घर खरेदी, मालकी आणि विक्रीच्या संपूर्ण प्रक्रियेत आकारल्या जाणाऱ्या करांच्या रचनेद्वारे सरकारी धोरण आणि रिअल इस्टेट बाजार यांच्यातील संबंधांचे शांतपणे परीक्षण या ब्लॉग पोस्टमध्ये केले आहे. कर बाजाराचे नियमन कोणत्या तर्काने करतात हे देखील ते स्पष्ट करते.
रिअल इस्टेटमध्ये कर हा शेवटचा टप्पा आहे.
बाजार अर्थव्यवस्थेत, ज्यांच्याकडे मालमत्ता आहे त्यांना संबंधित कराचा भार सहन करावा लागतो. कारण मालमत्ता सत्तेइतकीच असते. ज्यांच्याकडे सत्ता आहे त्यांच्यावर अपरिहार्यपणे योग्य जबाबदारी असते. अशा मालमत्तांमध्ये रिअल इस्टेटचे स्थान विशेषतः महत्त्वाचे आहे. म्हणून, संपूर्ण प्रक्रियेत कर भरला जातो: अपार्टमेंट खरेदी करताना, ते ठेवताना आणि ते विकले जाईपर्यंत.
अपार्टमेंटची मालकी मिळवताना, पहिला कर भरला जातो तो 'अधिग्रहण कर'. मालमत्ता खरेदी केल्यामुळे हा कर आकारला जातो. याव्यतिरिक्त, मालमत्तेचा मालक म्हणून राज्याकडून अधिकृत मान्यता मिळविण्यासाठी, एखाद्याला 'नोंदणी' प्रक्रियेशी संबंधित खर्च देखील सहन करावा लागतो. अपार्टमेंट ठेवताना, एखाद्याला 'होल्डिंग टॅक्स' भरावे लागतात, जे मोठ्या प्रमाणात मालमत्ता कर आणि व्यापक रिअल इस्टेट टॅक्समध्ये विभागले जातात, ज्याला सहसा 'CRT' असे संक्षिप्त रूप दिले जाते. शेवटी, जर एखाद्याने अपार्टमेंट दुसऱ्या व्यक्तीला विकले आणि नफा मिळवला तर ते 'भांडवली नफा कर' भरतात.
रिअल इस्टेटशी संबंधित इतके कर का आहेत याबद्दल कोणी तक्रार करू शकते. तथापि, येथे उद्देश या करांच्या निष्पक्षतेवर वाद घालणे किंवा कर बचतीच्या पद्धतींचा शोध घेणे नाही. रिअल इस्टेट व्यवहारादरम्यान किती कर भरावा लागेल आणि तो कसा कमी करायचा हे प्रत्यक्षात अपार्टमेंट खरेदी करताना किंवा विकताना वैयक्तिकरित्या पडताळले पाहिजे. या ब्लॉग पोस्टचा उद्देश रिअल इस्टेट मार्केटवर कर कसा प्रभाव पाडतात याचे परीक्षण करणे आहे.
रिअल इस्टेटची मालकी घेण्यासाठी फक्त पैसे लागतात
जेव्हा रिअल इस्टेट व्यवहारांचे प्रमाण खूपच कमी होते, तेव्हा सरकार क्रियाकलापांना चालना देण्यासाठी विविध उपाययोजनांचा विचार करते. सुपरमार्केट सवलतीच्या कार्यक्रमांद्वारे ग्राहकांना आकर्षित करतात त्याप्रमाणे व्यवहारांना प्रोत्साहन देण्यासाठी खर्चाचा भार कमी करणे हा एक सामान्य दृष्टिकोन आहे. तथापि, सरकार स्वतः अपार्टमेंटच्या किमती जबरदस्तीने कमी करू शकत नाही. तर सरकारकडे कोणते पर्याय आहेत?
"जर घर खरेदी करणे हे तुमचे नवीन वर्षाचे ध्येय असेल तर... कोणते फायदे उपलब्ध आहेत?" (न्यूसिस, २०२२.१२.३१.)
सुदैवाने, सरकार वापरू शकणाऱ्या धोरणात्मक साधनांमध्ये, अशा पद्धती आहेत ज्या अपार्टमेंटच्या किमती कमी करण्यासारखे परिणाम निर्माण करतात. यामध्ये कर कमी करणे, कर्ज मिळवणे सोपे करणे किंवा गृहनिर्माण लॉटरी जिंकण्याची शक्यता वाढवणे समाविष्ट आहे. खरं तर, पहिल्यांदाच घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी एका विशिष्ट मर्यादेत अधिग्रहण कर तात्पुरता कमी करणारी प्रणाली कार्यान्वित केली गेली आहे आणि तेव्हापासून अशाच प्रकारच्या समर्थन धोरणे वारंवार दिसून आली आहेत. याव्यतिरिक्त, धोरण-समर्थित आर्थिक उत्पादने लाँच करण्यात आली, ज्यामुळे उत्पन्नाच्या आवश्यकतांची पर्वा न करता, विशिष्ट किमतीपेक्षा कमी किमतीत घरे खरेदी करण्यासाठी तुलनेने कमी व्याजदराचे कर्ज मिळू शकेल. त्याच वेळी, लॉटरीद्वारे वाटप केलेल्या युनिट्सची संख्या वाढवण्यासाठी धोरणे लागू करण्यात आली, ज्यामुळे नवविवाहित जोडप्यांना आणि तुलनेने कमी सबस्क्रिप्शन स्कोअर असलेल्या तरुणांसाठी संधी वाढल्या.
जेव्हा रिअल इस्टेट बाजार विशेषतः मंदावलेला असतो तेव्हा धोरणे अनेकदा एकामागून एक जाहीर केली जातात, परंतु विशिष्ट गटांसाठी लक्ष्यित धोरणे आणि संपूर्ण बाजाराला व्यापणारी व्यापक धोरणे एकाच वेळी उदयास येण्याची प्रवृत्ती असते. याउलट, जेव्हा रिअल इस्टेट बाजार जास्त गरम होतो, तेव्हा विरुद्ध दिशेने जाणारे नियामक धोरणे एकामागून एक जाहीर केली जातात.
"बहु-गृह मालमत्ता कर कमी करणे आणि कर्जे सुलभ करणे" (आशिया अर्थव्यवस्था, ३० डिसेंबर, २०२२)
चला अनेक घरमालकांसाठी असलेल्या कराच्या समस्येचे परीक्षण करूया. जेव्हा रिअल इस्टेट मार्केट जास्त गरम होते, तेव्हा अनेक मालमत्ता असलेल्या व्यक्तींना बहुतेकदा मुख्य समस्या म्हणून ओळखले जाते. कारण असे मानले जाते की ते प्रत्यक्ष निवासस्थानापेक्षा सट्टेबाजीच्या उद्देशाने खरेदी करून घरांच्या किमती वाढवतात. रिअल इस्टेट मार्केट थंड करण्याची गरज असताना, सरकार अनेक घरमालकांवर तुलनेने जास्त कर लादण्याचे धोरण आणते. याला 'जड कर आकारणी' म्हणतात.
याउलट, जेव्हा रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये प्रचंड मंदी येते तेव्हा सरकार उलट धोरण निवडते. अशा वेळी, 'शिथिलता', 'समायोजन' किंवा 'निरस्तीकरण' सारखे शब्द वारंवार बातम्यांच्या मथळ्यांमध्ये येतात. खरंच, काही विशिष्ट काळात, नियुक्त केलेल्या समायोजन क्षेत्रातील दोन घरांच्या मालकांना लागू केलेला अधिकर मानक कर दरात रूपांतरित केला जात असे. तीन घरांच्या मालकांसाठी, अधिकर कायम ठेवण्यात आला होता परंतु कर दर अंशतः कमी करण्यात आला होता. शिवाय, नियंत्रित क्षेत्रांमध्ये बहु-घर मालकांसाठी गृहकर्ज मर्यादित असताना, हे निर्बंध देखील काही मर्यादेत कमी करण्यात आले होते. तेव्हापासून, आर्थिक परिस्थितीनुसार या धोरणाचे दिशानिर्देश वारंवार समायोजित केले गेले आहेत.
व्यापक रिअल इस्टेट कर नेहमीच बातम्यांमध्ये का असतो?
“संयुक्त मालकीच्या जोडप्यांना आणि सोलच्या दोन घरांच्या मालकांना पुढील वर्षी व्यापक रिअल इस्टेट करात सर्वात मोठी घट दिसून येईल” (MBC, २५ डिसेंबर २०२२)
यावेळी, बातम्यांमध्ये सर्वाधिक उल्लेख केलेला 'कॉम्प्रिहेन्सिव्ह रिअल इस्टेट टॅक्स', ज्याचा मालमत्ता धारण कर आहे, त्यावर बारकाईने नजर टाकूया. कॉम्प्रिहेन्सिव्ह रिअल इस्टेट टॅक्स ही उच्च-मूल्य असलेल्या रिअल इस्टेट धारण करणाऱ्या व्यक्तींवर तुलनेने जास्त कर लादून कर समता सुनिश्चित करण्यासाठी डिझाइन केलेली एक प्रणाली आहे. यामुळे स्वाभाविकपणे दोन प्रश्न उद्भवतात: कोणत्या किंमतीच्या पातळीवर रिअल इस्टेटला 'उच्च-मूल्य' मानले जाते? आणि ही प्रणाली कर समतेसाठी एक यंत्रणा का मानली जाते?
प्रथम, दुसऱ्या प्रश्नाचे परीक्षण करूया. हा मुद्दा थेट व्यापक रिअल इस्टेट टॅक्सच्या अस्तित्वाच्या पायाशी जोडलेला आहे. त्याच्या अंमलबजावणीपासून, हा कर अनेक घटनात्मक आव्हाने आणि कायदेशीर वादांचा विषय राहिला आहे, तरीही तो सातत्याने घटनात्मक म्हणून कायम ठेवण्यात आला आहे. मूळ तर्क असा आहे की जर एखाद्याकडे रिअल इस्टेटच्या मर्यादित संसाधनांच्या साठ्यात उच्च-मूल्याची घरे किंवा जमीन असेल, तर त्यांना समान पातळीचा कर आकारणे वाजवी आहे. शिवाय, व्यापक रिअल इस्टेट टॅक्स रिअल इस्टेटच्या किमती स्थिर करणे आणि संतुलित राष्ट्रीय विकासाला चालना देण्याच्या धोरणात्मक उद्दिष्टांना देखील पूर्ण करतो.
आता, पहिल्या प्रश्नाकडे परत जाऊया. थ्रेशोल्ड किंमत शेवटी सरकारच्या धोरणात्मक दिशानिर्देशांवर अवलंबून असते. एका वेळी, सार्वजनिकरित्या घोषित केलेल्या किंमतीत 600 दशलक्ष वॉन किंवा एकल-घर, एकल-घर मालकांसाठी 900 दशलक्ष वॉन पेक्षा जास्त असलेल्या मालमत्तांसाठी कर मर्यादा निश्चित केली गेली होती. तथापि, त्यानंतर ही मर्यादा वाढवण्यात आली आहे. अलीकडे, एकल-घरमालकांसाठी 1.2 अब्ज वॉन ही मर्यादा वापरणारी प्रणाली लागू करण्यात आली आहे, ज्यामध्ये संयुक्त मालकीच्या स्थितीनुसार वजावटीचे मानके बदलतात अशी रचना राखली जात आहे. परिणामी, अशी प्रकरणे उद्भवतात जिथे संयुक्तपणे घर असलेल्या जोडप्यांना करातून सूट दिली जाते किंवा त्यांचा भार लक्षणीयरीत्या कमी झालेला दिसतो. दुहेरी-घरमालकांसाठी, थ्रेशोल्ड रक्कम वाढल्याने आणि अधिकर कमी झाल्यामुळे कर भार कमी होण्याची शक्यता देखील वाढली आहे.
जोपर्यंत व्यापक रिअल इस्टेट कर अस्तित्वात राहील, तोपर्यंत तो रिअल इस्टेटशी संबंधित बातम्यांमध्ये प्रमुखपणे दिसून येईल. एखाद्या व्यक्तीवर वैयक्तिकरित्या हा कर आकारला जात आहे की नाही याची पर्वा न करता, सरकार कर कमी करण्याचा किंवा कडक करण्याचा प्रयत्न करत आहे की नाही हे पाहिल्याने रिअल इस्टेट धोरणाच्या एकूण दिशेने अंतर्दृष्टी मिळते. शिवाय, यामुळे रिअल इस्टेट बाजाराचा भविष्यातील मार्ग मोजण्यास मदत होऊ शकते.
घरे भाड्याने देण्याचा व्यवसाय, अपार्टमेंट भाड्याने देणारे ऑपरेटर
रिअल इस्टेटच्या समस्या वारंवार उद्भवण्याचे मूलभूत कारण म्हणजे इच्छित ठिकाणी परवडणाऱ्या घरांचा अपुरा पुरवठा. म्हणूनच, जर मालमत्ता नसतानाही स्थिर घरे सुरक्षित केली जाऊ शकतात, तर समस्येचा एक महत्त्वाचा भाग कमी होऊ शकतो. जरी एखाद्याकडे अनेक अपार्टमेंट असतील, तरीही जर त्यांनी घर नसलेल्यांना वाजवी किमतीत भाड्याने दिले, तर अशी अपेक्षा करणे शक्य आहे की एकाच व्यक्तीकडे अनेक घरे असल्याने घरांच्या किमती थेट वाढणार नाहीत. 'अपार्टमेंट रेंटल बिझनेस ऑपरेटर' प्रणालीचा जन्म याच मान्यतेतून झाला. तथापि, ही प्रणाली सरकारच्या विसंगत धोरण अंमलबजावणीमुळे मूळ धरू शकलेल्या अपयशाचे एक उत्तम उदाहरण आहे.
"'अभूतपूर्व कर लाभ' अपार्टमेंट भाड्याने व्यवसाय नोंदणी पुनरुज्जीवित करा... पण ते काम करेल का?" (मनीएस, २५ डिसेंबर २०२२)
या लेखात 'पुनरुज्जीवन' हा शब्द वेगळाच दिसतो. तो एकेकाळी गायब झालेली व्यवस्था परत आणण्याचा अर्थ दर्शवितो, त्याच वेळी तिच्या प्रभावीतेबद्दल प्रश्न उपस्थित करतो. अपार्टमेंट भाडे व्यवसाय ऑपरेटर प्रणाली भाड्याने देण्यासाठी अनेक अपार्टमेंट नोंदणीकृत असताना काही कर लाभ देते, त्यांना सट्टेबाजीऐवजी गृह पुरवठा म्हणून मानते. प्रमुख फायद्यांमध्ये कमी केलेले व्यापक रिअल इस्टेट होल्डिंग टॅक्स किंवा भांडवली नफा कर आणि कमी अधिग्रहण कर भार यांचा समावेश आहे.
ही प्रणाली रिअल इस्टेट बाजाराच्या जलद वाढीच्या काळात सुरू करण्यात आली होती. तथापि, घरांच्या किमती स्थिर ठेवण्याचे उद्दिष्ट साध्य करण्यात अपयशी ठरल्याबद्दल नंतर त्यावर टीका करण्यात आली, ज्यामुळे फायदे कमी झाले आणि शेवटी ते रद्द झाले. रिअल इस्टेट बाजार मंदीत शिरला आणि न विकलेल्या इन्व्हेंटरीमध्ये वाढ झाली, तेव्हा सरकारने प्रणालीचे पुनरुज्जीवन आणि परिष्करण केले. मूलभूत रचना भूतकाळातील सारखीच राहिली असली तरी, काही अटी समायोजित केल्या गेल्या आहेत, जसे की विशिष्ट आकारापेक्षा कमी अपार्टमेंट पात्र भाड्याने मिळणाऱ्या मालमत्तांमध्ये समाविष्ट करणे. भाडेपट्ट्यावर घरे भाड्याने देण्यासाठी भाडे व्यवसाय ऑपरेटर म्हणून नोंदणी करताना अटी येतात: भाडे वाढीच्या दरांवर निर्बंधांच्या बदल्यात कर लाभ दिले जातात आणि विशिष्ट कालावधीसाठी भाडे राखण्याचे बंधन असते.
सरकारी धोरण निःसंशयपणे महत्त्वाचे आहे. तथापि, त्या धोरणाचा अपेक्षित परिणाम साध्य करण्यासाठी, बाजाराने शेवटी त्यानुसार प्रतिसाद दिला पाहिजे. बाजाराने धोरणाशी सहमती दर्शविली आणि स्वेच्छेने पुढे सरकला तर ते आदर्श ठरेल, परंतु वास्तवाने वारंवार दाखवून दिले आहे की अशी प्रकरणे क्वचितच घडतात.
जरी तुमच्याकडे घर नसले तरीही तुम्ही रिअल इस्टेटच्या बातम्यांवर लक्ष ठेवले पाहिजे.
रिअल इस्टेटशी संबंधित लेख वाचताना, शांतता आणि थंड डोके असणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. जर तुम्ही लेखांमध्ये वापरल्या जाणाऱ्या भाषेवर भावनिक प्रतिक्रिया दिली तर तुम्हाला अशा मुद्द्यांबद्दल जास्त उत्साह वाटू शकतो ज्यांचा प्रत्यक्षात तुमच्याशी थेट संबंध नाही. हे विशेषतः रिअल इस्टेट करांविषयीच्या लेखांसाठी खरे आहे. शेवटी, रिअल इस्टेट करांमुळे प्रभावित झालेल्या लोकांपेक्षा कितीतरी जास्त लोक रिअल इस्टेट करांपासून मुक्त आहेत.
असं असलं तरी, रिअल इस्टेट बातम्या आणि लेखांकडे दुर्लक्ष करण्याची गरज नाही. घरमालक स्वाभाविकपणे रस घेतील आणि ज्यांच्याकडे मालमत्ता नाही त्यांच्यासाठी जगाकडे पाहण्याचा दृष्टिकोन विस्तृत करण्यासाठी रिअल इस्टेट लेखांइतके मौल्यवान संसाधने फार कमी आहेत. धोरणात्मक बदलांचे निरीक्षण करणे, घरांच्या किमती स्थिर होतात का आणि सरकारच्या इच्छेनुसार व्यवहारांचे प्रमाण सुधारते का हे पाहणे आणि अशा बदलांचा व्यापक अर्थव्यवस्थेवर कसा परिणाम होतो हे तपासणे आवश्यक आहे. 'कर जास्त आहेत' किंवा 'सरकार मालमत्ताधारकांना खूप कठोरपणे लक्ष्य करत आहे' यावर वादविवाद करण्यापेक्षा हा खूपच उत्पादक दृष्टिकोन आहे.
तुमचे घर असो वा नसो, तुम्ही श्रीमंत असो वा नसो, आपल्या समाजाला रिअल इस्टेटमध्ये प्रचंड रस आहे. जसजसे तुम्ही मोठे होता तसतसे अपार्टमेंटच्या किमती तुमच्या नजरेत येतात आणि तुम्ही कधीतरी घर खरेदी करावे की नाही याचा विचार करायला सुरुवात करता. अखेर, आपल्याला हे कठोर वास्तव कळते की घरांच्या किमती खूप जास्त आहेत, रिअल इस्टेटच्या बुडबुड्याच्या कल्पनेशी सहमत होऊन. करिअर सुरू करणाऱ्या बहुतेक तरुणांना हे लवकर समजते की जरी त्यांनी त्यांच्या सध्याच्या पगारातील प्रत्येक पैसा एक पैसाही खर्च न करता वाचवला तरी, सोलमध्ये चांगल्या स्थितीत असलेले अपार्टमेंट खरेदी करणे जवळजवळ अशक्य आहे.
केवळ तरुण पिढीच अडचणींचा सामना करत नाहीये.
मध्यमवयीन आणि वृद्ध लोक ज्यांनी वर्षानुवर्षे घर खरेदी करण्यासाठी कठोर परिश्रम केले आहेत ते देखील असमाधानी आहेत, कारण त्यांना असे वाटते की त्यांच्या स्वतःच्या घराची किंमत स्थिर असताना आजूबाजूच्या मालमत्तेच्या किमती वाढत आहेत. सरकारचा कर भार वाढवल्याने ही असंतोष आणखी वाढतो. जरी त्यांच्या परिस्थिती वेगवेगळ्या असल्या तरी, पिढ्यानपिढ्या पोहोचलेला निष्कर्ष सारखाच आहे: "हे जग मोडकळीस आले आहे आणि सरकार ते दुरुस्त करण्यात अपयशी ठरत आहे ही समस्या आहे."
निर्विवाद वास्तव असे आहे की सोलमधील चांगल्या ठिकाणी असलेल्या अपार्टमेंटच्या किमती अशा पातळीवर पोहोचल्या आहेत की सामान्य नागरिकांना परवडणे अत्यंत कठीण आहे. जर रिअल इस्टेटच्या किमतींमध्ये तीव्र चढ-उतार झाले तर संपूर्ण कोरियन अर्थव्यवस्थेला मोठा फटका बसेल हे देखील नाकारता येत नाही. घरांच्या किमती केवळ गगनाला भिडतात तेव्हाच समस्या निर्माण करतात असे नाही तर जेव्हा त्या घसरतात तेव्हा त्यांचे गंभीर दुष्परिणाम देखील होतात. जर लोक ज्या मूल्याला एक मजबूत मालमत्ता मानतात ते एका क्षणात कोसळले तर राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था अपरिहार्यपणे मोठ्या प्रमाणात गोंधळात पडते.
दक्षिण कोरियाची रिअल इस्टेट समस्या ही केवळ घरमालकांसाठीची समस्या नाही. ती रिअल इस्टेट कर्जाद्वारे आर्थिक क्षेत्राशी खोलवर गुंतलेली आहे, जीओन्से डिपॉझिट सिस्टमद्वारे घरमालक नसलेल्यांशी जवळून जोडलेली आहे आणि बांधकाम, वित्त आणि सेवांसह असंख्य उद्योगांशी जोडलेली आहे. म्हणूनच, रिअल इस्टेट बाजार कोसळल्याने केवळ एका विशिष्ट वर्गावरच नव्हे तर संपूर्ण औद्योगिक क्षेत्रावर परिणाम करणारे संकट येऊ शकते. याचा अर्थ घरांच्या किमतीत मोठी घसरण ही आनंदोत्सव साजरा करण्याची गोष्ट नाही.
जरी सध्याच्या रिअल इस्टेटच्या किमती असामान्य वाटत असल्या तरी, त्या एका रात्रीत खाली आणणे इष्ट नाही. आपल्या अर्थव्यवस्थेच्या क्षमतेनुसार गती नियंत्रित करणारा आणि बाजार हळूहळू सामान्य करणारा दृष्टिकोन आवश्यक आहे. रिअल इस्टेट व्यवहारांच्या सुरुवातीला आणि शेवटी दोन्ही ठिकाणी कर लावण्याचे कारण म्हणजे, समायोजनाच्या या प्रक्रियेत, कर हे सर्वात थेट आणि शक्तिशाली धोरणात्मक साधन म्हणून काम करतात.
