou je pokles cien domov. Spomalenie rastu hypotekárnych úverov však neznamená, že celkové riziko dlhu domácností bolo vyriešené. Je to preto, že iné úverové zaťaženie sektora domácností zostáva na úrovni, ktorá je stále dôvodom na obavy.
Bublina na realitnej scéne je obzvlášť desivá, pretože úvery sú v konečnom dôsledku dlhy, ktoré treba splatiť. Ak dlžník stratí schopnosť splácať, bremeno sa presúva na iné subjekty. Prvou, kto nesie zodpovednosť, je veriteľská banka. Zatiaľ čo sa banky snažia získať späť úver predajom bytu zabezpečeného ako zábezpeka, hodnota samotnej zábezpeky prudko klesá, keď realitná bublina praskne. V takýchto prípadoch ani predaj nehnuteľnosti nemusí úplne získať späť požičanú sumu.
Banky, ktoré držia veľké množstvo takýchto znehodnotených kolaterálnych aktív, nevyhnutne čelia značnej nestabilite vo svojej činnosti. Ak sa banky v reťazovej reakcii stanú platobne neschopnými, čo vedie k situácii, keď nikto nemôže splácať ich dlhy, vláda nakoniec zasiahne, aby pokryla straty z peňazí daňových poplatníkov. Práve preto vláda pozorne sleduje rozsah a trendy hypotekárnych úverov.
„Ľutujem, že som si kúpil dom za všetky svoje úspory... V 30. rokoch 21. storočia upadajú do chudoby“ (The Korea Economic Daily, 3. novembra 2022)
Tento článok jasne odhaľuje atmosféru juhokórejského realitného trhu v tom čase. Počas prudkého nárastu cien nehnuteľností sa články obhajujúce „pripojiť sa k trendu, aj keby to znamenalo podstupovať riziká“ objavovali oveľa častejšie ako tie, ktoré varovali pred nebezpečenstvami. Napriek rýchlo rastúcemu dlhu domácností senzačné výrazy ako „náhla chudoba“ živili úzkosť a pocit krízy, čo viedlo k strachu z „zaostávania“. Keďže však realitný trh prešiel do poklesu, ľudia teraz čelia strachu z potenciálneho skutočného „chudobnenia“.
Ak je primárnym ukazovateľom zdravia trhu s nehnuteľnosťami trh s predajom nových domov, potom možno kolísanie hypotekárnych úverov považovať za sekundárny ukazovateľ. Rozsah úverov sa vo všeobecnosti mení súbežne s objemom transakcií s nehnuteľnosťami. Keď sa objem transakcií zvyšuje, rastie aj objem úverov; keď sa objem transakcií znižuje, celková výška úveru sa zvyčajne mení.
Napriek tomu je dôvod, prečo mnohí ľudia nesú ťažké bremeno pôžičiek na kúpu bytov, jasný. Pramení zo silného presvedčenia, že aj keď sa zadlžia a platia úroky, pokiaľ ceny nehnuteľností rastú, nakoniec z toho budú profitovať. Toto presvedčenie je v kórejskej spoločnosti hlboko zakorenené už dlho. Zatiaľ čo mladšie generácie majú tendenciu posudzovať na základe ukazovateľov a čísel, a nie viery, táto viera sa často posilní po niekoľkých skúsenostiach s trhom.
Keďže však úrokové sadzby z úverov rastú, zatiaľ čo ceny domov vykazujú len malé známky rastu, na svoje limity ako prví narážajú ľudia s relatívne nižšími príjmami – najmä tí vo veku 20 a 30 rokov. Krízy vždy začínajú v najslabšom bode. Regionálne sa príznaky objavujú najskôr v provinciách, generačne u ľudí vo veku 20 a 30 rokov a vo finančnom sektore v rámci sekundárnych finančných inštitúcií. Napriek tomu, ak sa trhu s nehnuteľnosťami v Južnej Kórei podarí prečkať búrku a opäť vstúpiť na rastúci trend, zostáva pripravený kedykoľvek sa opäť rozhorieť.
Čo by ste mali vedieť pred čítaním článkov o nehnuteľnostiach
„Zrušenie regulovaných zón a uvoľnenie úverov prispievajú k mäkkému pristátiu... ale nestačia na obnovenie nákupného sentimentu“ (Yonhap News, 10. novembra 2022)
Pokiaľ nedôjde k zásadnému posunu v štruktúre obyvateľstva a sociálnej štruktúre, zdá sa nepravdepodobné, že sa pohľad kórejskej spoločnosti na byty v blízkej budúcnosti zmení. Dnes majú Kórejčania stredného veku dvoch hlavných životných partnerov. Jedným je ich manžel/manželka, ktorého zväzuje manželstvo, a druhým je banka, ktorú zväzuje dlh. Zatiaľ čo vlastníctvo domu sa delí s manželom/manželkou, keď sa dom získa prostredníctvom úveru, v skutočnosti sa stáva spoluvlastníctvom banky. Nehnuteľnosť teda presahuje rámec obytného priestoru rodiny; je hlboko prepojená s financiami domácností a širším finančným systémom. Preto má potenciál otriasť nielen jednotlivými domácnosťami, ale celým národným hospodárstvom. Práve preto by sa mal človek neustále venovať pozornosti spravodajským článkom súvisiacim s nehnuteľnosťami.
Osobitná pozornosť si vyžaduje, keď sa v článkoch o nehnuteľnostiach objavia pojmy ako „regulácia“ alebo „politika“. Zatiaľ čo sa môže zdať, že regulácie a politiky v oblasti nehnuteľností majú malý okamžitý vplyv na trh, z dlhodobého hľadiska majú významný vplyv. V dôsledku toho sa v titulkoch často objavujú frázy ako „minimálny účinok“ alebo „trh nereaguje“, no tieto opatrenia často vedú k jasným zmenám v priebehu času, aj keď nie sú okamžite zjavné.
Reprezentatívne regulácie v oblasti nehnuteľností zahŕňajú regionálne obmedzenia a obmedzenia úverov. Regionálne obmedzenia zahŕňajú „cieľové zóny úpravy“ a „špekulatívne prehrievajúce sa oblasti“. Označenie za cieľovú zónu úpravy ukladá obmedzenia týkajúce sa upisovania, úverov a ďalšieho predaja spolu s vyššími daňami. Špekulatívne prehrievajúce sa oblasti čelia ešte prísnejším obmedzeniam. Nielenže sú regulácie zložité, ale špecifické kritériá a určené oblasti sa často menia na základe podmienok na trhu s nehnuteľnosťami. Preto každý, kto má záujem o nehnuteľnosti, musí priebežne kontrolovať najnovšie informácie.
Medzi predpisy týkajúce sa úverov patrí DTI (pomer dlhu k príjmu), LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti) a DSR (pomer obsluhy dlhu). Medzi nimi je LTV ukazovateľ, ktorý ukazuje, akú veľkú časť úveru je možné získať v porovnaní s hodnotou nehnuteľnosti poskytnutej ako zábezpeka. Napríklad, ak je cena bytu založeného ako zábezpeka 1 miliarda wonov a LTV je 70 %, je možné získať maximálnu pôžičku vo výške 700 miliónov wonov. DSR je prísnejší pojem ako DTI a predstavuje pomer ročných splátok istiny a úrokov z úveru k ročnému príjmu. Napríklad, ak je váš ročný plat 40 miliónov wonov a váš DSR je 50 %, celkové splátky istiny a úrokov za rok nesmú presiahnuť 20 miliónov wonov.
Jeden z dôvodov, prečo sa hypotekárne lehoty predlžujú na 40 alebo 50 rokov, súvisí práve s týmto nariadením o DSR. Dlhšie doby splácania znižujú ročnú výšku splátok, čo umožňuje veriteľom splniť štandardy DSR a zároveň poskytnúť väčšie sumy úverov. Keďže sa podrobnosti o nariadení o úveroch často menia a výpočty sú zložité, používanie online alebo mobilných kalkulačiek úverov ponúka praktickú pomoc.
Hoci je dôležité pochopiť presný význam každého pojmu, najdôležitejšie je rozpoznať celkový smer politiky v oblasti nehnuteľností. Keď pojmy súvisiace s reguláciami alebo politikami obsahujú slovo „sprísňovanie“, možno ho interpretovať ako zámer kontrolovať a stabilizovať trh. Naopak, keď sa použije slovo „uvoľňovanie“, možno ho chápať ako zámer reaktivovať stagnujúci trh. Je však tiež dôležité pamätať na to, že na rozdiel od politických zámerov vlády trh s nehnuteľnosťami často reaguje jasnejšie po uplynutí určitého času, a nie bezprostredne po oznámení regulácií. Ak si kúpite dom ihneď po zverejnení správ o uvoľnení regulačných predpisov alebo ho predáte v momente, keď bude oznámené sprísnenie regulačných predpisov, môžete sa v skutočnosti stretnúť s inými výsledkami, ako ste očakávali. Pri čítaní článkov o nehnuteľnostiach je mimoriadne dôležité mať na pamäti tento bod.
