In dit blogbericht wordt op een rustige manier onderzocht waarom appartementen in Zuid-Korea meer als financiële producten dan als gewone woonruimtes worden beschouwd, en welke structuur hierdoor ontstaat door leningen, beleid en psychologie.
Hoe kun je in vredesnaam een appartement kopen?
Een appartement is de duurste aankoop die een gemiddeld persoon kan doen. Bovendien, omdat huizenprijzen niet zijn opgenomen in de consumentenprijsindex, is het, ongeacht hoe sterk ze fluctueren, moeilijk om hun niveau echt te bepalen op basis van de officiële CPI van de overheid. Gezien de enorme omvang van de huizenprijzen bestaat er ook de vrees dat het opnemen ervan in de index de indicator zelf zou kunnen vertekenen. Hoe dan ook, als iemand daadwerkelijk genoeg geld heeft om het duurste item dat je in je leven koopt, contant te betalen, zou dat pas echt uitzonderlijk zijn. Het gezond verstand zegt dat geld lenen de enige manier is om een appartement te kopen.
Financiële instellingen, waaronder banken, lenen geld uit. Banken geven niet zomaar onvoorwaardelijk geld weg met de woorden: "U heeft hard gewerkt, dus gebruik dit geld alstublieft om een huis te kopen", puur gebaseerd op de goede bedoelingen van de lener. Zowel de lener als de kredietverstrekker moeten aan elkaars noodzakelijke voorwaarden voldoen. Het financiële product dat in deze behoefte is ontwikkeld, is de hypotheek.
Ik kan met mijn eigen geld geen appartement kopen.
Een hypotheek is een manier om geld te lenen onder de voorwaarde dat, als de lener de lening niet terugbetaalt, hij of zij het recht om over de woning te beschikken overdraagt aan de bank. Als de lener de afgesproken terugbetaling niet nakomt, veilt de bank de woning aan een derde partij en gebruikt de opbrengst om het openstaande leenbedrag te innen.
“Huishoudelijke schulden bereiken recordhoogte in derde kwartaal… Hypotheekgroei vertraagt door dalende huizenprijzen” (Seoul Shinmun, 23 november 2022)
Hoewel de aankoop van een appartement over het algemeen wordt onderverdeeld in de aankoop van een nieuwbouwappartement of de aankoop van een bestaand appartement, zijn hypotheken vrijwel onvermijdelijk, ongeacht de gekozen methode. Daarom kan het analyseren van de trend in de groei van hypotheekleningen aangeven of de vastgoedmarkt zich in een actieve fase bevindt of juist in een recessie terechtkomt. Naarmate de verwachtingen voor stijgende huizenprijzen toenemen, kopen mensen meer appartementen, wat leidt tot een toename van het volume aan hypotheekleningen. Omgekeerd, wanneer stagnerende of dalende huizenprijzen worden verwacht, neemt het koopvertrouwen af en dalen ook de hypotheekleningen.
De groei van hypotheekleningen loopt echter niet altijd synchroon met de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Dit komt doordat extra leningen soms niet worden afgesloten voor de aankoop van een appartement, maar om de woonkosten te dekken of bestaande leningen af te lossen.
Kijkend naar de kop van het eerdergenoemde artikel, hoewel de totale huishoudschuld een recordhoogte heeft bereikt, vertoont de groei van hypotheekleningen – die het grootste deel van de huishoudschuld uitmaken – al enige tijd tekenen van vertraging. Dit suggereert dat de markt, die ooit werd gekenmerkt door zogenaamde 'alles-of-niets'-leningen – waarbij mensen elke cent bij elkaar schraapten om een huis te kopen – zijn hoogtepunt heeft bereikt en een wat rustigere fase is ingegaan. De directe oorzaak hiervan is de daling van de huizenprijzen. De vertraging in de groei van hypotheekleningen betekent echter niet dat het algehele risico van de huishoudschuld is verdwenen. Dit komt omdat andere schuldenlasten voor huishoudens nog steeds op een zorgwekkend niveau liggen.
De vastgoedbubbel is bijzonder angstaanjagend omdat leningen uiteindelijk schulden zijn die moeten worden terugbetaald. Als de lener niet meer in staat is om terug te betalen, verschuift de last naar andere partijen. De eerste die de verantwoordelijkheid draagt, is de kredietverlenende bank. Terwijl banken proberen de lening terug te vorderen door het appartement dat als onderpand dient te verkopen, daalt de waarde van het onderpand zelf sterk wanneer de vastgoedbubbel barst. In dergelijke gevallen is zelfs de verkoop van het pand mogelijk niet voldoende om het geleende bedrag volledig terug te verdienen.
Banken die grote hoeveelheden van dergelijke gedevalueerde onderpandactiva aanhouden, worden onvermijdelijk geconfronteerd met aanzienlijke instabiliteit in hun bedrijfsvoering. Als banken in een kettingreactie insolvent raken, waardoor niemand hun schulden meer kan aflossen, grijpt de overheid uiteindelijk in om de verliezen te dekken met belastinggeld. Dit is precies de reden waarom de overheid de omvang en trends van hypotheekleningen nauwlettend in de gaten houdt.
“‘Ik heb spijt dat ik met al mijn spaargeld een huis heb gekocht’… Armoede in de jaren 2030” (The Korea Economic Daily, 3 november 2022)
Dit artikel schetst een treffend beeld van de sfeer op de Zuid-Koreaanse vastgoedmarkt in die tijd. Tijdens de sterke stijging van de huizenprijzen verschenen er veel vaker artikelen die aandrongen op 'meeliften, zelfs als dat risico's met zich meebrengt' dan artikelen die waarschuwden voor de gevaren. Ondanks de snel toenemende schuldenlast van huishoudens, wakkerden sensationele termen als 'plotselinge armoede' de angst en het crisisgevoel aan, waardoor de vrees ontstond om 'achter te blijven'. Nu de vastgoedmarkt echter in een recessie is beland, vrezen mensen daadwerkelijk 'verarmd' te raken.
Als de belangrijkste indicator voor de gezondheid van de vastgoedmarkt de markt voor nieuwbouwwoningen is, dan kan de fluctuatie van hypotheekleningen als een secundaire indicator worden beschouwd. De omvang van de leningen beweegt over het algemeen parallel met het transactievolume in de vastgoedsector. Wanneer het transactievolume toeneemt, stijgen ook de leningen; wanneer het transactievolume afneemt, daalt het totale leenbedrag doorgaans mee.
Niettemin is de reden waarom veel mensen de zware last van leningen dragen om appartementen te kopen, duidelijk. Het komt voort uit de sterke overtuiging dat ze, zelfs met de schulden en rentekosten, uiteindelijk winst zullen maken zolang de huizenprijzen stijgen. Deze overtuiging is al lange tijd diep geworteld in de Koreaanse samenleving. Hoewel jongere generaties eerder oordelen op basis van indicatoren en cijfers dan op basis van geloof, wordt dit vertrouwen vaak versterkt na meerdere ervaringen op de markt.
Naarmate de rente op leningen stijgt, terwijl de huizenprijzen nauwelijks stijgen, komen degenen met relatief lagere inkomens – met name twintigers en dertigers – als eersten in de problemen. Crisissen beginnen altijd op het zwakste punt. Regionaal gezien verschijnen de eerste tekenen in de provincies; generationeel gezien bij twintigers en dertigers; en in de financiële sector bij de kleinere financiële instellingen. Mocht de Zuid-Koreaanse vastgoedmarkt de storm doorstaan en weer een opwaartse trend vertonen, dan blijft deze kwetsbaar voor een nieuwe crisis die op elk moment kan oplaaien.
Wat je moet weten voordat je artikelen over vastgoed leest
“Het opheffen van gereguleerde zones en het versoepelen van de kredietverlening dragen bij aan een zachte landing… maar zijn onvoldoende om het koopvertrouwen te herstellen” (Yonhap News, 10 november 2022)
Tenzij er een fundamentele verschuiving plaatsvindt in de bevolkingsstructuur en de sociale structuur, lijkt het onwaarschijnlijk dat de kijk van de Koreaanse samenleving op appartementen op korte termijn zal veranderen. Tegenwoordig hebben Koreanen van middelbare leeftijd twee belangrijke levenspartners. De ene is hun echtgenoot, gebonden door het huwelijk, en de andere is de bank, gebonden door schulden. Hoewel het eigendom van een woning gedeeld wordt met een partner, wordt een woning die met een lening is gekocht feitelijk mede-eigendom van de bank. Vastgoed is dus meer dan alleen de woonruimte van een gezin; het is diep verweven met de huishoudelijke financiën en het bredere financiële systeem. Daarom heeft het de potentie om niet alleen individuele huishoudens, maar de hele nationale economie op zijn kop te zetten. Juist daarom is het belangrijk om nieuwsberichten over vastgoed nauwlettend te volgen.
Het is van belang om extra aandacht te besteden aan termen als 'regelgeving' of 'beleid' in artikelen over vastgoed. Hoewel regelgeving en beleid in de vastgoedsector op het eerste gezicht weinig directe impact op de markt lijken te hebben, oefenen ze op de lange termijn wel degelijk een aanzienlijke invloed uit. Daarom zie je in krantenkoppen vaak formuleringen als 'minimaal effect' of 'de markt reageert niet', terwijl deze maatregelen in de loop der tijd vaak wel degelijk tot duidelijke veranderingen leiden, ook al zijn die niet direct zichtbaar.
Representatieve regelgeving voor de vastgoedmarkt omvat regionale beperkingen en leenbeperkingen. Regionale beperkingen omvatten 'aanpassingsdoelzones' en 'speculatieve oververhittingsgebieden'. Aanwijzing als aanpassingsdoelzone legt beperkingen op aan inschrijvingen, leningen en wederverkoop, evenals hogere belastingen. Speculatieve oververhittingsgebieden kennen nog strengere beperkingen. De regelgeving is niet alleen complex, maar de specifieke criteria en aangewezen gebieden veranderen ook regelmatig op basis van de omstandigheden op de vastgoedmarkt. Daarom moet iedereen die geïnteresseerd is in vastgoed de meest recente informatie continu raadplegen.
Regelgeving voor leningen omvat DTI (Debt-to-Income Ratio), LTV (Loan-to-Value Ratio) en DSR (Debt Service Ratio). LTV is een indicator die aangeeft hoeveel er geleend kan worden ten opzichte van de waarde van het onroerend goed dat als onderpand dient. Als de waarde van een appartement dat als onderpand dient bijvoorbeeld 1 miljard won is en de LTV 70%, kan er maximaal 700 miljoen won geleend worden. DSR is een strenger concept dan DTI en vertegenwoordigt de verhouding tussen de jaarlijkse aflossing van de hoofdsom en de rente en het jaarlijkse inkomen. Als uw jaarsalaris bijvoorbeeld 40 miljoen won is en uw DSR 50%, mogen de totale jaarlijkse aflossingen van de hoofdsom en de rente niet meer dan 20 miljoen won bedragen.
Een van de redenen waarom hypotheektermijnen worden verlengd tot 40 of 50 jaar, houdt precies verband met deze DSR-regelgeving. Langere looptijden verlagen het jaarlijkse aflossingsbedrag, waardoor kredietverstrekkers aan de DSR-normen kunnen voldoen en tegelijkertijd grotere leningen kunnen verstrekken. Omdat de details van de regelgeving voor leningen regelmatig veranderen en de berekeningen complex zijn, bieden online of mobiele leningcalculators praktische hulp.
Hoewel het belangrijk is om de precieze betekenis van elke term te begrijpen, is het vooral van belang om de algemene richting van het vastgoedbeleid te doorgronden. Wanneer termen met betrekking tot regelgeving of beleid het woord 'aanscherping' bevatten, kan dit worden geïnterpreteerd als een intentie om de markt te beheersen en te stabiliseren. Omgekeerd kan het gebruik van het woord 'versoepeling' worden opgevat als een intentie om een stagnerende markt nieuw leven in te blazen. Het is echter ook belangrijk om te onthouden dat, in tegenstelling tot de beleidsintenties van de overheid, de vastgoedmarkt vaak pas na verloop van tijd duidelijker reageert dan direct na de aankondiging van nieuwe regelgeving. Als u direct een huis koopt na nieuws over versoepeling van de regelgeving, of een huis verkoopt op het moment dat er een aankondiging van aanscherping van de regelgeving komt, kunt u te maken krijgen met andere resultaten dan u had verwacht. Dit punt in gedachten houden is essentieel bij het lezen van artikelen over vastgoed.
