このブログ記事では、チョンセ預金が一見安定した資産のように見えても、その契約構造や制度上の制約により、株式投資と同様の信用リスクを内包している理由を冷静に検証します。

なぜジョンセは株式投資と同じくらいリスクが高いのでしょうか?

投資の原則やアプローチは人によって多少異なりますが、ほとんどの人は基本的に2つのことを求めています。それは、高いリターンと低いリスクです。言い換えれば、安定的でありながら高いリターンを得られる選択肢を好むということです。同様に、GDPの安定した成長と変動の少なさが理想的であり、誰もがボラティリティが低く、資産価値の大幅な上昇を伴う投資リターンを熱望しています。
しかし、「リスク」という概念は想像以上に複雑です。株式や為替レートは常に変動するため、価格の変動率やボラティリティを観察することでリスクの大きさを測ることができます。しかし、価格が安定して推移していたとしても、ある時点で突然ゼロになってしまうケースもあります。つまり、一見非常に安定しているように見える投資であっても、確率は低いものの、一瞬にして完全に消滅してしまうリスクをはらんでいるのです。

資産価値がなくなったらどうしますか?

代表的な例として、チョンセ（敷金）が挙げられます。敷金は契約時に金額が確定し、契約終了時に返金され、賃貸期間中は価値が維持されます。一見すると非常に安定した資産のように見えますが、果たして本当に安全なのでしょうか？実際には、家主が敷金を返還できない事態は頻繁に発生しており、そのような場合にはチョンセの価値は一瞬にしてゼロ近くまで下落します。こうしたリスクを事前に察知することは専門家でない限り難しく、株式取引よりもリスクが高い側面もあります。
前述の通り、有名企業の株式や為替レートは、常に変動しています。とはいえ、株価が購入価格の半分以下、あるいは3分の1以下に暴落するケースは、想像するほど頻繁ではありません。時間はかかっても、回復することは少なくありません。もちろん、経営不振によって株価が暴落したり、倒産して上場廃止になったりするケースも存在します。しかし、株式投資にはこうしたリスクがつきものですし、株価の変動はリアルタイムで開示されるため、リスクの兆候は比較的外部から見えやすいと言えるでしょう。
誰かにお金を預けると、そのお金が返ってこないリスクが常に存在します。これは個人間だけでなく、企業や金融機関との取引など、金銭のやり取りを伴うあらゆる契約に共通するリスクです。これを「信用リスク」と呼びます。契約が履行されれば問題ありませんが、債務者が事業の失敗などで返済能力を失ったり、故意に返済を怠ったりすると問題が生じます。広義の信用リスクには、企業が債務を履行しないことで株式や債券の価値が変動することも含まれます。ここでは、より狭義の信用リスクに焦点を当てます。

チョンセにおける避けられない信用リスク

金融機関はこうしたリスクを比較的よく理解している。融資審査では、貸付金が回収できない可能性を前提に審査を行い、信用格付けに応じて金利を変えることでリスクに備えている。例えば、個人の信用格付けが低く、債務不履行の確率が8％と低い場合、銀行は少なくともその水準よりも高い金利を適用することで、潜在的な損失をヘッジしなければならない。担保を提供すると金利が下がるのは、たとえ返済が滞っても担保を換金することで損失を軽減できるからだ。したがって、信用格付けが低いほど金利が高くなるのは自然な現象であり、差別の問題ではない。企業や国にも信用格付けは存在するが、その基本的な原理は個人と大きく変わらない。
問題は金融機関ではなく、個人にあります。金銭契約を締結する際、個人はリスクの大きさを正確に評価し、認識することが困難です。資産の価値は通常は安定しているものの、契約不履行という特定の状況下では、その価値がゼロになる可能性があるからです。
さらに、信用リスクは契約の終了間際に初めて明らかになることが多いです。
チョンセ契約は、上記のようなリスクを全て内包しています。借主は家の使用料として、家主に多額の金銭を貸し付けます。この多額の金銭の価値は通常の状況下では変動しないため、借主は株式投資よりも比較的安全だと認識しています。しかし、この契約は家主の信用力に完全に依存しており、家主が問題を抱えた場合、チョンセの敷金が返還されないという明確なリスクがあります。
金融機関は信用リスクに精通しており、比較的熟練した評価が可能ですが、借家人はそうではありません。さらに、個人が金融機関に預金する場合、金融機関自体の安定性が家主個人よりも高いだけでなく、政府の預金保険制度による保護も受けられます。一方、家主の安定性は比較的低く、チョンセ契約に対する政府の保護水準も預金保険制度に比べて限定的です。
チョンセの入居者は、特に高い利回りを求めていないため、このようなリスクを負う必要はないと考えるかもしれません。しかし、毎月の家賃を支払わずに居住スペースを利用できるという大きなメリットを享受していることも事実です。住宅価格が上昇しても下落しても、入居者は直接的な利益も損失も被らないため、チョンセの敷金は株式取引などの投資活動よりも安全だと考えるかもしれません。しかし、敷金が返還されないリスクは予測が難しく、事前に備えることも困難です。
簡単に言えば、住宅価格が保証金を下回ると、保証金全額の返還は極めて困難になります。さらに、家主が次の入居者が見つかるまで保証金を留保することは契約違反にあたりますが、実際には非常に一般的な慣行となっています。綿密に調査すると、チョンセ制度には多くのリスクが内在しているにもかかわらず、長年の慣行であるという理由だけで放置されてきました。住宅価格が上昇している時期には制度の改善が遅れ、価格が下落する時期には同じ悪循環が繰り返され、多くの被害者を生み出しています。

チョンセ制度から月額家賃制度へ

チョンセは個人間で多額の金銭がやり取りされるシステムであるため、その性質上、事前に内在するリスクを見極めることが極めて困難です。リスクを十分に認識した上で意思決定を行うのであれば、当然ながら責任は個人にあります。しかし、取引金額の規模の大きさから、チョンセを純粋に私的な取引と捉えることは困難です。前述の通り、借主が家主に関する正確な情報を確認することは困難であり、銀行などの金融機関のような専門知識を有することは事実上不可能です。
これらの理由から、比較的敷金負担の少ない月極家賃制度をより積極的に活用していく必要がある。政府も、チョンセではなく月極家賃を支援する政策へと徐々に転換していく必要がある。もちろん、チョンセ制度にはメリットがあり、個人の状況によってはメリットが享受できる場合もあるため、慎重な判断が求められる。
個人は様々なリスクを認識し、自ら学ぶ必要があります。株価であれ住宅価格であれ、上昇トレンドの時は下落の可能性を忘れがちになることを常に念頭に置く必要があります。また、一見安定しているように見える契約であっても、固有の信用リスクを伴うことを理解し、備えることも必要です。
リスクを無条件に回避しようとすると、他の形態のリスクを見落としてしまう可能性があります。契約の安定性を部分的に補完する法的メカニズムが存在するため、経済原則に加え、法的保護を提供する制度や規制について事前に理解しておくことをお勧めします。また、政府は、チョンセ詐欺や株価操縦などの犯罪を減らすために、強力な罰則と制度的予防措置を整備する責任を負っています。
高リターンと低リスクの両立は最も理想的なシナリオです。しかし、現実にこの目標を思い描いた通りに実現することは極めて困難です。実際には、金融商品を検討する際には、高リターン・高リスク、中リターン・中リスク、低リターン・低リスクの中から選択することになります。一見、高リターン・低リスクを謳う商品にも、裏には潜在するリスクが潜んでいる場合が多く、投資や契約を行う際には、より慎重なアプローチが求められます。