Questo post del blog esamina con calma il motivo per cui il deposito Jeonse, pur apparendo come un asset stabile, in realtà presenta un rischio di credito simile a quello degli investimenti azionari, attraverso la sua struttura contrattuale e le limitazioni istituzionali.
Perché investire in jeonse è rischioso quanto investire in azioni?
Sebbene i principi e gli approcci di investimento varino leggermente da persona a persona, la maggior parte delle persone ricerca essenzialmente due cose: rendimenti più elevati e rischi più bassi. In altre parole, predilige scelte che siano stabili e offrano rendimenti elevati. Allo stesso modo, una crescita costante del PIL con fluttuazioni minime è l'ideale, e tutti attendono con impazienza rendimenti da investimenti con bassa volatilità abbinata a un significativo apprezzamento del patrimonio.
Tuttavia, il concetto di "rischio" è più complesso di quanto si possa pensare. Poiché il valore delle azioni o dei tassi di cambio fluttua costantemente, è possibile valutare l'entità del rischio osservando l'andamento dei prezzi e la volatilità. Ma ci sono anche casi in cui il prezzo non cambia, rimanendo stabile, per poi improvvisamente azzerarsi a un certo punto. Ciò significa che anche investimenti apparentemente molto stabili possono, seppur con bassa probabilità, comportare il rischio di svanire completamente in un istante.
Cosa succede se il valore dei tuoi beni diventa inutile?
Un esempio lampante è il deposito cauzionale Jeonse. L'importo del deposito è fissato alla firma del contratto, è rimborsabile alla scadenza e mantiene il suo valore per tutta la durata della locazione. A prima vista, sembra un bene altamente stabile. Ma è davvero una scelta sicura? Le situazioni in cui i proprietari non possono restituire il deposito cauzionale si verificano in realtà abbastanza frequentemente e, in tali casi, il valore del deposito Jeonse crolla quasi a zero in un istante. A meno che non siate esperti, è difficile individuare in anticipo questo tipo di rischio, rendendo tali transazioni più rischiose delle azioni sotto alcuni aspetti.
Come accennato in precedenza, il valore di alcune azioni di aziende note o i tassi di cambio oscillano costantemente. Detto questo, i casi in cui il valore di un'azione crolla a metà o meno, o addirittura a un terzo o meno del suo prezzo di acquisto, si verificano meno frequentemente di quanto si possa pensare. Spesso, anche se ci vuole tempo, il valore si riprende. Naturalmente, esistono certamente casi in cui la cattiva gestione di un'azienda causa il crollo del prezzo delle sue azioni, o in cui il fallimento porta al delisting. Tuttavia, gli investimenti azionari comportano intrinsecamente tali rischi e, poiché le fluttuazioni del prezzo delle azioni vengono comunicate in tempo reale, i segnali di allarme del rischio sono relativamente visibili esternamente.
Quando si affida denaro a qualcuno, c'è sempre il rischio di non recuperarlo. Questo rischio è comune a tutte le forme di contratto che comportano lo scambio di denaro, non solo tra privati, ma anche nelle transazioni con aziende o istituti finanziari. Questo è chiamato "rischio di credito". Se il contratto viene adempiuto come specificato, non vi è alcun problema. Tuttavia, sorgono problemi se il debitore perde la capacità di rimborsare a causa di un fallimento aziendale o se non riesce a rimborsare intenzionalmente. Il rischio di credito, in senso lato, include le fluttuazioni del valore di azioni o obbligazioni causate dal mancato adempimento degli obblighi da parte di un'azienda. Qui ci concentreremo sul rischio di credito in senso più stretto.
Rischio di credito inevitabile a Jeonse
Gli istituti finanziari hanno una certa familiarità con questo tipo di rischio. Eseguono valutazioni del merito creditizio partendo dal presupposto che esista la possibilità di non recuperare il denaro e si preparano al rischio stabilendo tassi di interesse diversi in base al rating creditizio. Ad esempio, se il rating creditizio di un individuo è basso, il che implica una probabilità di insolvenza dell'8%, la banca deve applicare un tasso di interesse almeno superiore a quello per coprirsi dalla potenziale perdita. Il motivo per cui i tassi di interesse diminuiscono quando viene fornita una garanzia è che, anche in caso di mancato rimborso, la garanzia può essere liquidata per mitigare le perdite. Pertanto, tassi di interesse sui prestiti più elevati per rating creditizi più bassi sono un fenomeno naturale e non una questione di discriminazione. I rating creditizi esistono anche per aziende e paesi, e i loro principi fondamentali non sono significativamente diversi da quelli per i singoli individui.
Il problema non risiede nelle istituzioni finanziarie, ma nei singoli individui. Quando stipulano contratti monetari, i singoli individui trovano difficile valutare e riconoscere con precisione l'entità del rischio, ovvero che il valore di un bene possa scendere a zero in caso di inadempimento contrattuale, nonostante il suo valore rimanga generalmente stabile.
Inoltre, il rischio di credito spesso diventa evidente solo verso la fine del contratto.
Un contratto jeonse comporta tutti i rischi sopra descritti. L'inquilino presta una somma ingente al proprietario in cambio dell'utilizzo dell'immobile. Poiché il valore di questa somma ingente rimane invariato in circostanze normali, l'inquilino lo percepisce come relativamente più sicuro degli investimenti azionari. Tuttavia, questo contratto si basa interamente sull'affidabilità creditizia del proprietario, e sussiste un rischio evidente di non recuperare la caparra versata in caso di problemi da parte del proprietario.
Gli istituti finanziari hanno familiarità con il rischio di credito e sono in grado di valutarlo con relativa competenza, ma gli inquilini no. Inoltre, quando un individuo deposita denaro presso un istituto finanziario, non solo la stabilità dell'istituto finanziario stesso è superiore a quella del singolo locatore, ma anche l'assicurazione sui depositi governativa fornisce protezione. Al contrario, la stabilità del locatore è relativamente bassa e anche il livello di protezione governativa per i contratti di locazione è limitato rispetto al sistema di assicurazione sui depositi.
Gli inquilini di Jeonse potrebbero pensare di non dover correre questo rischio, soprattutto perché non cercano rendimenti elevati. Tuttavia, è anche vero che godono di vantaggi significativi utilizzando lo spazio abitativo senza pagare l'affitto mensile. Che i prezzi delle case aumentino o diminuiscano, gli inquilini non ne traggono direttamente profitti o perdite, quindi potrebbero considerare il deposito di Jeonse più sicuro di attività di investimento come il trading azionario. Tuttavia, il rischio di non riavere il deposito è difficile da prevedere e da affrontare in anticipo.
In parole povere, se i prezzi delle case scendono al di sotto dell'importo della caparra, ottenerne l'intero importo diventa piuttosto difficile. Inoltre, sebbene i proprietari trattengano la caparra fino a trovare un nuovo inquilino costituisca una violazione del contratto, questa pratica è in realtà piuttosto comune. Nonostante i numerosi rischi insiti nel sistema jeonse, se esaminato attentamente, esso è stato trascurato semplicemente perché si tratta di una pratica consolidata. I miglioramenti del sistema vengono ritardati durante i periodi di aumento dei prezzi delle case, per poi ripetere il ciclo quando i prezzi scendono, con conseguenti numerose vittime.
Dal sistema Jeonse al sistema dell'affitto mensile
Il sistema Jeonse prevede ingenti somme di denaro che passano di mano tra individui, ma la sua natura rende estremamente difficile identificare in anticipo i rischi intrinseci. Se una decisione viene presa con piena consapevolezza dei rischi, la responsabilità ricade legittimamente sull'individuo. Ciononostante, l'enorme entità del denaro in gioco rende difficile considerare il sistema Jeonse come una transazione puramente privata. Come accennato in precedenza, gli inquilini hanno difficoltà a verificare informazioni accurate sui proprietari ed è praticamente impossibile per loro possedere il livello di competenza richiesto da istituti finanziari come le banche.
Per questi motivi, è necessario utilizzare più attivamente il sistema di affitto mensile, che prevede un onere di deposito relativamente inferiore. Il governo deve inoltre gradualmente modificare le sue politiche a sostegno dell'affitto mensile piuttosto che del sistema jeonse. Naturalmente, il sistema jeonse ha i suoi vantaggi e i singoli individui possono trarne beneficio a seconda delle circostanze, quindi è necessaria un'attenta valutazione.
Gli investitori devono riconoscere e informarsi sui vari rischi. Che si tratti di azioni o prezzi immobiliari, bisogna sempre tenere presente che durante un trend rialzista è facile dimenticare la possibilità di una flessione. È inoltre necessario comprendere e prepararsi al fatto che anche contratti apparentemente stabili comportano un rischio di credito intrinseco.
Cercare di evitare il rischio incondizionatamente può portare a trascurare altre forme di rischio. Esistono meccanismi legali per integrare parzialmente la stabilità dei contratti, quindi è consigliabile familiarizzare in anticipo con i sistemi e le normative che forniscono protezione legale, oltre ai principi economici. Il governo ha anche la responsabilità di stabilire sanzioni severe e misure preventive istituzionali per ridurre reati come la frode Jeonse e la manipolazione dei prezzi azionari.
Perseguire contemporaneamente rendimenti elevati e basso rischio è lo scenario ideale. Tuttavia, raggiungere questo obiettivo esattamente come previsto nella realtà è estremamente difficile. In pratica, quando si esaminano prodotti finanziari, si deve in genere scegliere tra opzioni ad alto rendimento/alto rischio, a medio rendimento/medio rischio o a basso rendimento/basso rischio. I prodotti che sembrano offrire rendimenti elevati a basso rischio nascondono spesso pericoli nascosti. Pertanto, è necessario un approccio più meticoloso prima di effettuare investimenti o stipulare contratti.
