Šajā emuāra ierakstā mierīgi tiek pētīts, kāpēc Korejas nekustamo īpašumu tirgus pastāvīgi darbojas kā struktūra, kas piespiež cilvēkus izdarīt dīvainas izvēles, izmantojot pārbūvi, abonēšanas loterijas, īpašu piedāvājumu un prēmijas.
Nomainiet savu veco māju pret jaunu: dzīvokļa pārbūve
Dienvidkorejā pārbūve un rekonstrukcija vienmēr ir aktuālas tēmas. Tas ir tāpēc, ka pamatvajadzības un vēlmes ir savstarpēji saistītas. Pamatvajadzības ir tieši saistītas ar dzīves vides kvalitāti. Tikai retais vēlas dzīvot novecojušās ēkās un nolaistā vidē. Īpaši novecojušos dzīvokļu kompleksos, pat ja nav tieša sabrukšanas riska, rodas ievērojamas ikdienas neērtības: trūkst autostāvvietu, dažādas ūdensapgādes problēmas veco cauruļu dēļ, slikta izolācija un troksnis starp stāviem. Šo iemeslu dēļ, veicot rekonstrukciju, iedzīvotāju kopējā dzīves kvalitāte neizbēgami uzlabojas.
Tomēr iemesls, kāpēc cilvēki pievērš vēl lielāku uzmanību rekonstrukcijai un pārbūvei, drīzāk ir “vēlamās cerības”, nevis pamatvajadzības. Tā ir vispārpieņemtā cerība, ka “rekonstrukcija vai pārbūve jums ienesīs daudz naudas”. Lai to konkrētāk izpētītu, ir jāsaprot dažādi jēdzieni, piemēram, grīdas platības attiecība un zemes īpašumtiesību daļas, taču galvenais ir atkarīgs no tā, cik lielā mērā var palielināt “vispārējās pārdošanas” vienību piedāvājumu. Vispārējā pārdošana attiecas uz vienību skaitu, kas ir pieejamas pārdošanai ārējiem pircējiem, nevis esošajiem iedzīvotājiem, kas ir rekonstrukcijas asociācijas biedri.
Piemēram, ja dzīvokļu komplekss ar 100 dzīvokļiem tiek pārbūvēts, saglabājot tos pašus 100 dzīvokļus, tikai daži kompleksi aktīvi īstenotu rekonstrukciju. Tomēr situācija mainās, ja to var pārbūvēt līdz 150 dzīvokļiem. Peļņa no papildu 50 dzīvokļu pārdošanas var samazināt rekonstrukcijas izmaksas, kas jāsedz esošajiem iedzīvotājiem. Summu, ko sedz esošie biedri, sauc par "ieguldījumu maksu". Citiem vārdiem sakot, nav pārspīlēti teikt, ka rekonstrukcijas projekta dzīvotspēja ir atkarīga no ieguldījumu maksas lieluma un pārdošanas cenas līmeņa.
No valdības viedokļa rekonstrukcija un pārbūve ir galvenie rādītāji nekustamā īpašuma tirgus plūsmas novērtēšanai. Jo vieglāk notiek rekonstrukcijas un pārbūves projekti, jo vairāk nekustamā īpašuma tirgus mēdz atdzimt vai pārkarst. Turpretī, tā kā dažādi noteikumi apgrūtina rekonstrukciju un pārbūvi, tirgus, visticamāk, stabilizēsies vai nonāks lejupslīdē. Šie projekti bieži tiek nosaukti konkrētu liela mēroga kompleksu vārdā, piemēram, "Eunma dzīvokļu rekonstrukcija", "Gangdong Duncheon Jugong rekonstrukcija" vai "Apgujeong Hyundai dzīvokļu rekonstrukcija". Tas ir tāpēc, ka šie kompleksi sākotnēji tika attīstīti, lai apmierinātu liela mēroga mājokļu piegādes vajadzības pagātnē. Jaunas pilsētas un dzīvojamie rajoni, kas savulaik tika attīstīti plašā mērogā, lai mazinātu mājokļu trūkumu, laika gaitā noveco. Ikreiz, kad rodas pārbūves jautājumi, tie atkal parādās publiskajā diskusijā, parasti tādā secībā, kādā tie sākotnēji tika attīstīti.
Pirms lietošanas rūpīgi pārbaudiet: Īpašais piegādes veids
“Īpašais piedāvājums” (特供) ir saīsinājums no “īpašā piešķiršana” — termins, ko bieži lieto tiešsaistes kopienās un kafejnīcās, kas saistītas ar mājokļu loterijām. Dzīvokļu abonēšanas procesā pieejamās vienības tiek iedalītas vispārējā piedāvājumā un īpašajā piedāvājumā. Īpašais piedāvājums ir sistēma, kas piešķir prioritāti iespējām cilvēkiem, kuri atbilst noteiktiem nosacījumiem no kopējā pieejamo vienību skaita. Jaunlaulātie, daudzbērnu mājsaimniecības bez mājokļa un pirmreizējie mājokļa pircēji ir tipiski īpaša piedāvājuma mērķu piemēri.
Īpašajam piedāvājumam ir ļoti stingras atbilstības prasības, taču, tiklīdz tas ir izvēlēts par mērķi, uzvaras iespējas ir ievērojami lielākas salīdzinājumā ar vispārējo piedāvājumu. Līdz ar to konkurence par īpašā piedāvājuma vienībām vienmēr ir intensīva. Kad pieprasījums strauji pieaug, valdība pastiprina atbilstības prasības, ņemot vērā programmas mērķi un tirgus apstākļus. Šis process dažkārt noved pie kritērijiem, kas atraujas no realitātes.
Piemēram, apsveriet dzīvokļus, kas piedāvā īpašu piedāvājumu jaunlaulātajiem apgabalos ar augstām pārdošanas cenām un stingriem aizdevumu noteikumiem, īpaši tādos rajonos kā Gangnam. Šādos gadījumos pieteikties ir tiesīgi tikai tie jaunlaulātie, kuriem jau ir pietiekami daudz līdzekļu, lai lielā mērā izvairītos no lielas atkarības no aizdevumiem. Neskatoties uz sistēmas paredzēto mērķi nodrošināt sociālo atlīdzību, tā faktiski rada struktūru, kas pieejama tikai tiem, kam ir ievērojami līdzekļi. Šī plaisa starp sistēmas nolūku un realitāti joprojām ir galvenais strīdus punkts saistībā ar īpašo piedāvājumu sistēmu.
Tie, kas meklē tirgus cenas pieaugumu: Premium
Tāpat kā augstākās kvalitātes liellopu gaļas vai augstākās kvalitātes piena gadījumā, termins "premium" tiek lietots, lai apzīmētu produktus ar paaugstinātu vērtību. Protams, produkti ar augstāku cenu ir pelnījuši augstāku cenu. Ekonomiski piemaksa attiecas uz piemaksu, kas tiek maksāta virs nominālvērtības vai līgumcenas. Dzīvokļu tirgū tā apzīmē peļņas normu, kas rodas starp sākotnējo pārdošanas cenu un faktisko darījuma cenu.
Parasti dzīvokļu pirmspārdošanas cenas bieži tiek noteiktas zemākas par apkārtējo tirgus cenu. Izpētot gadījumus, kad pirmspārdošana nav bijusi veiksmīga, atklājas, ka daudzos gadījumos pirmspārdošanas cena bija noteikta pārāk augsta salīdzinājumā ar apkārtējo tirgus cenu. Lai mazinātu šo problēmu, valdība ir pārvaldījusi pirmspārdošanas cenas noteiktā līmenī, izmantojot tādas sistēmas kā pirmspārdošanas cenu griestu sistēma.
Jo zemāka ir cena pirms pārdošanas un jo lielāka ir atšķirība no apkārtējās tirgus cenas, jo drošāku relatīvo peļņu var sagaidīt persona, kas iegādājusies dzīvokli. Tas ir tāpēc, ka valdībai ir grūti tieši kontrolēt dzīvokļu cenas pēc pārdošanas, kad tās sāk veidoties atbilstoši apkārtējām tirgus likmēm. Populārās dzīvokļu pārdošanas vietnēs ir ierasts redzēt nekustamā īpašuma aģentus, kurus bieži dēvē par "nakts brokeriem", kas dala vizītkartes un saka, piemēram, "Šim dzīvoklim ir 100 miljonu vonu prēmija." Tas nozīmē, ka paredzams, ka šī dzīvokļa tirgus cena pieaugs par vairāk nekā 100 miljoniem vonu salīdzinājumā ar pārdošanas cenu. Tā būtībā ir uzmākšanās veids, kas vilina tos, kuri vēlas nekavējoties pārdot savu dzīvokli pēc iegādes, lai tie kabatā ieliktu tikai prēmiju.
Pirmspārdošanas tiesību nodošana citai personai pirms galīgā atlikuma samaksas pēc pārdošanas tiek saukta par "pirmspārdošanas tiesību tālākpārdošanu". Pašlaik dažādi noteikumi ir padarījuši pirmspārdošanas tiesību tālākpārdošanu daudz grūtāku nekā agrāk. Tomēr daži brokeri joprojām darbojas uz likumības robežas, balansējot uz robežas starp nelikumīgu un apšaubāmu praksi. Un otrādi, ir arī gadījumi, kad dzīvokļu cenas pēc pārdošanas nokrītas zem sākotnējās pārdošanas cenas. Iegūtos zaudējumus sauc par negatīvu prēmiju vai vienkārši par "negatīvu prēmiju". Šī parādība arī skaidri parāda, ka prēmijas jēdziens ne vienmēr garantē peļņu.
