Dette blogginnlegget undersøker rolig hvorfor jeonse-innskuddet, selv om det fremstår som et stabilt aktivum, faktisk inneholder kredittrisiko som ligner på aksjeinvesteringer, gjennom kontraktsstrukturen og institusjonelle begrensninger.
Hvorfor er Jeonse like risikabelt som aksjeinvestering?
Selv om investeringsprinsipper og -tilnærminger varierer noe fra person til person, søker folk flest i hovedsak to ting: høyere avkastning og lavere risiko. Med andre ord foretrekker de valg som både er stabile og tilbyr høy avkastning. På samme måte er jevn BNP-vekst med minimale svingninger ideelt, og alle forventer ivrig investeringsavkastning med lav volatilitet kombinert med betydelig verdistigning.
Imidlertid er begrepet «risiko» mer komplekst enn man skulle tro. Siden verdien av aksjer eller valutakurser svinger konstant, kan man måle omfanget av risikoen ved å observere prisbevegelser og volatilitet. Men det finnes også tilfeller der prisen ikke endrer seg, forblir stabil, bare for å plutselig bli null på et tidspunkt. Dette betyr at selv investeringer som virker svært stabile, kan, om enn med lav sannsynlighet, bære risikoen for å forsvinne helt på et øyeblikk.
Hva om verdien av eiendelen din blir verdiløs?
Et godt eksempel er depositumet for leiebolig. Depositumsbeløpet er fastsatt ved kontraktsinngåelse, refunderes ved opphør av kontrakten og beholder verdien gjennom hele leieperioden. På overflaten ser det ut til å være en svært stabil eiendel. Men er dette virkelig et trygt valg? Situasjoner der utleiere ikke kan tilbakebetale depositumet forekommer faktisk ganske ofte, og i slike tilfeller stuper verdien av depositumet til nær null på et øyeblikk. Med mindre du er ekspert, er det vanskelig å oppdage denne typen risiko på forhånd, noe som gjør slike transaksjoner mer risikable enn aksjer på noen måter.
Som nevnt tidligere svinger verdien av noen kjente selskapsaksjer eller valutakurser konstant. Når det er sagt, forekommer tilfeller der en aksjes verdi stuper til halvparten eller mindre, eller til og med en tredjedel eller mindre av kjøpesummen, sjeldnere enn man skulle tro. Ofte, selv om det tar tid, gjenopprettes verdien. Selvfølgelig finnes det tilfeller der et selskaps dårlige ledelse fører til at aksjekursen styrter, eller der konkurs fører til avnotering. Aksjeinvesteringer står imidlertid iboende for slike risikoer, og siden aksjekurssvingninger avsløres i sanntid, er varseltegn på risiko relativt synlige eksternt.
Når man betror penger til noen, er det alltid en risiko for å ikke få dem tilbake. Denne risikoen er vanlig for alle former for kontrakter som involverer pengeveksling, ikke bare mellom enkeltpersoner, men også i transaksjoner med selskaper eller finansinstitusjoner. Dette kalles «kredittrisiko». Hvis kontrakten oppfylles som spesifisert, er det ikke noe problem. Imidlertid oppstår problemer hvis debitor mister betalingsevnen på grunn av forretningssvikt eller forsettlig unnlater å betale tilbake. Bredt definert kredittrisiko inkluderer svingninger i verdien av aksjer eller obligasjoner forårsaket av et selskaps manglende oppfyllelse av sine forpliktelser. Her vil vi fokusere på kredittrisiko i en snevrere forstand.
Uunngåelig kredittrisiko i Jeonse
Finansinstitusjoner er relativt kjent med denne typen risiko. De utfører kredittvurderinger basert på forutsetningen om at det er en mulighet for ikke å inndrive pengene, og forbereder seg på risiko ved å sette forskjellige renter i henhold til kredittvurderinger. Hvis for eksempel en persons kredittvurdering er lav, noe som innebærer en sannsynlighet for mislighold på 8 %, må banken anvende en rentesats som er minst høyere enn dette for å sikre seg mot potensielt tap. Grunnen til at rentene synker når sikkerhet stilles, er at selv om tilbakebetaling mislykkes, kan sikkerheten likvideres for å redusere tap. Derfor er høyere lånerenter for lavere kredittvurderinger et naturlig fenomen og ikke et spørsmål om diskriminering. Kredittvurderinger finnes også for selskaper og land, og deres grunnleggende prinsipper er ikke vesentlig forskjellige fra de for enkeltpersoner.
Problemet ligger ikke hos finansinstitusjoner, men hos enkeltpersoner. Når enkeltpersoner inngår pengekontrakter, synes de det er vanskelig å nøyaktig vurdere og forstå omfanget av risikoen – at verdien av et aktivum kan falle til null under den spesifikke omstendigheten ved kontraktsmislighold, selv om verdien vanligvis forblir stabil.
Dessuten blir kredittrisiko ofte først tydelig mot slutten av kontrakten.
En jeonse-kontrakt inneholder alle risikoene beskrevet ovenfor. Leietakeren låner ut et stort beløp til utleier i bytte mot å bruke huset. Siden verdien av denne store summen forblir uendret under normale omstendigheter, oppfatter leietakeren den som relativt tryggere enn aksjeinvesteringer. Denne kontrakten er imidlertid helt avhengig av utleiers kredittverdighet, og det er en klar risiko for ikke å få jeonse-depositumet tilbake hvis utleier støter på problemer.
Finansinstitusjoner er kjent med kredittrisiko og kan vurdere den relativt effektivt, men det er ikke leietakere. Dessuten, når en person setter inn penger hos en finansinstitusjon, er ikke bare stabiliteten til selve finansinstitusjonen høyere enn stabiliteten til en individuell utleier, men også statlig innskuddsforsikring gir beskyttelse. I motsetning til dette er utleiers stabilitet relativt lav, og nivået av statlig beskyttelse for innskuddskontrakter er også begrenset sammenlignet med innskuddsforsikringssystemet.
Leietakere i Jeonse føler kanskje at de ikke burde måtte bære denne risikoen, spesielt siden de ikke ønsker høy avkastning. Det er imidlertid også sant at de nyter betydelige fordeler ved å bruke boarealet uten å betale månedlig leie. Enten boligprisene stiger eller faller, tjener eller taper ikke leietakere direkte, så de kan anse Jeonse-innskuddet som tryggere enn investeringsaktiviteter som aksjehandel. Risikoen for ikke å få tilbake innskuddet er imidlertid vanskelig å forutsi og vanskelig å forberede seg på på forhånd.
Enkelt sagt, hvis boligprisene faller under depositumsbeløpet, blir det ganske vanskelig å få tilbake hele depositumet. Videre er det et kontraktsbrudd å holde tilbake depositumet til man finner en ny leietaker, men denne praksisen er faktisk ganske vanlig. Til tross for de mange risikoene som ligger i jeonse-systemet, har det blitt neglisjert når man undersøker det nøye, rett og slett fordi det er en langvarig praksis. Systemforbedringer forsinkes i perioder med stigende boligpriser, bare for at syklusen skal gjenta seg når prisene faller, noe som resulterer i en rekke ofre.
Fra Jeonse-systemet til månedsleiesystemet
Jeonse-systemet innebærer at store pengesummer bytter hender mellom enkeltpersoner, men dens natur gjør det ekstremt vanskelig å identifisere iboende risikoer på forhånd. Hvis en beslutning tas med full bevissthet om risikoene, ligger ansvaret med rette hos den enkelte. Likevel gjør den store mengden penger det vanskelig å se på Jeonse-systemet utelukkende som en privat transaksjon. Som nevnt tidligere, synes leietakere det er vanskelig å bekrefte nøyaktig informasjon om utleiere, og det er praktisk talt umulig for dem å ha det samme ekspertisenivået som finnes i finansinstitusjoner som banker.
Av disse grunnene er det behov for å mer aktivt bruke månedsleiesystemet, som har en relativt lavere depositumsbyrde. Myndighetene må også gradvis endre politikken sin mot å støtte månedsleie i stedet for «jeonse». Jeonse-systemet har selvfølgelig sine fordeler, og enkeltpersoner kan dra nytte av det avhengig av omstendighetene deres, så nøye vurdering er nødvendig.
Enkeltpersoner må gjenkjenne og utdanne seg om ulike risikoer. Enten det gjelder aksjer eller boligpriser, må man alltid huske på at det under en oppadgående trend er lett å glemme muligheten for en nedgang. Det er også nødvendig å forstå og forberede seg på det faktum at selv tilsynelatende stabile kontrakter medfører en iboende kredittrisiko.
Å forsøke å unngå risiko ubetinget kan føre til at man overser andre former for risiko. Det finnes juridiske mekanismer som delvis supplerer stabiliteten i kontrakter, så det er lurt å gjøre seg kjent med systemene og regelverket som gir juridisk beskyttelse, i tillegg til økonomiske prinsipper. Myndighetene har også ansvar for å etablere sterke straffer og institusjonelle forebyggende tiltak for å redusere kriminalitet som svindel med budskapet og manipulering av aksjekurser.
Å forfølge både høy avkastning og lav risiko samtidig er det mest ideelle scenariet. Det er imidlertid ekstremt vanskelig å oppnå dette målet nøyaktig slik det er sett for seg i virkeligheten. I praksis, når man undersøker finansielle produkter, må man vanligvis velge mellom alternativer med høy avkastning/høy risiko, middels avkastning/middels risiko eller lav avkastning/lav risiko. Produkter som ser ut til å tilby høy avkastning med lav risiko skjuler ofte skjulte farer under overflaten. Derfor er en mer grundig tilnærming nødvendig før man foretar investeringer eller inngår kontrakter.
