W tym wpisie na blogu autorzy spokojnie analizują, dlaczego koreański rynek nieruchomości konsekwentnie funkcjonuje jako struktura, która zmusza ludzi do dokonywania dziwnych wyborów poprzez przebudowę, loterie subskrypcyjne, specjalną podaż i premie.
Zamień swój stary dom na nowy: Rewitalizacja apartamentów
Przebudowa i rekonstrukcja to zawsze gorące tematy w Korei Południowej. Dzieje się tak, ponieważ podstawowe potrzeby i pożądane aspiracje są ze sobą powiązane. Podstawowe potrzeby są bezpośrednio powiązane z jakością środowiska życia. Niewiele osób chce mieszkać w przestarzałych budynkach i zniszczonym otoczeniu. Zwłaszcza w starzejących się osiedlach, nawet jeśli nie ma bezpośredniego zagrożenia zawaleniem, pojawiają się poważne codzienne niedogodności: brak miejsc parkingowych, problemy z wodą spowodowane starymi rurami, słaba izolacja i hałas między piętrami. Z tych powodów, wraz z odbudową, ogólna jakość życia mieszkańców nieuchronnie się poprawia.
Jednak powodem, dla którego ludzie przywiązują jeszcze większą wagę do odbudowy i przebudowy, są raczej „pożądane oczekiwania” niż podstawowe potrzeby. Powszechnie przyjmuje się, że „odbudowa lub przebudowa przyniesie duże zyski”. Bardziej konkretna analiza tego zagadnienia wymaga zrozumienia różnych koncepcji, takich jak współczynnik powierzchni użytkowej i udziały we własności gruntów, ale ostatecznie sedno sprawy sprowadza się do tego, o ile można zwiększyć podaż lokali w „sprzedaży ogólnej”. Sprzedaż ogólna odnosi się do liczby lokali dostępnych na sprzedaż nabywcom zewnętrznym, a nie obecnym mieszkańcom będącym członkami stowarzyszenia odbudowy.
Na przykład, jeśli kompleks apartamentowy składający się ze 100 lokali zostanie przebudowany z zachowaniem tych samych 100 lokali, niewiele kompleksów aktywnie podjęłoby się przebudowy. Sytuacja zmienia się jednak, gdy możliwe jest przebudowanie go do 150 lokali. Zysk ze sprzedaży dodatkowych 50 lokali może obniżyć koszty odbudowy, które muszą ponieść obecni mieszkańcy. Kwota ponoszona przez obecnych członków nazywana jest „opłatą składkową”. Innymi słowy, nie będzie przesadą stwierdzenie, że opłacalność projektu odbudowy zależy od wysokości opłaty składkowej i poziomu ceny sprzedaży.
Z perspektywy rządu, odbudowa i przebudowa są kluczowymi wskaźnikami pomiaru płynności rynku nieruchomości. Im łatwiej realizowane są projekty odbudowy i przebudowy, tym bardziej rynek nieruchomości ma tendencję do ożywienia lub przegrzania. I odwrotnie, ponieważ różne regulacje utrudniają odbudowę i przebudowę, rynek jest bardziej narażony na stabilizację lub wejście w recesję. Projekty te często noszą nazwy konkretnych, dużych kompleksów, takich jak „Przebudowa Apartamentów Eunma”, „Przebudowa Gangdong Duncheon Jugong” lub „Przebudowa Apartamentów Apgujeong Hyundai”. Wynika to z faktu, że kompleksy te pierwotnie budowano w przeszłości w celu zaspokojenia zapotrzebowania na mieszkania na dużą skalę. Nowe miasta i dzielnice mieszkaniowe, niegdyś rozwijane na dużą skalę w celu złagodzenia niedoborów mieszkań, z czasem się starzeją. Ilekroć pojawiają się problemy związane z przebudową, powracają one w dyskursie publicznym, zazwyczaj w kolejności, w jakiej powstały.
Przed złożeniem wniosku sprawdź dokładnie: Dostawa specjalna
„Specjalna podaż” (特供) to skrót od „specjalnej alokacji”, terminu często używanego w społecznościach internetowych i kawiarniach związanych z loteriami mieszkaniowymi. W procesie subskrypcji mieszkań dostępne lokale są dzielone na ogólną podaż i specjalną podaż. Specjalna podaż to system, który priorytetowo traktuje możliwości osób spełniających określone kryteria spośród wszystkich dostępnych lokali. Nowożeńcy, rodziny wielodzietne bez mieszkań oraz osoby kupujące mieszkanie po raz pierwszy to reprezentatywne przykłady osób objętych specjalną podażą.
Specjalne dostawy mają bardzo surowe wymagania kwalifikacyjne, ale po ich wybraniu jako cel, szanse na wygraną są znacznie wyższe w porównaniu z dostawami ogólnymi. W związku z tym konkurencja o jednostki specjalnych dostaw jest zawsze zacięta. Wraz ze wzrostem popytu rząd zaostrza wymagania kwalifikacyjne, biorąc pod uwagę cel programu i warunki rynkowe. Proces ten czasami prowadzi do oderwania kryteriów od rzeczywistości.
Rozważmy na przykład mieszkania oferujące specjalną ofertę dla nowożeńców w obszarach o wysokich cenach sprzedaży i surowych przepisach dotyczących kredytów, szczególnie w dzielnicach takich jak Gangnam. W takich przypadkach o przyznanie kredytu kwalifikują się tylko nowożeńcy, którzy posiadają już wystarczające aktywa, aby w dużej mierze uniknąć nadmiernego uzależnienia od kredytów. Pomimo zamierzonego celu systemu, jakim jest zapewnienie społecznej ochrony, w efekcie tworzy on strukturę dostępną tylko dla osób dysponujących znacznym majątkiem. Ta rozbieżność między zamierzeniami systemu a rzeczywistością pozostaje głównym punktem spornym wokół systemu specjalnej oferty.
Ci, którzy szukają wzrostu cen rynkowych: premia
Podobnie jak wołowina premium czy mleko premium, termin „premium” jest używany do określenia produktów o podwyższonej wartości. Naturalnie produkty premium mają wyższą cenę. Z ekonomicznego punktu widzenia, premia odnosi się do dopłaty do wartości nominalnej lub ceny kontraktowej. Na rynku mieszkań oznacza ona marżę zysku powstającą między początkową ceną sprzedaży a rzeczywistą ceną transakcyjną.
Zazwyczaj ceny mieszkań w przedsprzedaży są często ustalane poniżej cen rynkowych. Analiza przypadków, w których przedsprzedaże zakończyły się niepowodzeniem, ujawnia, że w wielu przypadkach cena przedsprzedażowa była ustalana zbyt wysoko w porównaniu z ceną rynkową. Aby złagodzić ten problem, rząd wprowadził systemy takie jak system limitów cen przedsprzedażowych (pre-sale price cap).
Im niższa cena przedsprzedażna i im większa różnica w stosunku do ceny rynkowej, tym pewniejszy względny zysk może oczekiwać osoba, która kupiła mieszkanie. Dzieje się tak, ponieważ rządowi trudno jest bezpośrednio kontrolować ceny mieszkań po sprzedaży, gdy zaczynają się one kształtować zgodnie z cenami rynkowymi. Na popularnych stronach sprzedaży mieszkań często można zobaczyć agentów nieruchomości, często nazywanych „pośrednikami-krzakami”, rozdających wizytówki i mówiących coś w stylu: „To mieszkanie ma 100 milionów wonów premii”. Oznacza to, że cena rynkowa tego mieszkania ma wzrosnąć o ponad 100 milionów wonów w porównaniu z ceną sprzedaży. Jest to w zasadzie forma nagabywania, kusząca tych, którzy chcą natychmiast odsprzedać swoje mieszkanie po zakupie, aby zainkasować tylko premię.
Przeniesienie praw przedsprzedażowych na inną osobę przed zapłatą salda końcowego po sprzedaży nazywa się „odsprzedażą praw przedsprzedażowych”. Obecnie różne przepisy znacznie utrudniają odsprzedaż praw przedsprzedażowych niż w przeszłości. Niemniej jednak niektórzy pośrednicy nadal działają na granicy legalności, balansując na granicy między praktykami nielegalnymi a wątpliwymi. Z drugiej strony, zdarzają się również przypadki, gdy ceny mieszkań po sprzedaży spadają poniżej pierwotnej ceny sprzedaży. Wynikająca z tego strata nazywana jest ujemną premią lub po prostu „ujemną premią”. Zjawisko to wyraźnie pokazuje również, że sama koncepcja premii nie zawsze gwarantuje zysk.
