このブログ記事では、韓国のマンションが単なる居住空間を超えて金融商品のように扱われる理由、そしてローンや政策、心理によって生み出された構造を冷静に検証します。

いったいどうやってアパートを買う余裕があるんですか？

マンションは一般人が購入できる最も高価な資産です。しかも、住宅価格は消費者物価指数（CPI）に含まれていないため、どれだけ大きく変動しても、政府が発表するCPIだけでその水準を正確に把握することは困難です。住宅価格の規模の大きさを考えると、指数に含めることで指標自体が歪められてしまうのではないかという懸念もあります。しかし、もし誰かが一生で買う最も高価な品物を現金で購入できるだけの現金や資金を実際に持っているとしたら、それは本当に異例なことです。常識的に考えて、マンションを購入するには借金をするしかありません。
銀行をはじめとする金融機関は、お金を貸し出す存在です。借り手の善意だけで「頑張って働いたんだから、このお金で家を購入してください」と無条件にお金を貸してくれるわけではありません。借り手と貸し手の双方が、それぞれ必要な条件を満たさなければなりません。このニーズに応えるために生まれた金融商品が住宅ローンです。

自分のお金でアパートを買うことはできない

住宅ローンとは、借り手がローンの返済を怠った場合に、住宅の処分権を銀行に譲渡することを条件に融資を行う方法です。借り手が約束した返済を怠った場合、銀行は抵当権が設定された不動産を第三者に競売にかけ、その売却益で未払いローンの回収を行います。

「第3四半期、家計債務が過去最高を記録…住宅価格下落で住宅ローンの伸び鈍化」（ソウル新聞、2022年11月23日）

マンション購入は、新築マンションを購入するか、既存のマンションを購入するかに大別されますが、いずれの方法を選択するにせよ、ローンは避けられません。そのため、住宅ローンの伸びの傾向を分析することで、不動産市場が活況期にあるか、それとも低迷期に入っているかを把握することができます。住宅価格の上昇期待が高まると、人々はマンションを購入しやすくなり、住宅ローンの残高も増加します。逆に、住宅価格の停滞または下落が予想されると、購買意欲が弱まり、住宅ローンの残高も減少する傾向があります。
しかし、住宅ローンの増加傾向は、必ずしも不動産市場の流れと完全に一致するわけではありません。これは、アパート購入のためではなく、生活費や既存ローンの返済のために追加融資が行われる場合があるためです。
前述の記事の見出しを見ると、家計債務総額が過去最高水準に達している一方で、その最大の割合を占める住宅ローンの伸び率は、このところ鈍化の兆しを見せている。これは、人々が最後の一銭までかき集めて住宅を購入する、いわゆる「オールイン」ローンの市場環境がピークを過ぎ、やや落ち着きを取り戻したことを示唆している。その直接的な要因として挙げられているのは住宅価格の下落である。しかし、住宅ローンの伸び悩みは、家計債務全体のリスクが解消されたことを意味するわけではない。なぜなら、家計部門にとってその他の借入負担は依然として懸念材料となる水準にあるからだ。
不動産バブルが特に恐ろしいのは、ローンはあくまでも返済義務のある負債であるからです。借り手が返済能力を失えば、その負担は他の主体に移ります。まず責任を負うのは融資元の銀行です。銀行は担保として差し入れたアパートを処分することでローンの回収を図りますが、不動産バブルが崩壊すると担保物件の価値が急落します。そうなると、物件を売却しても融資額を全額回収できない可能性があります。
このように価値が下落した担保資産を大量に保有する銀行は、必然的に経営の大きな不安定化に直面する。連鎖的に銀行が破綻し、誰も返済できない状況に陥った場合、最終的には政府が国民の税金でその損失を補填することになる。だからこそ、政府は住宅ローンの規模と動向を綿密に監視しているのだ。

「『貯金全部で家を買って後悔』…2030年代貧困に陥る」（韓国経済新聞、2022年11月3日）

この記事は、当時の韓国不動産市場の雰囲気を如実に表している。住宅価格高騰時には、「リスクを負っても時流に乗れ」と提唱する記事が、危険を警告する記事よりもはるかに多く掲載された。家計負債が急増するにもかかわらず、「突然の貧困」といった扇情的な言葉が人々の不安と危機感を煽り、「取り残される」という恐怖を煽った。しかし、不動産市場が低迷期に入ると、人々は真の「貧困化」への恐怖に直面している。
不動産市場の健全性を示す主要な指標が新築住宅販売市場だとすれば、住宅ローンの変動は副次的な指標と言えるでしょう。融資額は一般的に不動産取引量と連動して変動します。取引量が増加すると融資額も増加し、取引量が減少すると融資総額もそれに追随する傾向があります。
それでも、多くの人がマンション購入のために重いローンを負担する理由は明白です。それは、たとえ借金をして金利を支払ったとしても、住宅価格が上昇すれば最終的には利益が得られるという強い信念に起因しています。この信念は長年にわたり韓国社会に深く根付いてきました。若い世代は信念よりも指標や数字で判断する傾向がありますが、この信念は市場を何度も経験することでさらに強固なものとなることが多いのです。
しかし、住宅価格の上昇が鈍化する中でローン金利が上昇する中、相対的に所得の低い層、特に20代、30代が真っ先に限界を迎えている。危機は常に最も弱い層から始まる。地域的には地方、世代的には20代、30代、金融セクターでは二次金融機関で兆候が現れる。しかし、韓国の不動産市場が今回の危機を乗り越え、再び上昇トレンドに転じたとしても、再び活況を呈する時期がいつ訪れてもおかしくない状況にある。

不動産記事を読む前に知っておくべきこと

「規制区域の解除と融資緩和はソフトランディングに貢献するが…購買意欲の回復には不十分」（聯合ニュース、2022年11月10日）

人口構造や社会構造に根本的な変化がない限り、韓国社会におけるマンションに対する認識は当分変わらないだろう。現代の韓国の中高年は、結婚という形で結ばれた配偶者と、借金という形で結ばれた銀行という、二人のパートナーを抱えている。住宅は配偶者との共有財産である一方、ローンで取得した住宅は、事実上銀行との共同所有となる。このように、不動産は単なる生活空間にとどまらず、家計や金融システムと深く結びついている。だからこそ、個々の家計だけでなく、国家経済全体を揺るがす可能性を秘めているのだ。だからこそ、不動産関連のニュースには、常に目を光らせておくべきなのだ。
不動産記事で「規制」や「政策」といった用語が使われる場合は、特に注意が必要です。不動産規制や政策は市場への即時的な影響は小さいように思えるかもしれませんが、長期的には大きな影響力を持ちます。そのため、見出しには「影響は最小限」や「市場は反応なし」といった表現がしばしば用いられますが、これらの措置は、すぐには目に見えなくても、時間の経過とともに明確な変化をもたらすことがよくあります。
不動産規制の代表的なものとしては、地域規制と融資規制があります。地域規制には「調整対象地域」と「投機過熱地区」があり、調整対象地域に指定されると、募集・融資・転売の制限に加え、税金の増額などが課せられます。投機過熱地区では、さらに厳しい規制が課せられます。規制が複雑なだけでなく、具体的な基準や指定地域は不動産市場の状況によって頻繁に変更されるため、不動産に関心のある方は常に最新情報を確認する必要があります。
融資規制には、DTI（負債対収入比率）、LTV（融資対価値比率）、DSR（債務返済比率）などがあります。このうち、LTVは担保となる不動産の価値に対して、どの程度の融資を受けられるかを示す指標です。例えば、担保として提供したマンションの価格が1億ウォンでLTVが70％の場合、最大700億ウォンの融資を受けることができます。DSRはDTIよりも厳格な概念で、年間の融資元利金返済額を年間収入で割った比率を表します。例えば、年収40万ウォンでDSRが50％の場合、年間の元利金返済額は合計20万ウォンを超えることはできません。
住宅ローンの返済期間が40年や50年に延長されている理由の一つは、まさにこのDSR規制に関係しています。融資期間が長くなると年間返済額が減るため、貸し手はDSR基準を満たしながら融資額を増やすことができます。融資規制の詳細は頻繁に変更され、計算も複雑なため、オンラインまたはモバイルアプリのローン計算ツールを利用すると便利です。
それぞれの用語の正確な意味を理解することは重要ですが、最も重要なのは不動産政策全体の方向性を見極めることです。規制や政策に関する用語に「引き締め」という言葉が含まれている場合、市場をコントロールし安定させようとする意図が読み取れます。一方、「緩和」という言葉が使われている場合、停滞した市場を活性化させようとする意図が読み取れます。しかし、政府の政策意図とは裏腹に、不動産市場は規制発表直後よりも、ある程度の時間が経過した後に、より明確な反応を示すことが多いことも忘れてはなりません。規制緩和のニュースを受けてすぐに住宅を購入したり、規制強化の発表と同時に住宅を売却したりすると、実際には期待とは異なる結果に直面する可能性があります。不動産記事を読む際には、この点を常に念頭に置くことが重要です。