W tym wpisie na blogu autorzy spokojnie analizują, dlaczego depozyt jeonse, mimo że wygląda jak stabilne aktywa, w rzeczywistości wiąże się z ryzykiem kredytowym podobnym do inwestycji w akcje, ze względu na swoją strukturę kontraktową i ograniczenia instytucjonalne.
Dlaczego jeonse jest tak samo ryzykowne jak inwestowanie w akcje?
Chociaż zasady i podejścia inwestycyjne różnią się nieznacznie w zależności od osoby, większość ludzi dąży zasadniczo do dwóch rzeczy: wyższych zysków i niższego ryzyka. Innymi słowy, preferują rozwiązania, które są zarówno stabilne, jak i oferują wysokie zyski. Podobnie, stabilny wzrost PKB z minimalnymi wahaniami jest idealny, a wszyscy z niecierpliwością oczekują zysków z inwestycji o niskiej zmienności, w połączeniu ze znacznym wzrostem wartości aktywów.
Jednak pojęcie „ryzyka” jest bardziej złożone, niż mogłoby się wydawać. Ponieważ wartość akcji lub kursów walutowych podlega ciągłym wahaniom, skalę ryzyka można ocenić, obserwując ruchy cen i zmienność. Zdarzają się jednak również przypadki, gdy cena pozostaje stabilna, by nagle w pewnym momencie spaść do zera. Oznacza to, że nawet inwestycje pozornie bardzo stabilne mogą, choć z niskim prawdopodobieństwem, wiązać się z ryzykiem natychmiastowego całkowitego zniknięcia.
A co jeśli wartość Twoich aktywów stanie się bezwartościowa?
Doskonałym przykładem jest kaucja jeonse. Kwota kaucji jest stała w momencie podpisania umowy, podlega zwrotowi po jej rozwiązaniu i zachowuje swoją wartość przez cały okres trwania umowy najmu. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to bardzo stabilny składnik aktywów. Ale czy to naprawdę bezpieczny wybór? Sytuacje, w których wynajmujący nie mogą zwrócić kaucji, zdarzają się dość często, a w takich przypadkach wartość kaucji jeonse gwałtownie spada niemal do zera. Bez eksperta trudno jest wykryć ten rodzaj ryzyka z wyprzedzeniem, co sprawia, że tego typu transakcje są pod pewnymi względami bardziej ryzykowne niż transakcje na akcjach.
Jak wspomniano wcześniej, wartość akcji niektórych znanych spółek lub kursy walut podlegają ciągłym wahaniom. Niemniej jednak przypadki, w których wartość akcji spada do połowy lub mniej, a nawet do jednej trzeciej lub mniej ceny zakupu, zdarzają się rzadziej, niż mogłoby się wydawać. Często, nawet jeśli zajmuje to trochę czasu, wartość odbudowuje się. Oczywiście zdarzają się przypadki, w których złe zarządzanie spółką powoduje gwałtowny spadek ceny akcji lub bankructwo prowadzi do wycofania jej z obrotu giełdowego. Jednak inwestowanie w akcje z natury uwzględnia takie ryzyko, a ponieważ wahania cen akcji są ujawniane w czasie rzeczywistym, sygnały ostrzegawcze są stosunkowo dobrze widoczne na zewnątrz.
Powierzając komuś pieniądze, zawsze istnieje ryzyko nieodzyskania ich. Ryzyko to jest powszechne we wszystkich rodzajach umów związanych z wymianą pieniędzy, nie tylko między osobami fizycznymi, ale także w transakcjach z firmami lub instytucjami finansowymi. Nazywa się to „ryzykiem kredytowym”. Jeśli umowa jest realizowana zgodnie z ustaleniami, problem nie występuje. Problemy pojawiają się jednak, gdy dłużnik traci zdolność do spłaty z powodu bankructwa lub celowo nie spłaca zobowiązania. Szeroko rozumiane ryzyko kredytowe obejmuje wahania wartości akcji lub obligacji spowodowane niewywiązywaniem się firmy ze swoich zobowiązań. W tym artykule skupimy się na ryzyku kredytowym w węższym ujęciu.
Nieuniknione ryzyko kredytowe w Jeonse
Instytucje finansowe są stosunkowo dobrze zaznajomione z tym rodzajem ryzyka. Przeprowadzają oceny kredytowe w oparciu o założenie, że istnieje możliwość nieodzyskania środków i przygotowują się na ryzyko, ustalając różne stopy procentowe w zależności od ratingów kredytowych. Na przykład, jeśli rating kredytowy danej osoby jest niski, co oznacza 8% prawdopodobieństwo niewypłacalności, bank musi zastosować co najmniej wyższą stopę procentową, aby zabezpieczyć się przed potencjalną stratą. Powodem, dla którego stopy procentowe spadają w przypadku ustanowienia zabezpieczenia, jest to, że nawet w przypadku niespłacenia, zabezpieczenie można upłynnić w celu zminimalizowania strat. Dlatego wyższe oprocentowanie kredytów dla niższych ratingów kredytowych jest zjawiskiem naturalnym, a nie kwestią dyskryminacji. Ratingi kredytowe istnieją również dla firm i krajów, a ich podstawowe zasady nie różnią się znacząco od zasad obowiązujących osoby fizyczne.
Problem nie leży w instytucjach finansowych, lecz w osobach fizycznych. Zawierając kontrakty pieniężne, osobom fizycznym trudno jest precyzyjnie ocenić i rozpoznać skalę ryzyka – że wartość aktywów może spaść do zera w szczególnych okolicznościach niewywiązania się z umowy, mimo że ich wartość zazwyczaj pozostaje stabilna.
Co więcej, ryzyko kredytowe często ujawnia się dopiero pod koniec umowy.
Umowa jeonse zawiera wszystkie opisane powyżej ryzyka. Najemca pożycza wynajmującemu dużą kwotę w zamian za korzystanie z domu. Ponieważ wartość tej dużej kwoty pozostaje niezmienna w normalnych okolicznościach, najemca postrzega ją jako stosunkowo bezpieczniejszą niż inwestycje giełdowe. Jednak umowa ta opiera się wyłącznie na wiarygodności kredytowej wynajmującego i istnieje wyraźne ryzyko, że nie odzyska on depozytu jeonse, jeśli wynajmujący napotka problemy.
Instytucje finansowe znają ryzyko kredytowe i potrafią je stosunkowo sprawnie ocenić, ale najemcy nie. Co więcej, gdy osoba fizyczna wpłaca pieniądze do instytucji finansowej, stabilność samej instytucji finansowej jest nie tylko wyższa niż indywidualnego wynajmującego, ale także rządowe ubezpieczenie depozytów zapewnia ochronę. Z kolei stabilność wynajmującego jest stosunkowo niska, a poziom rządowej ochrony umów jeonse jest również ograniczony w porównaniu z systemem ubezpieczeń depozytów.
Najemcy w Jeonse mogą uważać, że nie powinni ponosić tego ryzyka, zwłaszcza że nie oczekują wysokich zysków. Prawdą jest jednak również to, że czerpią znaczące korzyści z korzystania z powierzchni mieszkalnej bez płacenia comiesięcznego czynszu. Niezależnie od tego, czy ceny nieruchomości rosną, czy spadają, najemcy nie czerpią z tego bezpośrednich zysków ani strat, dlatego mogą uważać depozyt w Jeonse za bezpieczniejszy niż inwestycje, takie jak handel akcjami. Ryzyko nieodzyskania depozytu jest jednak trudne do przewidzenia i trudno się na nie przygotować z wyprzedzeniem.
Mówiąc wprost, jeśli ceny domów spadną poniżej kwoty kaucji, odzyskanie pełnej kwoty staje się dość trudne. Co więcej, chociaż wstrzymywanie kaucji przez właścicieli do czasu znalezienia nowego najemcy stanowi naruszenie umowy, praktyka ta jest w rzeczywistości dość powszechna. Pomimo licznych zagrożeń związanych z systemem jeonse, po bliższym przyjrzeniu się, jest on zaniedbywany po prostu dlatego, że jest to długotrwała praktyka. Ulepszenia systemu są opóźniane w okresach wzrostu cen nieruchomości, a cykl powtarza się, gdy ceny spadają, co skutkuje licznymi ofiarami.
Od systemu Jeonse do systemu czynszów miesięcznych
System Jeonse wiąże się z dużymi sumami pieniędzy wymienianymi między osobami, jednak jego natura sprawia, że niezwykle trudno jest z góry zidentyfikować związane z tym ryzyko. Jeśli decyzja jest podejmowana z pełną świadomością ryzyka, odpowiedzialność słusznie spoczywa na osobie, która ją podejmuje. Mimo to, sama skala zaangażowanych pieniędzy utrudnia postrzeganie systemu Jeonse wyłącznie jako transakcji prywatnej. Jak wspomniano wcześniej, najemcy mają trudności z weryfikacją dokładnych informacji o wynajmujących, a ich wiedza specjalistyczna, jaką posiadają instytucje finansowe, takie jak banki, jest praktycznie niemożliwa.
Z tych powodów istnieje potrzeba aktywniejszego wykorzystania systemu czynszów miesięcznych, który wiąże się ze stosunkowo niższym obciążeniem kaucją. Rząd musi również stopniowo zmieniać swoją politykę w kierunku wspierania czynszów miesięcznych zamiast jeonse. Oczywiście system jeonse ma swoje zalety, a poszczególne osoby mogą z niego korzystać w zależności od swojej sytuacji, dlatego konieczna jest ostrożna ocena.
Osoby fizyczne muszą rozpoznać i edukować się w zakresie różnych ryzyk. Niezależnie od tego, czy chodzi o akcje, czy ceny nieruchomości, należy zawsze pamiętać, że w trendzie wzrostowym łatwo zapomnieć o możliwości spadku. Należy również zrozumieć i przygotować się na fakt, że nawet pozornie stabilne kontrakty niosą ze sobą ryzyko kredytowe.
Próba bezwarunkowego unikania ryzyka może prowadzić do pomijania innych jego form. Istnieją mechanizmy prawne, które częściowo wspierają stabilność kontraktów, dlatego wskazane jest wcześniejsze zapoznanie się z systemami i przepisami, które zapewniają ochronę prawną, obok zasad ekonomicznych. Rząd ponosi również odpowiedzialność za ustanowienie surowych kar i instytucjonalnych środków zapobiegawczych w celu ograniczenia przestępstw takich jak oszustwa związane z jeonse i manipulacje cenami akcji.
Dążenie do osiągnięcia wysokich zysków i niskiego ryzyka jednocześnie to najbardziej idealny scenariusz. Jednak osiągnięcie tego celu dokładnie tak, jak to sobie wyobrażamy, jest niezwykle trudne. W praktyce, analizując produkty finansowe, zazwyczaj trzeba wybierać między opcjami wysokiego zysku/wysokiego ryzyka, średniego zysku/średniego ryzyka lub niskiego zysku/niskiego ryzyka. Produkty, które pozornie oferują wysokie zyski przy niskim ryzyku, często kryją w sobie ukryte zagrożenia. Dlatego przed dokonaniem inwestycji lub zawarciem umowy konieczne jest bardziej skrupulatne podejście.
