या ब्लॉग पोस्टमध्ये दक्षिण कोरियामधील अपार्टमेंट्सना केवळ राहण्याच्या जागांपेक्षा आर्थिक उत्पादनांसारखे का मानले जाते आणि कर्जे, धोरणे आणि मानसशास्त्राने निर्माण केलेली रचना का आहे याचे शांतपणे परीक्षण केले आहे.
तुम्हाला अपार्टमेंट खरेदी करणे कसे परवडेल?
एक अपार्टमेंट ही सरासरी व्यक्ती खरेदी करू शकणारी सर्वात महागडी संपत्ती आहे. शिवाय, घरांच्या किमती ग्राहक किंमत निर्देशांकात समाविष्ट नसल्यामुळे, त्या कितीही तीव्र चढ-उतार होत असल्या तरी, केवळ सरकारच्या अधिकृत सीपीआयच्या आधारे त्यांची पातळी खरोखरच समजून घेणे कठीण आहे. घरांच्या किमतींचे प्रमाण पाहता, निर्देशांकात त्यांचा समावेश केल्याने निर्देशांकच विकृत होऊ शकतो अशी चिंता देखील आहे. तरीही, जर एखाद्याकडे आयुष्यात खरेदी केलेली सर्वात महागडी वस्तू खरेदी करण्यासाठी खरोखरच पुरेशी रोख रक्कम किंवा निधी असेल, तर तीच खरी विचित्रता असेल. सामान्य ज्ञान असे सांगते की पैसे उधार घेणे हा अपार्टमेंट खरेदी करण्याचा एकमेव मार्ग आहे.
बँकांसह वित्तीय संस्था कर्ज देतात. बँका केवळ कर्जदाराच्या चांगल्या हेतूवर आधारित, "तुम्ही खूप मेहनत केली आहे, म्हणून कृपया हे पैसे घर खरेदी करण्यासाठी वापरा" असे म्हणत बिनशर्त पैसे देणार नाहीत. कर्जदार आणि कर्ज देणारा दोघांनीही एकमेकांच्या आवश्यक अटी पूर्ण केल्या पाहिजेत. ही गरज पूर्ण करण्यासाठी तयार केलेले आर्थिक उत्पादन म्हणजे गृहकर्ज.
मी माझ्या स्वतःच्या पैशांनी अपार्टमेंट खरेदी करू शकत नाही.
गृहकर्ज म्हणजे कर्ज घेण्याची एक पद्धत आहे ज्याद्वारे कर्जदार कर्ज फेडण्यास अयशस्वी झाला तर तो त्याचे घर बँकेकडे हस्तांतरित करतो. जर कर्जदाराने वचन दिलेली परतफेड पूर्ण केली नाही तर बँक गृहकर्ज घेतलेल्या मालमत्तेचा लिलाव तृतीय पक्षाला करते आणि त्यातून मिळालेल्या रकमेचा वापर कर्जाची परतफेड परत करण्यासाठी करते.
“तिसऱ्या तिमाहीत घरगुती कर्ज विक्रमी उच्चांकावर पोहोचले... घरांच्या किमती घसरल्याने गृहकर्ज वाढ मंदावली” (सोल शिनमुन, २३ नोव्हेंबर २०२२)
अपार्टमेंट खरेदीचे सामान्यतः नवीन अपार्टमेंट ऑफ-प्लॅन खरेदी करणे किंवा विद्यमान अपार्टमेंट खरेदी करणे असे वर्गीकरण केले जाते, परंतु निवडलेल्या पद्धतीची पर्वा न करता कर्जे जवळजवळ अपरिहार्य असतात. म्हणूनच, गृहकर्ज वाढीच्या ट्रेंडचे परीक्षण केल्यास हे दिसून येते की रिअल इस्टेट मार्केट सक्रिय टप्प्यात आहे की मंदीमध्ये प्रवेश करत आहे. घरांच्या किमती वाढण्याची अपेक्षा वाढत असताना, लोक अधिक अपार्टमेंट खरेदी करतात, ज्यामुळे गृहकर्जाचे प्रमाण वाढते. उलटपक्षी, जेव्हा घरांच्या किमती स्थिर किंवा घसरण्याची अपेक्षा असते तेव्हा खरेदीची भावना कमकुवत होते आणि गृहकर्ज देखील कमी होते.
तथापि, गृहकर्जांच्या वाढीचा कल नेहमीच रिअल इस्टेट बाजाराच्या प्रवाहाशी पूर्णपणे जुळत नाही. याचे कारण असे की कधीकधी अतिरिक्त कर्जे अपार्टमेंट खरेदीसाठी नव्हे तर राहण्याचा खर्च भागवण्यासाठी किंवा विद्यमान कर्जे परत करण्यासाठी घेतली जातात.
आधी उल्लेख केलेल्या लेखाच्या मथळ्याकडे पाहता, एकूण घरगुती कर्जे आतापर्यंतच्या उच्चांकावर पोहोचली असली तरी, गृहकर्जांचा वाढीचा दर - जो घरगुती कर्जाचा सर्वात मोठा भाग आहे - काही काळापासून मंदावण्याची चिन्हे दर्शवित आहे. यावरून असे सूचित होते की एकेकाळी तथाकथित 'सर्व-इन' कर्ज घेण्याने वैशिष्ट्यीकृत असलेले बाजारातील वातावरण - जिथे लोक घर खरेदी करण्यासाठी प्रत्येक शेवटचा पैसा खर्च करत होते - आता त्याचा शिखर ओलांडला आहे आणि काहीसा शांत टप्प्यात प्रवेश केला आहे. याचे थेट कारण म्हणजे घरांच्या किमतीत झालेली घट. तथापि, गृहकर्ज वाढीतील मंदीचा अर्थ असा नाही की घरगुती कर्जाचा एकूण धोका दूर झाला आहे. कारण घरगुती क्षेत्रावरील इतर कर्जाचे ओझे अजूनही चिंतेचे कारण असलेल्या पातळीवर आहेत.
रिअल इस्टेटचा बुडबुडा विशेषतः भयावह आहे कारण कर्जे ही शेवटी परतफेड करावी लागणारी कर्जे असतात. जर कर्जदाराने त्यांची परतफेड करण्याची क्षमता गमावली तर त्याचा भार इतर संस्थांवर जातो. जबाबदारी घेणारी पहिली बँक कर्ज देणारी बँक असते. बँका तारण म्हणून सुरक्षित केलेल्या अपार्टमेंटची विल्हेवाट लावून कर्ज वसूल करण्याचा प्रयत्न करतात, परंतु रिअल इस्टेटचा बुडबुडा फुटल्यावर तारणाचे मूल्य झपाट्याने घसरते. अशा परिस्थितीत, मालमत्ता विकूनही कर्जाची रक्कम पूर्णपणे वसूल होऊ शकत नाही.
ज्या बँकांमध्ये मोठ्या प्रमाणात अशा अवमूल्यन झालेल्या तारण मालमत्तेचे अवमूल्यन झाले आहे त्यांना त्यांच्या कामकाजात अपरिहार्यपणे मोठ्या प्रमाणात अस्थिरतेचा सामना करावा लागतो. जर बँका साखळी प्रतिक्रियेत दिवाळखोर झाल्या, ज्यामुळे कोणीही त्यांचे कर्ज फेडू शकत नाही अशी परिस्थिती निर्माण झाली, तर सरकार शेवटी करदात्यांच्या पैशाचा वापर करून तोटा भरून काढण्यासाठी पाऊल उचलते. म्हणूनच सरकार गृहकर्जांच्या प्रमाणात आणि ट्रेंडवर बारकाईने लक्ष ठेवते.
"'माझ्या सर्व बचतीतून घर खरेदी केल्याबद्दल मला वाईट वाटते'... २०३० चे दशक गरिबीत कोसळले" (द कोरिया इकॉनॉमिक डेली, ३ नोव्हेंबर २०२२)
हा लेख त्यावेळच्या दक्षिण कोरियाच्या रिअल इस्टेट बाजाराचे वातावरण स्पष्टपणे उलगडतो. घरांच्या किमतीत वाढ होत असताना, धोक्यांच्या इशाऱ्यांपेक्षा 'जोखीम पत्करावी लागली तरी चालेल' असे लेख जास्त वेळा प्रकाशित झाले. घरगुती कर्ज वेगाने वाढत असतानाही, 'अचानक गरिबी' सारख्या खळबळजनक शब्दांनी चिंता आणि संकटाची भावना निर्माण केली, ज्यामुळे 'मागे राहण्याची' भीती निर्माण झाली. तथापि, रिअल इस्टेट बाजार मंदीच्या दिशेने सरकत असताना, आता लोकांना खरोखर 'गरीब' होण्याची भीती वाटते.
जर रिअल इस्टेट बाजाराच्या आरोग्याचे प्राथमिक सूचक नवीन घर विक्री बाजार असेल, तर गृहकर्जातील चढउतार हा दुय्यम सूचक मानला जाऊ शकतो. कर्जाचे प्रमाण सामान्यतः रिअल इस्टेट व्यवहाराच्या प्रमाणात बदलते. जेव्हा व्यवहाराचे प्रमाण वाढते तेव्हा कर्जे देखील वाढतात; जेव्हा व्यवहाराचे प्रमाण कमी होते तेव्हा एकूण कर्जाची रक्कम सामान्यतः त्यानुसार येते.
तरीसुद्धा, अनेक लोकांना अपार्टमेंट खरेदी करण्यासाठी कर्जाचा मोठा भार सहन करावा लागतो याचे कारण स्पष्ट आहे. जरी त्यांनी कर्ज घेतले आणि व्याज दिले तरी, घरांच्या किमती वाढल्या तरी त्यांना शेवटी नफा होईल या दृढ विश्वासातून हे उद्भवते. हा विश्वास कोरियन समाजात दीर्घकाळापासून खोलवर रुजला आहे. तरुण पिढ्या विश्वासापेक्षा निर्देशक आणि आकडेवारीच्या आधारे निर्णय घेण्याकडे झुकत असताना, बाजाराचा अनुभव घेतल्यानंतर हा विश्वास अनेकदा मजबूत होतो.
तथापि, कर्जाचे व्याजदर वाढत असताना घरांच्या किमती वाढण्याचे फारसे संकेत दिसत नसल्याने, तुलनेने कमी उत्पन्न असलेले लोक - विशेषतः २० आणि ३० च्या दशकातील लोक - प्रथम त्यांच्या मर्यादा गाठत आहेत. संकटे नेहमीच सर्वात कमकुवत टप्प्यापासून सुरू होतात. प्रादेशिकदृष्ट्या, प्रांतांमध्ये प्रथम चिन्हे दिसतात; पिढीजात, २० आणि ३० च्या दशकातील लोकांमध्ये; आणि आर्थिक क्षेत्रात, दुय्यम वित्तीय संस्थांमध्ये. तरीही, जर दक्षिण कोरियातील रिअल इस्टेट बाजार वादळाचा सामना करण्यात यशस्वी झाला आणि पुन्हा वरच्या दिशेने प्रवेश केला, तर तो कोणत्याही क्षणी पुन्हा भडकण्याची शक्यता आहे.
रिअल इस्टेट लेख वाचण्यापूर्वी काय जाणून घ्यावे
"नियमित क्षेत्रे उचलणे आणि कर्ज देणे सुलभ करणे यामुळे सॉफ्ट लँडिंगमध्ये योगदान आहे... परंतु खरेदीची भावना पुनर्संचयित करण्यासाठी ते पुरेसे नाही" (योनहॅप न्यूज, १० नोव्हेंबर २०२२)
लोकसंख्येच्या रचनेत आणि सामाजिक रचनेत मूलभूत बदल होत नसल्यास, अपार्टमेंटबद्दल कोरियन समाजाचा दृष्टिकोन लवकरच बदलण्याची शक्यता कमी दिसते. आज, मध्यमवयीन कोरियन लोकांचे दोन प्रमुख जीवनसाथी आहेत. एक म्हणजे त्यांचा जोडीदार, विवाहाने बांधलेला, आणि दुसरा बँक, कर्जाने बांधलेला. घराची मालकी जोडीदारासोबत सामायिक केली जाते, परंतु जेव्हा घर कर्जाद्वारे घेतले जाते तेव्हा ते प्रभावीपणे बँकेसोबत सह-मालकीचे बनते. अशाप्रकारे, रिअल इस्टेट कुटुंबाच्या राहण्याची जागा असण्यापलीकडे विस्तारते; ती घरगुती वित्त आणि व्यापक आर्थिक व्यवस्थेशी खोलवर गुंफलेली असते. म्हणूनच त्यात केवळ वैयक्तिक कुटुंबांनाच नव्हे तर संपूर्ण राष्ट्रीय अर्थव्यवस्थेला हादरवून टाकण्याची क्षमता आहे. म्हणूनच एखाद्याने रिअल इस्टेटशी संबंधित बातम्यांकडे सतत लक्ष दिले पाहिजे.
रिअल इस्टेट लेखांमध्ये 'नियमन' किंवा 'धोरण' सारखे शब्द येतात तेव्हा विशेष लक्ष देणे आवश्यक आहे. रिअल इस्टेट नियम आणि धोरणांचा बाजारावर तात्काळ परिणाम होत नसला तरी, दीर्घकाळात त्यांचा महत्त्वपूर्ण प्रभाव पडतो. परिणामी, मथळ्यांमध्ये अनेकदा 'किमान परिणाम' किंवा 'बाजार कोणतीही प्रतिक्रिया दाखवत नाही' असे वाक्यांश असतात, तरीही हे उपाय कालांतराने स्पष्ट बदल घडवून आणतात, जरी ते लगेच स्पष्ट नसले तरी.
प्रातिनिधिक रिअल इस्टेट नियमांमध्ये प्रादेशिक निर्बंध आणि कर्ज निर्बंध समाविष्ट आहेत. प्रादेशिक निर्बंधांमध्ये 'समायोजन लक्ष्य क्षेत्र' आणि 'सट्टा अतिउष्णता जिल्हा' यांचा समावेश आहे. समायोजन लक्ष्य क्षेत्र म्हणून नियुक्तीमुळे उच्च करांसह सबस्क्रिप्शन, कर्जे आणि पुनर्विक्रीवर निर्बंध लादले जातात. सट्टा अतिउष्णता जिल्ह्यांना आणखी कठोर मर्यादांचा सामना करावा लागतो. केवळ नियम जटिल नाहीत तर रिअल इस्टेट बाजाराच्या परिस्थितीनुसार विशिष्ट निकष आणि नियुक्त क्षेत्रे वारंवार बदलतात. म्हणून, रिअल इस्टेटमध्ये रस असलेल्या कोणालाही नवीनतम माहिती सतत तपासावी लागते.
कर्ज नियमांमध्ये DTI (कर्ज-ते-उत्पन्न प्रमाण), LTV (कर्ज-ते-मूल्य प्रमाण) आणि DSR (कर्ज सेवा प्रमाण) यांचा समावेश आहे. यापैकी, LTV हा एक सूचक आहे जो तारण म्हणून प्रदान केलेल्या रिअल इस्टेटच्या मूल्याच्या सापेक्ष किती कर्ज मिळू शकते हे दर्शवितो. उदाहरणार्थ, तारण म्हणून तारण ठेवलेल्या अपार्टमेंटची किंमत 1 अब्ज वॉन असेल आणि LTV 70% असेल, तर जास्तीत जास्त 700 दशलक्ष वॉन कर्ज मिळू शकते. DSR ही DTI पेक्षा अधिक कठोर संकल्पना आहे, जी वार्षिक कर्ज मुद्दल आणि व्याज परतफेडीचे वार्षिक उत्पन्नाशी गुणोत्तर दर्शवते. उदाहरणार्थ, जर तुमचा वार्षिक पगार 40 दशलक्ष वॉन असेल आणि तुमचा DSR 50% असेल, तर दरवर्षी एकूण मुद्दल आणि व्याज परतफेड 20 दशलक्ष वॉनपेक्षा जास्त असू शकत नाही.
गृहकर्ज मुदत ४० किंवा ५० वर्षांपर्यंत वाढवण्याचे एक कारण म्हणजे या DSR नियमनाशी संबंधित आहे. कर्जाचा दीर्घ कालावधी वार्षिक परतफेडीची रक्कम कमी करतो, ज्यामुळे कर्जदारांना DSR मानके पूर्ण करता येतात आणि कर्जाची रक्कम मोठी होते. कर्ज नियमन तपशील वारंवार बदलत असल्याने आणि गणना जटिल असल्याने, ऑनलाइन किंवा मोबाइल अॅप कर्ज कॅल्क्युलेटर वापरणे व्यावहारिक मदत देते.
प्रत्येक संज्ञेचा नेमका अर्थ समजून घेणे महत्त्वाचे असले तरी, सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे रिअल इस्टेट धोरणाची एकूण दिशा ओळखणे. जेव्हा नियम किंवा धोरणांशी संबंधित संज्ञांमध्ये 'कठोर करणे' हा शब्द समाविष्ट असतो, तेव्हा त्याचा अर्थ बाजार नियंत्रित आणि स्थिर करण्याचा हेतू म्हणून केला जाऊ शकतो. उलट, जेव्हा 'सोडवणे' हा शब्द वापरला जातो तेव्हा तो स्थिर बाजारपेठ पुन्हा सक्रिय करण्याचा हेतू म्हणून समजला जाऊ शकतो. तथापि, हे लक्षात ठेवणे देखील महत्त्वाचे आहे की, सरकारच्या धोरणात्मक हेतूंच्या विरुद्ध, रिअल इस्टेट बाजार नियमांच्या घोषणेनंतर लगेच प्रतिक्रिया देण्याऐवजी काही काळानंतर अधिक स्पष्टपणे प्रतिक्रिया देतो. जर तुम्ही नियामक सवलतीच्या बातम्या येताच घर खरेदी केले किंवा नियामक कडक करण्याची घोषणा होताच घर विकले, तर तुम्हाला प्रत्यक्षात तुमच्या अपेक्षेपेक्षा वेगळे परिणाम मिळू शकतात. रिअल इस्टेट लेख वाचताना हा मुद्दा लक्षात ठेवणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.
