このブログ記事では、住宅の購入、所有、売却というプロセス全体を通して課される税金の構造を通して、政府の政策と不動産市場の関連性を冷静に検証します。また、税金が市場を規制する論理についても概説します。

税金は不動産の最終段階です

市場経済においては、資産を保有する者はそれに応じた税負担を負わなければなりません。これは、資産が権力とイコールであり、権力を持つ者は必然的に相応の責任を負うからです。不動産はそうした資産の中でも特に重要な位置を占めています。そのため、マンションの購入時、保有中、そして売却に至るまで、あらゆるプロセスにおいて税金が課せられます。
マンションの所有権を取得すると、まず最初に支払う税金は「取得税」です。これは、資産を取得したという理由から課税される税金です。さらに、国から資産の所有者として正式に認められるためには、「登記」手続きにかかる費用も負担しなければなりません。マンションを保有している間は、「保有税」を支払います。保有税は、大きく分けて固定資産税と総合不動産税（CRTと略されることが多い）に分けられます。最後に、マンションを他人に売却して利益が出た場合は、「譲渡所得税」を支払います。
なぜ不動産関連の税金がこんなに多いのかと疑問に思う人もいるかもしれません。しかし、ここでの目的は、これらの税金の公平性を議論したり、節税方法を探ったりすることではありません。不動産取引でどれだけの税金を支払わなければならないのか、そしてどのように節税できる可能性があるのか​​は、実際にアパートを売買する際に個別に確認すべきです。このブログ記事では、税金が不動産市場にどのような影響を与えるのかを検証します。

不動産は所有するだけでもお金がかかる

不動産取引量が過度に減少した場合、政府は様々な活性化策を検討します。スーパーマーケットが割引セールで顧客を誘致するのと同様に、コスト負担を軽減することで取引を促進するのが一般的なアプローチです。しかし、政府が自らマンション価格を強制的に引き下げることはできません。では、政府にはどのような選択肢があるのでしょうか。

「新年の目標はマイホーム購入…どんな特典があるの？」（ニューシス、2022年12月31日）

幸いなことに、政府が活用できる政策手段の中には、マンション価格の引き下げと同等の効果をもたらすものがある。減税、ローンの借り入れを容易にする、あるいは住宅抽選の当選確率を高めるといった方法だ。実際、初めて住宅を購入する人を対象に、取得税を一定額の範囲内で一時的に減税する制度が運用されたほか、その後も同様の支援策が繰り返し登場している。さらに、一定価格以下の住宅購入であれば、所得要件に関わらず比較的低金利のローンを利用できる政策金融商品も登場した。同時に、抽選による割り当て戸数を増やす政策も実施され、比較的加入スコアの低い新婚夫婦や若者の入居機会が拡大された。
政策は単発的に発表されることが多いが、不動産市場が低迷している時期には、特定の層をターゲットとした政策と、市場全体を網羅する包括的な政策が同時に打ち出される傾向がある。逆に、不動産市場が過熱している時期には、逆の方向への規制政策が相次いで発表される傾向がある。

「複数住宅固定資産税の軽減とローンの緩和」（アジア経済、2022年12月30日）

複数住宅所有者の課税問題について考えてみましょう。不動産市場が過熱すると、複数の住宅を所有する個人がしばしば問題の核心として取り上げられます。これは、彼らが実際に居住するのではなく、投機目的で購入することで住宅価格を押し上げていると見なされるからです。不動産市場の沈静化を図る必要性に直面した政府は、複数住宅所有者に対して比較的重い税金を課す政策を導入します。これは「重課税」と呼ばれます。
逆に、不動産市場が過度に低迷すると、政府は正反対の政策を選択する。こうした際には、「緩和」「調整」「廃止」といった言葉がニュースの見出しに頻繁に登場する。実際、調整地域指定地域における2戸の住宅所有者への付加税は標準税率に転換された時期もあった。3戸の住宅所有者への付加税は維持されるものの、税率は一部引き下げられた。さらに、規制地域において複数戸の住宅所有者への住宅ローンは制限されていたものの、これらの制限も一定の範囲内で緩和された。その後も、この政策方針は経済情勢に応じて繰り返し調整されてきた。

総合不動産税がなぜいつもニュースになるのでしょうか?

「共同所有夫婦とソウルの二世帯住宅、来年は総合不動産税が過去最大の減税」（MBC、2022年12月25日）

今回は、ニュースで最も頻繁に取り上げられる不動産保有税である「総合不動産税」について詳しく見ていきましょう。総合不動産税は、高額不動産を保有する個人に相対的に高い税率を課すことで、税の公平性を確保する制度です。ここで当然、2つの疑問が生じます。1つは、どの程度の価格水準の不動産が「高額」とみなされるのか、そしてなぜこの制度が税の公平性を図る仕組みとみなされているのかということです。
まず、二つ目の疑問について検討しましょう。この問題は、総合不動産税の存在意義そのものに直結しています。導入以来、この税は幾度となく合憲性に関する異議申し立てや法的紛争の対象となってきましたが、一貫して合憲性を認められてきました。その根底にある論理は、限られた不動産資源の中で、価値の高い住宅や土地を保有しているのであれば、それに見合った課税水準を負担するのは合理的であるということです。さらに、総合不動産税は、不動産価格の安定と国土の均衡ある発展を促進するという政策目的にも合致しています。
さて、最初の質問に戻りましょう。課税対象となる住宅価格の基準額は、最終的には政府の政策方針次第です。かつては、公示価格600億ウォン超、一戸建て住宅の場合は900億ウォン超の物件が課税対象となる基準額とされていましたが、その後、基準額は引き上げられました。最近では、共有持分の有無によって控除基準が異なる仕組みを維持しつつ、一戸建て住宅の場合は1.2億ウォンを基準額とする制度が適用されています。その結果、夫婦で住宅を共有している場合、課税が免除されるか、負担が大幅に軽減されるケースが出ています。また、共同住宅の場合も、基準額の引き上げと付加税の緩和により、税負担が軽減される可能性が高まっています。
総合不動産税が存続する限り、不動産関連のニュースでこの税が大きな話題になることは避けられません。課税対象者であるかどうかに関わらず、政府がこの税制を緩和するか強化するかを観察するだけで、不動産政策全体の方向性を垣間見ることができます。さらに、不動産市場の今後の動向を予測する上でも役立ちます。

住宅賃貸業、アパート賃貸業者

不動産問題が繰り返し発生する根本的な原因は、好立地における手頃な価格の住宅供給不足にあります。したがって、必ずしも不動産を所有しなくても安定した住居を確保できれば、問題の大部分は緩和される可能性があります。たとえ複数のアパートを所有していても、住宅を持たない人々に適正価格で賃貸すれば、一人の個人所有が住宅価格の上昇に直結しないことが期待できます。まさにこうした認識から生まれたのが「アパート賃貸事業者」制度です。しかし、この制度は、政府の政策運営の一貫性のなさによって定着に至らなかった典型例と言えるでしょう。

「『前例のない税制優遇』でアパート賃貸業登録が復活…果たして効果はあるのか？」（MoneyS、2022年12月25日）

この記事で際立つのは「復活」という言葉だ。かつて消滅した制度を復活させるという意味合いを持つ一方で、その実効性に疑問を投げかける側面もある。賃貸マンション管理業者制度は、複数のマンションを賃貸目的で登録し、投機目的ではなく住宅供給として扱うことで、一定の税制優遇措置が認められる制度である。主な優遇措置としては、総合不動産保有税や譲渡所得税の軽減、取得税の負担軽減などが挙げられる。
この制度は、不動産市場が急成長を遂げた時期に導入されました。しかし、住宅価格の安定という目的を達成できなかったとして批判が高まり、給付額が削減され、最終的には廃止されました。不動産市場が低迷し、売れ残った物件が増加すると、政府は制度を復活・改良しました。基本的な仕組みは従来のものとほぼ同じですが、一定規模以下のアパートも対象となる賃貸物件に加えるなど、条件が整備されました。住宅を賃貸するために賃貸事業者として登録するには、家賃の値上げ率の制限と一定期間の維持義務を条件として、税制上の優遇措置が受けられます。
政府の政策は確かに重要です。しかし、その政策が意図した効果を発揮するには、最終的には市場がそれに応じて反応しなければなりません。市場が政策に共鳴し、自発的に動くことが理想ですが、現実にはそのようなケースは稀であることが繰り返し示されています。

家を所有していなくても、不動産ニュースには注目しておくべきである

不動産関連の記事を読む際は、冷静さと冷静さが何よりも重要です。記事中の言葉遣いに感情的に反応してしまうと、実際には直接関係のない問題に過剰に反応してしまう可能性があります。これは特に不動産税に関する記事に当てはまります。結局のところ、不動産税の影響を受けない人の数は、大きな影響を受ける人よりもはるかに多いのです。
とはいえ、不動産に関するニュースや記事を無視する必要はありません。住宅所有者は当然関心を持つでしょうし、不動産を持たない人にとって、不動産に関する記事ほど世界観を広げる貴重な情報源はほとんどありません。政策の変化を観察し、住宅価格が政府の意図通りに安定し、取引量が回復するかどうかを見極め、それが経済全体にどのような影響を与えるかを検証することが重要です。これは、「税金が高すぎる」「政府は資産家への圧力が強すぎる」といった議論をするよりもはるかに生産的なアプローチです。
持ち家の有無、富裕層の有無に関わらず、私たちの社会は不動産に多大な関心を寄せています。年齢を重ねるにつれて、マンションの価格が自然と目につき始め、いつか家を買うべきかどうか考え始めます。そしてやがて、住宅価格が高騰し過ぎているという厳しい現実に気づき、不動産バブルという概念に頷くようになります。キャリアをスタートした若者の多くは、たとえ今の給料を一銭も使わずに全額貯金したとしても、ソウルで好立地のマンションを購入するのはほぼ不可能であることをすぐに理解します。
困難に直面しているのは若い世代だけではない。
長年苦労してようやくマイホームを手に入れた中高年層も、周辺の不動産価格が上昇する一方で、自分の家は停滞していることに不満を抱いています。そこに政府の税負担が加わることで、この不満はさらに増幅されます。それぞれの状況は異なりますが、世代を超えて共通する結論は「この世界は壊れており、それを修復できない政府が問題なのだ」というものです。
ソウルの好立地マンションの価格は、一般市民にとって到底手の届かない水準に達しているという紛れもない事実があります。また、不動産価格が急激に変動すれば、韓国経済全体が大きな打撃を受けることも否定できません。住宅価格は高騰するだけでなく、暴落する時にも深刻な副作用を引き起こします。人々が堅実な資産だと信じていた価値が一瞬にして崩れ去れば、国家経済は大きな混乱に陥ることは避けられません。
韓国の不動産問題は、住宅所有者だけの問題ではありません。不動産ローンを通じて金融セクターと深く絡み合い、全預かり金制度を通じて非住宅所有者と密接に結びついており、建設、金融、サービス業など、多くの産業と結びついています。したがって、不動産市場の崩壊は、特定の階層だけでなく、産業セクター全体に影響を及ぼす危機につながる可能性があります。つまり、住宅価格の急落は必ずしも喜ぶべきことではありません。
現在の不動産価格が異常に感じられるとしても、一夜にして下落させるのは望ましくありません。経済が許容できる範囲内で価格の下落ペースを調整し、徐々に市場を正常化していくアプローチが必要です。不動産取引の始まりと終わりの両方に税金が位置付けられているのは、まさにこの調整プロセスにおいて、税金が最も直接的かつ強力な政策ツールとして機能するからです。