Dette blogginnlegget undersøker rolig sammenhengen mellom myndighetenes politikk og eiendomsmarkedet gjennom strukturen av skatter som pålegges gjennom hele prosessen med å kjøpe, eie og selge en bolig. Det skisserer også logikken som skatter regulerer markedet etter.
Skatt er det siste trinnet i eiendomsbransjen
I en markedsøkonomi må de som eier eiendeler bære den tilsvarende skattebyrden. Dette er fordi eiendeler er lik makt. De med makt bærer uunngåelig et tilsvarende ansvar. Eiendom har en spesielt viktig posisjon blant slike eiendeler. Derfor betales skatt gjennom hele prosessen: ved kjøp av en leilighet, mens man eier den, og frem til den er solgt.
Ved erverv av en leilighet er den første skatten som betales «ervervsskatt». Denne skatten ilegges fordi eiendelen er ervervet. I tillegg, for å motta offisiell anerkjennelse fra staten som eier av eiendelen, må man også bære kostnadene forbundet med «registreringsprosessen». Mens man eier leiligheten, betaler man «holdingskatt», som grovt sett er delt inn i eiendomsskatt og den omfattende eiendomsskatten, ofte forkortet «CRT». Til slutt, hvis man selger leiligheten til en annen person og oppnår fortjeneste, betaler man «kapitalgevinstskatt».
Man kan klage over hvorfor det er så mange skatter knyttet til eiendom. Hensikten her er imidlertid ikke å diskutere rettferdigheten i disse skattene, og heller ikke å utforske skattebesparende metoder. Hvor mye skatt man må betale under en eiendomstransaksjon og hvordan man potensielt kan redusere den, bør verifiseres individuelt når man faktisk kjøper eller selger en leilighet. Dette blogginnlegget tar sikte på å undersøke hvordan skatter påvirker eiendomsmarkedet.
Eiendom koster penger bare å eie
Når volumene av eiendomstransaksjoner faller for mye, vurderer myndighetene ulike tiltak for å stimulere aktiviteten. En vanlig tilnærming er å redusere kostnadsbyrdene for å oppmuntre til transaksjoner, omtrent som supermarkeder tiltrekker seg kunder med rabattarrangementer. Myndighetene kan imidlertid ikke tvangssenke leilighetsprisene selv. Så hvilke alternativer har myndighetene?
«Hvis nyttårsmålet ditt er å kjøpe bolig … hvilke fordeler er tilgjengelige?» (Newsis, 2022.12.31)
Heldigvis finnes det blant de politiske virkemidlene myndighetene kan benytte seg av metoder som gir effekter som ligner på å senke leilighetsprisene. Disse inkluderer å redusere skatter, gjøre det lettere å få lån eller øke sannsynligheten for å vinne i et boliglotteri. Faktisk har det blitt drevet et system som midlertidig reduserte ervervsskatten innenfor en viss grense for førstegangskjøpere av bolig, og lignende former for støttepolitikk har gjentatte ganger dukket opp siden den gang. I tillegg ble det lansert politisk støttede finansielle produkter, utformet for å tillate lån med relativt lav rente for kjøp av boliger under en viss pris, uavhengig av inntektskrav. Samtidig ble det implementert retningslinjer for å øke antallet enheter tildelt gjennom lotterier, og dermed utvide mulighetene for nygifte og unge mennesker med relativt lavere abonnementsscore.
Selv om tiltak ofte kunngjøres én om gangen, er det en tendens til at både målrettede tiltak for spesifikke grupper og omfattende tiltak som dekker hele markedet dukker opp samtidig når eiendomsmarkedet er spesielt tregt. Omvendt, når eiendomsmarkedet overopphetes, kunngjøres regulatoriske tiltak som går i motsatt retning etter hverandre.
«Redusering av eiendomsskatt på flere boliger og lettelser i lånetaksten» (Asia Economy, 30. desember 2022)
La oss undersøke skatteproblemet for flere boligeiere. Når eiendomsmarkedet overopphetes, blir enkeltpersoner som eier flere eiendommer ofte pekt ut som kjerneproblemet. Dette er fordi de oppfattes å drive opp boligprisene gjennom kjøp til spekulative formål snarere enn faktisk bolig. Stilt overfor behovet for å kjøle ned eiendomsmarkedet, innfører myndighetene politikk som pålegger flere boligeiere relativt høye skatter. Dette kalles «tung beskatning».
Når eiendomsmarkedet derimot blir for lavt presset, velger myndighetene den motsatte politikken. I slike tilfeller dukker begreper som «avslapping», «justering» eller «avskaffelse» ofte opp i nyhetsoverskrifter. I visse perioder ble tilleggsskatten som ble brukt på eiere av to boliger i angitte justeringsområder, faktisk konvertert til standard skattesats. For eiere av tre boliger ble tilleggsskatten opprettholdt, men skattesatsen ble delvis redusert. Videre, mens boliglån for eiere av flere boliger var begrenset i regulerte områder, ble disse restriksjonene også lettet innenfor visse grenser. Siden den gang har denne politiske retningen blitt gjentatte ganger justert i henhold til økonomiske forhold.
Hvorfor er den omfattende eiendomsskatten alltid i nyhetene?
«Par med sameie og toboere i Seoul vil se den største reduksjonen i eiendomsskatt neste år» (MBC, 25. desember 2022)
Denne gangen skal vi se nærmere på «omfattende eiendomsskatt», den eiendomsskatten som oftest omtales i nyhetene. Den omfattende eiendomsskatten er et system som er utformet for å sikre skatterettferdighet ved å ilegge relativt høyere skatter på personer som eier eiendom med høy verdi. Dette reiser naturlig nok to spørsmål: På hvilket prisnivå anses eiendom som «høy verdi»? Og hvorfor blir dette systemet sett på som en mekanisme for skatterettferdighet?
La oss først undersøke det andre spørsmålet. Dette problemet er direkte knyttet til selve grunnlaget for den omfattende eiendomsskattens eksistens. Siden implementeringen har skatten vært gjenstand for flere konstitusjonelle utfordringer og juridiske tvister, men den har konsekvent blitt opprettholdt som konstitusjonell. Den underliggende logikken er at hvis man eier boliger eller tomter med høy verdi innenfor den begrensede ressurspoolen av fast eiendom, er det rimelig at de bærer et tilsvarende skattenivå. Videre tjener den omfattende eiendomsskatten også de politiske målene om å stabilisere eiendomsprisene og fremme balansert nasjonal utvikling.
La oss nå gå tilbake til det første spørsmålet. Terskelprisen avhenger til syvende og sist av regjeringens politiske retning. På et tidspunkt ble skatteterskelen satt til eiendommer som oversteg 600 millioner won i offentlig annonsert pris, eller 900 millioner won for eneboligseiere. Terskelen har imidlertid siden blitt hevet. Nylig har et system med 1.2 milliarder won som terskel for eneboligseiere blitt anvendt, samtidig som en struktur der fradragsstandardene varierer basert på sameiestatus opprettholdes. Følgelig oppstår tilfeller der par som eier en bolig i fellesskap er fritatt fra skatten eller ser sin byrde betydelig redusert. For toboligseiere har sannsynligheten for redusert skattebyrde også økt ettersom terskelbeløpet har steget og tilleggsskatten har blitt lettet.
Så lenge den omfattende eiendomsskatten forblir på plass, vil den uunngåelig fortsette å være en fremtredende del av eiendomsrelaterte nyheter. Uansett om man personlig er underlagt denne skatten, gir det innsikt i den overordnede retningen for eiendomspolitikken bare det å observere om regjeringen søker å lette eller stramme inn skatten. Videre kan dette bidra til å måle den fremtidige utviklingen i eiendomsmarkedet.
Virksomheten med utleie av boliger, leilighetsutleieoperatører
Den grunnleggende årsaken til at eiendomsproblemer gjentatte ganger oppstår, er utilstrekkelig tilgang på rimelige boliger på attraktive steder. Derfor, hvis stabil bolig kan sikres uten nødvendigvis å eie eiendom, kan en betydelig del av problemet lettes. Selv om noen eier flere leiligheter, og de leier dem ut til rimelige priser til de uten bolig, er det mulig å forvente at én person som eier flere boliger ikke direkte vil føre til stigende boligpriser. Systemet «Leilighetsutleie» ble født fra nettopp denne erkjennelsen. Dette systemet er imidlertid fortsatt et godt eksempel på et som ikke klarte å slå rot på grunn av inkonsekvent implementering av politikk fra myndighetene.
«'Enestående skattefordeler' gjenoppliver registrering av leilighetsutleievirksomhet ... Men vil det fungere?» (MoneyS, 25. desember 2022)
Begrepet «gjenoppliving» skiller seg ut i denne artikkelen. Det betyr å bringe tilbake et system som en gang hadde forsvunnet, samtidig som det reiser spørsmål om dets effektivitet. Systemet med operatører av leilighetsutleie gir visse skattefordeler når flere leiligheter er registrert for utleieformål, og behandler dem som boligtilbud snarere enn spekulasjon. Viktige fordeler inkluderer redusert omfattende eiendomsskatt eller kapitalgevinstskatt, og lavere ervervsskatt.
Dette systemet ble introdusert i en periode med rask vekst i eiendomsmarkedet. Det ble imidlertid senere kritisert for ikke å ha oppnådd målet om å stabilisere boligprisene, noe som førte til reduserte ytelser og til slutt avskaffelse. Etter hvert som eiendomsmarkedet gikk inn i en nedgangsperiode og usolgte beholdninger økte, gjenopplivet og forbedret myndighetene systemet. Selv om den grunnleggende strukturen fortsatt er lik den forrige, har visse betingelser blitt justert, for eksempel å inkludere leiligheter under en viss størrelse som kvalifiserte utleieeiendommer. Registrering som utleievirksomhet for å leie ut boliger kommer med betingelser: skattefordeler tilbys i bytte mot restriksjoner på leieøkninger og en forpliktelse til å opprettholde leieforholdet i en bestemt periode.
Regjeringens politikk er utvilsomt viktig. Men for at denne politikken skal oppnå den tiltenkte effekten, må markedet til slutt reagere deretter. Selv om det ville være ideelt om markedet resonnerte med politikken og handlet frivillig, har virkeligheten gjentatte ganger vist at slike tilfeller er sjeldne.
Selv om du ikke eier et hjem, bør du fortsatt følge med på eiendomsnyheter.
Når du leser artikler om eiendom, er ro og et kaldt hode avgjørende. Hvis du reagerer følelsesmessig på språket som brukes i artiklene, kan du bli overdrevent begeistret for saker som faktisk ikke angår deg direkte. Dette gjelder spesielt for artikler om eiendomsskatt. Tross alt er det langt flere som ikke er berørt av eiendomsskatt enn de som er betydelig påvirket av den.
Når det er sagt, er det ingen grunn til å ignorere nyheter og artikler om eiendom. Huseiere vil naturlig nok vise interesse, og for de uten eiendom er få ressurser så verdifulle som eiendomsartikler for å utvide sitt perspektiv på verden. Det er nødvendig å observere endringer i politikken, se om boligprisene stabiliserer seg og transaksjonsvolumene tar seg opp igjen slik myndighetene har til hensikt, og undersøke hvordan slike endringer påvirker den bredere økonomien. Dette er en langt mer produktiv tilnærming enn å diskutere om «skattene er overdrevne» eller om «myndighetene satser for hardt på eiendeler».
Enten du eier et hjem eller ikke, enten du er velstående eller ikke, er samfunnets interesse for eiendom enorm. Etter hvert som du blir eldre, fanger leilighetsprisene naturlig blikket ditt, og du begynner å tenke på om du bør kjøpe et hjem en dag. Etter hvert innser vi den harde virkeligheten at boligprisene er urimelig høye, og nikker enig med ideen om en eiendomsboble. De fleste unge voksne som starter karrieren sin, forstår raskt at selv om de sparte hver eneste krone av sin nåværende lønn uten å bruke en krone, er det fortsatt nesten umulig å kjøpe en velbeliggende leilighet i Seoul.
Det er ikke bare den yngre generasjonen som opplever vanskeligheter.
Middelaldrende og eldre mennesker som har jobbet hardt i årevis for endelig å kjøpe bolig, føler seg også misfornøyde, ettersom de opplever at eiendomsverdiene rundt dem stiger mens verdien på deres eget hjem stagnerer. Når man legger til statens skattebyrde, forsterker det bare denne misnøyen. Selv om omstendighetene deres er forskjellige, er konklusjonen som trekkes på tvers av generasjoner den samme: «Denne verden er ødelagt, og det er statens manglende evne til å fikse den som er problemet.»
Den ubestridelige realiteten er at prisene på velbeliggende leiligheter i Seoul har nådd nivåer som er ekstremt vanskelige for vanlige borgere å ha råd til. Det er også vanskelig å benekte at hvis eiendomsprisene svinger drastisk, vil hele den koreanske økonomien lide et stort slag. Boligprisene er ikke bare problematiske når de skyter i været; de forårsaker også alvorlige bivirkninger når de stuper. Hvis verdien folk trodde var en solid eiendel kollapser på et øyeblikk, stuper den nasjonale økonomien uunngåelig inn i betydelig uro.
Sør-Koreas eiendomsproblem er ikke bare et problem for huseiere. Det er dypt sammenvevd med finanssektoren gjennom eiendomslån, tett knyttet til ikke-huseiere gjennom Jeonse-innskuddssystemet, og knyttet til en rekke bransjer, inkludert bygg og anlegg, finans og tjenester. Derfor kan et kollaps i eiendomsmarkedet føre til en krise som påvirker hele industrisektoren, ikke bare en bestemt klasse. Dette betyr at et kraftig fall i boligprisene ikke nødvendigvis er noe å feire.
Selv om dagens eiendomspriser føles unormale, er det ikke ønskelig å senke dem over natten. Det er behov for en tilnærming som regulerer tempoet innenfor hva økonomien vår tåler og gradvis normaliserer markedet. Grunnen til at skatter plasseres både i begynnelsen og slutten av eiendomstransaksjoner er nettopp fordi skatter, innenfor denne tilpasningsprosessen, fungerer som det mest direkte og kraftige politiske verktøyet.
