In dit blogbericht wordt rustig onderzocht waarom de jeonse-deposito, hoewel het een stabiele belegging lijkt, in werkelijkheid kredietrisico's met zich meebrengt die vergelijkbaar zijn met die van aandelenbeleggingen, vanwege de contractstructuur en institutionele beperkingen.

Waarom is jeonse net zo riskant als beleggen in aandelen?

Hoewel beleggingsprincipes en -benaderingen per persoon enigszins verschillen, streven de meeste mensen in wezen naar twee dingen: een hoger rendement en een lager risico. Met andere woorden, ze geven de voorkeur aan beleggingen die zowel stabiel zijn als een hoog rendement bieden. Evenzo is een gestage economische groei met minimale schommelingen ideaal, en iedereen kijkt reikhalzend uit naar beleggingsrendementen met een lage volatiliteit in combinatie met een aanzienlijke waardestijging van het vermogen.
Het begrip 'risico' is echter complexer dan men zou denken. Omdat de waarde van aandelen of wisselkoersen constant fluctueert, kan men de omvang van het risico inschatten door prijsbewegingen en volatiliteit te observeren. Maar er zijn ook gevallen waarin de prijs niet verandert en stabiel blijft, om vervolgens op een bepaald moment plotseling nul te worden. Dit betekent dat zelfs beleggingen die zeer stabiel lijken, zij het met een kleine kans, het risico met zich meedragen om in een oogwenk volledig te verdwijnen.

Wat als de waarde van uw bezittingen waardeloos wordt?

Een treffend voorbeeld is de jeonse-borg. Het borgbedrag wordt vastgesteld bij het tekenen van het contract, is terugbetaalbaar bij beëindiging van het contract en behoudt zijn waarde gedurende de gehele huurperiode. Op het eerste gezicht lijkt het een zeer stabiele belegging. Maar is dit wel echt een veilige keuze? Situaties waarin verhuurders de borg niet kunnen terugbetalen, komen namelijk vrij vaak voor. In dergelijke gevallen daalt de waarde van de jeonse-borg in een oogwenk tot bijna nul. Tenzij je een expert bent, is het moeilijk om dit soort risico's van tevoren te herkennen, waardoor dergelijke transacties in sommige opzichten riskanter zijn dan beleggingen in aandelen.
Zoals eerder vermeld, fluctueert de waarde van sommige bekende aandelen of wisselkoersen voortdurend. Desondanks komen gevallen waarin de waarde van een aandeel keldert tot de helft of zelfs een derde of minder van de aankoopprijs, minder vaak voor dan men zou denken. Vaak herstelt de waarde zich, zij het soms met enige tijd. Natuurlijk zijn er gevallen waarin slecht management de aandelenkoers doet kelderen, of waarin een faillissement leidt tot een beursnotering. Beleggen in aandelen brengt echter inherent dergelijke risico's met zich mee, en aangezien koersschommelingen in realtime worden weergegeven, zijn waarschuwingssignalen voor risico's relatief gemakkelijk extern zichtbaar.
Wanneer je geld aan iemand toevertrouwt, bestaat er altijd een risico dat je het niet terugkrijgt. Dit risico is inherent aan alle contracten waarbij geld wordt uitgewisseld, niet alleen tussen particulieren, maar ook bij transacties met bedrijven of financiële instellingen. Dit noemen we 'kredietrisico'. Als het contract volgens afspraak wordt nagekomen, is er geen probleem. Problemen ontstaan ​​echter wanneer de debiteur niet meer in staat is om terug te betalen als gevolg van een faillissement of als hij opzettelijk niet terugbetaalt. In brede zin omvat kredietrisico schommelingen in de waarde van aandelen of obligaties die worden veroorzaakt door het niet nakomen van verplichtingen door een bedrijf. Hier zullen we ons echter richten op kredietrisico in een engere zin.

Onvermijdelijk kredietrisico in Jeonse

Financiële instellingen zijn relatief bekend met dit soort risico's. Ze voeren kredietbeoordelingen uit op basis van de veronderstelling dat er een mogelijkheid bestaat dat het geld niet wordt terugbetaald en bereiden zich voor op risico's door verschillende rentetarieven vast te stellen op basis van de kredietwaardigheid. Als iemands kredietwaardigheid bijvoorbeeld laag is, wat een kans van 8% op wanbetaling impliceert, moet de bank een rentetarief hanteren dat minstens hoger is dan dat om zich in te dekken tegen het potentiële verlies. De reden dat rentetarieven dalen wanneer er onderpand wordt verstrekt, is dat zelfs als de terugbetaling mislukt, het onderpand kan worden verkocht om verliezen te beperken. Hogere rentetarieven voor leningen bij een lagere kredietwaardigheid zijn daarom een ​​natuurlijk verschijnsel en geen kwestie van discriminatie. Kredietratings bestaan ​​ook voor bedrijven en landen, en de fundamentele principes ervan verschillen niet wezenlijk van die voor individuen.
Het probleem ligt niet bij financiële instellingen, maar bij individuen. Bij het aangaan van financiële contracten vinden particulieren het moeilijk om de omvang van het risico nauwkeurig in te schatten en te herkennen – dat de waarde van een actief tot nul kan dalen in het geval van contractbreuk, ook al blijft de waarde ervan doorgaans stabiel.
Bovendien wordt het kredietrisico vaak pas aan het einde van het contract duidelijk.
Een jeonse-contract omvat alle bovengenoemde risico's. De huurder leent een groot bedrag aan de verhuurder in ruil voor het gebruik van de woning. Omdat de waarde van dit grote bedrag onder normale omstandigheden gelijk blijft, beschouwt de huurder het als relatief veiliger dan beleggingen in aandelen. Dit contract is echter volledig afhankelijk van de kredietwaardigheid van de verhuurder, en er bestaat een duidelijk risico dat de jeonse-borg niet wordt terugbetaald als de verhuurder in de problemen komt.
Financiële instellingen zijn bekend met kredietrisico en kunnen dit relatief goed inschatten, maar huurders niet. Bovendien is de stabiliteit van een financiële instelling hoger dan die van een individuele verhuurder, en biedt de depositoverzekering van de overheid ook bescherming. De stabiliteit van de verhuurder is daarentegen relatief laag en de overheidsbescherming voor huurcontracten is beperkter dan die van een individuele verhuurder.
Huurders van jeonse-woningen vinden wellicht dat ze dit risico niet zouden moeten dragen, vooral omdat ze geen hoog rendement nastreven. Het is echter ook waar dat ze aanzienlijke voordelen genieten door de woonruimte te gebruiken zonder maandelijkse huur te betalen. Of de huizenprijzen nu stijgen of dalen, huurders profiteren of verliezen niet direct, waardoor ze de jeonse-borgsom wellicht veiliger achten dan beleggingen zoals aandelenhandel. Het risico dat de borgsom niet wordt terugbetaald is echter moeilijk te voorspellen en lastig om je van tevoren op voor te bereiden.
Simpel gezegd: als de huizenprijzen onder het borgbedrag dalen, wordt het erg moeilijk om de volledige borg terug te krijgen. Bovendien is het inhouden van de borg door verhuurders totdat een nieuwe huurder is gevonden weliswaar contractbreuk, maar deze praktijk komt vrij vaak voor. Ondanks de vele risico's die inherent zijn aan het jeonse-systeem, wordt het bij nader inzien verwaarloosd, simpelweg omdat het al zo lang bestaat. Verbeteringen aan het systeem worden uitgesteld tijdens perioden van stijgende huizenprijzen, waarna de cyclus zich herhaalt wanneer de prijzen dalen, met talloze slachtoffers tot gevolg.

Van het Jeonse-systeem naar het maandelijkse huursysteem.

Het Jeonse-systeem omvat de overdracht van grote geldbedragen tussen individuen, maar de aard ervan maakt het uiterst moeilijk om de inherente risico's vooraf te identificeren. Als een beslissing wordt genomen met volledige kennis van de risico's, ligt de verantwoordelijkheid terecht bij het individu. Desondanks maakt de enorme omvang van de betrokken geldbedragen het moeilijk om het Jeonse-systeem puur als een privétransactie te beschouwen. Zoals eerder vermeld, vinden huurders het moeilijk om accurate informatie over verhuurders te verifiëren, en het is praktisch onmogelijk voor hen om over de expertise te beschikken die financiële instellingen zoals banken wel hebben.
Om deze redenen is het nodig om het systeem van maandelijkse huur, dat een relatief lagere borgsom met zich meebrengt, actiever te benutten. De overheid moet haar beleid ook geleidelijk verschuiven naar het ondersteunen van maandelijkse huur in plaats van jeonse. Natuurlijk heeft het jeonse-systeem zijn voordelen en kunnen individuen er, afhankelijk van hun omstandigheden, baat bij hebben, dus een zorgvuldige afweging is noodzakelijk.
Individuen moeten zich bewust zijn van de verschillende risico's en zich hierover informeren. Of het nu gaat om aandelen of huizenprijzen, men moet altijd in gedachten houden dat men tijdens een stijgende trend gemakkelijk de mogelijkheid van een daling over het hoofd ziet. Het is ook noodzakelijk om te begrijpen en zich voor te bereiden op het feit dat zelfs ogenschijnlijk stabiele contracten een inherent kredietrisico met zich meebrengen.
Het onvoorwaardelijk vermijden van risico's kan ertoe leiden dat andere vormen van risico over het hoofd worden gezien. Er bestaan ​​juridische mechanismen die de stabiliteit van contracten gedeeltelijk kunnen aanvullen, dus het is raadzaam om zich vooraf vertrouwd te maken met de systemen en regelgeving die, naast economische principes, juridische bescherming bieden. De overheid draagt ​​ook de verantwoordelijkheid om strenge straffen en institutionele preventieve maatregelen in te voeren om misdrijven zoals jeonse-fraude en beursmanipulatie terug te dringen.
Het nastreven van zowel een hoog rendement als een laag risico is het meest ideale scenario. Het is echter in de praktijk uiterst moeilijk om dit doel precies zo te bereiken als voor ogen staat. Bij de beoordeling van financiële producten moet men doorgaans kiezen tussen opties met een hoog rendement en een hoog risico, een gemiddeld rendement en een gemiddeld risico, of een laag rendement en een laag risico. Producten die ogenschijnlijk een hoog rendement met een laag risico bieden, verbergen vaak gevaren. Daarom is een zorgvuldige aanpak noodzakelijk alvorens te investeren of contracten aan te gaan.