Šajā emuāra ierakstā mierīgi tiek pētīts, kāpēc dzīvokļi Dienvidkorejā tiek uzskatīti par finanšu produktiem, kas pārsniedz tikai dzīvojamās telpas, un kāda struktūra ir izveidota ar aizdevumiem, politiku un psiholoģiju.
Kā, pie velna, var atļauties nopirkt dzīvokli?
Dzīvoklis ir visdārgākais īpašums, ko vidusmēra cilvēks var iegādāties. Turklāt, tā kā mājokļu cenas nav iekļautas patēriņa cenu indeksā, lai cik krasi tās svārstītos, ir grūti patiesi izprast to līmeni, pamatojoties tikai uz valdības oficiālo patēriņa cenu indeksu. Ņemot vērā mājokļu cenu milzīgo mērogu, pastāv arī bažas, ka to iekļaušana indeksā varētu izkropļot pašu rādītāju. Jebkurā gadījumā, ja kādam faktiski ir pietiekami daudz skaidras naudas vai līdzekļu, lai iegādātos visdārgāko preci, ko viņš iegādājas mūžā, tā būtu īstā dīvainība. Veselais saprāts saka, ka naudas aizņemšanās ir vienīgais veids, kā iegādāties dzīvokli.
Finanšu iestādes, tostarp bankas, aizdod naudu. Bankas ne tikai bez nosacījumiem nodos naudu, sakot: "Jūs esat smagi strādājuši, tāpēc, lūdzu, izmantojiet šo naudu mājas iegādei," pamatojoties tikai uz aizņēmēja labajiem nodomiem. Gan aizņēmējam, gan aizdevējam ir jāizpilda viens otra nepieciešamie nosacījumi. Finanšu produkts, kas izveidots, lai risinātu šo vajadzību, ir hipotēkas kredīts.
Es nevaru nopirkt dzīvokli par savu naudu
Hipotēka ir veids, kā aizņemties naudu ar nosacījumu, ka, ja aizņēmējs neizpilda aizdevuma atmaksas pienākumu, viņš nodod bankai tiesības rīkoties ar savu mājokli. Ja aizņēmējs neizpilda solīto atmaksu, banka izsola ieķīlāto īpašumu trešajai personai un izmanto ieņēmumus, lai atgūtu neatmaksāto aizdevuma summu.
“Mājsaimniecību parāds 3. ceturksnī sasniedz rekordaugstu līmeni… Hipotēku pieaugums palēninās mājokļu cenu krituma dēļ” (Seula Šinmuna, 2022. gada 23. novembris)
Lai gan dzīvokļu iegāde parasti tiek klasificēta kā jauna dzīvokļa iegāde pēc plāna vai esoša dzīvokļa iegāde, aizdevumi ir gandrīz neizbēgami neatkarīgi no izvēlētās metodes. Tādēļ, izpētot hipotekāro kredītu pieauguma tendences, var noteikt, vai nekustamā īpašuma tirgus atrodas aktīvā fāzē vai nonāk lejupslīdē. Pieaugot mājokļu cenu pieauguma prognozēm, cilvēki iegādājas vairāk dzīvokļu, kas noved pie hipotekāro kredītu apjoma pieauguma. Un otrādi, ja tiek prognozēta mājokļu cenu stagnācija vai kritums, pirkšanas noskaņojums vājinās, un arī hipotekāro kredītu apjoms mēdz samazināties.
Tomēr hipotekāro kredītu pieauguma tendence ne vienmēr pilnībā atbilst nekustamā īpašuma tirgus plūsmai. Tas ir tāpēc, ka papildu kredīti dažreiz tiek ņemti nevis dzīvokļa iegādei, bet gan dzīvošanas izdevumu segšanai vai esošo kredītu atmaksai.
Aplūkojot iepriekš minētā raksta virsrakstu, lai gan kopējais mājsaimniecību parāds ir uzkrājies līdz visu laiku augstākajam līmenim, hipotekāro kredītu, kas veido lielāko mājsaimniecību parāda daļu, pieauguma temps jau kādu laiku liecina par palēnināšanās pazīmēm. Tas liecina, ka tirgus atmosfēra, ko kādreiz raksturoja tā sauktā "visu vienā" aizņemšanās, kad cilvēki atdeva visu naudu, lai iegādātos mājokli, ir pārsniegusi savu maksimumu un nonākusi nedaudz mierīgākā fāzē. Kā tiešais iemesls tiek minēta mājokļu cenu kritums. Tomēr hipotekāro kredītu pieauguma palēnināšanās nenozīmē, ka kopējais mājsaimniecību parāda risks ir atrisināts. Tas ir tāpēc, ka citi mājsaimniecību sektora kredītu slogi joprojām ir tādā līmenī, kas joprojām rada bažas.
Nekustamā īpašuma burbulis ir īpaši biedējošs, jo aizdevumi galu galā ir parādi, kas jāatmaksā. Ja aizņēmējs zaudē spēju atmaksāt aizdevumu, atbildība pāriet uz citām struktūrām. Pirmā atbildība jāuzņemas aizdevējai bankai. Lai gan bankas cenšas atgūt aizdevumu, atsavinot ķīlā ieķīlāto dzīvokli, pašas ķīlas vērtība strauji krītas, kad nekustamā īpašuma burbulis pārsprāgst. Šādos gadījumos pat īpašuma pārdošana var neļaut pilnībā atgūt aizdoto summu.
Bankas, kuru rīcībā ir liels daudzums šādu devalvētu nodrošinājuma aktīvu, neizbēgami saskaras ar ievērojamu darbības nestabilitāti. Ja bankas ķēdes reakcijā kļūst maksātnespējīgas, radot situāciju, kad neviens nevar apkalpot to parādus, valdība galu galā iejaucas, lai segtu zaudējumus, izmantojot nodokļu maksātāju naudu. Tieši tāpēc valdība rūpīgi uzrauga hipotekāro kredītu apjomu un tendences.
““Es nožēloju, ka iegādājos māju ar visiem saviem ietaupījumiem”… 2030. gadi grimst nabadzībā” (The Korea Economic Daily, 2022. gada 3. novembris)
Šis raksts spilgti atklāj tā laika Dienvidkorejas nekustamo īpašumu tirgus atmosfēru. Mājokļu cenu kāpuma laikā raksti, kas aicināja "ielēkt tirgū, pat ja tas nozīmē riskēt", parādījās daudz biežāk nekā tie, kas brīdina par briesmām. Neskatoties uz strauji pieaugošo mājsaimniecību parādu, sensacionāli termini, piemēram, "pēkšņa nabadzība", veicināja trauksmi un krīzes sajūtu, radot bailes "tikt atstātam novārtā". Tomēr, nekustamo īpašumu tirgum pārejot lejupslīdē, cilvēki tagad saskaras ar bailēm no potenciālas patiesas "nabadības".
Ja nekustamā īpašuma tirgus veselības galvenais rādītājs ir jauno māju pārdošanas tirgus, tad hipotekāro kredītu svārstības var uzskatīt par sekundāro rādītāju. Kredītu apjoms parasti mainās līdz ar nekustamā īpašuma darījumu apjomu. Palielinoties darījumu apjomam, pieaug arī kredītu apjoms; samazinoties darījumu apjomam, kopējā kredītu summa parasti seko šim piemēram.
Tomēr iemesls, kāpēc daudzi cilvēki uzņemas smago aizdevumu nastu dzīvokļu iegādei, ir skaidrs. Tas izriet no stingras pārliecības, ka pat ja viņi uzņemas parādus un maksā procentus, ja vien mājokļu cenas pieaug, viņi galu galā gūs peļņu. Šī pārliecība jau ilgstoši ir dziļi iesakņojusies Korejas sabiedrībā. Lai gan jaunākās paaudzes mēdz spriest, pamatojoties uz rādītājiem un skaitļiem, nevis uz ticību, šī pārliecība bieži vien nostiprinās pēc vairākkārtējas tirgus pieredzes.
Tomēr, tā kā aizdevumu procentu likmes pieaug, bet mājokļu cenas maz liecina par pieaugumu, cilvēki ar relatīvi zemākiem ienākumiem, īpaši tie, kas ir divdesmitajos un trīsdesmitajos gados, vispirms sasniedz savas iespējas. Krīzes vienmēr sākas vājākajā punktā. Reģionāli pazīmes vispirms parādās provincēs; paaudžu līmenī - divdesmitajos un trīsdesmitajos gados vecu cilvēku vidū; un finanšu sektorā - sekundārajās finanšu iestādēs. Tomēr, ja Dienvidkorejas nekustamo īpašumu tirgum izdosies pārciest vētru un atgriezties augšupejošā tendencē, tas joprojām ir gatavs jebkurā brīdī atkal uzliesmot.
Kas jāzina pirms nekustamā īpašuma rakstu lasīšanas
“Regulēto zonu atcelšana un atvieglota kreditēšana veicina maigu piezemēšanos… taču nepietiekami, lai atjaunotu pirkšanas noskaņojumu” (Yonhap News, 2022. gada 10. novembris)
Ja vien nenotiks fundamentālas izmaiņas iedzīvotāju struktūrā un sociālajā struktūrā, šķiet maz ticams, ka Korejas sabiedrības skatījums uz dzīvokļiem drīzumā mainīsies. Mūsdienās pusmūža korejiešiem ir divi galvenie dzīves partneri. Viens ir viņu dzīvesbiedrs, ko saista laulība, un otrs ir banka, ko saista parādi. Lai gan mājokļa īpašumtiesības tiek dalītas ar laulāto, kad mājoklis tiek iegūts ar aizdevumu, tas faktiski kļūst par kopīpašumu ar banku. Tādējādi nekustamais īpašums ir vairāk nekā tikai ģimenes dzīvojamā telpa; tas ir cieši saistīts ar mājsaimniecības finansēm un plašāku finanšu sistēmu. Tāpēc tam piemīt potenciāls satricināt ne tikai atsevišķas mājsaimniecības, bet arī visu valsts ekonomiku. Tieši tāpēc pastāvīgi jāpievērš uzmanība ar nekustamo īpašumu saistītiem ziņu rakstiem.
Īpaša uzmanība jāpievērš tādiem terminiem kā “regulējums” vai “politika”, kas parādās nekustamā īpašuma rakstos. Lai gan nekustamā īpašuma noteikumiem un politikai var šķist maza tūlītēja ietekme uz tirgu, tie ilgtermiņā rada ievērojamu ietekmi. Līdz ar to virsrakstos bieži parādās tādas frāzes kā “minimāla ietekme” vai “tirgus neuzrāda nekādu reakciju”, tomēr šie pasākumi laika gaitā bieži vien noved pie skaidrām izmaiņām, pat ja tās nav uzreiz pamanāmas.
Reprezentatīvie nekustamā īpašuma noteikumi ietver reģionālos ierobežojumus un aizdevumu ierobežojumus. Reģionālie ierobežojumi ietver "korekcijas mērķa zonas" un "spekulatīvās pārkaršanas rajonus". Noteikšana par korekcijas mērķa zonu uzliek ierobežojumus abonēšanai, aizdevumiem un tālākpārdošanai, kā arī augstākus nodokļus. Spekulatīvās pārkaršanas rajoniem ir vēl stingrāki ierobežojumi. Ne tikai noteikumi ir sarežģīti, bet arī konkrētie kritēriji un noteiktās zonas bieži mainās atkarībā no nekustamā īpašuma tirgus apstākļiem. Tāpēc ikvienam, kas interesējas par nekustamo īpašumu, ir pastāvīgi jāpārbauda jaunākā informācija.
Aizdevumu noteikumi ietver DTI (parāda un ienākumu attiecību), LTV (aizdevuma un vērtības attiecību) un DSR (parāda apkalpošanas attiecību). Starp tiem LTV ir rādītājs, kas parāda, cik lielu aizdevuma daļu var iegūt attiecībā pret ķīlā sniegtā nekustamā īpašuma vērtību. Piemēram, ja ieķīlātā dzīvokļa cena ir 1 miljards vonu un LTV ir 70%, maksimālo aizdevumu var saņemt 700 miljonu vonu apmērā. DSR ir stingrāks jēdziens nekā DTI, un tas atspoguļo gada aizdevuma pamatsummas un procentu atmaksas attiecību pret gada ienākumiem. Piemēram, ja jūsu gada alga ir 40 miljoni vonu un jūsu DSR ir 50%, kopējie pamatsummas un procentu atmaksas apjomi gadā nedrīkst pārsniegt 20 miljonus vonu.
Viens no iemesliem, kāpēc hipotēku termiņi tiek pagarināti līdz 40 vai 50 gadiem, ir tieši saistīts ar šo DSR regulējumu. Ilgāki aizdevuma periodi samazina gada atmaksas summu, ļaujot aizdevējiem ievērot DSR standartus, vienlaikus izsniedzot lielākas aizdevumu summas. Tā kā aizdevumu regulējuma detaļas bieži mainās un aprēķini ir sarežģīti, tiešsaistes vai mobilo lietotņu aizdevumu kalkulatoru izmantošana sniedz praktisku palīdzību.
Lai gan ir svarīgi izprast katra termina precīzu nozīmi, vissvarīgākais ir saskatīt nekustamā īpašuma politikas vispārējo virzienu. Ja termini, kas saistīti ar noteikumiem vai politiku, ietver vārdu "stingrāka", to var interpretēt kā nodomu kontrolēt un stabilizēt tirgu. Savukārt, ja tiek lietots vārds "atslābināta", to var saprast kā nodomu atjaunot stagnējošu tirgu. Tomēr ir svarīgi arī atcerēties, ka pretēji valdības politikas nodomiem nekustamā īpašuma tirgus bieži reaģē skaidrāk pēc kāda laika, nevis uzreiz pēc noteikumu paziņošanas. Ja jūs pērkat māju tūlīt pēc ziņām par noteikumu atvieglošanu vai pārdodat māju brīdī, kad tiek paziņots par noteikumu stingrāku regulēšanu, jūs faktiski varat saskarties ar rezultātiem, kas atšķiras no gaidītajiem. Lasot rakstus par nekustamo īpašumu, ir ārkārtīgi svarīgi paturēt prātā šo punktu.
