Questo articolo del blog esamina perché il settore immobiliare, in particolare gli appartamenti, rappresenta un indicatore chiave per l'economia sudcoreana. Analizza con calma come le tendenze nei prezzi delle case, nelle richieste di abbonamento e nelle vendite di nuove case segnalino sviluppi per famiglie, aziende e governo.

Comprendere il mercato immobiliare è fondamentale per comprendere l'economia sudcoreana

A meno che tu non sia un supereroe di Hollywood, non puoi sollevare edifici o terreni e spostarli. Ecco perché questi beni sono chiamati beni immobili (不動産), che significa "beni immobili". Al contrario, i "beni mobili" sono chiamati beni personali. Pensa rispettivamente ad appartamenti e automobili per comprendere la differenza.
Da un punto di vista contabile, è preferibile classificarli in modo più preciso e utilizzare una terminologia accurata. Tuttavia, per chi inizia ad interessarsi di economia, pensare "immobiliare = appartamento" è l'approccio più semplice. Ci sono due ragioni principali per questo. La prima è la composizione del patrimonio detenuto dai sudcoreani. Secondo gli ultimi indicatori sociali pubblicati da Statistics Korea, i beni materiali rappresentano ancora circa il 75% del patrimonio delle famiglie sudcoreane, di cui la stragrande maggioranza è costituita da immobili. Le attività finanziarie, tra cui azioni, fondi, pensioni, assicurazioni e liquidità, detengono complessivamente una quota relativamente bassa.
Naturalmente, non tutti gli immobili sono appartamenti. Edifici residenziali come ville e uffici, spazi commerciali, fabbriche e persino terreni come montagne e foreste sono tutti inclusi nel mercato immobiliare. Tuttavia, è improbabile che qualcuno senza nemmeno una casa possieda prima altri tipi di immobili. Inoltre, gli appartamenti rappresentano ancora una quota schiacciante di tutte le abitazioni in Corea del Sud. Considerando questa realtà, semplificare la comprensione dell'economia concentrandosi sugli appartamenti come punto di partenza è del tutto valido.
Il secondo motivo è che molte persone possiedono appartamenti e, allo stesso tempo, molte aspirano a possederne. Data l'intensa attenzione del pubblico, gli appartamenti esercitano un'influenza significativa sull'economia più ampia, tra le varie tipologie di immobili. Uno sguardo alle notizie rivela che la maggior parte degli articoli relativi al settore immobiliare ruota attorno agli appartamenti. Pertanto, anche in una fase in cui le conoscenze economiche non sono ancora approfondite, comprendere il settore immobiliare come appartamenti non presenta particolari difficoltà nell'interpretazione delle notizie economiche.

Prezzi delle case: scomodi ma inevitabili

Quando i notiziari annunciano un aumento dei prezzi immobiliari, i proprietari di casa si concentrano innanzitutto su "quanto è aumentato il mio patrimonio". Al contrario, chi non ha una casa o soldi si tormenta ripetutamente chiedendosi "se potrà mai permettersi anche solo una casa nella sua vita", concludendo infine che "la vita è insopportabilmente dura" e iniziando a sfogare le proprie frustrazioni e lamentele sul mondo. Chi è attualmente senza casa ma sta pensando di acquistarne una si divide in due gruppi. Un gruppo contrae mutui per acquistare appartamenti, sperando che i prezzi salgano. L'altro gruppo decide di non acquistare, poi incolpa se stesso del passato e critica il governo per non essere riuscito a gestire i prezzi delle case mentre osserva il valore degli immobili salire.
Eppure c'è una cosa strana: quasi nessuno elogia il governo quando i prezzi degli immobili salgono. Piuttosto, la reazione più comune è quella di deridere, dicendo: "È inutile che il governo intervenga e cerchi di controllare i prezzi delle case". Detto questo, il governo non riceve elogi nemmeno quando i prezzi degli immobili scendono. I proprietari di casa criticano il governo come incompetente per aver rovinato l'economia, mentre chi non ha una casa si infuria perché l'economia sta morendo. In particolare, più qualcuno si tormenta per l'idea di chiedere un prestito per comprare casa, più intensa diventa la sua rabbia. Che i prezzi salgano o scendano, la colpa finisce sempre per essere del governo.
Come abbiamo visto in precedenza, l'economia sudcoreana e il mercato immobiliare sono indissolubilmente legati. Che ci piaccia o no, riconoscere questa realtà è essenziale per interpretare correttamente le tendenze dell'economia. Insistere semplicemente sul fatto che i prezzi immobiliari "debbano aumentare incondizionatamente" o "debbano scendere senza eccezioni" è un approccio eccessivamente semplicistico. Anche quando i prezzi scendono, che ciò rappresenti un raffreddamento e una stabilizzazione del mercato o un crollo brusco è un'altra questione. Le notizie e gli articoli economici in genere distinguono questa differenza usando i termini "atterraggio morbido" e "atterraggio duro".
Gli appartamenti sono sia spazi abitativi che prodotti di investimento. Pertanto, quando si considerano gli appartamenti, è difficile separare la loro "funzione abitativa" dalla loro "funzione di guadagno". Entrambe le prospettive devono essere considerate insieme. Poiché gli immobili sono un bene immobile, la "posizione" è fondamentale. I fattori chiave sono lo sviluppo delle reti di trasporto, l'ambiente educativo e i servizi di comfort quotidiano. Anche l'elemento "brand" è indispensabile. Non basta che un appartamento abbia semplicemente una buona posizione e una struttura robusta. Anche appartamenti costruiti nella stessa posizione possono avere valori diversi a seconda del brand. Proprio come una borsa di lusso, il valore del brand si riflette nel prezzo dell'appartamento.
Proprio come gli smartphone più recenti hanno prezzi più alti grazie alle funzionalità e alla praticità superiori, anche gli appartamenti di nuova costruzione tendono ad essere più costosi. Tuttavia, non è raro che gli appartamenti più vecchi in posizioni privilegiate vengano venduti a prezzi più alti rispetto a quelli nuovi. Questo perché possiedono un valore di rarità simile a quello degli oggetti d'antiquariato. Il valore di rarità di questi appartamenti più vecchi deriva in ultima analisi dalla loro posizione. Pertanto, quando un nuovo complesso residenziale viene costruito in una posizione privilegiata, il suo prezzo aumenta significativamente.
Anche le questioni economiche relative agli appartamenti sono molto varie. Esaminando attentamente i termini che compaiono nelle notizie o negli articoli, si può generalmente dedurre quali problemi affrontino. Quando compaiono espressioni come "surriscaldamento" o "aumento anomalo dei prezzi", in genere indicano un articolo che esprime preoccupazione per il potenziale degli appartamenti di diventare beni speculativi. "Nuove città" o "riqualificazione" sono strettamente legati alle politiche di stabilizzazione immobiliare, mentre "imposta sulle plusvalenze" o "imposta sulla proprietà" sono strettamente legate alle politiche di soppressione del mercato immobiliare. Questo rivela la prospettiva del governo sul mercato immobiliare. Gli articoli che menzionano "imprese edili" o "condizioni del settore edile" generalmente si sviluppano dal punto di vista aziendale.
Anche i prestiti sono un elemento chiave indispensabile. I prestiti sono praticamente un passaggio obbligatorio per l'acquisto di immobili, il che li rende una parola chiave cruciale non solo per le banche e il settore finanziario, ma anche per le famiglie. Dal punto di vista delle famiglie, ci sono ancora più novità immobiliari da considerare. Dalle prevendite e dagli investimenti alle imposte immobiliari, dalle varie controversie al sistema degli agenti immobiliari autorizzati, è difficile elencarle tutte. Questi tre attori chiave negli appartamenti e nell'economia sono quindi strettamente interconnessi, rendendo difficile per una delle parti guidare il cambiamento in modo indipendente. Eppure, nessuno sostiene che la situazione attuale debba rimanere invariata. Proprio per questo motivo le questioni immobiliari sono particolarmente complesse e impegnative.
Inoltre, i problemi con gli appartamenti non possono essere considerati esclusivamente problemi economici. Non dobbiamo mai dimenticare che le persone vivono effettivamente in quegli appartamenti. Problemi quotidiani come il rumore tra i piani, i problemi di parcheggio, l'impiego di guardie giurate e la consegna dei pacchi sono profondamente intrecciati con le nostre vite. Pertanto, i problemi con gli appartamenti – problemi immobiliari – sono problemi economici, ma allo stesso tempo sociali e politici. Pertanto, non possiamo distogliere lo sguardo dal mercato immobiliare solo perché è difficile. Da qui in poi, esamineremo le procedure di acquisto e vendita di immobili, incentrate sugli appartamenti, e analizzeremo attentamente come queste procedure influenzano l'economia.

Come acquistare un nuovo appartamento: prevendita e abbonamento

Gli appartamenti di nuova costruzione o costruiti ex novo godono sempre di grande popolarità.
Come spazi abitativi, offrono una comodità eccezionale e, come prodotti di investimento, vantano un'elevata liquidità e un elevato valore di investimento. Queste due caratteristiche sono i criteri fondamentali per la valutazione del valore di un appartamento. In assenza di una delle due, anche un appartamento di nuova costruzione potrebbe perdere popolarità. Questo è il motivo per cui i nuovi appartamenti di lusso nelle zone provinciali possono talvolta avere prezzi inferiori rispetto agli appartamenti più vecchi di Seul: il loro valore come prodotti di investimento è relativamente inferiore.
Quando si vendono nuovi appartamenti, il termine "pre-vendita" è comunemente utilizzato. Se vi imbattete nell'espressione "informazioni pre-vendita" nei notiziari, intendetela come la vendita di appartamenti di nuova costruzione. Un annuncio di pre-vendita si riferisce alla divulgazione pubblica di dettagli relativi alla pre-vendita, mentre il programma di pre-vendita indica l'intero processo, dall'inizio delle vendite del nuovo appartamento, passando per la lotteria, fino alla firma del contratto.
Quindi, una volta fatto un annuncio di prevendita, significa semplicemente controllare il programma, pagare e acquistare l'appartamento? C'è un'altra condizione cruciale richiesta: la "qualifica". Vale la pena considerare economicamente perché i requisiti siano necessari per acquistare una casa. Abbiamo già esaminato più volte come, in un'economia di mercato, il prezzo di un prodotto sia determinato dalla domanda e dall'offerta. Se l'offerta di un determinato prodotto è limitata, il suo prezzo aumenta naturalmente per adattarsi al livello della domanda. Quindi, non si dovrebbe consentire anche ai prezzi di vendita degli appartamenti di continuare a salire in linea con la domanda?
Il problema non è così semplice. Se i prezzi di vendita aumentano senza limiti, solo chi può permettersi l'importo potrà partecipare alla vendita. In genere, chi possiede già una casa ha maggiori probabilità di essere più ricco di chi non la possiede. Se competono alle stesse condizioni, le opportunità disponibili per chi non ha una casa diminuiranno inevitabilmente. Se i proprietari di casa si assicurano ripetutamente nuovi appartamenti mentre chi non ne possiede continua a perdere, i ricchi diventano più ricchi e i poveri più poveri, aggravando le disuguaglianze e destabilizzando la società. In definitiva, chi non può permettersi i prezzi solleverà la questione che competere con chi si trova già in una posizione privilegiata è ingiusto.

Annuncio di vendita → Conferma programma → Verifica idoneità → Applica → Lotteria → Annuncio risultati → Completamento contratto

Da una prospettiva di puro libero mercato, consentire una concorrenza illimitata per l'acquisto di appartamenti potrebbe sembrare giustificato. Tuttavia, i requisiti di ammissibilità esistono perché gli appartamenti non sono semplici beni di investimento, ma spazi essenziali per la "residenza". A differenza di beni di lusso come metalli preziosi o oggetti di design, che non sono essenziali, l'alloggio è indispensabile per il sostentamento della vita umana di base. La situazione in cui le persone non riescono a trovare un posto dove vivere semplicemente perché non hanno soldi è un problema sociale molto serio. In Corea del Sud, dove una casa è essenzialmente un bene, essere "senza casa" ha un'alta probabilità di portare a disuguaglianze.
Quindi, perché limitare gli aumenti dei prezzi immobiliari solo a specifiche aree? Anche questo è irrealistico. Ciò è particolarmente vero in una struttura come quella della Corea del Sud, dove una volta che i prezzi delle case iniziano a salire in un'area, principalmente Seul, si propagano a catena all'area metropolitana e alle province. Lo stesso vale per coloro che vivono in jeonse o in case in affitto mensile senza acquistare una casa. Quando i prezzi delle case aumentano, aumentano anche i depositi jeonse e gli affitti mensili. In definitiva, i costi dell'alloggio che i cittadini comuni devono sostenere continuano ad aumentare. Poiché le spese per l'alloggio assorbono una quota maggiore del reddito, le famiglie non hanno altra scelta che tagliare altre spese. Questo porta direttamente a una recessione economica. Mentre sempre più persone lottano per mantenere il proprio spazio abitativo, anche la popolazione socialmente vulnerabile aumenta drasticamente.
La società nel suo complesso diventa instabile, come la calma prima della tempesta. Per questo motivo, il governo stabilisce criteri di ammissibilità per partecipare alle lotterie per l'alloggio, creando reti di sicurezza per impedire che chi non ha una casa venga estromesso dalla società.
Gli appartamenti sono estremamente utili e un prodotto di investimento collaudato da tempo. Sebbene i prezzi siano piuttosto elevati, possono anche rappresentare un mezzo per coloro che hanno accumulato diligentemente beni per espandere il proprio patrimonio. Tuttavia, se i prezzi degli appartamenti aumentano in modo incessante, chi non ne possiede uno trova difficile accumulare ricchezza, a prescindere dai suoi sforzi. Di conseguenza, la disuguaglianza di ricchezza si aggrava ulteriormente. Pertanto, il governo mira a distribuire le opportunità nel modo più equo possibile, limitando l'idoneità alla vendita di appartamenti e garantendo un certo livello di potenziale di espansione della ricchezza. Anche il sistema di "abbonamento" per gli appartamenti rientra in questa politica.
Il sistema di abbonamento offre opportunità di partecipazione a coloro che soddisfano requisiti specifici, quindi distribuisce tra loro la risorsa limitata di appartamenti tramite un'equa lotteria. Probabilmente avrete sentito il termine "conto di risparmio in abbonamento" almeno una volta. Questi conti sono facilmente reperibili presso gli sportelli bancari e sono spesso citati come il primo prodotto finanziario che i nuovi arrivati ​​nella società dovrebbero preparare. Questo è esattamente il motivo per cui le modifiche al sistema di abbonamento ricevono un'ampia copertura mediatica. L'intera nazione nutre un così grande interesse per il sistema. La posta in gioco e gli interessi acquisiti coinvolti sono di gran lunga superiori a quelli della maggior parte dei programmi di intrattenimento.

“Benefici per i giovani? Gli anni Quaranta sono in fermento per l'ampliamento delle quote di abbonamento per i giovani” (Maeil Business Newspaper, 26/10/2022.)

“500,000 unità abitative pubbliche saranno aperte alla pre-sottoscrizione entro l’anno… Un’opportunità per le famiglie a basso reddito senza casa di assicurarsi una casa” (Seoul Shinmun, 29 novembre 2022)

Il sistema di abbonamento non è fisso, ma in continua evoluzione. Per evitare che un gruppo specifico venga eccessivamente emarginato, i requisiti e l'ambito dei benefici vengono adeguati di conseguenza. Nel primo articolo, il gruppo al centro di questi benefici sono i "giovani". Con l'aumento dei prezzi degli immobili, diminuisce la probabilità che i giovani adulti entrino nella società e si assicurino una casa di proprietà. In risposta, il governo si è fatto avanti per ampliare la quota di offerta speciale per i giovani. Tuttavia, una politica che assegni una quota maggiore di risorse limitate ai giovani non è una buona notizia per tutte le generazioni. I quarantenni, che vivono senza una casa di proprietà da un periodo relativamente lungo, potrebbero sentirsi svantaggiati.
Il secondo articolo si concentra sulle "famiglie a basso reddito senza casa". I proprietari di casa spesso desiderano ulteriori immobili e, più ricchi sono, maggiore è la tendenza ad accrescere tale ricchezza. In Corea del Sud, gli appartamenti sono un mezzo altamente efficiente per accrescere il patrimonio. Chi ha realizzato profitti attraverso il settore immobiliare comprende in particolare il valore degli appartamenti di nuova costruzione. Inoltre, i proprietari di casa esistenti sono spesso classificati come detentori di beni, il che facilita loro l'ottenimento di maggiori capitali di investimento. In questo contesto, il governo sta rivedendo il sistema di sottoscrizione per offrire maggiori opportunità a chi non ha una casa. Questo articolo, pubblicato appena un mese dopo il primo, descrive in dettaglio gli adeguamenti ai gruppi target e ai volumi di allocazione della politica, considerando in particolare i quarantenni relativamente svantaggiati. Poiché il sistema di sottoscrizione è una questione socialmente sensibile, è fondamentale tenere sempre presente che i suoi dettagli possono cambiare frequentemente.
Quindi, cosa dovrebbero fare le persone che possiedono già una casa ma hanno predisposto un abbonamento per acquistare un ulteriore appartamento?
Gli articoli correlati a questo argomento emergono spontaneamente.

“'Rompere o non rompere'… Strategie per i conti abbonamento dei proprietari di case singole” (Asia Economy, 2022.08.18.)

Man mano che le opportunità si concentrano su chi non possiede una casa, quelle per chi possiede una casa diminuiscono o svaniscono. Tuttavia, c'è un fatto cruciale da ricordare: i ricchi sanno già come incrementare il proprio patrimonio e non si arrendono facilmente. Questo atteggiamento e questa tenacia hanno probabilmente contribuito in modo significativo al loro accumulo di ricchezza. Come suggerisce il titolo dell'articolo precedente, analizzano le situazioni con distacco, prevedono il futuro ed esprimono giudizi strategici. Anche se non possono utilizzare immediatamente i loro conti di risparmio a sottoscrizione, continuano a prepararsi tenendo conto di futuri cambiamenti politici o di altre opportunità. Sebbene le politiche siano attuate dal governo, i governi cambiano ogni cinque anni. Anche le politiche immobiliari e i sistemi di sottoscrizione possono variare a seconda dell'andamento economico. Se non c'è un bisogno urgente di fondi in questo momento, non c'è motivo di chiudere frettolosamente un conto a sottoscrizione o di ritardarne l'apertura.
Riassumiamo quanto detto finora. Per acquistare un nuovo appartamento è richiesto un abbonamento, e per abbonarsi è necessario conoscere il sistema in questione e avere un conto abbonamento. Tuttavia, è fondamentale ricordare che conoscere il sistema e preparare il conto sono solo condizioni necessarie; non sufficienti a garantire il successo.

Valutazione del mercato attraverso unità esaurite e invendute

Dopo la chiusura delle iscrizioni a seguito di un annuncio di prevendita, arrivano numerosi articoli che analizzano il successo della prevendita. Maggiore è l'attenzione che un determinato complesso residenziale riceve, più articoli di questo tipo vengono pubblicati. Se la prevendita si conclude con successo, i titoli in genere riportano frasi come "Rapporto di concorrenza tra i sottoscrittori X a X". Durante i periodi di surriscaldamento del mercato immobiliare, il rapporto di concorrenza per alcuni complessi può superare le centinaia di unità. Al contrario, se nel titolo compare la parola "sottoscritto" (undersubscribed), significa che il numero di richiedenti era inferiore al numero di unità disponibili, con conseguente fallimento della vendita. Un elevato rapporto di concorrenza tra i sottoscrittori è spesso interpretato come un segnale che l'appartamento è un prodotto di investimento promettente, con probabilità di generare rendimenti elevati in futuro. In altre parole, suggerisce che il prezzo dell'appartamento è destinato a salire.
Gli articoli che trattano di vendite andate a buon fine seguono una struttura in gran parte stereotipata. Descrivono folle che accorrono sul sito, esprimono preoccupazioni per la febbre speculativa e poi suggeriscono che l'acquisto di questo appartamento potrebbe generare un certo profitto. Inevitabilmente, concludono con la frase "preoccupazioni per una bolla immobiliare". Il messaggio che questi articoli trasmettono ai lettori è semplice: "Non dovresti comprare questa casa?". Indipendentemente dall'attuale situazione economica o dal fatto che si parli o meno di una bolla, il tono sembra chiedere: "Cosa stai facendo mentre così tante persone comprano case?"
Tuttavia, bisogna essere cauti nell'interpretare incondizionatamente questi articoli come segnali di un boom immobiliare. Potrebbero semplicemente essere articoli allettanti, pensati per stimolare la domanda con l'avvicinarsi della fine del periodo di prevendita. Piuttosto che lasciarsi trasportare facilmente da un singolo articolo, è più utile ascoltare le conversazioni di chi ci circonda. Questo è il modo più rapido e semplice per valutare il livello di surriscaldamento del mercato immobiliare. Se ovunque si vada si parla di immobili, è molto probabile che il mercato si stia già avvicinando al picco. In momenti come questi, prendersi un momento per riprendere fiato è una scelta necessaria.
Al contrario, ci sono anche casi in cui le vendite sono insufficienti.

“Duncheon Jugong invenduto… L'“invincibilità” di Seul è ormai un ricordo del passato” (Korea Economic TV, 2022.12.08.)

Miti come "l'invincibilità dei conglomerati" e "l'invincibilità del mercato immobiliare" sono diffusi nella nostra società. L'invincibilità del mercato immobiliare è ulteriormente suddivisa in "invincibilità delle vendite in abbonamento", "invincibilità di Seul/Gangnam/area metropolitana" e così via. Gli articoli che suggeriscono che questi miti sull'invincibilità siano stati smentiti vengono interpretati come segnali del tipo "potrebbe non essere il momento di comprare casa" o "l'economia potrebbe essere in declino". D'altra parte, questo potrebbe anche essere interpretato non come una semplice recessione economica, ma come un ritorno del mercato immobiliare surriscaldato alla sua giusta posizione.

“Tenere le unità invendute significa disastro… Le imprese edili ritardano le vendite a causa della crisi immobiliare” (Chosun Ilbo, 12 dicembre 2022)

Gli articoli sulle vendite di appartamenti rappresentano un indicatore chiave per valutare l'andamento del mercato immobiliare. Per prevedere i prezzi futuri degli appartamenti, è utile esaminare l'andamento delle vendite. Vincere un appartamento alla lotteria in mezzo a una concorrenza agguerrita è come nascere con la camicia. Tuttavia, nascere con la camicia non garantisce una vita sicura. Allo stesso modo, il fatto che qualcuno riesca ad assicurarsi un appartamento non significa che tutti ne trarranno enormi profitti in seguito. Aumenta semplicemente la probabilità relativa. Al contrario, se le unità invendute si trovano in una zona o in un complesso molto atteso, ciò suggerisce che le prospettive del mercato immobiliare potrebbero essere sfavorevoli per il momento.
Ora, supponiamo che tu abbia controllato l'annuncio di prevendita, seguito varie procedure e vinto alla lotteria in una competizione agguerrita. Quell'appartamento diventa immediatamente "casa mia"? È il momento di gioire, essendo salito sul treno della ricchezza? Assolutamente no. Questo ti garantisce semplicemente il biglietto per salire sul treno che ti porterà a diventare "proprietario di casa". Davanti a te c'è la pesante, concreta linea guida: "pagare il prezzo di vendita".