このブログ記事では、不動産、特にマンションが韓国経済の重要な指標となる理由を検証します。住宅価格、住宅購入申込、新築住宅販売の動向が、家計、企業、そして政府にとってどのような変化を示唆するのかを冷静に考察します。

不動産を理解することは韓国経済を見る鍵となる

ハリウッドのスーパーヒーローでもない限り、建物や土地を持ち上げて移動させることはできません。そのため、これらの資産は「不動産」、つまり「動かせない財産」と呼ばれます。一方、「動産」は「動産」と呼ばれます。違いを理解するために、それぞれアパートと車を思い浮かべてみてください。
会計の観点からは、より厳密に分類し、正確な用語を用いることが望ましいのですが、経済に興味を持ち始めたばかりの人にとっては、「不動産＝アパート」と考えるのが最も安易なアプローチです。これには主に2つの理由があります。1つ目は、韓国人の保有資産の構成です。韓国統計庁が発表した最新の社会指標によると、韓国の家計資産のうち、有形資産は依然として約75%を占めており、その大部分は不動産です。株式、ファンド、年金、保険、現金などの金融資産は、全体として比較的低い割合を占めています。
もちろん、不動産はマンションだけではありません。別荘やオフィステルなどの住宅、商業施設、工場、さらには山林などの土地も不動産に含まれます。しかし、一軒も家を所有していない人が、まず他の種類の不動産を所有することは考えにくいでしょう。しかも、韓国では依然としてマンションが住宅全体の圧倒的な割合を占めています。こうした現実を踏まえると、マンションを出発点として経済の理解を簡素化することは全く妥当と言えるでしょう。
二つ目の理由は、多くの人がマンションを所有し、同時にマンション所有を希望する人が多いことです。マンションは様々な不動産の中でも、特に経済全体への影響力が強く、社会の注目度も高いです。ニュースを見れば、不動産関連の記事のほとんどがマンションに関するものであることが分かります。そのため、経済に関する知識がそれほど深くない段階であっても、マンションという不動産を理解することは、経済ニュースの解釈においてそれほど難しくありません。

住宅価格：不快だが避けられない

不動産価格が上昇しているという報道があると、住宅所有者はまず「自分の資産がどれだけ増えたか」に目を向ける。一方、家もお金もない人々は「一生のうちに家一つ買えるだろうか」と何度も苦悩し、やがて「人生は耐え難いほど苦しい」と悟り、世の中への不満や愚痴を吐き出すようになる。現在家を持たないものの、購入を検討している人は大きく二分される。一つは、価格上昇を期待してローンを組んでマンションを購入するグループ。もう一つは購入を断念し、その後、不動産価格の高騰を目の当たりにしながら、過去の自分を責め、住宅価格管理の不手際を批判する。
しかし、奇妙な点が一つある。不動産価格が上昇しても、政府を称賛する人はほとんどいない。むしろ、「政府が介入して住宅価格を抑制しようとしても無駄だ」と冷笑する人が多いのだ。しかし、不動産価格が下落しても、政府は称賛されない。住宅所有者は政府の無能さを批判し、住宅を持たない人々は経済が破綻していると憤る。特に、住宅ローンを組んで住宅を購入することに苦悩する人ほど、その怒りは激しくなる。価格が上昇しても下落しても、結局は政府が責めを負わされるのだ。
前述の通り、韓国経済と不動産は切っても切れない関係にあります。好むと好まざるとにかかわらず、この現実を認識することは、経済の潮流を正しく読み解く上で不可欠です。不動産価格は「必ず上昇する」あるいは「必ず下落する」と単純に主張するのは、あまりにも単純化しすぎています。価格が下落したとしても、それが市場が冷え込み安定化に向かう​​のか、それとも急激な下落に転じるのかは全く別の問題です。経済ニュースや記事では、この違いを「ソフトランディング」と「ハードランディング」という言葉で区別するのが一般的です。
マンションは居住空間であると同時に投資商品でもあります。そのため、マンションを考える際には、「居住機能」と「収益機能」を切り離して考えることは困難です。両方の視点を併せて考える必要があります。不動産は動かせない資産であるため、何よりも「立地」が重要です。交通の便、教育環境、生活利便施設の充実度が鍵となります。そして、「ブランド」という要素も不可欠です。マンションは単に立地が良く、しっかりとした造りであれば良いというわけではありません。同じ場所に建てられたマンションでも、ブランドによって価値が異なります。高級ハンドバッグのように、ブランドの価値がマンションの価格に反映されるのです。
最新のスマートフォンが優れた機能や利便性から価格が高騰しているように、新築マンションも価格が高騰する傾向があります。しかし、好立地にある築浅マンションは新築マンションよりも高値で取引されることも珍しくありません。これは、築浅マンションがアンティークのような希少価値を持っているためです。こうした築浅マンションの希少価値は、結局のところ立地条件に起因しています。そのため、好立地に新築マンションが建設されると、その価格は大幅に上昇します。
マンションをめぐる経済問題も多岐にわたります。ニュースや記事に登場する用語を注意深く観察することで、どのような問題を扱っているのかを概ね推測することができます。「過熱」や「異常高騰」といった表現は、マンションが投機商品化する可能性を懸念する記事であることが多いです。「ニュータウン」や「再開発」は不動産安定化政策と、「キャピタルゲイン税」や「固定資産税」は不動産抑制政策と密接に結びついており、政府の不動産市場に対する見方が垣間見えます。「建設会社」や「建設業界の状況」といった記事は、企業の立場から展開されることが多いです。
ローンもまた、欠かせない重要な要素です。ローンは不動産購入において事実上必須のステップであり、銀行や金融セクターだけでなく、家計にとっても重要なキーワードとなっています。家計の視点から見ると、考慮すべき不動産関連のニュースは他にもたくさんあります。プレセールや投資、固定資産税、各種紛争、そして不動産仲介業者制度など、すべてを列挙することは困難です。このように、マンションと経済の3つのキープレイヤーは密接に絡み合っており、いずれか一方が単独で変化を起こすことは困難です。しかし、現状維持を支持する人はいません。だからこそ、不動産問題は特に複雑で困難なのです。
さらに、マンション問題を経済問題として捉えるだけでは不十分です。そこには実際に人が暮らしていることを忘れてはなりません。階間の騒音、駐車場の問題、警備員の雇用、荷物の配達といった日常的な問題は、私たちの生活に深く関わっています。このように、マンション問題、つまり不動産問題は経済問題であると同時に、社会問題、政治問題でもあります。ですから、単に「難しい」というだけで不動産から目を背けることはできません。ここからは、マンションを中心とした不動産の売買手続きを検証し、それがどのように経済を動かしているのかを丁寧に追っていきましょう。

新築マンションの購入方法：先行販売と定期購入

新築アパート、またはゼロから建てられたアパートは常に高い人気を誇っています。
居住空間として優れた利便性を備え、投資商品として高い流動性と投資価値を誇るマンション。この2つの機能がマンションの価値を評価する上での核心です。どちらかが欠けていると、新築マンションであっても人気が下がってしまう可能性があります。そのため、地方の優良新築マンションは、ソウルの築浅マンションよりも価格が低い場合があり、投資商品としての価値が相対的に低いのです。
新築マンションの販売では、「先行販売」という言葉が一般的に使われます。ニュースなどで「先行販売情報」という言葉を目にした場合、これは新築マンションの販売を指していると理解してください。「先行販売告知」とは、先行販売に関する詳細を公表することを指し、「先行販売スケジュール」とは、新築マンションの販売開始から抽選、契約締結までのプロセス全体を指します。
では、販売開始のアナウンスが流れたら、スケジュールを確認してお金を払って、あとはただマンションを購入するだけなのでしょうか？実は、もう一つ重要な条件があります。それは「資格」です。住宅購入に資格が必要な理由を、経済学的に考えてみましょう。市場経済においては、商品の価格は需要と供給によって決まることは既に何度も述べてきました。ある商品の供給が限られていれば、その価格は需要に合わせて自然に上昇します。では、マンションの販売価格も需要に応じて上昇し続けるべきではないでしょうか？
問題はそう単純ではありません。販売価格が際限なく上昇すれば、その金額を支払える人しか販売に参加できなくなります。一般的に、既に住宅を所有している人は、そうでない人よりも裕福である可能性が高いです。彼らが同じ条件で競争すれば、住宅を持たない人々の機会は必然的に減少します。住宅所有者が繰り返し新築マンションを購入し、住宅を持たない人が常に損をし続けると、富裕層はますます富み、貧困層はますます貧しくなり、格差が拡大し、社会が不安定化します。最終的には、価格を支払うことができない人々が、既に恵まれた立場にある人々と競争することの不公平さを訴えるでしょう。

販売案内 → スケジュール確認 → 参加資格確認 → 申込 → 抽選 → 結果発表 → 契約完了

純粋な自由市場の観点から見れば、マンション購入における無制限の競争を認めることは正当化されるように見えるかもしれない。しかし、マンションは単なる投資商品ではなく、「居住」のための不可欠な空間であるため、資格要件が存在する。貴金属やブランド品といった生活必需品ではない贅沢品とは異なり、住宅は人間の基本的な生活を維持するために不可欠である。単にお金がないというだけで住む場所を見つけられない状況は、非常に深刻な社会問題である。住宅が本質的に資産である韓国では、「ホームレス」になることは不平等につながる可能性が高い。
では、不動産価格の上昇を特定地域だけに限定するのはどうでしょうか。これも非現実的です。特に韓国のように、ソウルを中心とした一地域で住宅価格が上昇し始めると、首都圏や地方へと連鎖的に波及していく構造ではなおさらです。これは、持ち家ではなくチョンセ（月極め住宅）に住んでいる人々にも同様です。住宅価格が上昇すれば、チョンセの敷金や月々の家賃も上昇します。結局、一般市民が負担する住宅費は上昇の一途を辿ることになります。住宅費が収入に占める割合が大きくなると、家計は他の支出を削減せざるを得なくなります。これは景気後退に直結し、住居の維持に苦労する人が増えるにつれ、社会的弱者も急増することになります。
嵐の前の静けさのように、社会全体が不安定になります。そのため、政府は住宅抽選への参加資格を設け、家を失った人々が社会から排除されることを防ぐセーフティネットを構築しています。
マンションは利便性が高く、長年の投資商品として実績があります。価格はやや高めですが、これまでコツコツと資産を築いてきた人にとっては、資産拡大の手段にもなり得ます。しかし、マンション価格が際限なく上昇し続けると、マンションを持たない人はいくら努力しても資産形成が難しくなります。結果として、富の格差はさらに拡大します。そこで政府は、マンション販売の資格を限定することで、一定の資産拡大の可能性を確保し、機会を可能な限り公平に分配することを目指しています。マンションの「サブスクリプション」制度もこの政策の一環です。
サブスクリプション制度とは、一定の条件を満たす人々に参加機会を提供し、限られたアパートという資源を公平な抽選によって分配する制度です。「サブスクリプション貯蓄口座」という言葉を、あなたも一度は耳にしたことがあるでしょう。この口座は銀行の窓口で簡単に開設でき、社会に新しく参入する人が最初に準備すべき金融商品としてよく挙げられます。だからこそ、サブスクリプション制度の変更は大きなニュースで取り上げられるのです。国民全体がこの制度に強い関心を寄せているのです。そこに絡む利害関係や既得権益は、一般的なエンターテインメント番組よりもはるかに大きいのです。

「若者にメリット？若者購読枠拡大に40代が激怒」（毎日経済新聞、2022年10月26日）

「年内に50万戸の公営住宅を先行募集…住宅のない低所得世帯に住宅確保のチャンス」（ソウル新聞、2022年11月29日）

加入制度は固定的なものではなく、常に進化しています。特定の層が過度に疎外されることのないよう、給付の要件や範囲は必要に応じて調整されます。第一条では、これらの給付の中心となる層は「若者」です。不動産価格の高騰により、若者が持ち家を持って社会に出る可能性は低下しています。そのため、政府は若者向けの特別供給枠の拡大に踏み切りました。しかし、限られた資源を若者に多く配分する政策は、すべての世代にとって歓迎すべきものではありません。比較的長い間持ち家を持たない生活を送ってきた40代の人々は、不利な状況にあると感じているかもしれません。
2つ目の記事は「低所得で家を持たない世帯」に焦点を当てています。住宅所有者は多くの場合、追加の物件を欲しがり、富裕層ほど資産を拡大しようとする傾向が強いです。韓国では、マンションは資産形成の手段として非常に有効です。特に不動産で利益を得た経験のある人は、新築マンションの価値を理解しています。また、既存の住宅所有者は資産家とみなされることが多く、投資資金を確保しやすいという特徴があります。こうした背景から、政府は住宅を持たない人々により多くの機会を提供するため、サブスクリプション制度の見直しを進めています。1つ目の記事からわずか1か月後に公開されたこの記事では、特に比較的恵まれない40代に配慮し、政策の対象層や配分量の見直しについて詳細に説明しています。サブスクリプション制度は社会的にデリケートな問題であるため、制度の内容は頻繁に変更される可能性があることを常に念頭に置くことが重要です。
では、すでに家を所有しているが、さらに新しいアパートを購入するためにサブスクリプションアカウントを準備している人はどうすればいいのでしょうか?
このトピックに関連する記事が自然に現れます。

「『解約か、解約しないか』…一戸建て住宅所有者向けサブスクリプション口座戦略」（アジア経済、2022年8月18日）

非住宅保有者に機会が集中する一方で、住宅保有者にとっての機会は減少、あるいは消滅しつつあります。しかし、ここで忘れてはならない重要な事実があります。富裕層は既に資産を増やす方法を知っており、簡単に諦めないということです。こうした姿勢と粘り強さが、彼らの資産形成に大きく貢献したと言えるでしょう。前述の記事タイトルにも見られるように、彼らは冷静に状況を分析し、未来を予測し、戦略的な判断を下します。たとえすぐにサブスクリプション型貯蓄を活用できなくても、将来の政策変更や新たな機会を見据えて準備を続けています。政策は政府が実施しますが、政権は5年ごとに交代します。不動産政策やサブスクリプション制度も、経済動向によって変化する可能性があります。今すぐに資金が必要でなければ、急いでサブスクリプション型貯蓄を解約したり、新規開設を遅らせたりする必要はないでしょう。
これまでの内容をまとめると、新築マンションを購入するにはサブスクリプションが必要であり、サブスクリプションには、関連するシステムを理解し、サブスクリプションアカウントを作成する必要があります。ただし、システムを理解し、アカウントを準備することはあくまで必要条件であり、成功を保証する十分条件ではないことを覚えておくことが重要です。

完売と未販売ユニットで市場を測る

先行販売の告知後、申込みが締め切られると、その成功を分析する記事が殺到する。特定のマンションが注目されるほど、こうした記事の数も増える。先行販売が成功した場合、見出しには「申込み競争率 X対X」といったフレーズが添えられるのが通例だ。不動産市場が過熱している時期には、マンションによっては競争率が数百対1を超えることもある。逆に、「申込み不足」という見出しがあれば、申込者数が販売戸数を下回り、販売が成立しなかったことを意味する。申込み競争率が高いことは、そのマンションが将来的に高いリターンが見込める有望な投資商品であることを示すシグナルと解釈されることが多い。言い換えれば、マンション価格が上昇する可能性が高いことを示唆しているのだ。
成約記事は、おおむね定型的な構成をとっている。物件に人が殺到する様子を描写し、投機熱への懸念を表明した後、このマンションを購入すればある程度の利益が得られるかもしれないと示唆する。そして必然的に、「不動産バブルへの懸念」というフレーズで締めくくられる。これらの記事が読者に伝えるメッセージはシンプルだ。「この家は買うべきではないのか？」。現在の経済状況やバブルの話題の有無に関わらず、その論調は「こんなに多くの人が住宅を購入しているのに、あなたは何をしているのですか？」と問いかけているように感じられる。
しかし、これらの記事を不動産ブームの兆候と無条件に解釈するのは慎重です。販売期間の終了が迫る中、需要を喚起するための単なるおとり記事である可能性もあるからです。一つの記事に安易に流されるのではなく、周囲の人々の会話に耳を傾けてみましょう。これが不動産市場の過熱度を測る最も手っ取り早い方法です。どこに行っても自然と不動産の話が出てくるようであれば、市場は既にピークを迎えている可能性が高いでしょう。このような時こそ、一息つくことも必要な選択です。
逆に売上が伸びないケースもあります。

「屯川周公未販売…ソウルの『無敵』は過去のもの」（韓国経済TV、2022年12月8日）

「財閥無敵」「不動産無敵」といった神話が社会に蔓延している。不動産無敵は、さらに「サブスクリプション無敵」「ソウル・江南・首都圏無敵」などと細分化されている。こうした無敵神話が揺らいでいるという記事は、人々に「今は家を買う時期ではないかもしれない」「景気が下降線をたどっているかもしれない」というシグナルとして解釈されている。一方で、これは単なる景気後退ではなく、過熱していた不動産市場が本来の状態に戻りつつあるという解釈もできる。

「売れ残った物件を抱え込むのは災難…不動産冷え込みで建設会社が販売延期」（朝鮮日報、2022年12月12日）

マンション販売に関する記事は、不動産市場の動向を測る重要な指標となります。将来のマンション価格を予測するには、販売実績の分析が役立ちます。熾烈な競争の中でマンションの宝くじに当選することは、まるで銀のスプーンをくわえて生まれたようなものです。しかし、銀のスプーンをくわえて生まれたからといって、安泰な生活が保証されるわけではありません。同様に、誰かがマンションを手に入れたからといって、全員が将来大きな利益を得られるわけではありません。単に相対的に利益の可能性が高まるだけです。逆に、期待度の高いエリアやマンションで売れ残りが発生している場合、不動産市場の見通しが当面不利になる可能性があることを示唆しています。
さて、販売告知を確認し、様々な手続きを経て、熾烈な競争を勝ち抜いて当選したとしましょう。そのマンションがすぐに「マイホーム」になるのでしょうか？資産形成列車に乗ったと喜ぶべき時でしょうか？いいえ、そんなことはありません。これは単に「マイホームオーナー」になるための列車に乗るための切符を受け取ったに過ぎません。その先には、重く、現実的な「売却代金の支払い」という道のりが待ち受けています。