ಈ ಬ್ಲಾಗ್ ಪೋಸ್ಟ್ ದಕ್ಷಿಣ ಕೊರಿಯಾದಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಕೇವಲ ವಾಸಸ್ಥಳಗಳನ್ನು ಮೀರಿ ಆರ್ಥಿಕ ಉತ್ಪನ್ನಗಳಂತೆ ಏಕೆ ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಸಾಲಗಳು, ನೀತಿಗಳು ಮತ್ತು ಮನೋವಿಜ್ಞಾನದಿಂದ ರಚಿಸಲಾದ ರಚನೆಯನ್ನು ಶಾಂತವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸುತ್ತದೆ.

ನೀವು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸಲು ಹೇಗೆ ಶಕ್ತರಾಗುತ್ತೀರಿ?

ಒಬ್ಬ ಸಾಮಾನ್ಯ ವ್ಯಕ್ತಿ ಖರೀದಿಸಬಹುದಾದ ಅತ್ಯಂತ ದುಬಾರಿ ಆಸ್ತಿ ಎಂದರೆ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್. ಇದಲ್ಲದೆ, ವಸತಿ ಬೆಲೆಗಳು ಗ್ರಾಹಕ ಬೆಲೆ ಸೂಚ್ಯಂಕದಲ್ಲಿ ಸೇರಿಸಲ್ಪಡದ ಕಾರಣ, ಅವು ಎಷ್ಟೇ ತೀವ್ರವಾಗಿ ಏರಿಳಿತಗೊಂಡರೂ, ಸರ್ಕಾರದ ಅಧಿಕೃತ CPI ಅನ್ನು ಮಾತ್ರ ಆಧರಿಸಿ ಅವುಗಳ ಮಟ್ಟವನ್ನು ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಗ್ರಹಿಸುವುದು ಕಷ್ಟ. ವಸತಿ ಬೆಲೆಗಳ ಬೃಹತ್ ಪ್ರಮಾಣವನ್ನು ಗಮನಿಸಿದರೆ, ಅವುಗಳನ್ನು ಸೂಚ್ಯಂಕದಲ್ಲಿ ಸೇರಿಸುವುದರಿಂದ ಸೂಚಕವೇ ವಿರೂಪಗೊಳ್ಳಬಹುದು ಎಂಬ ಆತಂಕವೂ ಇದೆ. ಅದೇನೇ ಇರಲಿ, ಜೀವಿತಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಖರೀದಿಸುವ ಅತ್ಯಂತ ದುಬಾರಿ ವಸ್ತುವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಖರೀದಿಸಲು ಯಾರಾದರೂ ಸಾಕಷ್ಟು ನಗದು ಅಥವಾ ಹಣವನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದರೆ, ಅದು ನಿಜವಾದ ವಿಚಿತ್ರವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸಲು ಹಣವನ್ನು ಎರವಲು ಪಡೆಯುವುದು ಏಕೈಕ ಮಾರ್ಗ ಎಂದು ಸಾಮಾನ್ಯ ಜ್ಞಾನವು ನಿರ್ದೇಶಿಸುತ್ತದೆ.
ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸೇರಿದಂತೆ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಹಣವನ್ನು ಸಾಲ ನೀಡುತ್ತವೆ. ಸಾಲಗಾರನ ಒಳ್ಳೆಯ ಉದ್ದೇಶಗಳನ್ನು ಮಾತ್ರ ಆಧರಿಸಿ, "ನೀವು ಕಷ್ಟಪಟ್ಟು ಕೆಲಸ ಮಾಡಿದ್ದೀರಿ, ಆದ್ದರಿಂದ ದಯವಿಟ್ಟು ಈ ಹಣವನ್ನು ಮನೆ ಖರೀದಿಸಲು ಬಳಸಿ" ಎಂದು ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಬೇಷರತ್ತಾಗಿ ಹಣವನ್ನು ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಸಾಲಗಾರ ಮತ್ತು ಸಾಲ ನೀಡುವವರು ಇಬ್ಬರೂ ಪರಸ್ಪರರ ಅಗತ್ಯ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಬೇಕು. ಈ ಅಗತ್ಯವನ್ನು ಪೂರೈಸಲು ರಚಿಸಲಾದ ಹಣಕಾಸು ಉತ್ಪನ್ನವೆಂದರೆ ಅಡಮಾನ ಸಾಲ.

ನನ್ನ ಸ್ವಂತ ಹಣದಿಂದ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಸಾಲಗಾರನು ಸಾಲವನ್ನು ಮರುಪಾವತಿಸಲು ವಿಫಲವಾದರೆ, ಅವನು ತನ್ನ ಮನೆಯನ್ನು ವಿಲೇವಾರಿ ಮಾಡುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುತ್ತಾನೆ ಎಂಬ ಷರತ್ತಿನ ಮೇಲೆ ಹಣವನ್ನು ಎರವಲು ಪಡೆಯುವ ಒಂದು ಮಾರ್ಗವೆಂದರೆ ಅಡಮಾನ. ಸಾಲಗಾರನು ಭರವಸೆ ನೀಡಿದ ಮರುಪಾವತಿಯನ್ನು ಮಾಡದಿದ್ದರೆ, ಬ್ಯಾಂಕ್ ಅಡಮಾನದ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಹರಾಜು ಮಾಡುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಪಾವತಿಸದ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮರುಪಡೆಯಲು ಹಣವನ್ನು ಬಳಸುತ್ತದೆ.

"3ನೇ ತ್ರೈಮಾಸಿಕದಲ್ಲಿ ಗೃಹ ಸಾಲ ದಾಖಲೆಯ ಗರಿಷ್ಠ ಮಟ್ಟವನ್ನು ತಲುಪಿದೆ... ಮನೆ ಬೆಲೆಗಳು ಕುಸಿಯುತ್ತಿರುವುದರಿಂದ ಅಡಮಾನ ಬೆಳವಣಿಗೆ ನಿಧಾನವಾಗಿದೆ" (ಸಿಯೋಲ್ ಶಿನ್ಮುನ್, ನವೆಂಬರ್ 23, 2022)

ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಗಳನ್ನು ವಿಶಾಲವಾಗಿ ಯೋಜನೆಯಿಂದ ಹೊರಗಿರುವ ಹೊಸ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸುವುದು ಅಥವಾ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸುವುದು ಎಂದು ವರ್ಗೀಕರಿಸಲಾಗಿದ್ದರೂ, ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿದ ವಿಧಾನವನ್ನು ಲೆಕ್ಕಿಸದೆ ಸಾಲಗಳು ಬಹುತೇಕ ಅನಿವಾರ್ಯ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಅಡಮಾನ ಸಾಲದ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ಪ್ರವೃತ್ತಿಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದರಿಂದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಸಕ್ರಿಯ ಹಂತದಲ್ಲಿದೆಯೇ ಅಥವಾ ಕುಸಿತವನ್ನು ಪ್ರವೇಶಿಸುತ್ತಿದೆಯೇ ಎಂದು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ. ಮನೆ ಬೆಲೆಗಳು ಏರುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳು ಹೆಚ್ಚಾದಂತೆ, ಜನರು ಹೆಚ್ಚಿನ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತಾರೆ, ಇದು ಅಡಮಾನ ಸಾಲದ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ವಿಸ್ತರಣೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ, ನಿಶ್ಚಲವಾದ ಅಥವಾ ಕುಸಿಯುವ ಮನೆ ಬೆಲೆಗಳು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಿದಾಗ, ಖರೀದಿ ಭಾವನೆ ದುರ್ಬಲಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಅಡಮಾನ ಸಾಲಗಳು ಸಹ ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತವೆ.
ಆದಾಗ್ಯೂ, ಅಡಮಾನ ಸಾಲಗಳ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ಪ್ರವೃತ್ತಿ ಯಾವಾಗಲೂ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಹರಿವಿನೊಂದಿಗೆ ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಹೊಂದಿಕೆಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಏಕೆಂದರೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸಾಲಗಳನ್ನು ಕೆಲವೊಮ್ಮೆ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಗೆ ಅಲ್ಲ, ಆದರೆ ಜೀವನ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಲು ಅಥವಾ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಸಾಲಗಳನ್ನು ಮರುಪಾವತಿಸಲು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಈ ಹಿಂದೆ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾದ ಲೇಖನದ ಶೀರ್ಷಿಕೆಯನ್ನು ನೋಡಿದರೆ, ಒಟ್ಟು ಗೃಹ ಸಾಲವು ಸಾರ್ವಕಾಲಿಕ ಗರಿಷ್ಠ ಮಟ್ಟಕ್ಕೆ ಸಂಗ್ರಹವಾಗಿದ್ದರೂ, ಗೃಹ ಸಾಲದ ಅತಿದೊಡ್ಡ ಭಾಗವಾಗಿರುವ ಅಡಮಾನ ಸಾಲಗಳ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ದರವು ಸ್ವಲ್ಪ ಸಮಯದವರೆಗೆ ನಿಧಾನಗೊಳ್ಳುವ ಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ತೋರಿಸಿದೆ. ಇದು ಒಂದು ಕಾಲದಲ್ಲಿ 'ಆಲ್-ಇನ್' ಸಾಲದಿಂದ ನಿರೂಪಿಸಲ್ಪಟ್ಟ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ವಾತಾವರಣ - ಜನರು ಮನೆ ಖರೀದಿಸಲು ಪ್ರತಿ ಕೊನೆಯ ಪೈಸೆಯನ್ನೂ ಒಟ್ಟುಗೂಡಿಸುತ್ತಿದ್ದರು - ಅದರ ಉತ್ತುಂಗವನ್ನು ದಾಟಿ ಸ್ವಲ್ಪ ಶಾಂತ ಹಂತವನ್ನು ಪ್ರವೇಶಿಸಿದೆ ಎಂದು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕೆ ನೇರ ಕಾರಣವೆಂದರೆ ಮನೆ ಬೆಲೆಗಳಲ್ಲಿನ ಕುಸಿತ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಅಡಮಾನ ಸಾಲದ ಬೆಳವಣಿಗೆಯಲ್ಲಿನ ನಿಧಾನಗತಿಯು ಗೃಹ ಸಾಲದ ಒಟ್ಟಾರೆ ಅಪಾಯವನ್ನು ಪರಿಹರಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಅರ್ಥವಲ್ಲ. ಏಕೆಂದರೆ ಗೃಹ ವಲಯದ ಮೇಲಿನ ಇತರ ಸಾಲದ ಹೊರೆಗಳು ಇನ್ನೂ ಕಳವಳಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗುವ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿಯೇ ಉಳಿದಿವೆ.
ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗುಳ್ಳೆ ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಭಯಾನಕವಾಗಿದೆ ಏಕೆಂದರೆ ಸಾಲಗಳು ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಮರುಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ಸಾಲಗಳಾಗಿವೆ. ಸಾಲಗಾರನು ಮರುಪಾವತಿ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಂಡರೆ, ಹೊರೆ ಇತರ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಮೇಲೆ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ಮೊದಲು ಜವಾಬ್ದಾರಿಯನ್ನು ಹೊರುವುದು ಸಾಲ ನೀಡುವ ಬ್ಯಾಂಕ್. ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಮೇಲಾಧಾರವಾಗಿ ಭದ್ರಪಡಿಸಿದ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಅನ್ನು ವಿಲೇವಾರಿ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ಸಾಲವನ್ನು ಮರುಪಡೆಯಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸಿದರೆ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗುಳ್ಳೆ ಸಿಡಿದಾಗ ಮೇಲಾಧಾರದ ಮೌಲ್ಯವು ತೀವ್ರವಾಗಿ ಕುಸಿಯುತ್ತದೆ. ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೂ ಸಹ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಮರುಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.
ಅಪಮೌಲ್ಯಗೊಂಡ ಮೇಲಾಧಾರ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ದೊಡ್ಡ ಪ್ರಮಾಣದಲ್ಲಿ ಹೊಂದಿರುವ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಅನಿವಾರ್ಯವಾಗಿ ತಮ್ಮ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಗಳಲ್ಲಿ ಗಮನಾರ್ಹ ಅಸ್ಥಿರತೆಯನ್ನು ಎದುರಿಸುತ್ತವೆ. ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸರಪಳಿ ಕ್ರಿಯೆಯಲ್ಲಿ ದಿವಾಳಿಯಾಗಿ, ಯಾರೂ ತಮ್ಮ ಸಾಲಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗೆ ಕಾರಣವಾದರೆ, ಸರ್ಕಾರವು ಅಂತಿಮವಾಗಿ ತೆರಿಗೆದಾರರ ಹಣವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ನಷ್ಟವನ್ನು ಸರಿದೂಗಿಸಲು ಹೆಜ್ಜೆ ಹಾಕುತ್ತದೆ. ಇದಕ್ಕಾಗಿಯೇ ಸರ್ಕಾರವು ಅಡಮಾನ ಸಾಲಗಳ ಪ್ರಮಾಣ ಮತ್ತು ಪ್ರವೃತ್ತಿಗಳನ್ನು ಸೂಕ್ಷ್ಮವಾಗಿ ಗಮನಿಸುತ್ತದೆ.

“'ನನ್ನ ಎಲ್ಲಾ ಉಳಿತಾಯದಿಂದ ಮನೆ ಖರೀದಿಸಿದ್ದಕ್ಕೆ ವಿಷಾದಿಸುತ್ತೇನೆ'... 2030 ರ ದಶಕ ಬಡತನಕ್ಕೆ ಸಿಲುಕುತ್ತಿದೆ” (ದಿ ಕೊರಿಯಾ ಎಕನಾಮಿಕ್ ಡೈಲಿ, ನವೆಂಬರ್ 3, 2022)

ಈ ಲೇಖನವು ಆ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ದಕ್ಷಿಣ ಕೊರಿಯಾದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ವಾತಾವರಣವನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸುತ್ತದೆ. ವಸತಿ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆಯ ಸಮಯದಲ್ಲಿ, ಅಪಾಯಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ನೀಡುವ ಲೇಖನಗಳಿಗಿಂತ 'ಅಪಾಯಗಳನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಉದ್ದೇಶ ಹೊಂದಿದ್ದರೂ ಸಹ ಬ್ಯಾಂಡ್‌ವ್ಯಾಗನ್ ಮೇಲೆ ಹಾರುವುದು' ಎಂದು ಪ್ರತಿಪಾದಿಸುವ ಲೇಖನಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಕಾಣಿಸಿಕೊಂಡವು. ವೇಗವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಮನೆಯ ಸಾಲದ ಹೊರತಾಗಿಯೂ, 'ಹಠಾತ್ ಬಡತನ' ದಂತಹ ಸಂವೇದನಾಶೀಲ ಪದಗಳು ಆತಂಕ ಮತ್ತು ಬಿಕ್ಕಟ್ಟಿನ ಭಾವನೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಿದವು, 'ಹಿಂದೆ ಉಳಿಯುವ' ಭಯವನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಿದವು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಕುಸಿತಕ್ಕೆ ಬದಲಾದಂತೆ, ಜನರು ಈಗ ನಿಜವಾಗಿಯೂ 'ಬಡವರಾಗುವ' ಭಯವನ್ನು ಎದುರಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ.
ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಆರೋಗ್ಯದ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಸೂಚಕವು ಹೊಸ ಮನೆ ಮಾರಾಟ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಾಗಿದ್ದರೆ, ಅಡಮಾನ ಸಾಲಗಳ ಏರಿಳಿತವನ್ನು ದ್ವಿತೀಯ ಸೂಚಕವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು. ಸಾಲಗಳ ಪ್ರಮಾಣವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಹಿವಾಟಿನ ಪರಿಮಾಣದೊಂದಿಗೆ ಹೊಂದಿಕೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ವಹಿವಾಟಿನ ಪ್ರಮಾಣವು ಹೆಚ್ಚಾದಾಗ, ಸಾಲಗಳು ಸಹ ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತವೆ; ವಹಿವಾಟಿನ ಪ್ರಮಾಣವು ಕಡಿಮೆಯಾದಾಗ, ಒಟ್ಟು ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅದನ್ನು ಅನುಸರಿಸುತ್ತದೆ.
ಅದೇನೇ ಇದ್ದರೂ, ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಅನೇಕ ಜನರು ಸಾಲಗಳ ಭಾರವನ್ನು ಹೊರಲು ಕಾರಣ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿದೆ. ಸಾಲ ಮಾಡಿ ಬಡ್ಡಿ ಪಾವತಿಸಿದರೂ, ಮನೆ ಬೆಲೆಗಳು ಏರಿದರೆ, ಅವರು ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಲಾಭ ಗಳಿಸುತ್ತಾರೆ ಎಂಬ ಬಲವಾದ ನಂಬಿಕೆಯಿಂದ ಇದು ಹುಟ್ಟಿಕೊಂಡಿದೆ. ಈ ನಂಬಿಕೆಯು ದೀರ್ಘಕಾಲದವರೆಗೆ ಕೊರಿಯನ್ ಸಮಾಜದಲ್ಲಿ ಆಳವಾಗಿ ಬೇರೂರಿದೆ. ಯುವ ಪೀಳಿಗೆಗಳು ನಂಬಿಕೆಗಿಂತ ಸೂಚಕಗಳು ಮತ್ತು ಅಂಕಿಅಂಶಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ನಿರ್ಣಯಿಸಲು ಒಲವು ತೋರುತ್ತವೆ, ಆದರೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ಹಲವಾರು ಬಾರಿ ಅನುಭವಿಸಿದ ನಂತರ ಈ ನಂಬಿಕೆ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಬಲಗೊಳ್ಳುತ್ತದೆ.
ಆದಾಗ್ಯೂ, ಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿದರಗಳು ಏರುತ್ತಿರುವಾಗ ಮನೆ ಬೆಲೆಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗುವ ಯಾವುದೇ ಲಕ್ಷಣಗಳು ಕಾಣುತ್ತಿಲ್ಲ, ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಕಡಿಮೆ ಆದಾಯ ಹೊಂದಿರುವವರು - ನಿರ್ದಿಷ್ಟವಾಗಿ 20 ಮತ್ತು 30 ರ ಹರೆಯದವರು - ಮೊದಲು ತಮ್ಮ ಮಿತಿಗಳನ್ನು ತಲುಪುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಬಿಕ್ಕಟ್ಟುಗಳು ಯಾವಾಗಲೂ ದುರ್ಬಲ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಪ್ರಾರಂಭವಾಗುತ್ತವೆ. ಪ್ರಾದೇಶಿಕವಾಗಿ, ಪ್ರಾಂತ್ಯಗಳಲ್ಲಿ ಮೊದಲು ಚಿಹ್ನೆಗಳು ಕಾಣಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತವೆ; ಪೀಳಿಗೆಯಂತೆ, 20 ಮತ್ತು 30 ರ ಹರೆಯದವರಲ್ಲಿ; ಮತ್ತು ಹಣಕಾಸು ವಲಯದಲ್ಲಿ, ದ್ವಿತೀಯ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳಲ್ಲಿ. ಅದೇನೇ ಇದ್ದರೂ, ದಕ್ಷಿಣ ಕೊರಿಯಾದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಚಂಡಮಾರುತವನ್ನು ಎದುರಿಸಲು ಮತ್ತು ಮತ್ತೆ ಮೇಲ್ಮುಖ ಪ್ರವೃತ್ತಿಯನ್ನು ಪ್ರವೇಶಿಸಲು ನಿರ್ವಹಿಸಿದರೆ, ಯಾವುದೇ ಕ್ಷಣದಲ್ಲಿ ಮತ್ತೆ ಭುಗಿಲೆದ್ದಿರಬಹುದು.

ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಲೇಖನಗಳನ್ನು ಓದುವ ಮೊದಲು ಏನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು

"ನಿಯಂತ್ರಿತ ವಲಯಗಳ ಎತ್ತುವಿಕೆ ಮತ್ತು ಸಡಿಲಗೊಂಡ ಸಾಲವು ಮೃದುವಾದ ಇಳಿಯುವಿಕೆಗೆ ಕೊಡುಗೆ ನೀಡುತ್ತದೆ ... ಆದರೆ ಖರೀದಿ ಭಾವನೆಯನ್ನು ಪುನಃಸ್ಥಾಪಿಸಲು ಸಾಕಾಗುವುದಿಲ್ಲ" (ಯೋನ್‌ಹಾಪ್ ನ್ಯೂಸ್, ನವೆಂಬರ್ 10, 2022)

ಜನಸಂಖ್ಯಾ ರಚನೆ ಮತ್ತು ಸಾಮಾಜಿಕ ರಚನೆಯಲ್ಲಿ ಮೂಲಭೂತ ಬದಲಾವಣೆಯಾಗದ ಹೊರತು, ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಕೊರಿಯನ್ ಸಮಾಜದ ದೃಷ್ಟಿಕೋನವು ಶೀಘ್ರದಲ್ಲೇ ಬದಲಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿಲ್ಲ. ಇಂದು, ಮಧ್ಯವಯಸ್ಕ ಕೊರಿಯನ್ನರು ಇಬ್ಬರು ಪ್ರಮುಖ ಜೀವನ ಸಂಗಾತಿಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ. ಒಬ್ಬರು ಮದುವೆಯಿಂದ ಬಂಧಿತರಾದ ಅವರ ಸಂಗಾತಿ, ಮತ್ತು ಇನ್ನೊಬ್ಬರು ಸಾಲದಿಂದ ಬಂಧಿತರಾದ ಬ್ಯಾಂಕ್. ಮನೆಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸಂಗಾತಿಯೊಂದಿಗೆ ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳಲಾಗಿದ್ದರೂ, ಸಾಲದ ಮೂಲಕ ಮನೆಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡಾಗ, ಅದು ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನೊಂದಿಗೆ ಸಹ-ಮಾಲೀಕತ್ವಕ್ಕೆ ಬರುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕುಟುಂಬದ ವಾಸಸ್ಥಳವನ್ನು ಮೀರಿ ವಿಸ್ತರಿಸುತ್ತದೆ; ಇದು ಮನೆಯ ಹಣಕಾಸು ಮತ್ತು ವಿಶಾಲ ಹಣಕಾಸು ವ್ಯವಸ್ಥೆಯೊಂದಿಗೆ ಆಳವಾಗಿ ಹೆಣೆದುಕೊಂಡಿದೆ. ಅದಕ್ಕಾಗಿಯೇ ಇದು ವೈಯಕ್ತಿಕ ಮನೆಗಳನ್ನು ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ ಇಡೀ ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಆರ್ಥಿಕತೆಯನ್ನು ಅಲುಗಾಡಿಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. ಇದಕ್ಕಾಗಿಯೇ ಒಬ್ಬರು ನಿರಂತರವಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್-ಸಂಬಂಧಿತ ಸುದ್ದಿ ಲೇಖನಗಳಿಗೆ ಗಮನ ಕೊಡಬೇಕು.
ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಲೇಖನಗಳಲ್ಲಿ 'ನಿಯಂತ್ರಣ' ಅಥವಾ 'ನೀತಿ' ಯಂತಹ ಪದಗಳು ಕಾಣಿಸಿಕೊಂಡಾಗ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಗಮನ ಅಗತ್ಯ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಮಗಳು ಮತ್ತು ನೀತಿಗಳು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಮೇಲೆ ಕಡಿಮೆ ತಕ್ಷಣದ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುತ್ತವೆ ಎಂದು ತೋರುತ್ತದೆಯಾದರೂ, ಅವು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಗಮನಾರ್ಹ ಪ್ರಭಾವ ಬೀರುತ್ತವೆ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ, ಮುಖ್ಯಾಂಶಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 'ಕನಿಷ್ಠ ಪರಿಣಾಮ' ಅಥವಾ 'ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಯಾವುದೇ ಪ್ರತಿಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ತೋರಿಸುವುದಿಲ್ಲ' ಎಂಬಂತಹ ನುಡಿಗಟ್ಟುಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತವೆ, ಆದರೂ ಈ ಕ್ರಮಗಳು ಆಗಾಗ್ಗೆ ಕಾಲಾನಂತರದಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟ ಬದಲಾವಣೆಗಳಿಗೆ ಕಾರಣವಾಗುತ್ತವೆ, ತಕ್ಷಣ ಗೋಚರಿಸದಿದ್ದರೂ ಸಹ.
ಪ್ರಾತಿನಿಧಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಮಗಳು ಪ್ರಾದೇಶಿಕ ನಿರ್ಬಂಧಗಳು ಮತ್ತು ಸಾಲ ನಿರ್ಬಂಧಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿವೆ. ಪ್ರಾದೇಶಿಕ ನಿರ್ಬಂಧಗಳು 'ಹೊಂದಾಣಿಕೆ ಗುರಿ ವಲಯಗಳು' ಮತ್ತು 'ಊಹಾತ್ಮಕ ಅಧಿಕ ತಾಪನ ಜಿಲ್ಲೆಗಳನ್ನು' ಒಳಗೊಂಡಿವೆ. ಹೊಂದಾಣಿಕೆ ಗುರಿ ವಲಯವಾಗಿ ಹುದ್ದೆಯು ಹೆಚ್ಚಿನ ತೆರಿಗೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಚಂದಾದಾರಿಕೆ, ಸಾಲಗಳು ಮತ್ತು ಮರುಮಾರಾಟದ ಮೇಲೆ ನಿರ್ಬಂಧಗಳನ್ನು ವಿಧಿಸುತ್ತದೆ. ಊಹಾತ್ಮಕ ಅಧಿಕ ತಾಪನ ಜಿಲ್ಲೆಗಳು ಇನ್ನೂ ಕಠಿಣ ಮಿತಿಗಳನ್ನು ಎದುರಿಸುತ್ತವೆ. ನಿಯಮಗಳು ಸಂಕೀರ್ಣವಾಗಿರುವುದಲ್ಲದೆ, ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮಾನದಂಡಗಳು ಮತ್ತು ಗೊತ್ತುಪಡಿಸಿದ ಪ್ರದೇಶಗಳು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಆಗಾಗ್ಗೆ ಬದಲಾಗುತ್ತವೆ. ಆದ್ದರಿಂದ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಆಸಕ್ತಿ ಹೊಂದಿರುವ ಯಾರಾದರೂ ಇತ್ತೀಚಿನ ಮಾಹಿತಿಗಾಗಿ ನಿರಂತರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.
ಸಾಲದ ನಿಯಮಗಳಲ್ಲಿ DTI (ಸಾಲ-ಆದಾಯ ಅನುಪಾತ), LTV (ಸಾಲ-ಮೌಲ್ಯ ಅನುಪಾತ) ಮತ್ತು DSR (ಸಾಲ ಸೇವಾ ಅನುಪಾತ) ಸೇರಿವೆ. ಇವುಗಳಲ್ಲಿ, LTV ಎನ್ನುವುದು ಮೇಲಾಧಾರವಾಗಿ ಒದಗಿಸಲಾದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ಎಷ್ಟು ಸಾಲವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು ಎಂಬುದನ್ನು ತೋರಿಸುವ ಸೂಚಕವಾಗಿದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಮೇಲಾಧಾರವಾಗಿ ವಾಗ್ದಾನ ಮಾಡಿದ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ನ ಬೆಲೆ 1 ಬಿಲಿಯನ್ ವೊನ್ ಆಗಿದ್ದರೆ ಮತ್ತು LTV 70% ಆಗಿದ್ದರೆ, ಗರಿಷ್ಠ 700 ಮಿಲಿಯನ್ ವೊನ್ ಸಾಲವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು. DSR ಎಂಬುದು DTI ಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಕಠಿಣ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯಾಗಿದ್ದು, ವಾರ್ಷಿಕ ಸಾಲದ ಅಸಲು ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿ ಮರುಪಾವತಿಗಳ ಅನುಪಾತವನ್ನು ವಾರ್ಷಿಕ ಆದಾಯಕ್ಕೆ ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ನಿಮ್ಮ ವಾರ್ಷಿಕ ವೇತನ 40 ಮಿಲಿಯನ್ ವೊನ್ ಆಗಿದ್ದರೆ ಮತ್ತು ನಿಮ್ಮ DSR 50% ಆಗಿದ್ದರೆ, ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಒಟ್ಟು ಅಸಲು ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿ ಮರುಪಾವತಿಗಳು 20 ಮಿಲಿಯನ್ ವೊನ್ ಮೀರಬಾರದು.
ಅಡಮಾನ ಅವಧಿಗಳು 40 ಅಥವಾ 50 ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ ವಿಸ್ತರಿಸುತ್ತಿರುವುದಕ್ಕೆ ಒಂದು ಕಾರಣವೆಂದರೆ ಈ DSR ನಿಯಂತ್ರಣ. ದೀರ್ಘ ಸಾಲದ ಅವಧಿಗಳು ವಾರ್ಷಿಕ ಮರುಪಾವತಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಸಾಲದಾತರು ದೊಡ್ಡ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ವಿಸ್ತರಿಸುವಾಗ DSR ಮಾನದಂಡಗಳನ್ನು ಪೂರೈಸಲು ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡುತ್ತದೆ. ಸಾಲ ನಿಯಂತ್ರಣ ವಿವರಗಳು ಆಗಾಗ್ಗೆ ಬದಲಾಗುವುದರಿಂದ ಮತ್ತು ಲೆಕ್ಕಾಚಾರಗಳು ಸಂಕೀರ್ಣವಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಆನ್‌ಲೈನ್ ಅಥವಾ ಮೊಬೈಲ್ ಅಪ್ಲಿಕೇಶನ್ ಸಾಲ ಕ್ಯಾಲ್ಕುಲೇಟರ್‌ಗಳನ್ನು ಬಳಸುವುದು ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಸಹಾಯವನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ.
ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಪದದ ನಿಖರವಾದ ಅರ್ಥವನ್ನು ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಮುಖ್ಯವಾದರೂ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನೀತಿಯ ಒಟ್ಟಾರೆ ದಿಕ್ಕನ್ನು ವಿವೇಚಿಸುವುದು ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯವಾದ ವಿಷಯ. ನಿಯಮಗಳು ಅಥವಾ ನೀತಿಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪದಗಳು 'ಬಿಗಿಗೊಳಿಸುವಿಕೆ' ಎಂಬ ಪದವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವಾಗ, ಅದನ್ನು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುವ ಮತ್ತು ಸ್ಥಿರಗೊಳಿಸುವ ಉದ್ದೇಶವೆಂದು ಅರ್ಥೈಸಬಹುದು. ಇದಕ್ಕೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ, 'ಸಡಿಲಗೊಳಿಸುವಿಕೆ' ಎಂಬ ಪದವನ್ನು ಬಳಸಿದಾಗ, ಅದನ್ನು ನಿಶ್ಚಲವಾಗಿರುವ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯನ್ನು ಪುನಃ ಸಕ್ರಿಯಗೊಳಿಸುವ ಉದ್ದೇಶವೆಂದು ಅರ್ಥೈಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಸರ್ಕಾರದ ನೀತಿ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯು ನಿಯಮಗಳ ಘೋಷಣೆಯನ್ನು ತಕ್ಷಣವೇ ಅನುಸರಿಸುವ ಬದಲು ಸ್ವಲ್ಪ ಸಮಯ ಕಳೆದ ನಂತರ ಹೆಚ್ಚು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಪ್ರತಿಕ್ರಿಯಿಸುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ನೆನಪಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳುವುದು ಸಹ ಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ. ನಿಯಂತ್ರಕ ಸಡಿಲಗೊಳಿಸುವಿಕೆಯ ಸುದ್ದಿ ಬಂದ ತಕ್ಷಣ ನೀವು ಮನೆಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದರೆ ಅಥವಾ ನಿಯಂತ್ರಕ ಬಿಗಿಗೊಳಿಸುವಿಕೆಯ ಘೋಷಣೆ ಮಾಡಿದ ಕ್ಷಣದಲ್ಲಿ ಮನೆಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ, ನೀವು ನಿಜವಾಗಿಯೂ ನೀವು ನಿರೀಕ್ಷಿಸಿದ್ದಕ್ಕಿಂತ ಭಿನ್ನವಾದ ಫಲಿತಾಂಶಗಳನ್ನು ಎದುರಿಸಬಹುದು. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಲೇಖನಗಳನ್ನು ಓದುವಾಗ ಈ ಅಂಶವನ್ನು ಮನಸ್ಸಿನಲ್ಲಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯ.