Questo articolo del blog esamina con calma il motivo per cui gli appartamenti in Corea del Sud sono trattati come prodotti finanziari, al di là dei semplici spazi abitativi, e la struttura creata da prestiti, politiche e psicologia.
Come diavolo puoi permetterti di comprare un appartamento?
Un appartamento è il bene più costoso che una persona media possa acquistare. Inoltre, poiché i prezzi delle case non sono inclusi nell'indice dei prezzi al consumo, indipendentemente da quanto drasticamente oscillino, è difficile comprenderne veramente il livello basandosi esclusivamente sull'indice dei prezzi al consumo ufficiale del governo. Data l'enorme portata dei prezzi delle case, c'è anche il timore che includerli nell'indice possa distorcere l'indicatore stesso. In ogni caso, se qualcuno possiede effettivamente abbastanza denaro o fondi per acquistare direttamente l'oggetto più costoso che si possa acquistare in una vita, questa sarebbe la vera stranezza. Il buon senso suggerisce che chiedere un prestito è l'unico modo per acquistare un appartamento.
Gli istituti finanziari, comprese le banche, prestano denaro. Le banche non si limitano a consegnare denaro incondizionatamente, dicendo: "Hai lavorato sodo, quindi usa questi soldi per comprare una casa", basandosi esclusivamente sulle buone intenzioni del mutuatario. Sia il mutuatario che il creditore devono soddisfare reciprocamente le condizioni necessarie. Il prodotto finanziario creato per soddisfare questa esigenza è il mutuo ipotecario.
Non posso comprare un appartamento con i miei soldi
Un mutuo è un modo per ottenere un prestito a condizione che, in caso di mancato rimborso del prestito, il debitore trasferisca alla banca il diritto di disporre della propria casa. Se il debitore non onora la rata promessa, la banca vende l'immobile ipotecato a terzi e utilizza il ricavato per recuperare l'importo del prestito non rimborsato.
“Il debito delle famiglie raggiunge un livello record nel terzo trimestre… La crescita dei mutui rallenta a causa del calo dei prezzi delle case” (Seoul Shinmun, 23 novembre 2022)
Sebbene l'acquisto di un appartamento sia generalmente suddiviso in acquisto di un nuovo appartamento su carta o acquisto di un appartamento esistente, i prestiti sono pressoché inevitabili, indipendentemente dal metodo scelto. Pertanto, esaminare l'andamento della crescita dei mutui ipotecari può indicare se il mercato immobiliare si trova in una fase attiva o sta entrando in una fase di recessione. Con l'aumentare delle aspettative di aumento dei prezzi delle case, le persone acquistano più appartamenti, con conseguente espansione del volume dei mutui ipotecari. Al contrario, quando si prevede una stagnazione o un calo dei prezzi delle case, il sentiment di acquisto si indebolisce e anche i mutui ipotecari tendono a diminuire.
Tuttavia, il trend di crescita dei mutui ipotecari non sempre coincide perfettamente con l'andamento del mercato immobiliare. Questo perché a volte vengono richiesti prestiti aggiuntivi non per l'acquisto di un appartamento, ma per coprire le spese di soggiorno o rimborsare prestiti esistenti.
Osservando il titolo dell'articolo menzionato in precedenza, mentre il debito totale delle famiglie ha raggiunto il massimo storico, il tasso di crescita dei mutui ipotecari – che costituiscono la quota maggiore del debito delle famiglie – mostra segni di rallentamento da un po' di tempo. Ciò suggerisce che il clima di mercato, un tempo caratterizzato dal cosiddetto indebitamento "all-in" – in cui le persone racimolavano fino all'ultimo centesimo per acquistare una casa – ha superato il suo picco ed è entrato in una fase di relativa calma. La causa diretta citata è il calo dei prezzi delle case. Tuttavia, il rallentamento della crescita dei mutui ipotecari non significa che il rischio complessivo di indebitamento delle famiglie sia stato risolto. Questo perché altri oneri finanziari a carico del settore delle famiglie rimangono a livelli che destano ancora preoccupazione.
La bolla immobiliare è particolarmente preoccupante perché i prestiti sono, in definitiva, debiti che devono essere rimborsati. Se il debitore perde la capacità di rimborso, l'onere si sposta su altri soggetti. Il primo ad assumersi la responsabilità è la banca che eroga il prestito. Mentre le banche tentano di recuperare il prestito cedendo l'appartamento garantito come garanzia, il valore della garanzia stessa crolla drasticamente quando la bolla immobiliare scoppia. In questi casi, anche la vendita dell'immobile potrebbe non recuperare completamente l'importo prestato.
Le banche che detengono grandi quantità di tali attività collaterali svalutate si trovano inevitabilmente ad affrontare una significativa instabilità nelle loro operazioni. Se le banche diventano insolventi in una reazione a catena, portando a una situazione in cui nessuno è in grado di onorare i propri debiti, il governo interviene per coprire le perdite utilizzando il denaro dei contribuenti. Questo è esattamente il motivo per cui il governo monitora attentamente l'entità e l'andamento dei prestiti ipotecari.
"Mi pento di aver comprato una casa con tutti i miei risparmi"... Gli anni '2030 del XXI secolo sprofonderanno nella povertà" (The Korea Economic Daily, 3 novembre 2022)
Questo articolo rivela in modo crudo l'atmosfera del mercato immobiliare sudcoreano dell'epoca. Durante l'impennata dei prezzi delle case, gli articoli che invitavano a "salire sul carro anche se significa correre rischi" apparivano molto più frequentemente di quelli che mettevano in guardia dai pericoli. Nonostante il rapido aumento dell'indebitamento delle famiglie, espressioni sensazionalistiche come "povertà improvvisa" alimentavano ansia e senso di crisi, alimentando la paura di "essere lasciati indietro". Tuttavia, con l'avvento della recessione nel mercato immobiliare, le persone ora si trovano ad affrontare il timore di diventare potenzialmente davvero "impoverite".
Se l'indicatore primario dello stato di salute del mercato immobiliare è il mercato delle vendite di case nuove, allora la fluttuazione dei mutui ipotecari può essere considerata l'indicatore secondario. L'entità dei mutui varia generalmente di pari passo con il volume delle transazioni immobiliari. All'aumentare del volume delle transazioni, aumentano anche i mutui; al diminuire del volume delle transazioni, l'importo totale del mutuo segue in genere la stessa tendenza.
Tuttavia, il motivo per cui molte persone si fanno carico del pesante fardello dei prestiti per l'acquisto di un appartamento è chiaro. Deriva dalla forte convinzione che, anche se contraggono debiti e pagano interessi, finché i prezzi delle case aumentano, alla fine ne trarranno profitto. Questa convinzione è profondamente radicata nella società coreana da molto tempo. Mentre le generazioni più giovani tendono a giudicare in base a indicatori e cifre piuttosto che a convinzioni concrete, questa fiducia spesso si rafforza dopo aver sperimentato il mercato più volte.
Tuttavia, con l'aumento dei tassi di interesse sui prestiti e i prezzi delle case che mostrano pochi segnali di crescita, le persone con redditi relativamente bassi, in particolare i ventenni e i trentenni, stanno raggiungendo per prime i propri limiti. Le crisi iniziano sempre dal punto di debolezza. A livello regionale, i segnali si manifestano prima nelle province; a livello generazionale, tra i ventenni e i trentenni; e nel settore finanziario, all'interno degli istituti finanziari secondari. Ciononostante, se il mercato immobiliare sudcoreano riuscisse a superare la tempesta e a riprendere un trend rialzista, sarebbe pronto a riaccendersi in qualsiasi momento.
Cosa sapere prima di leggere articoli immobiliari
“L’abolizione delle zone regolamentate e la facilitazione dei prestiti contribuiscono a un atterraggio morbido… ma non sono sufficienti a ripristinare il sentiment di acquisto” (Yonhap News, 10 novembre 2022)
A meno che non si verifichi un cambiamento radicale nella struttura demografica e sociale, sembra improbabile che la prospettiva della società coreana sugli appartamenti cambi a breve. Oggi, i coreani di mezza età hanno due partner importanti nella vita. Uno è il coniuge, legato dal matrimonio, e l'altro è la banca, legata dai debiti. Mentre la proprietà della casa è condivisa con il coniuge, quando una casa viene acquisita tramite un prestito, diventa di fatto comproprietaria con la banca. Pertanto, il settore immobiliare si estende oltre il semplice spazio abitativo di una famiglia; è profondamente intrecciato con le finanze familiari e con il sistema finanziario più ampio. Ecco perché ha il potenziale di scuotere non solo le singole famiglie, ma l'intera economia nazionale. Ed è proprio per questo che si dovrebbe prestare costantemente attenzione alle notizie relative al settore immobiliare.
È necessaria particolare attenzione quando termini come "regolamentazione" o "politiche" compaiono negli articoli immobiliari. Sebbene le normative e le politiche immobiliari possano sembrare avere un impatto limitato sul mercato nell'immediato, esercitano un'influenza significativa nel lungo termine. Di conseguenza, i titoli spesso riportano frasi come "effetto minimo" o "il mercato non mostra alcuna reazione", eppure queste misure spesso portano a cambiamenti evidenti nel tempo, anche se non immediatamente evidenti.
Le normative immobiliari più rappresentative includono restrizioni regionali e restrizioni sui prestiti. Le restrizioni regionali comprendono le "zone obiettivo di adeguamento" e i "distretti di surriscaldamento speculativo". La designazione come zona obiettivo di adeguamento impone restrizioni su sottoscrizioni, prestiti e rivendita, oltre a imposte più elevate. I distretti di surriscaldamento speculativo sono soggetti a limitazioni ancora più severe. Non solo le normative sono complesse, ma i criteri specifici e le aree designate cambiano frequentemente in base alle condizioni del mercato immobiliare. Pertanto, chiunque sia interessato al settore immobiliare deve costantemente verificare le informazioni più recenti.
Le normative sui prestiti includono il DTI (rapporto debito/reddito), il LTV (rapporto prestito/valore) e il DSR (rapporto servizio del debito). Tra questi, l'LTV è un indicatore che mostra l'importo del prestito ottenibile in relazione al valore dell'immobile offerto in garanzia. Ad esempio, se il prezzo di un appartamento offerto in garanzia è di 1 miliardo di won e l'LTV è del 70%, è possibile ottenere un prestito massimo di 700 milioni di won. Il DSR è un concetto più rigoroso del DTI e rappresenta il rapporto tra il rimborso annuale del capitale e degli interessi del prestito e il reddito annuo. Ad esempio, se lo stipendio annuo è di 40 milioni di won e il DSR è del 50%, il rimborso totale del capitale e degli interessi all'anno non può superare i 20 milioni di won.
Uno dei motivi per cui la durata dei mutui si sta estendendo a 40 o 50 anni è proprio legato a questa normativa DSR. Periodi di prestito più lunghi riducono l'importo della rata annuale, consentendo agli istituti di credito di soddisfare gli standard DSR pur estendendo importi di prestito maggiori. Poiché i dettagli della normativa sui prestiti cambiano frequentemente e i calcoli sono complessi, l'utilizzo di calcolatori di prestiti online o tramite app mobile offre un aiuto pratico.
Sebbene sia importante comprendere il significato preciso di ciascun termine, ciò che conta di più è discernere l'orientamento generale della politica immobiliare. Quando i termini relativi a normative o politiche includono il termine "inasprimento", questo può essere interpretato come un intento di controllare e stabilizzare il mercato. Al contrario, quando si usa il termine "allentamento", questo può essere inteso come un'intenzione di riattivare un mercato stagnante. Tuttavia, è anche importante ricordare che, contrariamente alle intenzioni politiche del governo, il mercato immobiliare spesso reagisce in modo più netto dopo un certo periodo di tempo, piuttosto che immediatamente dopo l'annuncio delle normative. Se si acquista una casa subito dopo la notizia di un allentamento normativo, o si vende una casa nel momento in cui viene annunciato un inasprimento normativo, si potrebbero effettivamente ottenere risultati diversi da quelli previsti. Tenere presente questo punto è fondamentale quando si leggono articoli sul settore immobiliare.
