Tento blogový príspevok pokojne skúma, prečo vklad jeonse, hoci sa javí ako stabilné aktívum, v skutočnosti zahŕňa kreditné riziko podobné investíciám do akcií, a to prostredníctvom svojej zmluvnej štruktúry a inštitucionálnych obmedzení.
Prečo je investovanie do akcií rovnako rizikové ako jeonse?
Hoci sa investičné princípy a prístupy mierne líšia od človeka k človeku, väčšina ľudí v podstate hľadá dve veci: vyššie výnosy a nižšie riziko. Inými slovami, uprednostňujú možnosti, ktoré sú stabilné a zároveň ponúkajú vysoké výnosy. Podobne je ideálny stabilný rast HDP s minimálnymi výkyvmi a každý s nadšením očakáva investičné výnosy s nízkou volatilitou spojenou s výrazným zhodnotením aktív.
Pojem „rizika“ je však zložitejší, než by sa mohlo zdať. Keďže hodnota akcií alebo výmenných kurzov neustále kolíše, rozsah rizika možno odhadnúť pozorovaním cenových pohybov a volatility. Existujú však aj prípady, keď sa cena nemení, zostáva stabilná, len aby sa v určitom bode zrazu nula. To znamená, že aj investície, ktoré sa zdajú byť vysoko stabilné, môžu, aj keď s nízkou pravdepodobnosťou, niesť riziko, že v okamihu úplne zmiznú.
Čo ak sa hodnota vášho majetku stane bezcennou?
Ukážkovým príkladom je záloha jeonse. Výška zálohy je pevne stanovená pri podpise zmluvy, je vratná po ukončení zmluvy a zachováva si svoju hodnotu počas celej doby nájmu. Na prvý pohľad sa zdá, že ide o vysoko stabilné aktívum. Je to však skutočne bezpečná voľba? Situácie, keď prenajímatelia nemôžu zálohu vrátiť, sa v skutočnosti vyskytujú pomerne často a v takýchto prípadoch hodnota zálohy jeonse v okamihu klesne takmer na nulu. Pokiaľ nie ste odborník, je ťažké tento typ rizika vopred odhaliť, čo robí takéto transakcie v niektorých ohľadoch rizikovejšími ako akcie.
Ako už bolo spomenuté, hodnota akcií niektorých známych spoločností alebo kurzy cudzích mien neustále kolíšajú. Prípady, keď hodnota akcie klesne na polovicu alebo menej, alebo dokonca na tretinu alebo menej jej kúpnej ceny, sa však vyskytujú menej často, ako by sa mohlo zdať. Často, aj keď to chvíľu trvá, sa hodnota zotaví. Samozrejme, prípady, keď zlé riadenie spoločnosti spôsobí prepad ceny jej akcií alebo keď bankrot vedie k vyradeniu z burzy, určite existujú. Investovanie do akcií však takéto riziká vo svojej podstate zohľadňuje a keďže výkyvy cien akcií sú zverejňované v reálnom čase, varovné signály rizika sú externe relatívne viditeľné.
Pri zverovaní peňazí niekomu vždy existuje riziko, že ich nedostaneme späť. Toto riziko je spoločné pre všetky formy zmlúv zahŕňajúcich výmenu peňazí, nielen medzi jednotlivcami, ale aj pri transakciách so spoločnosťami alebo finančnými inštitúciami. Toto sa nazýva „kreditné riziko“. Ak je zmluva splnená podľa špecifikácií, nie je problém. Problémy však nastávajú, ak dlžník stratí schopnosť splácať z dôvodu zlyhania podniku alebo ak úmyselne nespláca. Široko definované kreditné riziko zahŕňa kolísanie hodnoty akcií alebo dlhopisov spôsobené neplnením záväzkov spoločnosťou. Tu sa zameriame na kreditné riziko v užšom zmysle.
Nevyhnutné úverové riziko v Jeonse
Finančné inštitúcie sú s týmto typom rizika relatívne oboznámené. Vykonávajú úverové hodnotenia na základe predpokladu, že existuje možnosť, že peniaze nezískajú späť, a pripravujú sa na riziko stanovením rôznych úrokových sadzieb podľa úverového ratingu. Napríklad, ak je úverové hodnotenie jednotlivca nízke, čo znamená 8 % pravdepodobnosť zlyhania, banka musí uplatniť úrokovú sadzbu aspoň vyššiu, aby sa zabezpečila proti potenciálnej strate. Dôvodom, prečo úrokové sadzby klesajú pri poskytnutí kolaterálu, je to, že aj keď sa splatenie nepodarí, kolaterál je možné speňažiť, aby sa zmiernili straty. Preto sú vyššie úrokové sadzby z úverov pre nižšie úverové ratingy prirodzeným javom a nie otázkou diskriminácie. Úverové ratingy existujú aj pre spoločnosti a krajiny a ich základné princípy sa výrazne nelíšia od princípov pre jednotlivcov.
Problém nespočíva vo finančných inštitúciách, ale v jednotlivcoch. Pri uzatváraní peňažných zmlúv je pre jednotlivcov ťažké presne posúdiť a rozpoznať rozsah rizika – že hodnota aktíva by mohla klesnúť na nulu za konkrétnych okolností neplnenia zmluvy, aj keď jeho hodnota zvyčajne zostáva stabilná.
Navyše, úverové riziko sa často prejaví až ku koncu zmluvy.
Zmluva o prenájme nehnuteľnosti (jeonse) v sebe skrýva všetky vyššie uvedené riziká. Nájomca požičia prenajímateľovi veľkú sumu peňazí výmenou za užívanie domu. Keďže hodnota tejto veľkej sumy sa za normálnych okolností nemení, nájomca ju vníma ako relatívne bezpečnejšiu ako investície do akcií. Táto zmluva sa však úplne spolieha na bonitu prenajímateľa a existuje jasné riziko, že v prípade problémov nedostane zálohu späť.
Finančné inštitúcie poznajú kreditné riziko a dokážu ho pomerne dobre posúdiť, ale nájomníci nie. Okrem toho, keď jednotlivec vloží peniaze do finančnej inštitúcie, nielenže je stabilita samotnej finančnej inštitúcie vyššia ako stabilita individuálneho prenajímateľa, ale ochranu poskytuje aj vládne poistenie vkladov. Naproti tomu stabilita prenajímateľa je relatívne nízka a úroveň vládnej ochrany zmlúv o nehnuteľnostiach je tiež obmedzená v porovnaní so systémom poistenia vkladov.
Nájomníci v Jeonse si môžu myslieť, že by nemali znášať toto riziko, najmä preto, že nehľadajú vysoké výnosy. Je však tiež pravda, že využívaním obytného priestoru bez platenia mesačného nájomného získavajú značné výhody. Či už ceny domov rastú alebo klesajú, nájomníci priamo neprofitujú ani nestratia, takže môžu považovať zálohu v Jeonse za bezpečnejšiu ako investičné aktivity, ako je obchodovanie s akciami. Riziko, že zálohu nedostanú späť, je však ťažké predvídať a ťažko sa naň vopred pripraviť.
Jednoducho povedané, ak ceny domov klesnú pod výšku zálohy, získanie celej zálohy späť sa stáva dosť náročným. Navyše, hoci zadržanie zálohy prenajímateľmi, kým si nenájdu ďalšieho nájomníka, predstavuje porušenie zmluvy, táto prax je v skutočnosti pomerne bežná. Napriek početným rizikám, ktoré systém jeonse prináša, sa pri bližšom skúmaní zanedbáva jednoducho preto, že ide o dlhodobú prax. Vylepšenia systému sa v obdobiach rastúcich cien domov odkladajú, len aby sa cyklus opakoval, keď ceny klesnú, čo má za následok početné obete.
Od systému Jeonse k systému mesačného nájomného
Systém Jeonse zahŕňa veľké sumy peňazí, ktoré sa menia medzi jednotlivcami, no jeho povaha mimoriadne sťažuje identifikáciu inherentných rizík vopred. Ak sa rozhodnutie urobí s plným vedomím rizík, zodpovednosť právom leží na jednotlivcovi. Napriek tomu samotný rozsah peňazí sťažuje vnímanie systému Jeonse čisto ako súkromnej transakcie. Ako už bolo spomenuté, nájomníci majú problém overiť si presné informácie o prenajímateľoch a je pre nich prakticky nemožné mať takú úroveň odborných znalostí, akú majú finančné inštitúcie, ako sú banky.
Z týchto dôvodov je potrebné aktívnejšie využívať systém mesačného nájomného, ktorý so sebou nesie relatívne nižšie zaťaženie zálohami. Vláda musí tiež postupne zmeniť svoju politiku smerom k podpore mesačného nájomného namiesto systému jeonse. Systém jeonse má samozrejme svoje výhody a jednotlivci z neho môžu mať úžitok v závislosti od svojich okolností, preto je potrebné starostlivé zváženie.
Jednotlivci si musia uvedomiť rôzne riziká a vzdelávať sa o nich. Či už ide o akcie alebo ceny nehnuteľností, treba mať vždy na pamäti, že počas rastúceho trendu je ľahké zabudnúť na možnosť poklesu. Je tiež potrebné pochopiť a pripraviť sa na skutočnosť, že aj zdanlivo stabilné zmluvy nesú inherentné kreditné riziko.
Snaha bezpodmienečne sa vyhnúť riziku môže viesť k prehliadaniu iných foriem rizika. Existujú právne mechanizmy, ktoré čiastočne dopĺňajú stabilitu zmlúv, preto je vhodné sa vopred oboznámiť so systémami a predpismi, ktoré poskytujú právnu ochranu, popri ekonomických zásadách. Vláda nesie tiež zodpovednosť za zavedenie prísnych sankcií a inštitucionálnych preventívnych opatrení na zníženie trestných činov, ako sú podvody s akciami a manipulácia s cenami akcií.
Najideálnejším scenárom je súčasné dosiahnutie vysokých výnosov a nízkeho rizika. Dosiahnuť tento cieľ presne tak, ako si ho predstavujeme v realite, je však mimoriadne náročné. V praxi si pri skúmaní finančných produktov treba zvyčajne vybrať medzi možnosťami s vysokým výnosom/vysokým rizikom, so stredným výnosom/stredným rizikom alebo s nízkym výnosom/nízkym rizikom. Produkty, ktoré sa zdajú ponúkať vysoké výnosy s nízkym rizikom, často skrývajú skryté nebezpečenstvá pod povrchom. Preto je pred investovaním alebo uzatváraním zmlúv potrebný dôkladnejší prístup.
