Questo articolo del blog esamina con calma il motivo per cui il mercato immobiliare coreano funziona costantemente come una struttura che costringe gli individui a fare scelte strane, attraverso riqualificazioni, lotterie di abbonamento, offerte speciali e premi.
Sostituisci la tua vecchia casa con una nuova: Ristrutturazione di appartamenti
Riqualificazione e ricostruzione sono sempre temi caldi in Corea del Sud. Questo perché i bisogni primari e le aspirazioni desiderate sono strettamente interconnessi. I bisogni primari sono direttamente collegati alla qualità dell'ambiente abitativo. Poche persone vogliono vivere in strutture obsolete e in ambienti fatiscenti. Soprattutto nei complessi residenziali obsoleti, anche se non c'è un rischio immediato di crollo, si verificano notevoli disagi quotidiani: mancanza di parcheggi, vari problemi idrici dovuti a vecchie tubature, scarse prestazioni di isolamento e rumore tra i piani. Per questi motivi, quando si verifica una ricostruzione, la qualità della vita complessiva dei residenti migliora inevitabilmente.
Tuttavia, il motivo per cui le persone prestano ancora più attenzione alla ricostruzione e alla riqualificazione risiede più nelle "aspettative desiderate" che nei bisogni primari. È l'aspettativa comune che "la ricostruzione o la riqualificazione ti faranno guadagnare un sacco di soldi". Esaminare questo aspetto più concretamente richiede la comprensione di vari concetti come il rapporto tra superficie lorda e proprietà fondiaria, ma il nocciolo della questione in ultima analisi dipende da quanto può essere aumentata l'offerta di unità "in vendita generale". La vendita generale si riferisce al numero di unità disponibili per la vendita ad acquirenti esterni, non ai residenti esistenti che sono membri dell'associazione per la ricostruzione.
Ad esempio, se un complesso residenziale con 100 unità viene ricostruito mantenendone le stesse 100, pochi complessi si impegnerebbero attivamente nella ricostruzione. Tuttavia, la situazione cambia se il complesso può essere ricostruito fino a 150 unità. Il profitto derivante dalla vendita delle 50 unità aggiuntive può ridurre i costi di ricostruzione che i residenti esistenti devono sostenere. L'importo a carico dei residenti esistenti è chiamato "quota di contribuzione". In altre parole, non è esagerato affermare che la fattibilità di un progetto di ricostruzione dipende dall'entità della quota di contribuzione e dal livello del prezzo di vendita.
Dal punto di vista del governo, la ricostruzione e la riqualificazione sono indicatori chiave per misurare l'andamento del mercato immobiliare. Più facilmente procedono i progetti di ricostruzione e riqualificazione, più il mercato immobiliare tende a riprendersi o a surriscaldarsi. Al contrario, poiché diverse normative rendono più difficili la ricostruzione e la riqualificazione, è più probabile che il mercato si stabilizzi o entri in una fase di recessione. Questi progetti prendono spesso il nome da specifici complessi su larga scala, come "Ricostruzione di appartamenti Eunma", "Ricostruzione di Gangdong Duncheon Jugong" o "Ricostruzione di appartamenti Apgujeong Hyundai". Questo perché questi complessi sono stati originariamente sviluppati per soddisfare il fabbisogno abitativo su larga scala in passato. Le nuove città e i quartieri residenziali, un tempo sviluppati su larga scala per alleviare la carenza di alloggi, invecchiano nel tempo. Ogni volta che sorgono problemi di riqualificazione, questi riemergono nel dibattito pubblico, in genere nell'ordine in cui sono stati originariamente sviluppati.
Controllare attentamente prima di applicare: Fornitura speciale
"Special Supply" (特供) è l'abbreviazione di "special allocation", un termine spesso utilizzato nelle comunità online e nei bar relativi alle lotterie immobiliari. Nel processo di sottoscrizione degli appartamenti, le unità disponibili sono suddivise in offerta generale e offerta speciale. L'offerta speciale è un sistema che dà priorità alle opportunità per le persone che soddisfano determinati requisiti tra il totale delle unità disponibili. Gli sposi novelli, le famiglie con più figli senza casa e gli acquirenti di prima casa sono esempi rappresentativi di obiettivi di offerta speciale.
L'offerta speciale ha requisiti di ammissibilità molto rigorosi, ma una volta selezionata come obiettivo, le probabilità di vittoria sono significativamente più elevate rispetto all'offerta generale. Di conseguenza, la concorrenza per le unità di offerta speciale è sempre intensa. Quando la domanda aumenta, il governo inasprisce i requisiti di ammissibilità, tenendo conto dello scopo del programma e delle condizioni di mercato. Questo processo a volte si traduce in criteri che si discostano dalla realtà.
Ad esempio, si considerino gli appartamenti che offrono un'offerta speciale per gli sposi novelli in zone con prezzi di vendita elevati e normative severe sui prestiti, in particolare in quartieri come Gangnam. In questi casi, solo gli sposi novelli che possiedono già un patrimonio sufficiente per evitare in larga misura di dover ricorrere a prestiti possono presentare domanda. Nonostante l'obiettivo prefissato del sistema, ovvero la considerazione sociale, esso crea di fatto una struttura accessibile solo a coloro che dispongono di un patrimonio considerevole. Questo divario tra l'intento del sistema e la realtà rimane un punto centrale di contesa riguardo al sistema di offerta speciale.
Coloro che cercano guadagni sul prezzo di mercato: Premium
Come la carne bovina o il latte di qualità superiore, il termine "premium" viene utilizzato per indicare prodotti con un valore aggiunto. Naturalmente, i prodotti contrassegnati da un premio hanno prezzi più elevati. Economicamente, un premio si riferisce a un sovrapprezzo pagato oltre il valore nominale o il prezzo contrattuale. Nel mercato immobiliare, indica il margine di profitto che si genera tra il prezzo di vendita iniziale e il prezzo effettivo della transazione.
In genere, i prezzi di prevendita degli appartamenti sono spesso fissati al di sotto del prezzo di mercato circostante. L'analisi dei casi di prevendita falliti rivela che in molti casi il prezzo di prevendita è stato fissato a un livello eccessivamente alto rispetto al prezzo di mercato circostante. Per mitigare questo problema, il governo ha mantenuto i prezzi di prevendita a un certo livello attraverso sistemi come il sistema di tetto massimo dei prezzi di prevendita.
Quanto più basso è il prezzo di prevendita e maggiore è la differenza rispetto al prezzo di mercato circostante, tanto più certo è il profitto relativo che chi ha acquistato l'appartamento può aspettarsi. Questo perché è difficile per il governo controllare direttamente i prezzi degli appartamenti dopo la vendita, una volta che iniziano a formarsi in base ai prezzi di mercato circostanti. Sui siti di compravendita di appartamenti più popolari, è comune vedere agenti immobiliari, spesso chiamati "broker occasionali", distribuire biglietti da visita e affermare cose come: "Questa unità ha un premio di 100 milioni di won". Ciò implica che si prevede che il prezzo di mercato di quell'appartamento aumenterà di oltre 100 milioni di won rispetto al prezzo di vendita. Si tratta essenzialmente di una forma di sollecitazione, che invoglia coloro che desiderano rivendere immediatamente la propria unità dopo l'acquisto a intascare solo il premio.
L'atto di trasferire i diritti di prevendita a un'altra persona prima di pagare il saldo finale dopo la vendita è chiamato "rivendita dei diritti di prevendita". Attualmente, diverse normative hanno reso la rivendita dei diritti di prevendita molto più difficile rispetto al passato. Ciononostante, alcuni broker operano ancora al limite della legalità, aggirando il confine tra pratiche illegali e discutibili. Al contrario, ci sono anche casi in cui i prezzi degli appartamenti scendono al di sotto del prezzo di vendita originale dopo la vendita. La perdita che ne deriva è chiamata premio negativo, o semplicemente "premio negativo". Questo fenomeno dimostra chiaramente che il concetto di premio non sempre garantisce un profitto.
