Artikel blog ini dengan tenang mengkaji mengapa apartemen di Korea Selatan diperlakukan seperti produk keuangan di luar sekadar ruang tempat tinggal, dan struktur yang tercipta akibat pinjaman, kebijakan, dan psikologi.
Bagaimana mungkin kamu mampu membeli apartemen?
Apartemen adalah aset termahal yang dapat dibeli oleh orang biasa. Terlebih lagi, karena harga perumahan tidak termasuk dalam indeks harga konsumen, betapapun drastisnya fluktuasi harga tersebut, sulit untuk benar-benar memahami tingkatnya hanya berdasarkan CPI resmi pemerintah. Mengingat besarnya skala harga perumahan, ada juga kekhawatiran bahwa memasukkannya ke dalam indeks dapat mendistorsi indikator itu sendiri. Terlepas dari itu, jika seseorang benar-benar memiliki cukup uang tunai atau dana untuk membeli barang termahal yang dibeli seumur hidup secara tunai, itu akan menjadi keanehan yang sebenarnya. Akal sehat menunjukkan bahwa meminjam uang adalah satu-satunya cara untuk membeli apartemen.
Lembaga keuangan, termasuk bank, meminjamkan uang. Bank tidak akan begitu saja memberikan uang tanpa syarat, dengan mengatakan, “Anda telah bekerja keras, jadi silakan gunakan uang ini untuk membeli rumah,” hanya berdasarkan niat baik peminjam. Baik peminjam maupun pemberi pinjaman harus memenuhi persyaratan yang diperlukan masing-masing. Produk keuangan yang diciptakan untuk memenuhi kebutuhan ini adalah pinjaman hipotek.
Saya tidak bisa membeli apartemen dengan uang saya sendiri.
Hipotek adalah cara meminjam uang dengan syarat bahwa jika peminjam gagal membayar kembali pinjaman, mereka akan mengalihkan hak untuk menjual rumah mereka kepada bank. Jika peminjam gagal memenuhi janji pembayaran, bank akan melelang properti yang dijaminkan kepada pihak ketiga dan menggunakan hasilnya untuk memulihkan jumlah pinjaman yang belum dibayar.
“Utang rumah tangga mencapai rekor tertinggi di kuartal ketiga… Pertumbuhan hipotek melambat di tengah penurunan harga rumah” (Seoul Shinmun, 23 November 2022)
Meskipun pembelian apartemen secara umum dikategorikan sebagai pembelian apartemen baru yang masih dalam tahap pembangunan atau pembelian apartemen yang sudah ada, pinjaman hampir tidak dapat dihindari terlepas dari metode yang dipilih. Oleh karena itu, meneliti tren pertumbuhan pinjaman hipotek dapat menunjukkan apakah pasar properti sedang dalam fase aktif atau memasuki fase penurunan. Seiring dengan meningkatnya ekspektasi kenaikan harga rumah, orang membeli lebih banyak apartemen, yang menyebabkan peningkatan volume pinjaman hipotek. Sebaliknya, ketika harga rumah stagnan atau turun diperkirakan terjadi, sentimen pembelian melemah, dan pinjaman hipotek juga cenderung menurun.
Namun, tren pertumbuhan pinjaman hipotek tidak selalu selaras dengan arus pasar properti. Hal ini karena pinjaman tambahan terkadang diambil bukan untuk pembelian apartemen, melainkan untuk menutupi biaya hidup atau melunasi pinjaman yang sudah ada.
Melihat judul artikel yang disebutkan sebelumnya, meskipun total utang rumah tangga telah terakumulasi hingga mencapai titik tertinggi sepanjang masa, tingkat pertumbuhan pinjaman hipotek—yang merupakan bagian terbesar dari utang rumah tangga—telah menunjukkan tanda-tanda perlambatan selama beberapa waktu. Hal ini menunjukkan bahwa suasana pasar, yang dulunya ditandai dengan apa yang disebut pinjaman 'habis-habisan'—di mana orang mengumpulkan setiap sen terakhir untuk membeli rumah—telah melewati puncaknya dan memasuki fase yang agak lebih tenang. Penyebab langsung yang disebutkan untuk ini adalah penurunan harga rumah. Namun, perlambatan pertumbuhan pinjaman hipotek bukan berarti risiko utang rumah tangga secara keseluruhan telah teratasi. Hal ini karena beban pinjaman lain pada sektor rumah tangga tetap berada pada tingkat yang masih menimbulkan kekhawatiran.
Gelembung properti sangat menakutkan karena pinjaman pada akhirnya adalah utang yang harus dibayar kembali. Jika peminjam kehilangan kemampuan untuk membayar kembali, beban beralih ke pihak lain. Pihak pertama yang bertanggung jawab adalah bank pemberi pinjaman. Meskipun bank berupaya memulihkan pinjaman dengan menjual apartemen yang dijadikan jaminan, nilai jaminan itu sendiri anjlok tajam ketika gelembung properti pecah. Dalam kasus seperti itu, bahkan menjual properti pun mungkin tidak sepenuhnya mengembalikan jumlah pinjaman.
Bank yang memegang sejumlah besar aset jaminan yang nilainya terdevaluasi tersebut pasti akan menghadapi ketidakstabilan yang signifikan dalam operasionalnya. Jika bank menjadi tidak mampu membayar utang dalam reaksi berantai, yang menyebabkan situasi di mana tidak ada yang dapat membayar utang mereka, pemerintah pada akhirnya akan turun tangan untuk menutupi kerugian tersebut menggunakan uang pembayar pajak. Inilah mengapa pemerintah memantau dengan cermat skala dan tren pinjaman hipotek.
“'Saya menyesal membeli rumah dengan seluruh tabungan saya'… Dekade 2030-an terjerumus ke dalam kemiskinan” (Harian Ekonomi Korea, 3 November 2022)
Artikel ini secara gamblang mengungkap suasana pasar properti Korea Selatan pada saat itu. Selama lonjakan harga perumahan, artikel yang menganjurkan 'ikut-ikutan meskipun berisiko' muncul jauh lebih sering daripada artikel yang memperingatkan bahaya. Terlepas dari meningkatnya utang rumah tangga dengan cepat, istilah-istilah sensasional seperti 'kemiskinan mendadak' memicu kecemasan dan rasa krisis, mendorong ketakutan 'tertinggal'. Namun, ketika pasar properti bergeser ke arah penurunan, orang-orang sekarang menghadapi ketakutan akan potensi menjadi benar-benar 'miskin'.
Jika indikator utama kesehatan pasar properti adalah pasar penjualan rumah baru, maka fluktuasi pinjaman hipotek dapat dianggap sebagai indikator sekunder. Skala pinjaman umumnya bergerak seiring dengan volume transaksi properti. Ketika volume transaksi meningkat, pinjaman juga meningkat; ketika volume transaksi menurun, jumlah total pinjaman biasanya ikut menurun.
Meskipun demikian, alasan mengapa banyak orang menanggung beban pinjaman yang berat untuk membeli apartemen sudah jelas. Hal itu berakar pada keyakinan kuat bahwa meskipun mereka berhutang dan membayar bunga, selama harga rumah naik, mereka pada akhirnya akan untung. Keyakinan ini telah tertanam kuat di masyarakat Korea selama periode yang panjang. Sementara generasi muda cenderung menilai berdasarkan indikator dan angka daripada keyakinan, kepercayaan ini seringkali menguat setelah mengalami pasar properti beberapa kali.
Namun, seiring dengan kenaikan suku bunga pinjaman sementara harga rumah menunjukkan sedikit tanda kenaikan, mereka yang berpenghasilan relatif rendah—khususnya mereka yang berusia 20-an dan 30-an—mencapai batas kemampuan mereka terlebih dahulu. Krisis selalu dimulai dari titik terlemah. Secara regional, tanda-tanda muncul pertama kali di provinsi-provinsi; secara generasi, di antara mereka yang berusia 20-an dan 30-an; dan di sektor keuangan, di dalam lembaga keuangan sekunder. Meskipun demikian, jika pasar properti di Korea Selatan berhasil melewati badai dan kembali memasuki tren kenaikan, pasar tersebut tetap siap untuk kembali bergejolak kapan saja.
Hal-hal yang perlu diketahui sebelum membaca artikel tentang properti
“Pencabutan zona pembatasan dan pelonggaran pemberian pinjaman berkontribusi pada pendaratan yang lebih lunak… tetapi tidak cukup untuk memulihkan sentimen pembelian” (Yonhap News, 10 November 2022)
Kecuali terjadi perubahan mendasar dalam struktur populasi dan struktur sosial, tampaknya tidak mungkin perspektif masyarakat Korea terhadap apartemen akan berubah dalam waktu dekat. Saat ini, warga Korea usia menengah memiliki dua mitra hidup utama. Yang pertama adalah pasangan mereka, terikat oleh pernikahan, dan yang kedua adalah bank, terikat oleh utang. Meskipun kepemilikan rumah dibagi dengan pasangan, ketika rumah diperoleh melalui pinjaman, secara efektif rumah tersebut menjadi milik bersama dengan bank. Dengan demikian, real estat melampaui sekadar ruang hidup keluarga; ia sangat terkait dengan keuangan rumah tangga dan sistem keuangan yang lebih luas. Inilah mengapa hal itu berpotensi mengguncang tidak hanya rumah tangga individu tetapi juga seluruh perekonomian nasional. Inilah mengapa kita harus selalu memperhatikan artikel berita yang berkaitan dengan real estat.
Perhatian khusus diperlukan ketika istilah seperti 'regulasi' atau 'kebijakan' muncul dalam artikel real estat. Meskipun regulasi dan kebijakan real estat tampaknya memiliki sedikit dampak langsung pada pasar, pengaruhnya dalam jangka panjang sangat signifikan. Akibatnya, judul berita sering menampilkan frasa seperti 'dampak minimal' atau 'pasar tidak menunjukkan reaksi,' namun langkah-langkah ini sering kali menyebabkan perubahan yang jelas dari waktu ke waktu, meskipun tidak langsung terlihat.
Regulasi properti yang representatif mencakup pembatasan regional dan pembatasan pinjaman. Pembatasan regional meliputi 'zona target penyesuaian' dan 'distrik dengan pasar spekulatif yang terlalu panas'. Penetapan sebagai zona target penyesuaian memberlakukan pembatasan pada pembelian, pinjaman, dan penjualan kembali, serta pajak yang lebih tinggi. Distrik dengan pasar spekulatif yang terlalu panas menghadapi batasan yang lebih ketat. Regulasi tersebut tidak hanya kompleks, tetapi kriteria spesifik dan area yang ditetapkan sering berubah berdasarkan kondisi pasar properti. Oleh karena itu, siapa pun yang tertarik pada properti harus terus-menerus memeriksa informasi terbaru.
Regulasi pinjaman mencakup DTI (Rasio Utang terhadap Pendapatan), LTV (Rasio Pinjaman terhadap Nilai Properti), dan DSR (Rasio Pelayanan Utang). Di antara ketiganya, LTV adalah indikator yang menunjukkan seberapa besar pinjaman yang dapat diperoleh relatif terhadap nilai properti yang dijadikan jaminan. Misalnya, jika harga apartemen yang dijadikan jaminan adalah 1 miliar won dan LTV-nya 70%, pinjaman maksimal yang dapat diperoleh adalah 700 juta won. DSR adalah konsep yang lebih ketat daripada DTI, yang mewakili rasio pembayaran pokok dan bunga pinjaman tahunan terhadap pendapatan tahunan. Misalnya, jika gaji tahunan Anda adalah 40 juta won dan DSR Anda 50%, total pembayaran pokok dan bunga per tahun tidak boleh melebihi 20 juta won.
Salah satu alasan mengapa jangka waktu hipotek diperpanjang hingga 40 atau 50 tahun berkaitan langsung dengan peraturan DSR ini. Jangka waktu pinjaman yang lebih panjang mengurangi jumlah pembayaran tahunan, memungkinkan pemberi pinjaman untuk memenuhi standar DSR sambil memberikan jumlah pinjaman yang lebih besar. Karena detail peraturan pinjaman sering berubah dan perhitungannya kompleks, menggunakan kalkulator pinjaman online atau aplikasi seluler menawarkan bantuan praktis.
Meskipun memahami arti pasti dari setiap istilah itu penting, yang terpenting adalah memahami arah keseluruhan kebijakan real estat. Ketika istilah yang berkaitan dengan peraturan atau kebijakan mencakup kata 'pengetatan,' hal itu dapat diartikan sebagai niat untuk mengendalikan dan menstabilkan pasar. Sebaliknya, ketika kata 'pelonggaran' digunakan, hal itu dapat dipahami sebagai niat untuk mengaktifkan kembali pasar yang stagnan. Namun, penting juga untuk diingat bahwa, bertentangan dengan niat kebijakan pemerintah, pasar real estat sering bereaksi lebih jelas setelah beberapa waktu berlalu, daripada segera setelah pengumuman peraturan. Jika Anda membeli rumah segera setelah berita tentang pelonggaran peraturan, atau menjual rumah saat pengumuman pengetatan peraturan dibuat, Anda mungkin akan menghadapi hasil yang berbeda dari yang Anda harapkan. Memperhatikan poin ini sangat penting saat membaca artikel tentang real estat.
