Artikel blog ini dengan tenang mengkaji mengapa deposito jeonse, meskipun tampak seperti aset yang stabil, sebenarnya mengandung risiko kredit yang mirip dengan investasi saham, melalui struktur kontrak dan keterbatasan kelembagaannya.
Mengapa jeonse sama berisikonya dengan investasi saham?
Meskipun prinsip dan pendekatan investasi sedikit berbeda dari orang ke orang, pada dasarnya kebanyakan orang mencari dua hal: imbal hasil yang lebih tinggi dan risiko yang lebih rendah. Dengan kata lain, mereka lebih menyukai pilihan yang stabil dan menawarkan imbal hasil tinggi. Demikian pula, pertumbuhan PDB yang stabil dengan fluktuasi minimal adalah ideal, dan semua orang dengan antusias menantikan imbal hasil investasi dengan volatilitas rendah yang disertai dengan apresiasi aset yang signifikan.
Namun, konsep 'risiko' lebih kompleks daripada yang mungkin kita bayangkan. Karena nilai saham atau nilai tukar mata uang terus berfluktuasi, kita dapat mengukur besarnya risiko dengan mengamati pergerakan harga dan volatilitas. Tetapi ada juga kasus di mana harga tidak berubah, tetap stabil, hanya untuk tiba-tiba menjadi nol pada suatu titik. Ini berarti bahwa bahkan investasi yang tampak sangat stabil pun, meskipun dengan probabilitas rendah, dapat membawa risiko lenyap sepenuhnya dalam sekejap.
Bagaimana jika nilai aset Anda menjadi tidak berharga?
Salah satu contoh utamanya adalah uang jaminan sewa (jeonse deposit). Jumlah uang jaminan ditetapkan pada saat penandatanganan kontrak, dapat dikembalikan setelah kontrak berakhir, dan nilainya tetap sama sepanjang masa sewa. Sekilas, uang jaminan sewa tampak sebagai aset yang sangat stabil. Tetapi apakah ini benar-benar pilihan yang aman? Situasi di mana pemilik properti tidak dapat mengembalikan uang jaminan sewa sebenarnya cukup sering terjadi, dan dalam kasus seperti itu, nilai uang jaminan sewa anjlok hingga mendekati nol dalam sekejap. Kecuali Anda seorang ahli, sulit untuk mendeteksi risiko jenis ini sebelumnya, sehingga transaksi semacam ini dalam beberapa hal lebih berisiko daripada investasi saham.
Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, nilai saham beberapa perusahaan terkenal atau nilai tukar mata uang asing berfluktuasi secara konstan. Meskipun demikian, kejadian di mana nilai saham anjlok hingga setengah atau kurang, atau bahkan sepertiga atau kurang dari harga pembeliannya, terjadi lebih jarang daripada yang mungkin kita duga. Seringkali, meskipun membutuhkan waktu, nilainya pulih. Tentu saja, kasus di mana manajemen perusahaan yang buruk menyebabkan harga sahamnya jatuh, atau di mana kebangkrutan menyebabkan penghapusan pencatatan saham, tentu ada. Namun, investasi saham secara inheren memperhitungkan risiko tersebut, dan karena fluktuasi harga saham diungkapkan secara real-time, tanda-tanda peringatan risiko relatif terlihat secara eksternal.
Ketika mempercayakan uang kepada seseorang, selalu ada risiko tidak mendapatkannya kembali. Risiko ini umum terjadi pada semua bentuk kontrak yang melibatkan pertukaran uang, tidak hanya antar individu, tetapi juga dalam transaksi dengan perusahaan atau lembaga keuangan. Ini disebut 'risiko kredit'. Jika kontrak dipenuhi sesuai ketentuan, tidak ada masalah. Namun, masalah muncul jika debitur kehilangan kemampuan untuk membayar kembali karena kegagalan bisnis atau sengaja gagal membayar. Secara luas, risiko kredit mencakup fluktuasi nilai saham atau obligasi yang disebabkan oleh kegagalan perusahaan untuk memenuhi kewajibannya. Di sini, kita akan fokus pada risiko kredit dalam arti yang lebih sempit.
Risiko Kredit yang Tak Terhindarkan di Jeonse
Lembaga keuangan relatif familiar dengan jenis risiko ini. Mereka melakukan penilaian kredit berdasarkan premis bahwa ada kemungkinan uang tidak dapat dipulihkan, dan mempersiapkan diri menghadapi risiko dengan menetapkan suku bunga yang berbeda sesuai dengan peringkat kredit. Misalnya, jika peringkat kredit seseorang rendah, yang menyiratkan probabilitas gagal bayar sebesar 8%, bank harus menerapkan suku bunga setidaknya lebih tinggi dari itu untuk melindungi diri dari potensi kerugian. Alasan suku bunga menurun ketika jaminan diberikan adalah karena meskipun pembayaran gagal, jaminan dapat dilikuidasi untuk mengurangi kerugian. Oleh karena itu, suku bunga pinjaman yang lebih tinggi untuk peringkat kredit yang lebih rendah adalah fenomena alami dan bukan masalah diskriminasi. Peringkat kredit juga ada untuk perusahaan dan negara, dan prinsip-prinsip dasarnya tidak jauh berbeda dari peringkat kredit untuk individu.
Masalahnya bukan terletak pada lembaga keuangan, melainkan pada individu. Ketika memasuki kontrak moneter, individu kesulitan untuk secara akurat menilai dan mengenali besarnya risiko—bahwa nilai suatu aset dapat turun menjadi nol dalam keadaan tertentu berupa gagal bayar kontrak, meskipun nilainya biasanya tetap stabil.
Selain itu, risiko kredit seringkali baru terlihat menjelang akhir kontrak.
Kontrak jeonse mencakup semua risiko yang dijelaskan di atas. Penyewa meminjamkan sejumlah besar uang kepada pemilik rumah sebagai imbalan atas penggunaan rumah tersebut. Karena nilai sejumlah besar uang ini tetap tidak berubah dalam keadaan normal, penyewa menganggapnya relatif lebih aman daripada investasi saham. Namun, kontrak ini sepenuhnya bergantung pada kredibilitas pemilik rumah, dan ada risiko yang jelas untuk tidak mendapatkan kembali uang jaminan jeonse jika pemilik rumah mengalami masalah.
Lembaga keuangan memahami risiko kredit dan dapat menilainya dengan cukup mahir, tetapi penyewa tidak. Selain itu, ketika seseorang menyimpan uang di lembaga keuangan, tidak hanya stabilitas lembaga keuangan itu sendiri yang lebih tinggi daripada pemilik rumah perorangan, tetapi juga perlindungan dari asuransi simpanan pemerintah. Sebaliknya, stabilitas pemilik rumah relatif rendah, dan tingkat perlindungan pemerintah untuk kontrak sewa-menyewa juga terbatas dibandingkan dengan sistem asuransi simpanan.
Penyewa Jeonse mungkin merasa mereka seharusnya tidak menanggung risiko ini, terutama karena mereka tidak mencari keuntungan yang tinggi. Namun, memang benar bahwa mereka menikmati manfaat signifikan dengan menggunakan ruang tinggal tanpa membayar sewa bulanan. Baik harga rumah naik atau turun, penyewa tidak secara langsung untung atau rugi, sehingga mereka mungkin menganggap deposit Jeonse lebih aman daripada kegiatan investasi seperti perdagangan saham. Namun, risiko tidak mendapatkan kembali deposit sulit diprediksi dan sulit dipersiapkan sebelumnya.
Sederhananya, jika harga rumah turun di bawah jumlah deposit, mendapatkan kembali deposit penuh menjadi sangat sulit. Lebih jauh lagi, meskipun pemilik rumah yang menahan deposit hingga menemukan penyewa berikutnya merupakan pelanggaran kontrak, praktik ini sebenarnya cukup umum. Terlepas dari banyaknya risiko yang melekat pada sistem jeonse jika diteliti lebih dekat, sistem ini telah diabaikan hanya karena merupakan praktik yang sudah berlangsung lama. Perbaikan sistem ditunda selama periode kenaikan harga rumah, hanya agar siklus tersebut berulang ketika harga turun, yang mengakibatkan banyak korban.
Dari Sistem Jeonse ke Sistem Sewa Bulanan
Sistem Jeonse melibatkan sejumlah besar uang yang berpindah tangan antar individu, namun sifatnya membuat sangat sulit untuk mengidentifikasi risiko yang melekat sebelumnya. Jika keputusan dibuat dengan kesadaran penuh akan risikonya, tanggung jawab memang seharusnya berada pada individu tersebut. Meskipun demikian, besarnya jumlah uang yang terlibat membuat sulit untuk memandang sistem Jeonse murni sebagai transaksi pribadi. Seperti yang disebutkan sebelumnya, penyewa kesulitan memverifikasi informasi yang akurat tentang pemilik rumah, dan hampir tidak mungkin bagi mereka untuk memiliki tingkat keahlian yang dimiliki oleh lembaga keuangan seperti bank.
Oleh karena itu, perlu dilakukan pemanfaatan sistem sewa bulanan secara lebih aktif, karena sistem ini memiliki beban deposit yang relatif lebih rendah. Pemerintah juga perlu secara bertahap menggeser kebijakannya untuk mendukung sistem sewa bulanan daripada sistem jeonse. Tentu saja, sistem jeonse memiliki keuntungannya sendiri, dan individu dapat memperoleh manfaat darinya tergantung pada keadaan mereka, sehingga diperlukan pertimbangan yang cermat.
Setiap individu harus mengenali dan mendidik diri sendiri tentang berbagai risiko. Baik itu saham atau harga rumah, seseorang harus selalu ingat bahwa selama tren naik, mudah untuk melupakan kemungkinan penurunan. Penting juga untuk memahami dan mempersiapkan diri menghadapi kenyataan bahwa bahkan kontrak yang tampaknya stabil pun mengandung risiko kredit yang melekat.
Upaya untuk menghindari risiko secara mutlak dapat menyebabkan pengabaian terhadap bentuk risiko lainnya. Mekanisme hukum ada untuk sebagian melengkapi stabilitas kontrak, sehingga disarankan untuk membiasakan diri terlebih dahulu dengan sistem dan peraturan yang memberikan perlindungan hukum, di samping prinsip-prinsip ekonomi. Pemerintah juga memikul tanggung jawab untuk menetapkan sanksi yang kuat dan langkah-langkah pencegahan kelembagaan untuk mengurangi kejahatan seperti penipuan jeonse dan manipulasi harga saham.
Mengejar keuntungan tinggi dan risiko rendah secara bersamaan adalah skenario yang paling ideal. Namun, mencapai tujuan ini persis seperti yang dibayangkan dalam kenyataan sangatlah sulit. Dalam praktiknya, ketika meneliti produk keuangan, seseorang biasanya harus memilih di antara opsi keuntungan tinggi/risiko tinggi, keuntungan menengah/risiko menengah, atau keuntungan rendah/risiko rendah. Produk yang tampaknya menawarkan keuntungan tinggi dengan risiko rendah seringkali menyembunyikan bahaya tersembunyi di baliknya. Oleh karena itu, pendekatan yang lebih teliti diperlukan sebelum melakukan investasi atau memasuki kontrak.
