Dette blogginnlegget undersøker rolig hvorfor Koreas eiendomsmarked konsekvent fungerer som en struktur som tvinger enkeltpersoner til merkelige valg, gjennom ombygging, abonnementslotterier, spesialtilbud og premier.
Bytt ditt gamle hjem mot et nytt: Oppussing av leilighet
Ombygging og gjenoppbygging er alltid hete temaer i Sør-Korea. Dette er fordi grunnleggende nødvendigheter og ønskede ambisjoner henger sammen. Grunnleggende nødvendigheter er direkte knyttet til kvaliteten på bomiljøet. Få ønsker å bo i utdaterte fasiliteter og forfalne omgivelser. Spesielt i aldrende leilighetskomplekser, selv om det ikke er noen umiddelbar risiko for kollaps, oppstår det betydelige daglige ulemper: mangel på parkeringsplass, diverse vannproblemer på grunn av gamle rør, dårlig isolasjonsevne og støy mellom etasjene. Av disse grunnene forbedres beboernes generelle livskvalitet uunngåelig når gjenoppbygging skjer.
Grunnen til at folk vier gjenoppbygging og ombygging enda sterkere oppmerksomhet, ligger imidlertid mer i «ønskede forventninger» enn i grunnleggende behov. Det er den vanlige forventningen om at «gjenoppbygging eller ombygging vil tjene mye penger». Å undersøke dette mer konkret krever forståelse av ulike konsepter som arealforhold og eierandel i grunnen, men kjernen avhenger til syvende og sist av hvor mye tilbudet av enheter med «allmennt salg» kan økes. Allmennt salg refererer til antall enheter som er tilgjengelige for salg til eksterne kjøpere, ikke eksisterende beboere som er medlemmer av gjenoppbyggingsforeningen.
Hvis for eksempel et leilighetskompleks med 100 enheter bygges om for å beholde de samme 100 enhetene, vil få komplekser aktivt forfølge gjenoppbyggingen. Situasjonen endrer seg imidlertid hvis det kan bygges om til 150 enheter. Overskuddet fra salget av de ekstra 50 enhetene kan redusere gjenoppbyggingskostnadene som eksisterende beboere må bære. Beløpet som bæres av eksisterende medlemmer kalles «innskuddsgebyr». Med andre ord er det ingen overdrivelse å si at levedyktigheten til et gjenoppbyggingsprosjekt avhenger av størrelsen på innskuddsgebyret og nivået på salgsprisen.
Fra myndighetenes perspektiv er gjenoppbygging og ombygging viktige indikatorer for å måle flyten i eiendomsmarkedet. Jo lettere gjenoppbyggings- og ombyggingsprosjekter går, desto mer har eiendomsmarkedet en tendens til å gjenopplive eller overopphetes. Omvendt, ettersom ulike forskrifter gjør gjenoppbygging og ombygging vanskeligere, er det mer sannsynlig at markedet stabiliserer seg eller går inn i en nedgangsperiode. Disse prosjektene er ofte oppkalt etter spesifikke storskala komplekser, som «Eunma Apartment Reconstruction», «Gangdong Duncheon Jugong Reconstruction» eller «Apgujeong Hyundai Apartment Reconstruction». Dette er fordi disse kompleksene opprinnelig ble utviklet for å dekke behovet for storskala boligforsyning tidligere. Nye byer og boligdistrikter, som en gang ble utviklet i stor skala for å avhjelpe boligmangel, eldes over tid. Når problemer med ombygging oppstår, dukker de opp igjen i den offentlige diskursen, vanligvis i den rekkefølgen de opprinnelig ble utviklet.
Sjekk nøye før påføring: Spesialforsyning
«Spesialtilbud» (特供) er en forkortelse for «spesiell tildeling», et begrep som ofte brukes i nettsamfunn og kafeer relatert til boliglotterier. I leilighetsabonnementsprosessen deles de tilgjengelige enhetene inn i generelt tilbud og spesialtilbud. Spesialtilbud er et system som prioriterer muligheter for personer som oppfyller visse betingelser fra det totale antallet tilgjengelige enheter. Nygifte, husholdninger med flere barn uten hjem og førstegangskjøpere av bolig er representative eksempler på spesialtilbudsmål.
Spesialforsyning har svært strenge kvalifikasjonskrav, men når de først er valgt som mål, er vinnersjansene betydelig høyere sammenlignet med generell forsyning. Følgelig er konkurransen om spesialforsyningsenheter alltid intens. Når etterspørselen øker, strammer myndighetene inn kvalifikasjonskravene, med tanke på programmets formål og markedsforhold. Denne prosessen resulterer noen ganger i kriterier som blir løsrevet fra virkeligheten.
Tenk for eksempel på leiligheter som tilbyr spesialtilbud til nygifte i områder med høye salgspriser og strenge låneregler, spesielt i distrikter som Gangnam. I slike tilfeller er det bare nygifte som allerede har tilstrekkelige eiendeler til i stor grad å unngå stor avhengighet av lån som er kvalifisert til å søke. Til tross for systemets tiltenkte formål om sosial hensyntagen, skaper det effektivt en struktur som bare er tilgjengelig for de med betydelige eiendeler. Dette gapet mellom systemets intensjon og virkelighet er fortsatt et sentralt stridspunkt rundt det spesielle tilbudssystemet.
De som søker markedsprisgevinster: Premium
I likhet med premiumstorfekjøtt eller premiummelk brukes begrepet «premium» for å betegne produkter med økt verdi. Naturligvis har produkter med premium høyere priser. Økonomisk sett refererer en premium til et tillegg som betales utover pålydende verdi eller en kontraktspris. I leilighetsmarkedet betyr det fortjenestemarginen som oppstår mellom den opprinnelige salgsprisen og den faktiske transaksjonsprisen.
Generelt sett settes prisene på leiligheter før salg ofte under den omkringliggende markedsprisen. En undersøkelse av tilfeller der forhåndssalget mislyktes, viser at forhåndssalgsprisen i mange tilfeller ble satt for høyt sammenlignet med den omkringliggende markedsprisen. For å redusere dette problemet har myndighetene styrt forhåndssalgsprisene på et visst nivå gjennom systemer som systemet med pristak før salg.
Jo lavere førsalgsprisen er og jo større forskjellen fra den omkringliggende markedsprisen er, desto sikrere er den relative fortjenesten personen som kjøpte leiligheten kan forvente. Dette er fordi det er vanskelig for myndighetene å direkte kontrollere leilighetsprisene etter salg, når de først begynner å danne seg i henhold til de omkringliggende markedsrentene. På populære nettsteder for leilighetssalg er det vanlig å se eiendomsmeglere, ofte kalt «fly-by-night-meglere», dele ut visittkort og si ting som: «Denne enheten har en premie på 100 millioner won.» Dette antyder at markedsprisen på den leiligheten forventes å stige med over 100 millioner won sammenlignet med salgsprisen. Det er i hovedsak en form for tigging, som lokker de som ønsker å videreselge enheten sin umiddelbart etter kjøp til å bare stikke av med premien.
Handlingen med å overføre forhåndssalgsrettighetene til en annen person før den endelige saldoen er betalt etter salget kalles «videresalg av forhåndssalgsrettigheter». For tiden har ulike forskrifter gjort videresalg av forhåndssalgsrettigheter mye vanskeligere enn tidligere. Likevel opererer noen meglere fortsatt på grensen til lovlighet, og beveger seg på grensen mellom ulovlig og tvilsom praksis. Motsatt finnes det også tilfeller der leilighetsprisene faller under den opprinnelige salgsprisen etter salget. Det resulterende tapet kalles en negativ premie, eller rett og slett en «negativ premie». Dette fenomenet viser også tydelig at konseptet med en premie ikke alltid garanterer fortjeneste.
