W tym wpisie na blogu autorzy spokojnie analizują, dlaczego apartamenty w Korei Południowej traktowane są jak produkty finansowe, a nie tylko jako przestrzeń życiowa, a także strukturę tworzoną przez pożyczki, politykę i psychologię.
Jak do cholery możesz sobie pozwolić na kupno mieszkania?
Mieszkanie to najdroższy majątek, jaki przeciętny człowiek może kupić. Co więcej, ponieważ ceny mieszkań nie są uwzględniane w indeksie cen konsumpcyjnych, niezależnie od tego, jak drastycznie się wahają, trudno jest w pełni zrozumieć ich poziom, opierając się wyłącznie na oficjalnym wskaźniku cen konsumpcyjnych (CPI). Biorąc pod uwagę ogromną skalę cen mieszkań, istnieje również obawa, że uwzględnienie ich w indeksie mogłoby zniekształcić sam wskaźnik. Niezależnie od tego, gdyby ktoś faktycznie posiadał wystarczająco dużo gotówki lub funduszy, aby kupić najdroższą rzecz w życiu, byłoby to prawdziwym dziwactwem. Zdrowy rozsądek podpowiada, że pożyczenie pieniędzy to jedyny sposób na zakup mieszkania.
Instytucje finansowe, w tym banki, udzielają pożyczek. Banki nie przekażą pieniędzy bezwarunkowo, mówiąc: „Ciężko pracowałeś, więc proszę, wykorzystaj te pieniądze na zakup domu”, opierając się wyłącznie na dobrych intencjach kredytobiorcy. Zarówno kredytobiorca, jak i kredytodawca muszą spełnić wzajemnie swoje warunki. Produktem finansowym stworzonym w celu zaspokojenia tej potrzeby jest kredyt hipoteczny.
Nie mogę kupić mieszkania za własne pieniądze
Kredyt hipoteczny to forma pożyczki pod warunkiem, że w przypadku niespłacenia pożyczki przez kredytobiorcę, prawo do dysponowania nieruchomością przenosi się na bank. W przypadku niespłacenia obiecanej kwoty, bank wystawia nieruchomość obciążoną hipoteką na licytację na rzecz osoby trzeciej, a uzyskane środki przeznacza na odzyskanie niezapłaconej kwoty pożyczki.
„Zadłużenie gospodarstw domowych osiągnęło rekordowy poziom w III kwartale… Wzrost kredytów hipotecznych zwalnia w obliczu spadających cen nieruchomości” (Seul Shinmun, 23 listopada 2022 r.)
Chociaż zakup mieszkania jest ogólnie klasyfikowany jako zakup nowego mieszkania na planie lub zakup istniejącego mieszkania, kredyty hipoteczne są niemal nieuniknione, niezależnie od wybranej metody. Dlatego analiza trendu wzrostu kredytów hipotecznych może wskazać, czy rynek nieruchomości znajduje się w fazie aktywnej, czy też w fazie recesji. Wraz ze wzrostem oczekiwań na wzrost cen mieszkań, konsumenci kupują więcej mieszkań, co prowadzi do wzrostu wolumenu kredytów hipotecznych. Z drugiej strony, gdy przewiduje się stagnację lub spadek cen mieszkań, nastroje zakupowe słabną, a kredyty hipoteczne również mają tendencję do spadku.
Jednak trend wzrostowy kredytów hipotecznych nie zawsze idealnie pokrywa się z sytuacją na rynku nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ dodatkowe kredyty zaciągane są czasami nie na zakup mieszkania, ale na pokrycie kosztów utrzymania lub spłatę istniejących kredytów.
Patrząc na tytuł wspomnianego wcześniej artykułu, podczas gdy całkowite zadłużenie gospodarstw domowych osiągnęło rekordowy poziom, tempo wzrostu kredytów hipotecznych – stanowiących największą część zadłużenia gospodarstw domowych – od pewnego czasu wykazuje oznaki spowolnienia. Sugeruje to, że atmosfera na rynku, niegdyś charakteryzująca się tzw. pożyczkami „all-in” – gdzie ludzie zbierali każdy grosz, aby kupić dom – minęła swój szczyt i weszła w fazę nieco spokojniejszą. Bezpośrednią przyczyną jest spadek cen nieruchomości. Jednak spowolnienie wzrostu kredytów hipotecznych nie oznacza, że ogólne ryzyko zadłużenia gospodarstw domowych zostało rozwiązane. Wynika to z faktu, że inne obciążenia kredytowe sektora gospodarstw domowych utrzymują się na poziomach, które nadal budzą obawy.
Bańka na rynku nieruchomości jest szczególnie niepokojąca, ponieważ kredyty to ostatecznie długi, które trzeba spłacić. Jeśli kredytobiorca traci zdolność do spłaty, ciężar spada na inne podmioty. Pierwszym, który ponosi odpowiedzialność, jest bank udzielający kredytu. Podczas gdy banki próbują odzyskać pożyczkę, sprzedając mieszkanie zabezpieczone jako zabezpieczenie, wartość samego zabezpieczenia gwałtownie spada, gdy bańka pęka. W takich przypadkach nawet sprzedaż nieruchomości może nie pozwolić na pełne odzyskanie pożyczonej kwoty.
Banki posiadające duże ilości tak zdewaluowanych aktywów zabezpieczających nieuchronnie borykają się ze znaczną niestabilnością działalności. Jeśli banki staną się niewypłacalne w wyniku reakcji łańcuchowej, prowadząc do sytuacji, w której nikt nie będzie w stanie obsługiwać swoich długów, rząd ostatecznie interweniuje, aby pokryć straty z pieniędzy podatników. Właśnie dlatego rząd uważnie monitoruje skalę i trendy kredytów hipotecznych.
„Żałuję, że kupiłem dom za wszystkie oszczędności”… Lata 2030. XXI wieku to popadanie w ubóstwo” (The Korea Economic Daily, 3 listopada 2022 r.)
Ten artykuł dobitnie oddaje atmosferę panującą wówczas na południowokoreańskim rynku nieruchomości. Podczas gwałtownego wzrostu cen nieruchomości artykuły nawołujące do „wskoczenia na modę, nawet jeśli oznacza to podejmowanie ryzyka” pojawiały się znacznie częściej niż te ostrzegające przed zagrożeniami. Pomimo gwałtownie rosnącego zadłużenia gospodarstw domowych, sensacyjne określenia, takie jak „nagłe ubóstwo”, podsycały niepokój i poczucie kryzysu, potęgując strach przed „pozostawieniem w tyle”. Jednak wraz ze spadkiem cen nieruchomości, ludzie zaczęli obawiać się potencjalnego „ubóstwa”.
Jeśli głównym wskaźnikiem kondycji rynku nieruchomości jest rynek sprzedaży nowych domów, to wahania kredytów hipotecznych można uznać za wskaźnik drugorzędny. Skala kredytów zazwyczaj zmienia się wraz z wolumenem transakcji na rynku nieruchomości. Wraz ze wzrostem wolumenu transakcji, rosną również kredyty; wraz ze spadkiem wolumenu transakcji, całkowita kwota kredytów zazwyczaj podąża za tym trendem.
Niemniej jednak, powód, dla którego wiele osób ponosi ciężar kredytów na zakup mieszkań, jest oczywisty. Wynika to z silnego przekonania, że nawet jeśli zaciągną kredyt i zapłacą odsetki, dopóki ceny nieruchomości wzrosną, ostatecznie na tym zarobią. To przekonanie jest głęboko zakorzenione w koreańskim społeczeństwie od dawna. Podczas gdy młodsze pokolenia mają tendencję do oceniania na podstawie wskaźników i liczb, a nie przekonań, to przekonanie często umacnia się po wielokrotnym doświadczeniu na rynku.
Jednak w miarę jak rosną oprocentowanie kredytów, a ceny nieruchomości wykazują niewielkie oznaki wzrostu, osoby o stosunkowo niższych dochodach – zwłaszcza osoby w wieku 20-30 lat – jako pierwsze osiągają swoje granice. Kryzysy zawsze zaczynają się od najsłabszych punktów. W ujęciu regionalnym sygnały pojawiają się najpierw w prowincjach; w ujęciu pokoleniowym – wśród osób w wieku 20-30 lat; a w sektorze finansowym – w drugorzędnych instytucjach finansowych. Niemniej jednak, jeśli rynek nieruchomości w Korei Południowej przetrwa burzę i powróci do trendu wzrostowego, w każdej chwili jest gotowy na ponowny wybuch.
Co warto wiedzieć przed lekturą artykułów o nieruchomościach
„Zniesienie stref regulowanych i złagodzenie warunków kredytowania przyczyniają się do miękkiego lądowania… ale nie wystarczają, aby przywrócić nastawienie kupujących” (Yonhap News, 10 listopada 2022 r.)
O ile nie nastąpią fundamentalne zmiany w strukturze populacji i strukturze społecznej, wydaje się mało prawdopodobne, aby perspektywa koreańskiego społeczeństwa dotycząca mieszkań uległa zmianie w najbliższym czasie. Obecnie Koreańczycy w średnim wieku mają dwóch głównych partnerów życiowych. Jednym z nich jest małżonek, związany więzami małżeńskimi, a drugim bank, związany długiem. O ile własność domu jest dzielona z małżonkiem, o tyle nabycie nieruchomości na kredyt staje się w praktyce współwłasnością banku. Nieruchomości wykraczają zatem poza ramy przestrzeni życiowej rodziny; są one głęboko powiązane z finansami domowymi i szerszym systemem finansowym. Właśnie dlatego mają potencjał, by wstrząsnąć nie tylko poszczególnymi gospodarstwami domowymi, ale całą gospodarką narodową. Właśnie dlatego należy stale śledzić doniesienia związane z nieruchomościami.
Szczególną uwagę należy zwrócić na terminy takie jak „regulacja” czy „polityka” pojawiające się w artykułach o nieruchomościach. Chociaż regulacje i polityki dotyczące nieruchomości mogą wydawać się mieć niewielki bezpośredni wpływ na rynek, wywierają one znaczący wpływ w dłuższej perspektywie. W związku z tym w nagłówkach często pojawiają się sformułowania takie jak „minimalny wpływ” lub „brak reakcji rynku”, jednak środki te często prowadzą do wyraźnych zmian w czasie, nawet jeśli nie są one od razu widoczne.
Reprezentatywne przepisy dotyczące nieruchomości obejmują ograniczenia regionalne i ograniczenia kredytowe. Ograniczenia regionalne obejmują „strefy docelowe korekty” oraz „obszary spekulacyjnego przegrzania”. Wyznaczenie jako strefa docelowa korekty nakłada ograniczenia na subskrypcje, pożyczki i odsprzedaż, a także wyższe podatki. Strefy spekulacyjnego przegrzania podlegają jeszcze surowszym ograniczeniom. Przepisy są nie tylko skomplikowane, ale także szczegółowe kryteria i wyznaczone obszary często zmieniają się w zależności od sytuacji na rynku nieruchomości. Dlatego każdy zainteresowany nieruchomościami powinien stale śledzić najnowsze informacje.
Przepisy dotyczące kredytów obejmują DTI (wskaźnik zadłużenia do dochodu), LTV (wskaźnik wartości nieruchomości) oraz DSR (wskaźnik obsługi zadłużenia). Wśród nich LTV jest wskaźnikiem pokazującym, jaką kwotę kredytu można uzyskać w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Na przykład, jeśli cena mieszkania stanowiącego zabezpieczenie wynosi 1 miliard wonów, a wskaźnik LTV wynosi 70%, maksymalna kwota kredytu wynosi 700 milionów wonów. DSR jest bardziej rygorystyczną koncepcją niż DTI, reprezentującą stosunek rocznej spłaty kapitału i odsetek do rocznego dochodu. Na przykład, jeśli Twoje roczne wynagrodzenie wynosi 40 milionów wonów, a wskaźnik DSR wynosi 50%, całkowita roczna spłata kapitału i odsetek nie może przekroczyć 20 milionów wonów.
Jednym z powodów, dla których okresy kredytowania hipotecznego wydłużają się do 40 lub 50 lat, jest właśnie regulacja DSR. Dłuższe okresy kredytowania zmniejszają roczną kwotę spłaty, umożliwiając kredytodawcom spełnienie standardów DSR przy jednoczesnym udzielaniu większych kredytów. Ponieważ przepisy dotyczące kredytów często ulegają zmianom, a obliczenia są skomplikowane, korzystanie z kalkulatorów kredytowych online lub w aplikacji mobilnej oferuje praktyczne wsparcie.
Chociaż zrozumienie dokładnego znaczenia każdego terminu jest ważne, najważniejsze jest zrozumienie ogólnego kierunku polityki nieruchomości. Terminy związane z regulacjami lub politykami, w których występuje słowo „zaostrzenie”, mogą być interpretowane jako zamiar kontrolowania i stabilizacji rynku. Z kolei słowo „luzowanie” może być rozumiane jako zamiar reaktywacji rynku w stanie stagnacji. Należy jednak pamiętać, że wbrew intencjom polityki rządu, rynek nieruchomości często reaguje wyraźniej po upływie pewnego czasu, a nie bezpośrednio po ogłoszeniu regulacji. Jeśli kupisz dom natychmiast po otrzymaniu wiadomości o złagodzeniu regulacji lub sprzedasz dom w momencie ogłoszenia zaostrzenia regulacji, możesz w rzeczywistości spotkać się z rezultatami odmiennymi od oczekiwanych. Pamiętanie o tym jest niezwykle ważne podczas czytania artykułów o nieruchomościach.
