Dette blogginnlegget undersøker hvorfor eiendom, spesielt leiligheter, fungerer som en nøkkelindikator i den sørkoreanske økonomien. Det utforsker rolig hvordan trender i boligpriser, abonnementssøknader og salg av nye boliger signaliserer utviklingen for husholdninger, bedrifter og myndighetene.
Å forstå eiendom er nøkkelen til å se den sørkoreanske økonomien
Med mindre du er en Hollywood-superhelt, kan du ikke løfte bygninger eller land og flytte dem. Det er derfor disse eiendelene kalles fast eiendom (不動産), som betyr «fast eiendom». Omvendt kalles «løsøre» løsøre. Tenk på henholdsvis leiligheter og biler for å forstå forskjellen.
Fra et regnskapsperspektiv er det å foretrekke å klassifisere dem mer presist og bruke nøyaktig terminologi. For noen som nettopp har begynt å interessere seg for økonomi, er det imidlertid enklest å tenke «eiendom = leilighet». Det er to hovedgrunner til dette. Den første grunnen er sammensetningen av eiendeler som sørkoreanere eier. I følge de siste sosiale indikatorene utgitt av Statistics Korea, utgjør materielle eiendeler fortsatt rundt 75 % av husholdningenes eiendeler i Sør-Korea, hvorav eiendom utgjør det store flertallet av dette. Finansielle eiendeler, inkludert aksjer, fond, pensjoner, forsikring og kontanter, har samlet sett en relativt lav andel.
Selvfølgelig er ikke all eiendom leiligheter. Boligbygg som villaer og kontorlokaler, næringslokaler, fabrikker og til og med land som fjell og skoger er alle inkludert i eiendom. Det er imidlertid usannsynlig at noen uten et eneste hus ville eie andre typer eiendommer først. Dessuten utgjør leiligheter fortsatt en overveldende andel av alle boliger i Sør-Korea. Med tanke på denne realiteten er det helt gyldig å forenkle forståelsen av økonomien ved å fokusere på leiligheter som utgangspunkt.
Den andre grunnen er at mange eier leiligheter, og samtidig ønsker mange å eie dem. Gitt det intense offentlige fokuset, har leiligheter en betydelig innflytelse på den bredere økonomien blant ulike typer eiendom. Et blikk på nyhetene viser at de fleste eiendomsrelaterte artikler dreier seg om leiligheter. Derfor, selv på et stadium der økonomisk kunnskap ikke er dypt utviklet, er det lite vanskelig å forstå eiendom som leiligheter når man skal tolke økonomiske nyheter.
Boligpriser: Ubehagelige, men uunngåelige
Når nyhetsrapporter sier at eiendomsprisene stiger, fokuserer huseiere først på «hvor mye eiendelene mine har økt». Omvendt grubler de uten bolig eller penger gjentatte ganger over «om de noen gang har råd til én bolig i løpet av livet», og konkluderer til slutt med at «livet er uutholdelig vanskelig» og begynner å lufte frustrasjonene og klagene sine over verden. De som for tiden er uten bolig, men som vurderer å kjøpe, deler seg i to grupper. Den ene gruppen tar opp lån for å kjøpe leiligheter i håp om at prisene vil stige. Den andre gruppen bestemmer seg for ikke å kjøpe, og klandrer deretter sitt tidligere jeg og kritiserer myndighetene for ikke å ha styrt boligprisene mens de ser eiendomsverdiene stige.
Likevel er det én merkelig ting: nesten ingen roser myndighetene når eiendomsprisene stiger. I stedet er den vanligste reaksjonen å fnyse og si: «Det er nytteløst at myndighetene griper inn og prøver å kontrollere boligprisene.» Når det er sagt, får heller ikke myndighetene ros når eiendomsprisene faller. Huseiere kritiserer myndighetene som inkompetente til å ødelegge økonomien, mens de uten bolig raser over at økonomien er i ferd med å dø. Spesielt jo mer noen er plaget av å ta opp et lån for å kjøpe et hjem, desto mer intens blir sinnet deres. Enten prisene stiger eller faller, ender det alltid opp med at myndighetene tar skylden.
Som vi så tidligere, er den sørkoreanske økonomien og eiendomsmarkedet uløselig knyttet sammen. Enten vi liker det eller ikke, er det viktig å erkjenne denne realiteten for å kunne lese økonomiens strømninger på riktig måte. Å bare insistere på at eiendomsprisene «må stige ubetinget» eller «må falle uten unntak» er en altfor forenklet tilnærming. Selv når prisene faller, er det en helt annen sak om dette representerer at markedet kjøler seg ned og stabiliserer seg, eller at det stuper inn i en kraftig nedgang. Økonomiske nyheter og artikler skiller vanligvis mellom denne forskjellen ved å bruke begrepene «myk landing» og «hard landing».
Leiligheter er både boarealer og investeringsprodukter. Derfor er det vanskelig å skille deres «boligfunksjon» fra deres «inntektsbringende funksjon» når man vurderer leiligheter. Begge perspektivene må vurderes sammen. Siden eiendom er en fast eiendel, er «beliggenhet» avgjørende fremfor alt annet. Nøkkelfaktorene er hvor godt utviklet transportforholdene, utdanningsmiljøet og de daglige bekvemmelighetene er. Elementet «merkevare» er også uunnværlig. Det er ikke nok for en leilighet å bare ha en god beliggenhet og solid konstruksjon. Selv leiligheter bygget på samme sted kan ha ulik verdi avhengig av merkevaren. I likhet med en luksuriøs håndveske gjenspeiles merkevarens verdi i leilighetens pris.
Akkurat som de nyeste smarttelefonene har høyere priser på grunn av overlegne funksjoner og bekvemmelighet, har nybygde leiligheter også en tendens til å være dyrere. Det er imidlertid ikke uvanlig at eldre leiligheter i førsteklasses beliggenhet selges for høyere priser enn nye. Dette er fordi de har en knapphetsverdi som ligner på antikviteter. Knapphetsverdien til disse eldre leilighetene stammer til syvende og sist fra beliggenheten deres. Derfor, når et nytt leilighetskompleks bygges i en førsteklasses beliggenhet, blir prisen betydelig høyere.
Økonomiske problemstillinger knyttet til leiligheter er også svært mangfoldige. Ved å nøye undersøke begrepene som dukker opp i nyheter eller artikler, kan man generelt sett anta hvilke problemer de tar opp. Når uttrykk som «overoppheting» eller «unormal økning» dukker opp, indikerer det vanligvis en artikkel som uttrykker bekymring for potensialet for at leiligheter kan bli spekulative varer. «Nye byer» eller «ombygging» er dypt knyttet til stabiliseringspolitikk for eiendom, mens «gevinstskatt» eller «eiendomsskatt» er nært knyttet til eiendomspolitikk. Dette avslører myndighetenes perspektiv på eiendomsmarkedet. Artikler som nevner «byggeselskaper» eller «forhold i byggebransjen» utfolder seg vanligvis fra et bedriftsperspektiv.
Lån er også et uunnværlig nøkkelelement. Lån er praktisk talt et obligatorisk trinn for kjøp av eiendom, noe som gjør dem til et viktig nøkkelord ikke bare for banker og finanssektoren, men også for husholdninger. Fra et husholdningsperspektiv er det enda flere eiendomsnyheter å vurdere. Fra førsalg og investering til eiendomsskatt, diverse tvister og systemet med autoriserte eiendomsmeglere, er det vanskelig å liste dem alle. Disse tre nøkkelaktørene i leiligheter og økonomien er dermed tett sammenvevd, noe som gjør det vanskelig for én side å drive endring uavhengig. Likevel er det ingen som taler for å la den nåværende situasjonen være uendret. Det er nettopp derfor eiendomsspørsmål er spesielt komplekse og utfordrende.
Dessuten kan ikke leilighetsproblemer sees utelukkende på som økonomiske problemer. Vi må aldri glemme at folk faktisk bor i disse leilighetene. Hverdagsproblemer som støy mellom etasjene, parkeringsproblemer, ansettelse av sikkerhetsvakter og pakkelevering er dypt sammenvevd med livene våre. Dermed er leilighetsproblemer – eiendomsproblemer – økonomiske problemer, men samtidig sosiale og politiske problemer. Derfor kan vi ikke vende oss bort fra eiendom bare fordi det er vanskelig. La oss nå undersøke prosedyrene for kjøp og salg av eiendom, med fokus på leiligheter, og nøye spore hvordan disse prosedyrene driver økonomien.
Hvordan kjøpe en ny leilighet: Forhåndssalg og abonnement
Nybygde leiligheter, eller leiligheter bygget fra bunnen av, er alltid svært populære.
Som boarealer tilbyr de eksepsjonell bekvemmelighet, og som investeringsprodukter kan de skryte av høy likviditet og investeringsverdi. Disse to funksjonene er kjernekriteriene for å vurdere en leilighets verdi. Hvis en av delene mangler, kan selv en nybygd leilighet oppleve redusert popularitet. Dette er grunnen til at nye toppleiligheter i provinsielle områder noen ganger kan være priset lavere enn eldre leiligheter i Seoul – verdien deres som investeringsprodukter er relativt lavere.
Når man selger nye leiligheter, brukes ofte begrepet «forhåndssalg». Hvis du støter på uttrykket «informasjon før salg» i nyhetene, forstå det som salg av nybygde leiligheter. En kunngjøring før salg refererer til offentliggjøring av detaljer knyttet til forhåndssalget, mens tidsplanen for forhåndssalget betegner hele prosessen fra salgsstart for den nye leiligheten, via loddtrekning, til kontraktsinngåelse.
Så, når en forhåndssalgsannonse er gjort, betyr det bare at du sjekker timeplanen, betaler pengene og kjøper leiligheten? Det er enda en avgjørende betingelse som kreves: «kvalifikasjon». Det er verdt å vurdere økonomisk hvorfor kvalifikasjoner er nødvendige for å kjøpe en bolig. Vi har allerede undersøkt flere ganger at i en markedsøkonomi bestemmes prisen på et produkt av tilbud og etterspørsel. Hvis tilbudet av et bestemt produkt er begrenset, stiger prisen naturlig for å matche etterspørselsnivået. Så, burde ikke også salgsprisene på leiligheter få lov til å fortsette å stige i tråd med etterspørselen?
Problemet er ikke så enkelt. Hvis salgsprisene stiger uten begrensninger, vil bare de som har råd til beløpet kunne delta i salget. Generelt sett er det mer sannsynlig at folk som allerede eier en bolig blir rikere enn de som ikke gjør det. Hvis de konkurrerer under de samme forholdene, vil mulighetene som er tilgjengelige for de uten bolig uunngåelig reduseres. Hvis huseiere gjentatte ganger sikrer seg nye leiligheter mens de som ikke eier bolig stadig taper, blir de rike rikere og de fattige fattigere, noe som forverrer ulikheten og destabiliserer samfunnet. Til syvende og sist vil de som ikke har råd til prisene reise spørsmålet om at det er urettferdig å konkurrere mot de som allerede er i en privilegert posisjon.
Salgsmelding → Bekreft timeplan → Bekreft kvalifisering → Søk → Lotteri → Resultatmelding → Kontraktsfullføring
Fra et rent fritt markedsperspektiv kan det virke berettiget å tillate ubegrenset konkurranse om kjøp av leiligheter. Likevel finnes det kvalifikasjonskrav fordi leiligheter ikke bare er investeringsvarer, men essensielle rom for «bolig». I motsetning til luksusvarer som edle metaller eller designerartikler, som ikke er essensielle, er bolig uunnværlig for å opprettholde grunnleggende menneskelig liv. Situasjonen der folk ikke kan finne et sted å bo bare fordi de mangler penger, er et svært alvorlig sosialt problem. I Sør-Korea, hvor et hjem i hovedsak er en ressurs, er det høyst sannsynlig at det å være «hjemløs» fører til ulikhet.
Så hva med å begrense økningen i eiendomspriser til kun spesifikke områder? Dette er også urealistisk. Dette gjelder spesielt i en struktur som Sør-Koreas, hvor når boligprisene begynner å stige i ett område, hovedsakelig Seoul, sprer de seg i en kjedereaksjon til storbyområdet og provinsene. Det samme gjelder de som bor i jeonse eller månedlig leiebolig uten å kjøpe bolig. Når boligprisene stiger, øker også jeonse-innskuddet og månedlig leie. Til syvende og sist fortsetter boutgiftene vanlige borgere å øke. Etter hvert som boutgiftene tar opp en større andel av inntekten, har husholdningene ikke noe annet valg enn å kutte ned på andre utgifter. Dette fører direkte til en økonomisk nedgang. Etter hvert som flere mennesker sliter med å opprettholde boarealet sitt, øker også den sosialt sårbare befolkningen kraftig.
Samfunnet som helhet blir ustabilt, som stille før stormen. Av denne grunn etablerer myndighetene kvalifikasjonskriterier for å delta i boliglotterier, og skaper sikkerhetsnett for å forhindre at de uten hjem blir presset ut av samfunnet.
Leiligheter er svært nyttige og et veletablert investeringsprodukt. Selv om prisene er noe høye, kan de også tjene som et middel for de som flittig har samlet opp eiendeler til å utvide formuen sin. Men hvis leilighetsprisene stiger uendelig, vil de uten leiligheter finne det vanskelig å samle opp formue uansett hvor hardt de prøver. Som et resultat forverres formuesforskjellene ytterligere. Derfor tar myndighetene sikte på å fordele mulighetene så rettferdig som mulig ved å begrense kvalifiseringen for leilighetssalg, og sikre et visst nivå av potensial for formuesøkning. Leilighetsabonnementssystemet er også en del av denne politikken.
Abonnementssystemet gir deltakelsesmuligheter til de som oppfyller spesifikke kvalifikasjoner, og fordeler deretter den begrensede ressursen av leiligheter gjennom et rettferdig lotteri blant dem. Du har sannsynligvis hørt begrepet «abonnementssparekonto» minst én gang. Disse kontoene er lett tilgjengelige i banker og blir ofte nevnt som det første finansielle produktet nye aktører i samfunnet bør forberede. Det er nettopp derfor endringer i abonnementssystemet får betydelig nyhetsdekning. Hele nasjonen har så stor interesse for systemet. Innsatsen og de involverte egeninteressene er langt større enn for de fleste underholdningsprogrammer.
«Fordeler for ungdom? Førtiårene koker over utvidelse av abonnementskvoter for ungdom» (Maeil Business Newspaper, 2022.10.26)
«500 000 offentlige boligenheter skal åpne for forhåndssalg innen året … Mulighet for lavinntektshusholdninger uten bolig til å sikre seg sin egen» (Seoul Shinmun, 29. november 2022)
Abonnementssystemet er ikke fast, men er i stadig utvikling. For å forhindre at en spesifikk gruppe blir for marginalisert, justeres kravene og omfanget av ytelsene etter behov. I den første artikkelen er gruppen i sentrum for disse ytelsene «ungdom». Etter hvert som eiendomsprisene stiger, reduseres sannsynligheten for at unge voksne kommer inn i samfunnet og sikrer seg sin egen bolig. Som svar har regjeringen gått frem for å utvide den spesielle tilbudskvoten for ungdom. En politikk som tildeler mer av de begrensede ressursene til ungdom er imidlertid ikke velkomne nyheter for alle generasjoner. De i 40-årene, som har bodd uten bolig i relativt lang tid, kan føle seg vanskeligstilte.
Den andre artikkelen fokuserer på «lavinntektshusholdninger uten hjem». Huseiere ønsker ofte flere eiendommer, og jo rikere man er, desto sterkere er tendensen til å utvide denne formuen. I Sør-Korea er leiligheter et svært effektivt middel for å øke formuen. De som har opplevd profitt gjennom eiendomsmegling forstår spesielt verdien av nybygde leiligheter. Videre klassifiseres eksisterende huseiere ofte som formueeiere, noe som gjør det lettere for dem å sikre mer investeringskapital. I denne sammenhengen reviderer regjeringen abonnementssystemet for å gi flere muligheter for de uten hjem. Denne artikkelen, som ble utgitt bare én måned etter den første, beskriver justeringer av politikkens målgrupper og tildelingsvolumer, spesielt med tanke på de relativt vanskeligstilte 40-åringene. Siden abonnementssystemet er et sosialt sensitivt tema, er det viktig å alltid huske på at detaljene kan endres ofte.
Så, hva bør folk som allerede eier en bolig, men har opprettet en abonnementskonto for å kjøpe en ekstra ny leilighet gjøre?
Artikler relatert til dette emnet dukker naturlig opp.
«'Å bryte eller ikke bryte' ... Strategier for abonnementskontoer for eneboliger» (Asia Economy, 2022.08.18)
Etter hvert som mulighetene konsentreres om ikke-huseiere, reduseres eller forsvinner mulighetene for huseiere. Det er imidlertid et viktig faktum å huske her: de velstående vet allerede hvordan de skal øke formuen sin og gir ikke opp lett. Denne holdningen og utholdenheten bidro sannsynligvis betydelig til deres akkumulering av formue. Som den tidligere artikkeltittelen antyder, analyserer de situasjoner lidenskapsløst, spår fremtiden og tar strategiske avgjørelser. Selv om de ikke umiddelbart kan bruke sine abonnementskontoer, fortsetter de å forberede seg med fremtidige policyendringer eller andre muligheter i tankene. Mens politikk implementeres av myndighetene, endres myndighetene hvert femte år. Eiendomspolitikk og abonnementssystemer kan også endres avhengig av økonomiske trender. Hvis det ikke er et presserende behov for midler akkurat nå, er det ingen grunn til å raskt stenge en abonnementskonto eller utsette åpningen av en.
La oss oppsummere hva vi har dekket så langt. For å kjøpe en ny leilighet kreves det abonnement, og for å tegne abonnement trenger du forståelse av det relevante systemet og en abonnementskonto. Det er imidlertid viktig å huske at det å kjenne systemet og utarbeide kontoen kun er nødvendige betingelser; de er ikke tilstrekkelige betingelser for å garantere suksess.
Måling av markedet gjennom utsolgte kontra usolgte enheter
Etter at abonnementet er avsluttet etter en kunngjøring av forhåndssalget, strømmer det inn artikler som analyserer forhåndssalgets suksess. Jo mer oppmerksomhet et bestemt leilighetskompleks får, desto flere slike artikler dukker det opp. Hvis forhåndssalget avsluttes med suksess, inneholder overskrifter vanligvis setninger som «Konkurranseforhold for abonnement X til X». I perioder med overopphetede eiendomsmarkeder kan konkurranseforholdet for noen komplekser overstige hundrevis til én. Hvis ordet «undertegnet» derimot vises i overskriften, betyr det at antallet søkere var lavere enn antall tilgjengelige enheter, noe som resulterer i et mislykket salg. En høy konkurranseforhold for abonnement tolkes ofte som et signal om at leiligheten er et lovende investeringsprodukt som sannsynligvis vil gi høy avkastning i fremtiden. Med andre ord antyder det at leilighetsprisen sannsynligvis vil stige.
Artikler som dekker vellykkede salg følger en i stor grad formelbasert struktur. De beskriver folkemengder som strømmer til tomten, uttrykker bekymring for spekulasjonsfeber, og antyder deretter at det å kjøpe denne leiligheten kan gi et visst nivå av fortjeneste. Uunngåelig avslutter de med frasen «bekymring for en eiendomsboble». Budskapet disse artiklene formidler til leserne er enkelt: «Bør du ikke kjøpe dette huset?» Uavhengig av den nåværende økonomiske situasjonen eller om det er snakk om en boble, ser tonen ut til å spørre: «Hva gjør du mens så mange kjøper boliger?»
Man må imidlertid være forsiktig med å ubetinget tolke disse artiklene som tegn på en eiendomsboom. De kan rett og slett være forlokkende artikler som er utformet for å stimulere etterspørselen når førsalgsperioden nærmer seg slutten. I stedet for å bli lett revet med av en enkelt artikkel, er det mer nyttig å lytte til samtalene til de rundt deg. Dette er den raskeste og enkleste måten å måle nivået av overoppheting i eiendomsmarkedet. Hvis eiendomssnakk naturlig dukker opp overalt hvor du går, er det høyst sannsynlig at markedet allerede nærmer seg toppen. I tider som disse er det et nødvendig valg å ta seg et øyeblikk til å trekke pusten.
Motsatt finnes det også tilfeller der salget svikter.
«Duncheon Jugong usolgt ... Seouls 'uovervinnelighet' er nå en saga blott» (Korea Economic TV, 8. desember 2022)
Myter som «konglomeratenes usårbarhet» og «eiendommens usårbarhet» er utbredt i samfunnet vårt. Eiendommens usårbarhet er videre delt inn i «abonnementssalgets usårbarhet», «Seoul/Gangnam/storbyområdets usårbarhet» og så videre. Artikler som antyder at disse usårbarhetsmytene blir rystet, tolkes av folk som signaler om at «nå kanskje ikke er tiden for å kjøpe et hus» eller at «økonomien kan være på vei nedover». På den annen side kan dette også tolkes ikke som en enkel økonomisk nedgang, men som at det overopphetede eiendomsmarkedet vender tilbake til sin rette plass.
«Å holde fast ved usolgte enheter betyr katastrofe ... Byggefirmaer utsetter salg midt i eiendomskulden» (Chosun Ilbo, 12. desember 2022)
Artikler om leilighetssalg fungerer som en nøkkelindikator for å måle eiendomsmarkedet. For å forutsi fremtidige leilighetspriser er det nyttig å undersøke salgsresultatene. Å vinne i lotto om en leilighet midt i hard konkurranse er som å bli født med en sølvskje i munnen. Å bli født med en sølvskje garanterer imidlertid ikke et trygt liv. På samme måte betyr det ikke at noen lykkes med å sikre seg en leilighet at de alle vil høste store fortjenester fra den senere. Det øker bare den relative sannsynligheten. Omvendt, hvis usolgte enheter dukker opp i et svært etterlengtet område eller kompleks, tyder det på at utsiktene for eiendomsmarkedet kan være ugunstige for øyeblikket.
La oss nå anta at du har sjekket forhåndssalgsannonsen, gått gjennom diverse prosedyrer og vunnet i lotto i hard konkurranse. Blir den leiligheten umiddelbart «mitt hjem»? Er det på tide å glede seg etter å ha gått ombord på toget til å bygge opp formuen? Absolutt ikke. Dette gir deg bare billetten til å gå ombord på toget til å bli «huseier». Foran ligger den tunge, svært reelle hovedlinjen: «å betale salgsprisen».
