Dette blogginnlegget undersøker rolig hvorfor leiligheter i Sør-Korea behandles som finansielle produkter utover bare boarealer, og strukturen som skapes av lån, retningslinjer og psykologi.
Hvordan i all verden har du råd til å kjøpe en leilighet?
En leilighet er den dyreste eiendelen en gjennomsnittsperson kan kjøpe. Dessuten, siden boligpriser ikke er inkludert i konsumprisindeksen, uansett hvor drastisk de svinger, er det vanskelig å virkelig forstå nivået basert utelukkende på myndighetenes offisielle KPI. Gitt det store omfanget av boligpriser, er det også bekymring for at det å inkludere dem i indeksen kan forvrenge selve indikatoren. Uansett, hvis noen faktisk har nok penger eller midler til å kjøpe den dyreste varen man kjøper i løpet av livet, ville det være den virkelige rariteten. Sunn fornuft tilsier at det å låne penger er den eneste måten å kjøpe en leilighet på.
Finansinstitusjoner, inkludert banker, låner ut penger. Banker vil ikke bare gi bort penger ubetinget og si: «Du har jobbet hardt, så vær så snill å bruk disse pengene til å kjøpe et hjem», utelukkende basert på låntakerens gode intensjoner. Både låntaker og långiver må oppfylle hverandres nødvendige betingelser. Det finansielle produktet som er laget for å dekke dette behovet er boliglånet.
Jeg kan ikke kjøpe en leilighet med mine egne penger
Et boliglån er en måte å låne penger på under forutsetning av at hvis låntakeren ikke betaler tilbake lånet, overfører de retten til å disponere over boligen sin til banken. Hvis låntakeren misligholder den lovede tilbakebetalingen, auksjonerer banken bort den pantsatte eiendommen til en tredjepart og bruker provenuet til å inndrive det ubetalte lånebeløpet.
«Husholdningenes gjeld når rekordhøye nivåer i 3. kvartal ... Boliglånsveksten avtar på grunn av fallende boligpriser» (Seoul Shinmun, 23. november 2022)
Selv om leilighetskjøp i stor grad kategoriseres som å kjøpe en ny leilighet utenfor planen eller å kjøpe en eksisterende leilighet, er lån nesten uunngåelige uavhengig av hvilken metode som velges. Derfor kan det å undersøke trenden i boliglånsveksten indikere om eiendomsmarkedet er i en aktiv fase eller går inn i en nedgangsperiode. Etter hvert som forventningene til stigende boligpriser øker, kjøper folk flere leiligheter, noe som fører til en økning i boliglånsvolumet. Motsatt, når det forventes stillestående eller fallende boligpriser, svekkes kjøpesentimentet, og boliglån har også en tendens til å synke.
Veksttrenden for boliglån stemmer imidlertid ikke alltid helt overens med utviklingen i eiendomsmarkedet. Dette skyldes at tilleggslån noen ganger tas opp, ikke for kjøp av leiligheter, men for å dekke levekostnader eller nedbetale eksisterende lån.
Ser man på overskriften i artikkelen som er nevnt tidligere, mens den totale husholdningsgjelden har akkumulert til et rekordhøyt nivå, har vekstraten for boliglån – som utgjør den største delen av husholdningenes gjeld – vist tegn til å avta en stund. Dette tyder på at markedsatmosfæren, en gang preget av såkalt «all-in»-lån – der folk skrapte sammen hver siste krone for å kjøpe bolig – har passert toppen og gått inn i en noe roligere fase. Den direkte årsaken som er nevnt for dette er nedgangen i boligprisene. Nedgangen i boliglånsveksten betyr imidlertid ikke at den generelle risikoen for husholdningsgjeld er løst. Dette er fordi andre lånebyrder på husholdningssektoren forblir på nivåer som fortsatt gir grunn til bekymring.
Eiendomsboblen er spesielt skremmende fordi lån til syvende og sist er gjeld som må tilbakebetales. Hvis låntakeren mister tilbakebetalingsevnen, flyttes byrden til andre enheter. Den første som bærer ansvaret er långivende bank. Mens banker forsøker å inndrive lånet ved å selge leiligheten som er pantsatt, faller verdien av selve pantet kraftig når eiendomsboblen sprekker. I slike tilfeller kan selv salg av eiendommen ikke inndrive det lånte beløpet fullt ut.
Banker som holder store mengder av slike devaluerte sikkerheter står uunngåelig overfor betydelig ustabilitet i driften. Hvis banker blir insolvente i en kjedereaksjon, som fører til en situasjon der ingen kan betjene gjelden sin, griper staten til slutt inn for å dekke tapene med skattebetalernes penger. Det er nettopp derfor staten overvåker omfanget og trendene i boliglån nøye.
«'Jeg angrer på at jeg kjøpte et hus med alle sparepengene mine' ... at jeg falt i fattigdom på 2030-tallet» (The Korea Economic Daily, 3. november 2022)
Denne artikkelen avslører tydelig atmosfæren i det sørkoreanske eiendomsmarkedet på den tiden. Under boligprisoppgangen dukket det opp artikler som talte for å «hoppe på vognen selv om det betyr å ta risikoer» langt oftere enn de som advarte om farer. Til tross for raskt økende husholdningsgjeld, skapte sensasjonspregede begreper som «plutselig fattigdom» angst og en følelse av krise, noe som drev frykten for å «bli hengende etter». Men etter hvert som eiendomsmarkedet gikk inn i en nedgangsperiode, står folk nå overfor frykten for potensielt å bli virkelig «fattige».
Hvis den primære indikatoren på eiendomsmarkedets helse er markedet for salg av nye boliger, kan svingningene i boliglån betraktes som den sekundære indikatoren. Omfanget av lån beveger seg vanligvis i takt med volumet av eiendomstransaksjoner. Når transaksjonsvolumet øker, øker også lånene; når transaksjonsvolumet synker, følger vanligvis det totale lånebeløpet etter.
Likevel er grunnen til at mange bærer den tunge byrden av lån til kjøp av leiligheter tydelig. Det stammer fra en sterk tro på at selv om de pådrar seg gjeld og betaler renter, så lenge boligprisene stiger, vil de til slutt tjene på det. Denne troen har vært dypt forankret i det koreanske samfunnet over lang tid. Mens yngre generasjoner har en tendens til å bedømme basert på indikatorer og tall snarere enn tro, styrkes denne troen ofte etter å ha opplevd markedet flere ganger.
Men ettersom lånerentene stiger mens boligprisene viser få tegn til å øke, treffer de med relativt lavere inntekter – spesielt de i 20- og 30-årene – sine grenser først. Kriser begynner alltid på det svakeste punktet. Regionalt sett viser tegnene seg først i provinsene; generasjonsvis blant de i 20- og 30-årene; og i finanssektoren, innenfor de sekundære finansinstitusjonene. Likevel, hvis eiendomsmarkedet i Sør-Korea klarer å ri av stormen og gå tilbake til en oppadgående trend, er det fortsatt klart til å blusse opp igjen når som helst.
Hva du bør vite før du leser artikler om eiendomsmegling
«Oppheving av regulerte soner og lettelser i utlån bidrar til myk landing ... men ikke tilstrekkelig til å gjenopprette kjøpesentimentet» (Yonhap News, 10. november 2022)
Med mindre det skjer et fundamentalt skifte i befolkningsstrukturen og den sosiale strukturen, virker det usannsynlig at det koreanske samfunnets syn på leiligheter vil endre seg med det første. I dag har middelaldrende koreanere to viktige livspartnere. Den ene er ektefellen, bundet av ekteskap, og den andre er banken, bundet av gjeld. Mens boligeierskap deles med en ektefelle, blir en bolig, når den erverves gjennom et lån, i praksis sameid med banken. Dermed strekker eiendom seg utover å være en families boareal; den er dypt sammenvevd med husholdningsøkonomien og det bredere finansielle systemet. Det er derfor den har potensial til å ryste ikke bare individuelle husholdninger, men hele den nasjonale økonomien. Det er nettopp derfor man konsekvent bør følge med på eiendomsrelaterte nyhetsartikler.
Spesiell oppmerksomhet er nødvendig når begreper som «regulering» eller «policy» forekommer i eiendomsartikler. Selv om eiendomsreguleringer og -policyer kan synes å ha liten umiddelbar innvirkning på markedet, har de betydelig innflytelse på lang sikt. Følgelig inneholder overskrifter ofte setninger som «minimal effekt» eller «markedet viser ingen reaksjon», men disse tiltakene fører ofte til klare endringer over tid, selv om de ikke er umiddelbart synlige.
Representative eiendomsforskrifter inkluderer regionale restriksjoner og lånerestriksjoner. Regionale restriksjoner omfatter «justeringsmålsoner» og «spekulative overopphetingsdistrikter». Utpeking som justeringsmålsone pålegger restriksjoner på tegning, lån og videresalg, sammen med høyere skatter. Spekulative overopphetingsdistrikter står overfor enda strengere begrensninger. Ikke bare er regelverket komplekse, men de spesifikke kriteriene og de utpekte områdene endres ofte basert på forholdene i eiendomsmarkedet. Derfor må alle som er interessert i eiendom kontinuerlig sjekke den nyeste informasjonen.
Låneregler inkluderer DTI (gjeldsgrad), LTV (belåningsgrad) og DSR (gjeldsbetjeningsgrad). Blant disse er LTV en indikator som viser hvor mye av et lån som kan opptas i forhold til verdien av eiendommen som er stilt som sikkerhet. Hvis for eksempel prisen på en leilighet pantsatt som sikkerhet er 1 milliard won og belåningsgraden er 70 %, kan et maksimalt lån på 700 millioner won opptas. DSR er et strengere konsept enn DTI, og representerer forholdet mellom årlige låneavdrag og renter i forhold til årsinntekt. Hvis for eksempel årslønnen din er 40 millioner won og DSR er 50 %, kan ikke de totale avdragene og renter per år overstige 20 millioner won.
En av grunnene til at låneperiodene utvides til 40 eller 50 år, er nettopp knyttet til denne DSR-forskriften. Lengre låneperioder reduserer det årlige tilbakebetalingsbeløpet, slik at långivere kan oppfylle DSR-standarder samtidig som de tilbyr større lånebeløp. Siden detaljer om låneforskriftene ofte endres og beregningene er komplekse, tilbyr bruk av lånekalkulatorer på nett eller mobilapper praktisk hjelp.
Selv om det er viktig å forstå den nøyaktige betydningen av hvert begrep, er det viktigste å forstå den overordnede retningen for eiendomspolitikken. Når begreper knyttet til reguleringer eller retningslinjer inkluderer ordet «innstramming», kan det tolkes som en intensjon om å kontrollere og stabilisere markedet. Omvendt, når ordet «løsne» brukes, kan det forstås som en intensjon om å reaktivere et stillestående marked. Det er imidlertid også viktig å huske at, i motsetning til myndighetenes politiske intensjoner, reagerer eiendomsmarkedet ofte tydeligere etter at det har gått en stund, snarere enn umiddelbart etter at reguleringer er kunngjort. Hvis du kjøper et hus umiddelbart etter at nyheten om regulatoriske lettelser er kommet, eller selger et hus i det øyeblikket en kunngjøring om regulatoriske innstramminger er gjort, kan du faktisk møte resultater som er andre enn det du forventet. Det er avgjørende å huske på dette punktet når du leser eiendomsartikler.
