Ten wpis na blogu w sposób stonowany analizuje związek między polityką rządu a rynkiem nieruchomości poprzez strukturę podatków nakładanych na cały proces zakupu, posiadania i sprzedaży domu. Przedstawia również logikę, według której podatki regulują rynek.

Podatki są ostatnim krokiem w obrocie nieruchomościami

W gospodarce rynkowej osoby posiadające aktywa muszą ponosić odpowiednie obciążenia podatkowe. Dzieje się tak, ponieważ aktywa są równoznaczne z władzą. Osoby posiadające władzę nieuchronnie ponoszą proporcjonalną do niej odpowiedzialność. Nieruchomości zajmują szczególnie istotne miejsce wśród takich aktywów. Dlatego podatki są płacone w całym procesie: od zakupu mieszkania, przez jego utrzymanie, aż do momentu sprzedaży.
Po nabyciu mieszkania na własność, pierwszym płaconym podatkiem jest „podatek od nabycia”. Jest on pobierany z powodu nabycia składnika majątku. Dodatkowo, aby uzyskać oficjalne uznanie przez państwo za właściciela składnika majątku, należy ponieść koszty związane z procesem „rejestracji”. Posiadając mieszkanie, płaci się „podatek od posiadania”, który ogólnie dzieli się na podatek od nieruchomości i kompleksowy podatek od nieruchomości, często w skrócie „CRT”. Wreszcie, jeśli sprzeda się mieszkanie innej osobie i osiągnie się zysk, płaci się „podatek od zysków kapitałowych”.
Można narzekać na tak dużą liczbę podatków związanych z nieruchomościami. Celem niniejszego artykułu nie jest jednak dyskusja o słuszności tych podatków ani badanie metod oszczędzania na nich. Wysokość podatku, który należy zapłacić podczas transakcji nieruchomości i potencjalne możliwości jego obniżenia, należy zweryfikować indywidualnie przed zakupem lub sprzedażą mieszkania. Niniejszy wpis ma na celu zbadanie wpływu podatków na rynek nieruchomości.

Samo posiadanie nieruchomości kosztuje

Gdy wolumen transakcji na rynku nieruchomości gwałtownie spada, rząd rozważa różne środki mające na celu pobudzenie aktywności. Powszechnym podejściem jest redukcja obciążeń kosztowych, aby zachęcić do transakcji, podobnie jak supermarkety przyciągają klientów promocjami. Jednak rząd nie może sam wymusić obniżenia cen mieszkań. Jakie zatem opcje ma rząd?

„Jeśli Twoim noworocznym celem jest zakup domu… ​​jakie korzyści z tego płyną?” (Newsis, 2022.12.31)

Na szczęście wśród narzędzi polityki, z których może skorzystać rząd, istnieją metody przynoszące efekty podobne do obniżania cen mieszkań. Należą do nich m.in. obniżenie podatków, ułatwienie dostępu do kredytów hipotecznych czy zwiększenie prawdopodobieństwa wygranej w loterii mieszkaniowej. W rzeczywistości wprowadzono system, który tymczasowo obniżył podatek od nabycia nieruchomości w określonym limicie dla osób kupujących dom po raz pierwszy, a podobne formy wsparcia pojawiały się wielokrotnie od tamtej pory. Ponadto wprowadzono produkty finansowe wspierane polityką, mające na celu umożliwienie zaciągania stosunkowo niskooprocentowanych kredytów na zakup nieruchomości poniżej określonej ceny, niezależnie od wymogów dochodowych. Jednocześnie wdrożono politykę mającą na celu zwiększenie liczby mieszkań przydzielanych w drodze loterii, co zwiększyło możliwości dla nowożeńców i młodych osób o stosunkowo niższych wynikach w zakresie subskrypcji.
Chociaż polityki są często ogłaszane pojedynczo, gdy rynek nieruchomości jest szczególnie słaby, istnieje tendencja do jednoczesnego pojawiania się zarówno polityk ukierunkowanych na konkretne grupy, jak i polityk kompleksowych obejmujących cały rynek. I odwrotnie, gdy rynek nieruchomości się przegrzewa, polityki regulacyjne zmierzające w przeciwnym kierunku są ogłaszane kolejno.

„Obniżenie podatków od nieruchomości wielorodzinnych i ułatwienie udzielania kredytów” (Asia Economy, 30 grudnia 2022 r.)

Przyjrzyjmy się problemowi podatkowemu w przypadku wielu właścicieli domów. Kiedy rynek nieruchomości się przegrzewa, osoby posiadające wiele nieruchomości są często wskazywane jako główny problem. Dzieje się tak, ponieważ postrzega się ich jako osoby podnoszące ceny nieruchomości poprzez zakupy w celach spekulacyjnych, a nie w celu faktycznego zamieszkania. W obliczu konieczności schłodzenia rynku nieruchomości, rząd wprowadza politykę nakładającą stosunkowo wysokie podatki na wielu właścicieli domów. Nazywa się to „wysokim opodatkowaniem”.
I odwrotnie, gdy rynek nieruchomości staje się nadmiernie załamany, rząd wybiera politykę przeciwną. W takich momentach w nagłówkach wiadomości często pojawiają się określenia takie jak „łagodzenie”, „korekta” czy „zniesienie”. Rzeczywiście, w pewnych okresach podatek dodatkowy nakładany na właścicieli dwóch domów w wyznaczonych obszarach objętych korektą był przekształcany w standardową stawkę podatkową. W przypadku właścicieli trzech domów podatek dodatkowy był utrzymywany, ale stawka podatkowa była częściowo obniżona. Co więcej, chociaż kredyty hipoteczne dla właścicieli wielu domów były ograniczone na obszarach objętych regulacjami, ograniczenia te były również łagodzone w pewnych granicach. Od tego czasu ten kierunek polityki był wielokrotnie dostosowywany do sytuacji gospodarczej.

Dlaczego kompleksowy podatek od nieruchomości ciągle pojawia się w wiadomościach?

„Wspólne nieruchomości i właściciele dwóch domów w Seulu odnotują największą obniżkę podatku od nieruchomości w przyszłym roku” (MBC, 25 grudnia 2022 r.)

Tym razem przyjrzyjmy się bliżej „Kompleksowemu Podatkowi od Nieruchomości”, najczęściej wspominanemu w mediach podatkowi od posiadania nieruchomości. Kompleksowy Podatek od Nieruchomości to system mający na celu zapewnienie równości podatkowej poprzez nakładanie relatywnie wyższych podatków na osoby fizyczne posiadające nieruchomości o wysokiej wartości. Naturalnie nasuwa to dwa pytania: Przy jakim poziomie cen nieruchomości są uznawane za „wysokiej wartości”? I dlaczego ten system jest uważany za mechanizm zapewniający równość podatkową?
Najpierw przyjrzyjmy się drugiemu pytaniu. Kwestia ta jest bezpośrednio związana z samymi podstawami istnienia kompleksowego podatku od nieruchomości. Od momentu jego wprowadzenia podatek ten był przedmiotem licznych sporów konstytucyjnych i sporów prawnych, jednak konsekwentnie uznawano go za zgodny z konstytucją. U podstaw tego podejścia leży założenie, że jeśli ktoś posiada domy lub grunty o wysokiej wartości w ramach ograniczonego zasobu nieruchomości, rozsądne jest, aby obciążył je odpowiednim poziomem opodatkowania. Co więcej, kompleksowy podatek od nieruchomości służy również celom polityki stabilizacji cen nieruchomości i promowania zrównoważonego rozwoju kraju.
Wróćmy teraz do pierwszego pytania. Cena progowa ostatecznie zależy od kierunku polityki rządu. W pewnym momencie próg podatkowy ustalono dla nieruchomości przekraczających publicznie ogłoszoną cenę 600 milionów wonów lub 900 milionów wonów dla jednoosobowych gospodarstw domowych, będących właścicielami domów jednorodzinnych. Jednak od tego czasu próg ten został podniesiony. Niedawno wprowadzono system, w którym próg dla jednoosobowych właścicieli domów wynosi 1.2 miliarda wonów, przy jednoczesnym zachowaniu struktury, w której standardy odliczeń różnią się w zależności od statusu współwłasności. W związku z tym zdarzają się przypadki, w których pary będące współwłaścicielami domu są zwolnione z podatku lub ich obciążenia podatkowe są znacznie zmniejszone. W przypadku osób posiadających dwa domy prawdopodobieństwo zmniejszenia obciążeń podatkowych również wzrosło wraz ze wzrostem kwoty progowej i złagodzeniem podatku dodatkowego.
Dopóki kompleksowy podatek od nieruchomości będzie obowiązywał, będzie on nieuchronnie pojawiał się w mediach związanych z nieruchomościami. Niezależnie od tego, czy ktoś osobiście podlega temu podatkowi, sama obserwacja tego, czy rząd dąży do jego złagodzenia, czy zaostrzenia, pozwala zorientować się w ogólnym kierunku polityki nieruchomości. Co więcej, może to pomóc w ocenie przyszłej trajektorii rynku nieruchomości.

Działalność polegająca na wynajmie domów, operatorzy wynajmu mieszkań

Podstawowym powodem ciągłych problemów na rynku nieruchomości jest niewystarczająca podaż mieszkań w przystępnych cenach w atrakcyjnych lokalizacjach. Dlatego też, gdyby udało się zapewnić stabilne warunki mieszkaniowe bez konieczności posiadania nieruchomości, problem mógłby zostać w znacznym stopniu rozwiązany. Nawet jeśli ktoś posiada wiele mieszkań, wynajmując je po rozsądnych cenach osobom bez mieszkań, można oczekiwać, że posiadanie kilku domów przez jedną osobę nie doprowadzi bezpośrednio do wzrostu cen nieruchomości. System „Operatora Wynajmu Mieszkań” powstał właśnie z tego przekonania. Jednak system ten pozostaje doskonałym przykładem systemu, który nie przyjął się z powodu niespójnej polityki rządu.

„Bezprecedensowe ulgi podatkowe” ożywiają rejestrację firm wynajmujących mieszkania… Ale czy to zadziała?” (MoneyS, 25 grudnia 2022 r.)

Termin „odrodzenie” wyróżnia się w tym artykule. Oznacza on przywrócenie systemu, który kiedyś zniknął, jednocześnie podważając jego skuteczność. System operatorów wynajmu mieszkań zapewnia pewne ulgi podatkowe, gdy wiele mieszkań jest rejestrowanych do celów wynajmu, traktując je jako podaż mieszkań, a nie spekulację. Do najważniejszych korzyści należą obniżone kompleksowe podatki od posiadania nieruchomości lub podatki od zysków kapitałowych oraz niższe obciążenia podatkowe od nabycia.
System ten został wprowadzony w okresie dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości. Później jednak krytykowano go za nieosiągnięcie celu stabilizacji cen mieszkań, co doprowadziło do zmniejszenia świadczeń i ostatecznego zniesienia systemu. Wraz ze spadkiem na rynku nieruchomości i wzrostem liczby niesprzedanych nieruchomości, rząd ożywił i udoskonalił system. Chociaż podstawowa struktura pozostała podobna do poprzedniej, dostosowano pewne warunki, takie jak włączenie mieszkań poniżej określonego metrażu do kwalifikujących się nieruchomości na wynajem. Rejestracja jako podmiot prowadzący działalność w zakresie wynajmu mieszkań wiąże się z pewnymi warunkami: ulgi podatkowe oferowane są w zamian za ograniczenia dotyczące stawek podwyżek czynszu oraz obowiązek utrzymania najmu przez określony czas.
Polityka rządu jest niewątpliwie ważna. Jednak aby osiągnęła zamierzony skutek, rynek musi ostatecznie odpowiednio zareagować. Choć idealnie byłoby, gdyby rynek zareagował na tę politykę i dobrowolnie zareagował, rzeczywistość wielokrotnie pokazała, że ​​takie przypadki zdarzają się rzadko.

Nawet jeśli nie posiadasz domu, powinieneś śledzić wiadomości z rynku nieruchomości

Podczas czytania artykułów o nieruchomościach spokój i opanowanie są najważniejsze. Jeśli reagujesz emocjonalnie na język używany w artykułach, możesz nadmiernie ekscytować się kwestiami, które tak naprawdę Cię bezpośrednio nie dotyczą. Dotyczy to zwłaszcza artykułów o podatkach od nieruchomości. W końcu o wiele więcej osób nie jest dotkniętych podatkami od nieruchomości niż tych, których dotyczą one w znaczącym stopniu.
Mimo to, nie ma potrzeby ignorowania wiadomości i artykułów o nieruchomościach. Właściciele domów naturalnie się nimi zainteresują, a dla osób nieposiadających nieruchomości niewiele jest tak cennych źródeł, jak artykuły o nieruchomościach, które poszerzają perspektywę patrzenia na świat. Konieczne jest obserwowanie zmian w polityce, sprawdzanie, czy ceny nieruchomości się stabilizują, a wolumen transakcji rośnie zgodnie z zamierzeniami rządu, oraz analizowanie wpływu tych zmian na całą gospodarkę. To o wiele bardziej produktywne podejście niż debatowanie nad tym, czy „podatki są wygórowane” lub „rząd zbyt surowo traktuje posiadaczy aktywów”.
Niezależnie od tego, czy posiadasz dom, czy nie, czy jesteś zamożny, czy nie, zainteresowanie naszego społeczeństwa nieruchomościami jest ogromne. Wraz z dojrzewaniem ceny mieszkań naturalnie przyciągają naszą uwagę i zaczynamy zastanawiać się, czy w przyszłości warto kupić dom. W końcu uświadamiamy sobie brutalną rzeczywistość, że ceny nieruchomości są wyjątkowo wysokie, przytakując w duchu idei bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Większość młodych dorosłych rozpoczynających karierę szybko zdaje sobie sprawę, że nawet gdyby oszczędzali każdy grosz z obecnej pensji, nie wydając ani grosza, zakup dobrze zlokalizowanego mieszkania w Seulu pozostaje praktycznie niemożliwy.
Nie tylko młodsze pokolenie zmaga się z trudnościami.
Osoby w średnim i starszym wieku, które latami ciężko pracowały, aby w końcu kupić dom, również odczuwają niezadowolenie, ponieważ postrzegają wzrost wartości nieruchomości wokół nich, podczas gdy wartość ich własnego domu stoi w miejscu. Dodanie obciążeń podatkowych nakładanych przez rząd tylko potęguje to niezadowolenie. Choć ich sytuacja jest inna, wniosek, do którego doszli przedstawiciele różnych pokoleń, jest podobny: „Ten świat jest zepsuty, a problemem jest to, że rząd nie potrafi go naprawić”.
Niezaprzeczalną prawdą jest, że ceny dobrze zlokalizowanych mieszkań w Seulu osiągnęły poziom, na który przeciętny obywatel nie może sobie pozwolić. Trudno też zaprzeczyć, że drastyczne wahania cen nieruchomości poniosłyby poważny cios dla całej koreańskiej gospodarki. Ceny mieszkań są problematyczne nie tylko wtedy, gdy gwałtownie rosną, ale również powodują poważne skutki uboczne, gdy gwałtownie spadają. Jeśli wartość, którą ludzie uważali za solidny majątek, gwałtownie spadnie, gospodarka narodowa nieuchronnie pogrąży się w poważnym kryzysie.
Problem rynku nieruchomości w Korei Południowej nie dotyczy wyłącznie właścicieli domów. Jest on głęboko powiązany z sektorem finansowym poprzez kredyty hipoteczne, ściśle powiązany z osobami nieposiadającymi domów poprzez system depozytów jeonse oraz powiązany z wieloma branżami, takimi jak budownictwo, finanse i usługi. W związku z tym załamanie się rynku nieruchomości może doprowadzić do kryzysu w całym sektorze przemysłowym, a nie tylko w określonej grupie. Oznacza to, że gwałtowny spadek cen nieruchomości niekoniecznie jest powodem do radości.
Nawet jeśli obecne ceny nieruchomości wydają się nienormalne, ich natychmiastowy spadek nie jest pożądany. Potrzebne jest podejście, które ureguluje tempo wzrostu w granicach możliwości naszej gospodarki i stopniowo znormalizuje rynek. Powodem, dla którego podatki są umieszczane zarówno na początku, jak i na końcu transakcji na rynku nieruchomości, jest właśnie to, że w tym procesie dostosowań podatki stanowią najbardziej bezpośrednie i skuteczne narzędzie polityki.