このブログ記事では、韓国の不動産市場が、再開発、抽選販売、特別供給、プレミアムを通じて、人々に奇妙な選択を強いる構造として一貫して機能している理由を冷静に検証します。

古い家を新しい家に交換する：アパートの再開発

韓国では、再開発と建て替えが常に話題になっています。これは、生活必需品と希望が密接に結びついているからです。生活必需品は生活環境の質に直結しており、時代遅れの設備や荒廃した環境に住みたいと思う人はほとんどいません。特に老朽化したマンションでは、たとえ倒壊の危険がなくても、駐車スペースの不足、老朽化し​​た配管による様々な水回りの問題、断熱性能の低さ、階間の騒音など、生活に大きな不便が生じます。そのため、建て替えが行われれば、居住者の生活の質は必然的に向上します。
しかし、人々が建て替えや再開発に強い関心を寄せる理由は、基本的なニーズよりもむしろ「期待」にある。それは「建て替えや再開発をすれば儲かる」という、誰もが抱く期待だ。これをより具体的に検証するには、容積率や底地持分といった様々な概念を理解する必要があるが、最終的には「一般販売」戸数をどれだけ増やせるかが鍵となる。一般販売とは、建て替え組合員である既存住民ではなく、外部の購入者に販売する戸数を指す。
例えば、100戸のマンションを建て替える場合、100戸のまま建て替えるのであれば、積極的に建て替えに取り組むマンションは少ないでしょう。しかし、150戸に建て替えられるとなると状況は変わります。増築した50戸を売却することで得られる利益は、既存住民が負担する建て替え費用を軽減できるからです。この既存住民が負担する金額は「負担金」と呼ばれています。つまり、建て替え事業の成否は、負担金の額と売却価格の水準にかかっていると言っても過言ではありません。
政府の観点から見ると、再建と再開発は不動産市場の流れを測る重要な指標です。再建・再開発事業が容易に進むほど、不動産市場は活性化、あるいは過熱する傾向があります。逆に、様々な規制によって再建・再開発が困難になると、市場は安定、あるいは低迷に陥る可能性が高くなります。これらの事業は、「銀馬アパート再建」「江東屯川主公再建」「狎鴎亭現代アパート再建」など、特定の大規模団地にちなんで名付けられることが多いです。これは、これらの団地が元々、過去の大規模な住宅供給需要を満たすために開発されたためです。住宅不足を解消するために大規模に開発されたニュータウンや住宅地は、時間の経過とともに老朽化します。再開発問題が発生するたびに、通常は当初開発された順に、社会的な議論に再び浮上します。

適用する前によく確認してください：特別供給

「特供」（Special Supply）とは「特別割当」の略称で、住宅抽選関連のオンラインコミュニティやカフェなどでよく使われる用語です。マンションの募集手続きにおいて、募集戸数は一般供給と特別供給に分かれています。特別供給とは、募集戸数全体の中から一定の条件を満たす人に優先的に入居機会を提供する制度です。新婚夫婦、多子世帯で住宅を持たない世帯、初めて住宅を購入する世帯などが、特別供給対象の代表的な例です。
特別供給は資格要件が非常に厳しいものの、一度対象に選ばれると、一般供給に比べて獲得の可能性が大幅に高まります。そのため、特別供給ユニットをめぐる競争は常に熾烈です。需要が急増すると、政府はプログラムの目的や市場状況を考慮し、資格要件を厳格化します。このプロセスにより、現実と乖離した基準が設定される場合もあります。
例えば、江南区など、分譲価格が高くローン規制が厳しい地域に新婚夫婦向けの特別供給マンションが建設されているケースを考えてみましょう。このような場合、ローンへの依存度が低い程度の資産を既に保有している新婚夫婦のみが入居資格を得られます。社会的な配慮という制度の趣旨とは裏腹に、実質的には資産のある人しか入居できない構造となっています。こうした制度の趣旨と実態の乖離は、特別供給制度をめぐる議論の焦点となっています。

市場価格の上昇を求める人々：プレミアム

プレミアム牛肉やプレミアム牛乳のように、「プレミアム」という言葉は価値を高めた商品を指すのに使われます。当然のことながら、プレミアムが付いた商品は価格が高くなります。経済的には、プレミアムとは額面価格または契約価格に上乗せして支払われる追加料金を指します。マンション市場では、当初の販売価格と実際の取引価格の間に生じる利益率を指します。
一般的に、マンションのプレセール価格は周辺市場価格よりも低く設定されることが多い。プレセールが失敗した事例を検証すると、プレセール価格が周辺市場価格に比べて過度に高く設定されていたケースが多いことが分かる。この問題を軽減するため、政府はプレセール価格上限制度などの制度を通じて、プレセール価格を一定の水準に管理してきた。
分譲価格が安く、周辺市場価格との差が大きいほど、購入者は相対的に利益を確実に期待できる。分譲後のマンション価格は、周辺市場価格に合わせて形成されてしまうため、政府が直接コントロールするのが難しいからだ。人気の分譲現場では、「飛び込みブローカー」と呼ばれる不動産業者が名刺を配りながら、「この物件は100億ウォンのプレミアム付きです」などと宣伝しているのをよく見かける。これは、分譲価格に比べてそのマンションの市場価格が100億ウォン以上上がると予想されるという意味だ。購入後すぐに転売したい人に、プレミアム分だけ懐に入れようとする一種の勧誘だ。
売却後に残金を支払う前に、先行販売権を他人に譲渡する行為を「先行販売権転売」といいます。現在、様々な規制により、先行販売権の転売は以前よりもはるかに困難になっています。しかし、一部の仲介業者は依然として、違法と疑わしい行為の境界線を越えるような、合法性ギリギリの取引を行っています。逆に、売却後にマンション価格が当初の販売価格を下回るケースもあります。この損失は「ネガティブプレミアム」、あるいは単に「ネガティブプレミアム」と呼ばれます。この現象は、プレミアムという概念が必ずしも利益を保証するものではないことを如実に示しています。