Artikel blog ini dengan tenang mengkaji hubungan antara kebijakan pemerintah dan pasar properti melalui struktur pajak yang dikenakan sepanjang proses pembelian, kepemilikan, dan penjualan rumah. Artikel ini juga menguraikan logika di mana pajak mengatur pasar.

Pajak adalah langkah terakhir dalam transaksi properti.

Dalam ekonomi pasar, mereka yang memiliki aset harus menanggung beban pajak yang sesuai. Hal ini karena aset sama dengan kekuasaan. Mereka yang memiliki kekuasaan pasti memikul tanggung jawab yang sepadan. Properti menempati posisi yang sangat signifikan di antara aset-aset tersebut. Oleh karena itu, pajak dibayarkan sepanjang seluruh proses: saat membeli apartemen, selama memilikinya, dan hingga dijual.
Saat memperoleh kepemilikan apartemen, pajak pertama yang dibayarkan adalah 'pajak akuisisi'. Pajak ini dikenakan karena aset tersebut telah diperoleh. Selain itu, untuk mendapatkan pengakuan resmi dari negara sebagai pemilik aset, seseorang juga harus menanggung biaya yang terkait dengan proses 'registrasi'. Selama memegang apartemen, seseorang membayar 'pajak kepemilikan', yang secara umum dibagi menjadi pajak properti dan pajak real estat komprehensif, yang sering disingkat sebagai 'CRT'. Terakhir, jika seseorang menjual apartemen tersebut kepada orang lain dan memperoleh keuntungan, mereka membayar 'pajak keuntungan modal'.
Seseorang mungkin mengeluh mengapa ada begitu banyak pajak yang terkait dengan properti. Namun, tujuan di sini bukanlah untuk memperdebatkan keadilan pajak-pajak ini, atau untuk mengeksplorasi metode penghematan pajak. Berapa banyak pajak yang harus dibayar seseorang selama transaksi properti dan bagaimana cara menguranginya harus diverifikasi secara individual saat benar-benar membeli atau menjual apartemen. Artikel blog ini bertujuan untuk meneliti bagaimana pajak memengaruhi pasar properti.

Memiliki properti saja sudah membutuhkan biaya.

Ketika volume transaksi properti menurun drastis, pemerintah mempertimbangkan berbagai langkah untuk merangsang aktivitas. Pendekatan umum adalah mengurangi beban biaya untuk mendorong transaksi, seperti halnya supermarket menarik pelanggan dengan acara diskon. Namun, pemerintah tidak dapat secara paksa menurunkan harga apartemen sendiri. Jadi, pilihan apa yang dimiliki pemerintah?

“Jika membeli rumah adalah tujuan Tahun Baru Anda… manfaat apa saja yang tersedia?” (Newsis, 31 Desember 2022.)

Untungnya, di antara berbagai instrumen kebijakan yang dapat dimanfaatkan pemerintah, terdapat metode yang menghasilkan efek serupa dengan penurunan harga apartemen. Ini termasuk pengurangan pajak, mempermudah perolehan pinjaman, atau meningkatkan peluang memenangkan undian perumahan. Bahkan, sistem yang sementara mengurangi pajak akuisisi dalam batas tertentu untuk pembeli rumah pertama kali telah dioperasikan, dan bentuk kebijakan dukungan serupa telah berulang kali muncul sejak saat itu. Selain itu, produk keuangan yang didukung kebijakan diluncurkan, dirancang untuk memungkinkan pinjaman dengan bunga relatif rendah untuk membeli rumah di bawah harga tertentu, terlepas dari persyaratan pendapatan. Bersamaan dengan itu, kebijakan diimplementasikan untuk meningkatkan jumlah unit yang dialokasikan melalui undian, sehingga memperluas peluang bagi pasangan pengantin baru dan kaum muda dengan skor pendaftaran yang relatif rendah.
Meskipun kebijakan sering diumumkan satu per satu, ketika pasar properti sangat lesu, ada kecenderungan kebijakan yang ditargetkan untuk kelompok tertentu dan kebijakan komprehensif yang mencakup seluruh pasar muncul secara bersamaan. Sebaliknya, ketika pasar properti mengalami lonjakan harga, kebijakan regulasi yang bergerak ke arah berlawanan diumumkan secara berurutan.

“Pengurangan Pajak Properti untuk Kepemilikan Ganda dan Permudahan Pinjaman” (Ekonomi Asia, 30 Desember 2022)

Mari kita telaah masalah pajak bagi pemilik rumah lebih dari satu. Ketika pasar properti mengalami lonjakan harga, individu yang memiliki beberapa properti seringkali dianggap sebagai masalah utama. Hal ini karena mereka dianggap mendorong kenaikan harga rumah melalui pembelian untuk tujuan spekulatif, bukan untuk tempat tinggal sebenarnya. Menghadapi kebutuhan untuk mendinginkan pasar properti, pemerintah memperkenalkan kebijakan yang mengenakan pajak yang relatif tinggi kepada pemilik rumah lebih dari satu. Ini disebut 'pajak berat'.
Sebaliknya, ketika pasar properti mengalami depresi yang berlebihan, pemerintah memilih kebijakan yang berlawanan. Pada saat-saat seperti itu, istilah seperti 'relaksasi', 'penyesuaian', atau 'penghapusan' sering muncul dalam berita utama. Memang, selama periode tertentu, pajak tambahan yang dikenakan kepada pemilik dua rumah di area penyesuaian yang ditentukan diubah menjadi tarif pajak standar. Untuk pemilik tiga rumah, pajak tambahan tetap dipertahankan tetapi tarif pajak dikurangi sebagian. Lebih lanjut, sementara pinjaman hipotek untuk pemilik beberapa rumah dibatasi di area yang diatur, pembatasan ini juga dilonggarkan dalam batas tertentu. Sejak itu, arah kebijakan ini telah berulang kali disesuaikan sesuai dengan kondisi ekonomi.

Mengapa Pajak Properti Komprehensif selalu menjadi berita?

“Pasangan Kepemilikan Bersama dan Pasangan Pemilik Dua Rumah di Seoul Akan Mengalami Penurunan Terbesar dalam Pajak Properti Komprehensif Tahun Depan” (MBC, 25 Desember 2022)

Kali ini, mari kita telaah lebih dalam 'Pajak Properti Komprehensif,' pajak kepemilikan properti yang paling sering disebut dalam berita. Pajak Properti Komprehensif adalah sistem yang dirancang untuk memastikan kesetaraan pajak dengan mengenakan pajak yang relatif lebih tinggi kepada individu yang memiliki properti bernilai tinggi. Hal ini secara alami menimbulkan dua pertanyaan: Pada tingkat harga berapa properti dianggap 'bernilai tinggi'? Dan mengapa sistem ini dianggap sebagai mekanisme untuk kesetaraan pajak?
Pertama, mari kita periksa pertanyaan kedua. Isu ini terkait langsung dengan dasar keberadaan Pajak Properti Komprehensif. Sejak diberlakukan, pajak ini telah menjadi subjek berbagai tantangan konstitusional dan sengketa hukum, namun secara konsisten ditegakkan sebagai konstitusional. Logika yang mendasarinya adalah jika seseorang memiliki rumah atau tanah bernilai tinggi dalam sumber daya real estat yang terbatas, wajar jika mereka dikenakan pajak yang sepadan. Lebih lanjut, Pajak Properti Komprehensif juga melayani tujuan kebijakan untuk menstabilkan harga real estat dan mendorong pembangunan nasional yang seimbang.
Sekarang, mari kita kembali ke pertanyaan pertama. Ambang batas harga pada akhirnya bergantung pada arah kebijakan pemerintah. Pada suatu waktu, ambang batas pajak ditetapkan pada properti yang harganya melebihi 600 juta won yang diumumkan secara publik, atau 900 juta won untuk pemilik rumah tunggal. Namun, ambang batas tersebut telah dinaikkan. Baru-baru ini, sistem yang menggunakan 1.2 miliar won sebagai ambang batas untuk pemilik rumah tunggal telah diterapkan, sambil mempertahankan struktur di mana standar pengurangan bervariasi berdasarkan status kepemilikan bersama. Akibatnya, muncul kasus di mana pasangan yang memiliki rumah bersama dibebaskan dari pajak atau beban pajaknya berkurang secara signifikan. Bagi pemilik rumah ganda, kemungkinan pengurangan beban pajak juga meningkat karena ambang batas telah dinaikkan dan pajak tambahan telah dikurangi.
Selama Pajak Properti Komprehensif masih berlaku, pajak ini pasti akan terus menjadi sorotan dalam berita terkait properti. Terlepas dari apakah seseorang secara pribadi dikenakan pajak ini atau tidak, sekadar mengamati apakah pemerintah berupaya melonggarkan atau memperketat pajak tersebut memberikan wawasan tentang arah kebijakan properti secara keseluruhan. Lebih jauh lagi, hal ini dapat membantu mengukur lintasan pasar properti di masa depan.

Bisnis penyewaan rumah, operator penyewaan apartemen

Alasan mendasar mengapa masalah properti berulang kali muncul adalah kurangnya pasokan perumahan terjangkau di lokasi yang diinginkan. Oleh karena itu, jika perumahan yang stabil dapat diperoleh tanpa harus memiliki properti, sebagian besar masalah dapat diatasi. Bahkan jika seseorang memiliki beberapa apartemen, jika mereka menyewakannya dengan harga yang wajar kepada mereka yang tidak memiliki tempat tinggal, ada kemungkinan bahwa kepemilikan beberapa rumah oleh satu orang tidak akan secara langsung menyebabkan kenaikan harga perumahan. Sistem 'Operator Bisnis Penyewaan Apartemen' lahir dari pengakuan ini. Namun, sistem ini tetap menjadi contoh utama dari sistem yang gagal berkembang karena implementasi kebijakan yang tidak konsisten oleh pemerintah.

“'Manfaat Pajak yang Belum Pernah Terjadi Sebelumnya' Menghidupkan Kembali Pendaftaran Bisnis Penyewaan Apartemen… Tetapi Akankah Berhasil?” (MoneyS, 25 Desember 2022)

Istilah 'kebangkitan' menonjol dalam artikel ini. Istilah ini menandakan kembalinya sistem yang pernah menghilang, sekaligus menimbulkan pertanyaan tentang efektivitasnya. Sistem operator bisnis penyewaan apartemen memberikan manfaat pajak tertentu ketika beberapa apartemen terdaftar untuk tujuan penyewaan, memperlakukannya sebagai pasokan perumahan daripada spekulasi. Manfaat utama meliputi pengurangan pajak kepemilikan real estat komprehensif atau pajak keuntungan modal, dan beban pajak akuisisi yang lebih rendah.
Sistem ini diperkenalkan selama periode pertumbuhan pasar properti yang pesat. Namun, kemudian dikritik karena gagal mencapai tujuannya untuk menstabilkan harga perumahan, yang menyebabkan pengurangan manfaat dan akhirnya penghapusan. Ketika pasar properti memasuki masa penurunan dan persediaan yang tidak terjual meningkat, pemerintah menghidupkan kembali dan menyempurnakan sistem tersebut. Meskipun struktur dasarnya tetap mirip dengan masa lalu, beberapa kondisi telah disesuaikan, seperti memasukkan apartemen di bawah ukuran tertentu sebagai properti sewa yang memenuhi syarat. Mendaftar sebagai operator bisnis penyewaan untuk menyewakan perumahan memiliki beberapa syarat: manfaat pajak ditawarkan sebagai imbalan atas pembatasan tingkat kenaikan sewa dan kewajiban untuk mempertahankan penyewaan selama periode tertentu.
Kebijakan pemerintah memang penting. Namun, agar kebijakan tersebut mencapai efek yang diinginkan, pasar pada akhirnya harus merespons dengan tepat. Meskipun idealnya pasar selaras dengan kebijakan dan bergerak secara sukarela, kenyataan telah berulang kali menunjukkan bahwa kasus seperti itu jarang terjadi.

Sekalipun Anda tidak memiliki rumah, Anda tetap harus memperhatikan berita properti.

Saat membaca artikel terkait properti, ketenangan dan kepala dingin sangatlah penting. Jika Anda bereaksi secara emosional terhadap bahasa yang digunakan dalam artikel, Anda mungkin menjadi terlalu bersemangat tentang masalah yang sebenarnya tidak secara langsung menyangkut Anda. Hal ini terutama berlaku untuk artikel tentang pajak properti. Lagipula, jauh lebih banyak orang yang tidak terpengaruh oleh pajak properti daripada mereka yang sangat terpengaruh olehnya.
Meskipun demikian, tidak perlu mengabaikan berita dan artikel tentang properti. Para pemilik rumah tentu akan tertarik, dan bagi mereka yang tidak memiliki properti, sedikit sekali sumber daya yang lebih berharga daripada artikel properti untuk memperluas perspektif seseorang tentang dunia. Penting untuk mengamati perubahan kebijakan, melihat apakah harga perumahan stabil dan volume transaksi pulih seperti yang diinginkan pemerintah, dan memeriksa bagaimana perubahan tersebut berdampak pada perekonomian yang lebih luas. Ini adalah pendekatan yang jauh lebih produktif daripada memperdebatkan apakah 'pajak terlalu tinggi' atau 'pemerintah terlalu keras menargetkan pemilik aset'.
Entah Anda memiliki rumah atau tidak, kaya atau tidak, minat masyarakat kita terhadap real estat sangat besar. Seiring bertambahnya usia, harga apartemen secara alami menarik perhatian Anda, dan Anda mulai merenungkan apakah suatu hari nanti Anda harus membeli rumah. Pada akhirnya, kita menyadari kenyataan pahit bahwa harga perumahan sangat tinggi, dan mengangguk setuju dengan gagasan gelembung real estat. Sebagian besar anak muda yang memulai karier mereka dengan cepat memahami bahwa bahkan jika mereka menabung setiap sen dari gaji mereka saat ini tanpa mengeluarkan sepeser pun, membeli apartemen yang berlokasi bagus di Seoul tetap hampir mustahil.
Bukan hanya generasi muda yang menghadapi kesulitan.
Orang-orang paruh baya dan lanjut usia yang telah bekerja keras selama bertahun-tahun untuk akhirnya membeli rumah juga merasa tidak puas, karena mereka melihat nilai properti di sekitarnya meningkat sementara nilai rumah mereka sendiri stagnan. Beban pajak pemerintah yang tinggi hanya memperparah ketidakpuasan ini. Meskipun keadaan mereka berbeda, kesimpulan yang dicapai lintas generasi serupa: “Dunia ini rusak, dan kegagalan pemerintah untuk memperbaikinya adalah masalahnya.”
Realita yang tak terbantahkan adalah harga apartemen di lokasi strategis di Seoul telah mencapai tingkat yang sangat sulit terjangkau bagi warga biasa. Sulit juga untuk menyangkal bahwa jika harga properti berfluktuasi secara drastis, seluruh perekonomian Korea akan mengalami pukulan besar. Harga perumahan tidak hanya bermasalah ketika meroket; harga tersebut juga menyebabkan efek samping serius ketika anjlok. Jika nilai aset yang diyakini masyarakat sebagai aset yang solid runtuh dalam sekejap, perekonomian nasional pasti akan mengalami kekacauan yang signifikan.
Masalah properti di Korea Selatan bukan hanya masalah bagi pemilik rumah. Masalah ini sangat terkait dengan sektor keuangan melalui pinjaman properti, terhubung erat dengan masyarakat non-pemilik rumah melalui sistem deposito jeonse, dan terkait dengan berbagai industri termasuk konstruksi, keuangan, dan jasa. Oleh karena itu, runtuhnya pasar properti dapat menyebabkan krisis yang memengaruhi seluruh sektor industri, bukan hanya kelas tertentu. Ini berarti penurunan tajam harga perumahan belum tentu sesuatu yang patut dirayakan.
Meskipun harga properti saat ini terasa tidak normal, menurunkannya secara tiba-tiba bukanlah hal yang diinginkan. Diperlukan pendekatan yang mengatur laju penurunan harga sesuai kemampuan ekonomi kita dan secara bertahap menormalkan pasar. Alasan mengapa pajak ditempatkan baik di awal maupun di akhir transaksi properti adalah karena, dalam proses penyesuaian ini, pajak berfungsi sebagai alat kebijakan yang paling langsung dan ampuh.