या ब्लॉग पोस्टमध्ये कोरियाचा रिअल इस्टेट मार्केट सातत्याने अशा रचनेप्रमाणे का काम करतो याचे शांतपणे परीक्षण केले आहे जे व्यक्तींना पुनर्विकास, सबस्क्रिप्शन लॉटरी, विशेष पुरवठा आणि प्रीमियमद्वारे विचित्र निवडी करण्यास भाग पाडते.
तुमचे जुने घर नवीन घरासाठी बदला: अपार्टमेंट पुनर्विकास
दक्षिण कोरियामध्ये पुनर्विकास आणि पुनर्बांधणी हे नेहमीच चर्चेचे विषय असतात. कारण मूलभूत गरजा आणि इच्छित आकांक्षा एकमेकांशी जोडल्या जातात. मूलभूत गरजा थेट राहणीमानाच्या गुणवत्तेशी जोडल्या जातात. काही लोक जुन्या सुविधा आणि जीर्ण परिसरात राहू इच्छितात. विशेषतः जुन्या अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्समध्ये, जरी कोसळण्याचा तात्काळ धोका नसला तरीही, मोठ्या दैनंदिन गैरसोयी उद्भवतात: पार्किंग जागेचा अभाव, जुन्या पाईप्समुळे विविध पाण्याच्या समस्या, खराब इन्सुलेशन कामगिरी आणि मजल्यांमधील आवाज. या कारणांमुळे, जेव्हा पुनर्बांधणी होते तेव्हा रहिवाशांच्या एकूण जीवनमानाची गुणवत्ता अपरिहार्यपणे सुधारते.
तथापि, लोक पुनर्बांधणी आणि पुनर्विकासाकडे अधिक लक्ष देण्याचे कारण मूलभूत गरजांपेक्षा 'इच्छित अपेक्षा' मध्ये जास्त आहे. "पुनर्बांधणी किंवा पुनर्विकासामुळे तुम्हाला भरपूर पैसे मिळतील" अशी सामान्यतः धारणा असते. हे अधिक ठोसपणे तपासण्यासाठी जमिनीच्या क्षेत्रफळाचे प्रमाण आणि जमिनीच्या मालकीचे शेअर्स यासारख्या विविध संकल्पना समजून घेणे आवश्यक आहे, परंतु गाभा शेवटी 'सामान्य विक्री' युनिट्सचा पुरवठा किती वाढवता येईल यावर अवलंबून असतो. सामान्य विक्री म्हणजे पुनर्बांधणी संघटनेचे सदस्य असलेल्या विद्यमान रहिवाशांना नव्हे तर बाह्य खरेदीदारांना विक्रीसाठी उपलब्ध असलेल्या युनिट्सची संख्या.
उदाहरणार्थ, जर १०० युनिट्स असलेले अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स त्याच १०० युनिट्स टिकवून ठेवण्यासाठी पुन्हा बांधले गेले, तर फार कमी कॉम्प्लेक्स सक्रियपणे पुनर्बांधणी करतील. तथापि, जर ते १५० युनिट्सपर्यंत पुनर्बांधणी करता आले तर परिस्थिती बदलते. अतिरिक्त ५० युनिट्स विकून मिळणारा नफा विद्यमान रहिवाशांना सहन करावा लागणारा पुनर्बांधणी खर्च कमी करू शकतो. विद्यमान सदस्यांनी उचललेल्या रकमेला 'योगदान शुल्क' म्हणतात. दुसऱ्या शब्दांत, पुनर्बांधणी प्रकल्पाची व्यवहार्यता योगदान शुल्काच्या आकारावर आणि विक्री किंमतीच्या पातळीवर अवलंबून असते असे म्हणणे अतिशयोक्ती नाही.
सरकारच्या दृष्टिकोनातून, पुनर्बांधणी आणि पुनर्विकास हे रिअल इस्टेट बाजाराच्या प्रवाहाचे मोजमाप करण्यासाठी प्रमुख निर्देशक आहेत. पुनर्बांधणी आणि पुनर्विकास प्रकल्प जितके सोपे होतील तितकेच रिअल इस्टेट बाजार पुनरुज्जीवित किंवा गरम होण्याची शक्यता जास्त असते. उलटपक्षी, विविध नियमांमुळे पुनर्बांधणी आणि पुनर्विकास अधिक कठीण होत असल्याने, बाजार स्थिर होण्याची किंवा मंदीत येण्याची शक्यता जास्त असते. या प्रकल्पांना अनेकदा 'युन्मा अपार्टमेंट रिकन्स्ट्रक्शन', 'गँगडोंग डंचिओन जुगोंग रिकन्स्ट्रक्शन' किंवा 'अपगुजेओंग हुंडई अपार्टमेंट रिकन्स्ट्रक्शन' सारख्या विशिष्ट मोठ्या प्रमाणात संकुलांची नावे दिली जातात. कारण हे संकुल मूळतः भूतकाळात मोठ्या प्रमाणात गृहनिर्माण पुरवठ्याच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी विकसित केले गेले होते. नवीन शहरे आणि गृहनिर्माण जिल्हे, जे एकदा गृहनिर्माण टंचाई दूर करण्यासाठी मोठ्या प्रमाणात विकसित केले गेले होते, कालांतराने जुने होतात. जेव्हा जेव्हा पुनर्विकासाचे प्रश्न उद्भवतात तेव्हा ते सार्वजनिक चर्चेत पुन्हा येतात, विशेषत: ज्या क्रमाने ते मूळ विकसित केले गेले होते.
अर्ज करण्यापूर्वी काळजीपूर्वक तपासा: विशेष पुरवठा
'विशेष पुरवठा' (特供) हा 'विशेष वाटप' या शब्दाचा संक्षेप आहे, हा शब्द गृहनिर्माण लॉटरीशी संबंधित ऑनलाइन समुदायांमध्ये आणि कॅफेमध्ये वारंवार वापरला जातो. अपार्टमेंट सबस्क्रिप्शन प्रक्रियेत, उपलब्ध युनिट्स सामान्य पुरवठा आणि विशेष पुरवठा मध्ये विभागले जातात. विशेष पुरवठा ही एक अशी प्रणाली आहे जी एकूण उपलब्ध युनिट्समधून काही अटी पूर्ण करणाऱ्या लोकांसाठी संधींना प्राधान्य देते. नवविवाहित जोडप्या, घरे नसलेली बहु-मुलांची कुटुंबे आणि पहिल्यांदाच घर खरेदी करणारे हे विशेष पुरवठा लक्ष्यांची प्रातिनिधिक उदाहरणे आहेत.
विशेष पुरवठ्यासाठी पात्रता आवश्यकता खूप कडक असतात, परंतु एकदा लक्ष्य म्हणून निवडल्यानंतर, जिंकण्याची शक्यता सामान्य पुरवठ्याच्या तुलनेत लक्षणीयरीत्या जास्त असते. परिणामी, विशेष पुरवठा युनिट्ससाठी स्पर्धा नेहमीच तीव्र असते. जेव्हा मागणी वाढते तेव्हा सरकार कार्यक्रमाचा उद्देश आणि बाजार परिस्थिती लक्षात घेऊन पात्रता आवश्यकता कडक करते. या प्रक्रियेमुळे कधीकधी असे निकष निर्माण होतात जे वास्तवापासून अलिप्त होतात.
उदाहरणार्थ, उच्च विक्री किमती आणि कठोर कर्ज नियम असलेल्या भागात, विशेषतः गंगनम सारख्या जिल्ह्यांमध्ये, नवविवाहित जोडप्यांसाठी विशेष पुरवठा देणारे अपार्टमेंट विचारात घ्या. अशा प्रकरणांमध्ये, ज्या नवविवाहित जोडप्यांकडे आधीच कर्जावर जास्त अवलंबून राहणे टाळण्यासाठी पुरेशी मालमत्ता आहे तेच अर्ज करण्यास पात्र ठरतात. सामाजिक विचारसरणीचा या प्रणालीचा हेतू असूनही, ती प्रभावीपणे अशी रचना तयार करते जी केवळ मोठ्या प्रमाणात मालमत्ता असलेल्यांसाठीच उपलब्ध आहे. विशेष पुरवठा प्रणालीभोवती असलेल्या वादाचा एक मध्यवर्ती मुद्दा प्रणालीचा हेतू आणि वास्तव यांच्यातील हा फरक आहे.
बाजारभावात वाढ शोधणारे: प्रीमियम
प्रीमियम बीफ किंवा प्रीमियम दुधाप्रमाणे, 'प्रीमियम' हा शब्द वाढीव मूल्य असलेल्या उत्पादनांसाठी वापरला जातो. स्वाभाविकच, प्रीमियम असलेल्या उत्पादनांना जास्त किंमत मिळते. आर्थिकदृष्ट्या, प्रीमियम म्हणजे दर्शनी मूल्यापेक्षा किंवा कराराच्या किंमतीपेक्षा जास्त भरलेला अधिभार. अपार्टमेंट मार्केटमध्ये, ते सुरुवातीच्या विक्री किंमत आणि प्रत्यक्ष व्यवहार किंमत यांच्यातील नफ्याचे मार्जिन दर्शवते.
साधारणपणे, अपार्टमेंटच्या विक्रीपूर्व किमती बहुतेकदा आसपासच्या बाजारभावापेक्षा कमी सेट केल्या जातात. पूर्व-विक्री अयशस्वी झालेल्या प्रकरणांची तपासणी केल्यास असे दिसून येते की अनेक प्रकरणांमध्ये पूर्व-विक्री किंमत आसपासच्या बाजारभावाच्या तुलनेत खूप जास्त सेट केली गेली होती. ही समस्या कमी करण्यासाठी, सरकारने पूर्व-विक्री किंमत कॅप सिस्टमसारख्या प्रणालींद्वारे एका विशिष्ट पातळीवर पूर्व-विक्री किंमती व्यवस्थापित केल्या आहेत.
विक्रीपूर्वीची किंमत जितकी कमी असेल आणि आजूबाजूच्या बाजारभावापेक्षा जास्त फरक असेल तितका अपार्टमेंट खरेदी करणाऱ्या व्यक्तीला सापेक्ष नफा मिळण्याची शक्यता जास्त असते. कारण विक्रीनंतरच्या अपार्टमेंटच्या किमती बाजारभावानुसार तयार होऊ लागल्यावर सरकारला त्यावर थेट नियंत्रण ठेवणे कठीण असते. लोकप्रिय अपार्टमेंट विक्री केंद्रांवर, रिअल इस्टेट एजंट, ज्यांना अनेकदा 'फ्लाय-बाय-नाईट ब्रोकर' म्हटले जाते, ते बिझनेस कार्ड देताना आणि "या युनिटचा १०० दशलक्ष वॉन प्रीमियम आहे" असे म्हणताना दिसतात. याचा अर्थ असा की त्या अपार्टमेंटची बाजारभाव विक्री किमतीच्या तुलनेत १०० दशलक्ष वॉनपेक्षा जास्त वाढण्याची अपेक्षा आहे. हा मूलतः एक प्रकारचा आग्रह आहे, जो खरेदीनंतर त्यांचे युनिट ताबडतोब पुन्हा विकू इच्छिणाऱ्यांना फक्त प्रीमियम खिशात घालण्यासाठी मोहित करतो.
विक्रीनंतर अंतिम शिल्लक रक्कम भरण्यापूर्वी विक्रीपूर्व हक्क दुसऱ्या व्यक्तीला हस्तांतरित करण्याच्या कृतीला 'विक्रीपूर्व हक्क पुनर्विक्री' म्हणतात. सध्या, विविध नियमांमुळे विक्रीपूर्व हक्क पुनर्विक्री करणे पूर्वीपेक्षा खूपच कठीण झाले आहे. तरीही, काही दलाल अजूनही कायदेशीरतेच्या काठावर काम करतात, बेकायदेशीर आणि शंकास्पद पद्धतींमधील रेषा ओलांडतात. उलट, अशीही प्रकरणे आहेत जिथे विक्रीनंतर अपार्टमेंटच्या किमती मूळ विक्री किमतीपेक्षा कमी होतात. परिणामी तोटा नकारात्मक प्रीमियम किंवा फक्त 'नकारात्मक प्रीमियम' असे म्हणतात. ही घटना देखील स्पष्टपणे दर्शवते की प्रीमियमची संकल्पना नेहमीच नफ्याची हमी देत नाही.
