Questo articolo del blog esamina con calma il legame tra politica governativa e mercato immobiliare attraverso la struttura delle imposte applicate durante l'intero processo di acquisto, proprietà e vendita di una casa. Delinea inoltre la logica con cui le imposte regolano il mercato.

Le tasse sono l'ultimo passaggio nel settore immobiliare

In un'economia di mercato, chi possiede beni deve sostenere il relativo onere fiscale. Questo perché i beni equivalgono a potere. Chi detiene potere ha inevitabilmente una responsabilità proporzionale. Gli immobili occupano una posizione particolarmente significativa tra tali beni. Pertanto, le tasse vengono pagate durante l'intero processo: dall'acquisto di un appartamento, durante il suo possesso e fino alla sua vendita.
All'acquisto della proprietà di un appartamento, la prima imposta da pagare è l'"imposta sull'acquisizione". Questa imposta viene riscossa perché il bene è stato acquisito. Inoltre, per ottenere il riconoscimento ufficiale da parte dello Stato come proprietario del bene, è necessario sostenere anche i costi associati al processo di "registrazione". Durante il possesso dell'appartamento, si pagano le "imposte di detenzione", che si dividono in imposte sulla proprietà e imposta sugli immobili, spesso abbreviata in "CRT". Infine, se si vende l'appartamento a un'altra persona e si realizza un profitto, si paga l'"imposta sulle plusvalenze".
Qualcuno potrebbe lamentarsi del perché ci siano così tante tasse legate al mercato immobiliare. Tuttavia, lo scopo di questa sede non è quello di discutere l'equità di queste tasse, né di esplorare metodi di risparmio fiscale. L'ammontare delle tasse da pagare durante una transazione immobiliare e le possibili soluzioni per ridurle dovrebbero essere verificati caso per caso, al momento dell'acquisto o della vendita di un appartamento. Questo articolo del blog si propone di esaminare come le tasse influenzano il mercato immobiliare.

Il solo possesso di un immobile costa denaro

Quando il volume delle transazioni immobiliari diminuisce eccessivamente, il governo prende in considerazione diverse misure per stimolare l'attività. Un approccio comune è quello di ridurre gli oneri finanziari per incoraggiare le transazioni, proprio come i supermercati attraggono i clienti con sconti. Tuttavia, il governo non può imporre di per sé un abbassamento forzato dei prezzi degli appartamenti. Quali sono quindi le opzioni a disposizione?

"Se l'acquisto di una casa è il tuo obiettivo per il nuovo anno... quali sono i vantaggi disponibili?" (Newsis, 31/12/2022.)

Fortunatamente, tra gli strumenti politici che il governo può utilizzare, ci sono metodi che producono effetti simili alla riduzione dei prezzi degli appartamenti. Tra questi, la riduzione delle tasse, la facilitazione dell'ottenimento di prestiti o l'aumento delle probabilità di vincere una lotteria immobiliare. Di fatto, è stato introdotto un sistema che ha ridotto temporaneamente l'imposta sull'acquisto entro un certo limite per gli acquirenti di prima casa, e da allora sono apparse ripetutamente forme simili di politiche di sostegno. Inoltre, sono stati lanciati prodotti finanziari garantiti da politiche, progettati per consentire prestiti a tassi di interesse relativamente bassi per l'acquisto di case al di sotto di una certa soglia, indipendentemente dai requisiti di reddito. Contemporaneamente, sono state implementate politiche per aumentare il numero di unità immobiliari assegnate tramite lotterie, ampliando così le opportunità per gli sposi novelli e i giovani con punteggi di sottoscrizione relativamente bassi.
Sebbene le polizze vengano spesso annunciate una alla volta, quando il mercato immobiliare è particolarmente stagnante, si tende a prevedere contemporaneamente sia polizze mirate per gruppi specifici sia polizze complete che coprono l'intero mercato. Al contrario, quando il mercato immobiliare si surriscalda, vengono annunciate in successione politiche regolatorie che vanno nella direzione opposta.

“Ridurre le tasse sulla proprietà di più case e agevolare i prestiti” (Asia Economy, 30 dicembre 2022)

Esaminiamo la questione fiscale per i proprietari di più case. Quando il mercato immobiliare si surriscalda, i proprietari di più immobili vengono spesso individuati come il problema principale. Questo perché sono percepiti come coloro che fanno aumentare i prezzi delle case attraverso acquisti a fini speculativi piuttosto che tramite l'acquisto di una residenza vera e propria. Di fronte alla necessità di raffreddare il mercato immobiliare, il governo introduce politiche che impongono tasse relativamente elevate ai proprietari di più case. Questo è chiamato "tassazione pesante".
Al contrario, quando il mercato immobiliare diventa eccessivamente depresso, il governo sceglie la politica opposta. In tali momenti, termini come "rilassamento", "adeguamento" o "abolizione" compaiono frequentemente nei titoli dei giornali. Infatti, in determinati periodi, la sovrattassa applicata ai proprietari di due case in aree di adeguamento designate è stata convertita all'aliquota fiscale standard. Per i proprietari di tre case, la sovrattassa è stata mantenuta, ma l'aliquota fiscale è stata parzialmente ridotta. Inoltre, mentre i mutui ipotecari per i proprietari di più case erano limitati nelle aree regolamentate, tali restrizioni sono state anche allentate entro certi limiti. Da allora, questa direzione politica è stata ripetutamente adeguata in base alle condizioni economiche.

Perché l'imposta immobiliare globale è sempre al centro dell'attenzione?

“Le coppie di comproprietari e i proprietari di due case di Seul vedranno la maggiore riduzione dell'imposta immobiliare complessiva il prossimo anno” (MBC, 25 dicembre 2022)

Questa volta, diamo un'occhiata più da vicino all'"Imposta Globale sugli Immobili", l'imposta sugli immobili più frequentemente citata nei notiziari. L'Imposta Globale sugli Immobili è un sistema concepito per garantire l'equità fiscale imponendo imposte relativamente più elevate ai possessori di immobili di valore elevato. Ciò solleva naturalmente due domande: a quale livello di prezzo un immobile è considerato "di valore elevato"? E perché questo sistema è considerato un meccanismo di equità fiscale?
Innanzitutto, esaminiamo la seconda questione. Questa questione è direttamente collegata al fondamento stesso dell'esistenza dell'imposta globale sugli immobili. Fin dalla sua introduzione, l'imposta è stata oggetto di molteplici ricorsi costituzionali e controversie legali, ma è stata costantemente confermata come costituzionale. La logica di fondo è che, se si possiedono immobili o terreni di alto valore all'interno del bacino di risorse limitato del mercato immobiliare, è ragionevole che questi siano soggetti a un livello di tassazione commisurato. Inoltre, l'imposta globale sugli immobili persegue anche gli obiettivi politici di stabilizzazione dei prezzi immobiliari e di promozione di uno sviluppo nazionale equilibrato.
Torniamo ora alla prima domanda. Il prezzo soglia dipende in ultima analisi dall'orientamento politico del governo. A un certo punto, la soglia fiscale era fissata a immobili il cui prezzo dichiarato pubblicamente superava i 600 milioni di won, ovvero 900 milioni di won per i proprietari di case unifamiliari. Tuttavia, da allora la soglia è stata aumentata. Recentemente, è stato applicato un sistema che utilizza 1.2 miliardi di won come soglia per i proprietari di case unifamiliari, pur mantenendo una struttura in cui gli standard di detrazione variano in base allo stato di comproprietà. Di conseguenza, si verificano casi in cui le coppie comproprietarie di un'abitazione sono esentate dall'imposta o vedono il loro onere significativamente ridotto. Per i proprietari di due case, anche la probabilità di una riduzione dell'onere fiscale è aumentata con l'aumento dell'importo della soglia e l'allentamento della sovrattassa.
Finché l'imposta immobiliare globale rimarrà in vigore, continuerà inevitabilmente a essere al centro delle notizie relative al settore immobiliare. Indipendentemente dal fatto che si sia personalmente soggetti a questa imposta, la semplice osservazione di se il governo stia cercando di allentarla o inasprirla fornisce informazioni sulla direzione generale della politica immobiliare. Inoltre, questo può aiutare a valutare la futura traiettoria del mercato immobiliare.

L'attività di affitto di case, operatori di affitto di appartamenti

La ragione fondamentale per cui si verificano ripetutamente problemi immobiliari è l'insufficiente offerta di alloggi a prezzi accessibili in zone ambite. Pertanto, se si potesse garantire un alloggio stabile senza necessariamente possedere una proprietà, una parte significativa del problema potrebbe essere alleviata. Anche se si possiedono più appartamenti, se li si affitta a prezzi ragionevoli a chi non ha un alloggio, è possibile aspettarsi che possedere più case non comporti direttamente un aumento dei prezzi delle abitazioni. Il sistema degli "Apartment Rental Business Operator" è nato proprio da questa consapevolezza. Tuttavia, questo sistema rimane un esempio lampante di un sistema che non è riuscito a radicarsi a causa di un'attuazione incoerente delle politiche da parte del governo.

"Vantaggi fiscali senza precedenti" rilanciano la registrazione delle attività di locazione di appartamenti... Ma funzionerà?" (MoneyS, 25 dicembre 2022)

Il termine "rinascita" è particolarmente rilevante in questo articolo. Significa ripristinare un sistema che un tempo era scomparso, sollevando al contempo interrogativi sulla sua efficacia. Il sistema degli operatori di attività di locazione di appartamenti garantisce determinati benefici fiscali quando più appartamenti vengono registrati per scopi di locazione, trattandoli come offerta immobiliare piuttosto che come speculazione. I principali vantaggi includono la riduzione delle imposte complessive sulla proprietà immobiliare o sulle plusvalenze, e minori oneri fiscali sulle acquisizioni.
Questo sistema è stato introdotto in un periodo di rapida crescita del mercato immobiliare. Tuttavia, è stato successivamente criticato per non aver raggiunto l'obiettivo di stabilizzare i prezzi delle abitazioni, portando a una riduzione dei sussidi e alla sua abolizione. Con l'entrata in crisi del mercato immobiliare e l'aumento delle scorte invendute, il governo ha ripristinato e perfezionato il sistema. Sebbene la struttura di base rimanga simile al passato, alcune condizioni sono state modificate, come l'inclusione degli appartamenti al di sotto di una certa metratura tra gli immobili ammissibili per l'affitto. La registrazione come operatore di attività di locazione per l'affitto di alloggi è soggetta a determinate condizioni: vengono offerti benefici fiscali in cambio di restrizioni sugli aumenti dei canoni di locazione e dell'obbligo di mantenere il canone di locazione per un periodo di tempo specificato.
Le politiche governative sono indubbiamente importanti. Tuttavia, affinché tali politiche raggiungano l'effetto desiderato, il mercato deve in ultima analisi reagire di conseguenza. Sebbene l'ideale sarebbe che il mercato fosse in sintonia con le politiche e si muovesse volontariamente, la realtà ha ripetutamente dimostrato che casi simili sono rari.

Anche se non possiedi una casa, dovresti comunque tenere d'occhio le notizie immobiliari

Quando si leggono articoli sul settore immobiliare, calma e sangue freddo sono fondamentali. Se si reagisce emotivamente al linguaggio utilizzato negli articoli, si rischia di lasciarsi trasportare da argomenti che in realtà non ci riguardano direttamente. Questo vale soprattutto per gli articoli sulle imposte immobiliari. Dopotutto, sono molte di più le persone che non sono interessate dalle imposte immobiliari rispetto a quelle che ne sono significativamente colpite.
Detto questo, non c'è bisogno di ignorare le notizie e gli articoli sul settore immobiliare. I proprietari di casa saranno naturalmente interessati e, per chi non possiede una proprietà, poche risorse sono preziose quanto gli articoli sul settore immobiliare per ampliare la propria prospettiva sul mondo. È necessario osservare i cambiamenti politici, verificare se i prezzi delle case si stabilizzano e i volumi delle transazioni si riprendono come previsto dal governo, ed esaminare l'impatto di tali cambiamenti sull'economia in generale. Questo è un approccio molto più produttivo che dibattere se "le tasse sono eccessive" o "il governo sta prendendo di mira i detentori di asset in modo troppo severo".
Che si possieda una casa o meno, che si sia ricchi o meno, l'interesse della nostra società per il settore immobiliare è immenso. Crescendo, i prezzi degli appartamenti catturano naturalmente la nostra attenzione e iniziamo a chiederci se un giorno dovremmo comprarne una. Alla fine, ci rendiamo conto della dura realtà: i prezzi delle case sono eccessivamente alti, annuendo all'idea di una bolla immobiliare. La maggior parte dei giovani adulti che iniziano la loro carriera capisce rapidamente che, anche se risparmiassero ogni centesimo del loro stipendio attuale senza spendere un centesimo, acquistare un appartamento in una buona posizione a Seul rimane quasi impossibile.
Non sono solo le giovani generazioni ad affrontare difficoltà.
Anche le persone di mezza età e gli anziani che hanno lavorato duramente per anni per acquistare finalmente una casa si sentono insoddisfatti, poiché percepiscono il valore degli immobili circostanti aumentare mentre quello della propria casa ristagna. L'aggiunta del carico fiscale governativo non fa che amplificare questo malcontento. Sebbene le circostanze siano diverse, la conclusione a cui si giunge attraverso le generazioni è simile: "Questo mondo è rotto, e il problema è che il governo non riesce a ripararlo".
La realtà innegabile è che i prezzi degli appartamenti in buone posizioni a Seul hanno raggiunto livelli estremamente difficili da permettersi per i cittadini comuni. È anche difficile negare che se i prezzi degli immobili fluttuassero drasticamente, l'intera economia coreana subirebbe un duro colpo. I prezzi delle case non sono problematici solo quando salgono alle stelle, ma causano anche gravi effetti collaterali quando crollano. Se il valore che le persone credevano fosse un bene solido crollasse in un istante, l'economia nazionale sprofonderebbe inevitabilmente in una profonda crisi.
Il problema immobiliare della Corea del Sud non riguarda solo i proprietari di casa. È profondamente interconnesso con il settore finanziario attraverso i prestiti immobiliari, strettamente connesso ai non proprietari di casa attraverso il sistema di deposito jeonse e collegato a numerosi settori, tra cui edilizia, finanza e servizi. Pertanto, un crollo del mercato immobiliare potrebbe portare a una crisi che colpirebbe l'intero settore industriale, non solo una categoria specifica. Ciò significa che un brusco calo dei prezzi delle case non è necessariamente motivo di gioia.
Anche se gli attuali prezzi immobiliari sembrano anomali, non è auspicabile ridurli da un giorno all'altro. È necessario un approccio che regoli il ritmo entro i limiti di ciò che la nostra economia può sopportare e normalizzi gradualmente il mercato. Il motivo per cui le imposte sono posizionate sia all'inizio che alla fine delle transazioni immobiliari è proprio perché, all'interno di questo processo di aggiustamento, le imposte fungono da strumento politico più diretto ed efficace.