Artikel blog ini dengan tenang menelaah mengapa pasar properti Korea secara konsisten beroperasi sebagai struktur yang memaksa individu untuk membuat pilihan yang aneh, melalui pembangunan ulang, undian berlangganan, pasokan khusus, dan premi.
Tukarkan rumah lama Anda dengan rumah baru: Pengembangan Ulang Apartemen
Pembangunan kembali dan rekonstruksi selalu menjadi topik hangat di Korea Selatan. Hal ini karena kebutuhan dasar dan aspirasi yang diinginkan saling terkait. Kebutuhan dasar berhubungan langsung dengan kualitas lingkungan tempat tinggal. Hanya sedikit orang yang ingin tinggal di fasilitas yang ketinggalan zaman dan lingkungan yang kumuh. Terutama di kompleks apartemen yang sudah tua, meskipun tidak ada risiko runtuh yang langsung terjadi, ketidaknyamanan sehari-hari yang signifikan tetap muncul: kurangnya tempat parkir, berbagai masalah air karena pipa tua, kinerja isolasi yang buruk, dan kebisingan antar lantai. Karena alasan-alasan ini, ketika rekonstruksi terjadi, kualitas hidup penghuni secara keseluruhan pasti akan meningkat.
Namun, alasan mengapa orang lebih memperhatikan rekonstruksi dan pembangunan kembali lebih terletak pada 'harapan yang diinginkan' daripada kebutuhan dasar. Harapan umum yang dipegang adalah bahwa "rekonstruksi atau pembangunan kembali akan menghasilkan banyak uang." Menganalisis hal ini secara lebih konkret membutuhkan pemahaman berbagai konsep seperti rasio luas lantai dan kepemilikan lahan, tetapi intinya pada akhirnya bergantung pada seberapa banyak pasokan unit 'penjualan umum' dapat ditingkatkan. Penjualan umum mengacu pada jumlah unit yang tersedia untuk dijual kepada pembeli eksternal, bukan penduduk yang sudah ada yang merupakan anggota asosiasi rekonstruksi.
Sebagai contoh, jika sebuah kompleks apartemen dengan 100 unit dibangun kembali untuk mempertahankan jumlah unit yang sama, hanya sedikit kompleks yang akan secara aktif melakukan rekonstruksi. Namun, situasinya berubah jika dapat dibangun kembali menjadi 150 unit. Keuntungan dari penjualan 50 unit tambahan dapat mengurangi biaya rekonstruksi yang harus ditanggung oleh penghuni yang ada. Jumlah yang ditanggung oleh anggota yang ada disebut 'biaya kontribusi'. Dengan kata lain, tidak berlebihan untuk mengatakan bahwa kelayakan proyek rekonstruksi bergantung pada besarnya biaya kontribusi dan tingkat harga jual.
Dari perspektif pemerintah, rekonstruksi dan pembangunan kembali merupakan indikator kunci untuk mengukur arus pasar properti. Semakin mudah proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali berjalan, semakin besar kemungkinan pasar properti pulih atau mengalami peningkatan pesat. Sebaliknya, ketika berbagai peraturan mempersulit rekonstruksi dan pembangunan kembali, pasar cenderung stabil atau mengalami penurunan. Proyek-proyek ini sering dinamai berdasarkan kompleks skala besar tertentu, seperti 'Rekonstruksi Apartemen Eunma', 'Rekonstruksi Gangdong Duncheon Jugong', atau 'Rekonstruksi Apartemen Apgujeong Hyundai'. Hal ini karena kompleks-komplex tersebut awalnya dikembangkan untuk memenuhi kebutuhan pasokan perumahan skala besar di masa lalu. Kota-kota baru dan distrik perumahan, yang pernah dikembangkan dalam skala besar untuk mengurangi kekurangan perumahan, akan menua seiring waktu. Setiap kali isu pembangunan kembali muncul, isu tersebut akan kembali muncul dalam wacana publik, biasanya sesuai urutan pengembangannya semula.
Periksa dengan saksama sebelum menggunakan: Pasokan Khusus
'Pasokan Khusus' (特供) adalah singkatan dari 'alokasi khusus,' istilah yang sering digunakan di komunitas online dan kafe yang berkaitan dengan undian perumahan. Dalam proses berlangganan apartemen, unit yang tersedia dibagi menjadi pasokan umum dan pasokan khusus. Pasokan khusus adalah sistem yang memprioritaskan kesempatan bagi orang-orang yang memenuhi kondisi tertentu dari total unit yang tersedia. Pasangan pengantin baru, keluarga dengan banyak anak tanpa rumah, dan pembeli rumah pertama kali adalah contoh representatif dari target pasokan khusus.
Pasokan khusus memiliki persyaratan kelayakan yang sangat ketat, tetapi begitu terpilih sebagai target, peluang untuk menang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan pasokan umum. Akibatnya, persaingan untuk unit pasokan khusus selalu ketat. Ketika permintaan melonjak, pemerintah memperketat persyaratan kelayakan, dengan mempertimbangkan tujuan program dan kondisi pasar. Proses ini terkadang menghasilkan kriteria yang menjadi tidak sesuai dengan kenyataan.
Sebagai contoh, pertimbangkan apartemen yang menawarkan pasokan khusus untuk pengantin baru di daerah dengan harga jual tinggi dan peraturan pinjaman yang ketat, terutama di distrik seperti Gangnam. Dalam kasus seperti itu, hanya pengantin baru yang sudah memiliki aset yang cukup untuk menghindari ketergantungan yang besar pada pinjaman yang memenuhi syarat untuk mendaftar. Terlepas dari tujuan sistem yang dimaksudkan untuk pertimbangan sosial, sistem ini secara efektif menciptakan struktur yang hanya dapat diakses oleh mereka yang memiliki aset yang cukup besar. Kesenjangan antara tujuan sistem dan kenyataan ini tetap menjadi poin utama perdebatan seputar sistem pasokan khusus.
Mereka yang Mencari Keuntungan Harga Pasar: Premium
Seperti halnya daging sapi premium atau susu premium, istilah 'premium' digunakan untuk menunjukkan produk dengan nilai tambah. Secara alami, produk yang berlabel premium akan memiliki harga jual yang lebih tinggi. Secara ekonomi, premium mengacu pada biaya tambahan yang dibayarkan di atas nilai nominal atau harga kontrak. Di pasar apartemen, ini menandakan margin keuntungan yang timbul antara harga jual awal dan harga transaksi sebenarnya.
Secara umum, harga pra-penjualan apartemen seringkali ditetapkan di bawah harga pasar sekitarnya. Pemeriksaan kasus-kasus di mana pra-penjualan gagal menunjukkan bahwa harga pra-penjualan ditetapkan terlalu tinggi dibandingkan dengan harga pasar sekitarnya dalam banyak kasus. Untuk mengatasi masalah ini, pemerintah telah mengatur harga pra-penjualan pada tingkat tertentu melalui sistem seperti sistem pembatasan harga pra-penjualan.
Semakin rendah harga pra-penjualan dan semakin besar selisihnya dari harga pasar di sekitarnya, semakin pasti keuntungan relatif yang dapat diharapkan oleh pembeli apartemen tersebut. Hal ini karena pemerintah sulit untuk secara langsung mengendalikan harga apartemen setelah penjualan, begitu harga tersebut mulai terbentuk sesuai dengan harga pasar di sekitarnya. Di situs penjualan apartemen populer, sering terlihat agen properti, yang sering disebut 'makelar dadakan', membagikan kartu nama dan mengatakan hal-hal seperti, “Unit ini memiliki premi 100 juta won.” Ini menyiratkan bahwa harga pasar apartemen tersebut diperkirakan akan naik lebih dari 100 juta won dibandingkan dengan harga penjualan. Pada dasarnya ini adalah bentuk bujukan, yang memikat mereka yang ingin segera menjual kembali unit mereka setelah pembelian untuk hanya mengantongi premi tersebut.
Tindakan mengalihkan hak pra-penjualan kepada orang lain sebelum membayar saldo akhir setelah penjualan disebut 'penjualan kembali hak pra-penjualan'. Saat ini, berbagai peraturan telah membuat penjualan kembali hak pra-penjualan jauh lebih sulit daripada di masa lalu. Meskipun demikian, beberapa broker masih beroperasi di ambang legalitas, berada di antara praktik ilegal dan yang dipertanyakan. Sebaliknya, ada juga kasus di mana harga apartemen turun di bawah harga jual awal setelah penjualan. Kerugian yang dihasilkan disebut premi negatif, atau hanya 'premi negatif'. Fenomena ini juga jelas menunjukkan bahwa konsep premi tidak selalu menjamin keuntungan.
