Šajā emuāra ierakstā mierīgi tiek pētīta saistība starp valdības politiku un nekustamā īpašuma tirgu, izmantojot nodokļu struktūru, kas tiek iekasēta visā mājokļa pirkšanas, īpašumtiesību iegūšanas un pārdošanas procesā. Tajā arī ir izklāstīta loģika, pēc kuras nodokļi regulē tirgu.

Nodokļi ir pēdējais solis nekustamā īpašuma darījumos

Tirgus ekonomikā tiem, kam pieder aktīvi, ir jāuzņemas atbilstošs nodokļu slogs. Tas ir tāpēc, ka aktīvi ir pielīdzināmi varai. Tiem, kam ir vara, neizbēgami ir atbilstoša atbildība. Nekustamais īpašums ieņem īpaši nozīmīgu vietu šādu aktīvu vidū. Tāpēc nodokļi tiek maksāti visa procesa laikā: iegādājoties dzīvokli, tā turēšanas laikā un līdz tā pārdošanai.
Iegūstot dzīvokļa īpašumtiesības, pirmais maksājamais nodoklis ir “iegādes nodoklis”. Šis nodoklis tiek iekasēts, jo aktīvs ir iegādāts. Turklāt, lai saņemtu oficiālu valsts atzīšanu par aktīva īpašnieku, ir jāsedz arī ar “reģistrācijas” procesu saistītās izmaksas. Turot dzīvokli, tiek maksāti “turējuma nodokļi”, kas plaši tiek iedalīti īpašuma nodoklī un visaptverošajā nekustamā īpašuma nodoklī, ko bieži saīsina kā “CRT”. Visbeidzot, ja kāds pārdod dzīvokli citai personai un gūst peļņu, viņš maksā “kapitāla pieauguma nodokli”.
Kāds varētu sūdzēties par to, kāpēc ir tik daudz nodokļu, kas saistīti ar nekustamo īpašumu. Tomēr šeit nav paredzēts apspriest šo nodokļu taisnīgumu vai izpētīt nodokļu ietaupīšanas metodes. Cik daudz nodokļu jāmaksā nekustamā īpašuma darījuma laikā un kā to potenciāli samazināt, jāpārbauda individuāli, faktiski pērkot vai pārdodot dzīvokli. Šī emuāra ieraksta mērķis ir izpētīt, kā nodokļi ietekmē nekustamā īpašuma tirgu.

Nekustamais īpašums maksā naudu tikai tā iegādei

Kad nekustamā īpašuma darījumu apjomi pārmērīgi samazinās, valdība apsver dažādus pasākumus aktivitātes stimulēšanai. Izplatīta pieeja ir samazināt izmaksu slogu, lai veicinātu darījumus, līdzīgi kā lielveikali piesaista klientus ar atlaižu pasākumiem. Tomēr valdība nevar pati piespiedu kārtā pazemināt dzīvokļu cenas. Kādas tad ir valdības iespējas?

“Ja jūsu Jaungada mērķis ir mājas iegāde… kādas priekšrocības ir pieejamas?” (Newsis, 2022.12.31.)

Par laimi, starp politikas instrumentiem, ko valdība var izmantot, ir metodes, kas rada līdzīgu efektu kā dzīvokļu cenu pazemināšana. Tie ietver nodokļu samazināšanu, aizdevumu saņemšanas atvieglošanu vai mājokļu loterijas laimēšanas varbūtības palielināšanu. Faktiski ir ieviesta sistēma, kas uz laiku samazināja iegādes nodokli noteiktā robežās pirmreizējiem mājokļa pircējiem, un kopš tā laika ir atkārtoti parādījušās līdzīgas atbalsta politikas formas. Turklāt tika ieviesti politikas atbalstīti finanšu produkti, kas paredzēti, lai nodrošinātu salīdzinoši zemu procentu likmju aizdevumus mājokļu iegādei zem noteiktas cenas neatkarīgi no ienākumu prasībām. Vienlaikus tika īstenota politika, lai palielinātu loterijās piešķirto vienību skaitu, tādējādi paplašinot iespējas jaunlaulātajiem un jauniešiem ar salīdzinoši zemākiem abonēšanas rādītājiem.
Lai gan politikas bieži tiek izziņotas pa vienai, kad nekustamā īpašuma tirgus ir īpaši lēns, pastāv tendence, ka vienlaikus parādās gan mērķtiecīgas politikas konkrētām grupām, gan visaptverošas politikas, kas aptver visu tirgu. Turpretī, kad nekustamā īpašuma tirgus pārkarst, secīgi tiek izziņotas pretējā virzienā vērstas regulējošās politikas.

“Vairāku māju īpašuma nodokļu samazināšana un aizdevumu atvieglošana” (Asia Economy, 2022. gada 30. decembris)

Apskatīsim nodokļu jautājumu vairākiem māju īpašniekiem. Kad nekustamā īpašuma tirgus pārkarst, personas, kurām pieder vairāki īpašumi, bieži tiek izceltas kā galvenā problēma. Tas ir tāpēc, ka tiek uzskatīts, ka viņi paaugstina mājokļu cenas, veicot pirkumus spekulatīvos nolūkos, nevis faktiskai dzīvošanai. Saskaroties ar nepieciešamību atdzesēt nekustamā īpašuma tirgu, valdība ievieš politiku, kas uzliek relatīvi augstus nodokļus vairākiem māju īpašniekiem. To sauc par "augstu aplikšanu ar nodokļiem".
Turpretī, kad nekustamā īpašuma tirgus kļūst pārmērīgi nomākts, valdība izvēlas pretēju politiku. Šādos laikos ziņu virsrakstos bieži parādās tādi termini kā "atvieglošana", "pielāgošana" vai "atcelšana". Patiešām, noteiktos periodos divu māju īpašniekiem noteiktās pielāgošanas zonās piemērotais piemaksas nodoklis tika konvertēts uz standarta nodokļa likmi. Trīs māju īpašniekiem piemaksas nodoklis tika saglabāts, bet nodokļa likme tika daļēji samazināta. Turklāt, lai gan vairāku māju īpašniekiem hipotēku aizdevumi tika ierobežoti regulētajās zonās, šie ierobežojumi tika arī atviegloti noteiktos apmēros. Kopš tā laika šis politikas virziens ir atkārtoti pielāgots atbilstoši ekonomiskajiem apstākļiem.

Kāpēc Visaptverošais nekustamā īpašuma nodoklis vienmēr ir ziņās?

“Nākamgad Seulas kopīpašumā esošajiem pāriem un divu māju īpašniekiem būs vērojams vislielākais visaptverošā nekustamā īpašuma nodokļa samazinājums” (MBC, 2022. gada 25. decembris)

Šoreiz aplūkosim tuvāk "Visaptverošo nekustamā īpašuma nodokli" – visbiežāk ziņās pieminēto īpašuma turēšanas nodokli. Visaptverošais nekustamā īpašuma nodoklis ir sistēma, kas paredzēta, lai nodrošinātu nodokļu taisnīgumu, uzliekot relatīvi augstākus nodokļus personām, kurām pieder augstas vērtības nekustamais īpašums. Tas, protams, rada divus jautājumus: kādā cenu līmenī nekustamais īpašums tiek uzskatīts par "augstas vērtības"? Un kāpēc šī sistēma tiek uzskatīta par nodokļu taisnīguma mehānismu?
Vispirms aplūkosim otro jautājumu. Šis jautājums ir tieši saistīts ar Visaptverošā nekustamā īpašuma nodokļa pastāvēšanas pamatu. Kopš tā ieviešanas nodoklis ir bijis vairāku konstitucionālu apstrīdējumu un juridisko strīdu objekts, tomēr tas vienmēr ir atzīts par konstitucionālu. Pamatloģika ir tāda, ka, ja kādam pieder augstas vērtības mājas vai zeme ierobežoto nekustamā īpašuma resursu ietvaros, ir pamatoti, ka viņiem tiek piemērots atbilstošs nodokļa līmenis. Turklāt Visaptverošais nekustamā īpašuma nodoklis kalpo arī politikas mērķiem stabilizēt nekustamā īpašuma cenas un veicināt līdzsvarotu valsts attīstību.
Tagad atgriezīsimies pie pirmā jautājuma. Cenas slieksnis galu galā ir atkarīgs no valdības politikas virziena. Vienā brīdī nodokļa slieksnis tika noteikts īpašumiem, kuru publiski paziņotā cena pārsniedz 600 miljonus vonu, vai 900 miljonus vonu vienģimenes, vienas mājas īpašniekiem. Tomēr kopš tā laika slieksnis ir paaugstināts. Nesen tika piemērota sistēma, kurā vienģimenes īpašniekiem kā slieksnis tiek izmantots 1.2 miljardi vonu, vienlaikus saglabājot struktūru, kurā atskaitīšanas standarti atšķiras atkarībā no kopīpašuma statusa. Līdz ar to rodas gadījumi, kad pāri, kuriem kopīgi pieder mājoklis, tiek atbrīvoti no nodokļa vai viņu slogs ievērojami samazinās. Divu māju īpašniekiem ir palielinājusies arī samazināta nodokļu sloga iespējamība, jo sliekšņa summa ir pieaugusi un piemaksas nodoklis ir atvieglots.
Kamēr vien spēkā būs visaptverošais nekustamā īpašuma nodoklis, tas neizbēgami turpinās būt redzama tēma ar nekustamo īpašumu saistītajās ziņās. Neatkarīgi no tā, vai persona personīgi ir pakļauta šim nodoklim, vienkārši novērojot, vai valdība cenšas to atvieglot vai pastiprināt, var gūt ieskatu nekustamā īpašuma politikas kopējā virzienā. Turklāt tas var palīdzēt novērtēt nekustamā īpašuma tirgus turpmāko trajektoriju.

Māju izīrēšanas bizness, dzīvokļu īres operatori

Galvenais iemesls, kāpēc nekustamā īpašuma problēmas atkārtoti rodas, ir nepietiekams pieejamu mājokļu piedāvājums vēlamās vietās. Tādēļ, ja stabilu mājokli varētu nodrošināt bez nepieciešamības piederēt īpašumam, ievērojama daļa problēmas varētu tikt mazināta. Pat ja kādam pieder vairāki dzīvokļi, ja viņš tos izīrē par saprātīgām cenām tiem, kuriem nav mājokļa, var sagaidīt, ka vienai personai piederoši vairāki mājokļi tieši neizraisīs mājokļu cenu pieaugumu. Sistēma "Dzīvokļu īres uzņēmumu operators" radās tieši no šīs atziņas. Tomēr šī sistēma joprojām ir spilgts piemērs tam, kas nav iesakņojusies valdības nekonsekventās politikas īstenošanas dēļ.

““Bezprecedenta nodokļu atvieglojumi” atdzīvina dzīvokļu īres uzņēmumu reģistrāciju… Bet vai tas darbosies?” (MoneyS, 2022. gada 25. decembris)

Šajā rakstā izceļas termins “atjaunošana”. Tas apzīmē kādreiz izzudušas sistēmas atjaunošanu, vienlaikus radot jautājumus par tās efektivitāti. Dzīvokļu īres uzņēmumu operatoru sistēma piešķir noteiktas nodokļu priekšrocības, ja vairāki dzīvokļi ir reģistrēti īres nolūkos, uzskatot tos par mājokļu piedāvājumu, nevis spekulāciju. Galvenās priekšrocības ietver samazinātus visaptverošos nekustamā īpašuma turēšanas nodokļus vai kapitāla pieauguma nodokļus, kā arī mazāku iegādes nodokļu slogu.
Šī sistēma tika ieviesta straujas nekustamā īpašuma tirgus izaugsmes periodā. Tomēr vēlāk tā tika kritizēta par to, ka tā nesasniedza savu mērķi stabilizēt mājokļu cenas, kā rezultātā tika samazināti pabalsti un galu galā sistēma tika atcelta. Tā kā nekustamā īpašuma tirgus sāka ieslīgt lejupslīdē un nepārdoto krājumu apjoms pieauga, valdība atdzīvināja un pilnveidoja sistēmu. Lai gan pamatstruktūra paliek līdzīga iepriekšējai, ir pielāgoti daži nosacījumi, piemēram, dzīvokļu, kas ir mazāki par noteiktu platību, iekļaušana tiesīgo īres īpašumu sarakstā. Reģistrācija kā īres uzņēmuma operatoram mājokļu izīrēšanai ir saistīta ar nosacījumiem: nodokļu atvieglojumi tiek piedāvāti apmaiņā pret īres maksas pieauguma likmju ierobežojumiem un pienākumu saglabāt īres maksu noteiktu laika periodu.
Valdības politika neapšaubāmi ir svarīga. Tomēr, lai šī politika sasniegtu paredzēto efektu, tirgum galu galā ir jāreaģē atbilstoši. Lai gan ideāli būtu, ja tirgus atbalstītu politiku un rīkotos brīvprātīgi, realitāte ir atkārtoti parādījusi, ka šādi gadījumi ir reti.

Pat ja jums nepieder māja, jums joprojām vajadzētu sekot līdzi jaunumiem nekustamo īpašumu tirgū.

Lasot ar nekustamo īpašumu saistītus rakstus, miers un vēss prāts ir ārkārtīgi svarīgi. Ja emocionāli reaģēsiet uz rakstos lietoto valodu, jūs varētu pārlieku sajūsmināties par jautājumiem, kas jūs patiesībā tieši neskar. Tas jo īpaši attiecas uz rakstiem par nekustamā īpašuma nodokļiem. Galu galā daudz vairāk cilvēku nekustamā īpašuma nodokļi neietekmē nekā tos, kurus tie būtiski ietekmē.
Tomēr nav nepieciešams ignorēt ziņas un rakstus par nekustamo īpašumu. Māju īpašnieki, protams, izrādīs interesi, un tiem, kam nav īpašuma, ir maz resursu, kas ir tik vērtīgi kā raksti par nekustamo īpašumu, lai paplašinātu savu skatījumu uz pasauli. Ir jānovēro politikas izmaiņas, jāskatās, vai mājokļu cenas stabilizējas un darījumu apjomi atjaunojas, kā to paredz valdība, un jāizpēta, kā šādas izmaiņas ietekmē ekonomiku kopumā. Šī ir daudz produktīvāka pieeja nekā debatēt par to, vai "nodokļi ir pārmērīgi" vai "valdība pārāk bargi vēršas pret aktīvu turētājiem".
Neatkarīgi no tā, vai jums pieder māja vai nē, vai esat turīgs vai nē, mūsu sabiedrības interese par nekustamo īpašumu ir milzīga. Kļūstot vecākam, dzīvokļu cenas dabiski piesaista jūsu uzmanību, un jūs sākat domāt, vai kādreiz vajadzētu iegādāties māju. Galu galā mēs nonākam pie atziņas par skarbo realitāti, ka mājokļu cenas ir pārmērīgi augstas, piekrītot idejai par nekustamā īpašuma burbuli. Lielākā daļa jauniešu, uzsākot savu karjeru, ātri saprot, ka pat ja viņi ietaupītu katru santīmu no savas pašreizējās algas, netērējot ne centa, iegādāties labi novietotu dzīvokli Seulā joprojām ir gandrīz neiespējami.
Ar grūtībām saskaras ne tikai jaunākā paaudze.
Arī pusmūža un vecāka gadagājuma cilvēki, kas gadiem ilgi smagi strādājuši, lai beidzot iegādātos mājokli, jūtas neapmierināti, jo uztver, ka apkārtējo īpašumu vērtības pieaug, kamēr viņu pašu mājas vērtība stagnē. Valdības nodokļu sloga pievienošana tikai pastiprina šo neapmierinātību. Lai gan viņu apstākļi atšķiras, secinājums, pie kura nonāk paaudžu starpā, ir līdzīgs: "Šī pasaule ir salauzta, un problēma ir valdības nespējā to labot."
Neapstrīdama realitāte ir tāda, ka Seulā izdevīgi novietotu dzīvokļu cenas ir sasniegušas līmeni, ko vienkāršajiem iedzīvotājiem ir ārkārtīgi grūti atļauties. Grūti arī noliegt, ka, ja nekustamā īpašuma cenas krasi svārstītos, visa Korejas ekonomika ciestu nopietnu triecienu. Mājokļu cenas rada problēmas ne tikai tad, kad tās strauji pieaug; tās rada arī nopietnas blakusparādības, kad tās strauji krītas. Ja vērtība, ko cilvēki uzskatīja par stabilu aktīvu, acumirklī sabrūk, valsts ekonomika neizbēgami piedzīvo ievērojamas grūtības.
Dienvidkorejas nekustamā īpašuma problēma nav tikai māju īpašnieku problēma. Tā ir cieši saistīta ar finanšu sektoru caur nekustamā īpašuma kredītiem, cieši saistīta ar cilvēkiem, kuriem nav māju, caur jeonse depozīta sistēmu un ar daudzām nozarēm, tostarp būvniecību, finansēm un pakalpojumiem. Tāpēc nekustamā īpašuma tirgus sabrukums varētu izraisīt krīzi, kas ietekmētu visu rūpniecības sektoru, ne tikai konkrētu klasi. Tas nozīmē, ka straujš mājokļu cenu kritums ne vienmēr ir kaut kas tāds, ko svinēt.
Pat ja pašreizējās nekustamā īpašuma cenas šķiet neparastas, to pazemināšana vienas nakts laikā nav vēlama. Ir nepieciešama pieeja, kas regulē tempu atbilstoši mūsu ekonomikas spējām un pakāpeniski normalizē tirgu. Nodokļi tiek ieviesti gan nekustamā īpašuma darījumu sākumā, gan beigās tieši tāpēc, ka šajā pielāgošanās procesā nodokļi darbojas kā vistiešākais un spēcīgākais politikas instruments.