Artikel blog ini mengkaji bagaimana urutan perpindahan dana antar deposito, obligasi, properti, dan saham berubah seiring dengan pergeseran suku bunga menggunakan Model Telur Kostolany, sekaligus menyoroti perbedaan pilihan antara orang kaya dan orang biasa.

Model Telur Kostolany

Andre Kostolany, seorang investor legendaris dari Hongaria, menciptakan teori 'Model Telur'. Teori ini menjelaskan hubungan antara suku bunga, deposito, saham, obligasi, dan properti, serta mengidentifikasi waktu optimal untuk berinvestasi. Meskipun penjelasannya tampak sangat meyakinkan secara teoritis, dari perspektif seseorang tanpa kekayaan yang signifikan, hanya sedikit yang dapat diterapkan secara praktis. Alasan utamanya terletak pada perbedaan ukuran dana yang tersedia. Skala modal yang tersedia untuk investasi antara Kostolany, yang menciptakan teori ini, dan orang biasa seperti kita sangat berbeda.
Sulit untuk menghasilkan keuntungan yang berarti dengan dana sekitar $10,000 atau bahkan $1,000. Sekalipun Anda dengan tekun mengelola uang Anda untuk mendapatkan keuntungan 1-2%, jumlah sebenarnya kemungkinan hanya sekitar $1,000. Namun demikian, alasan memperkenalkan teori ini adalah untuk diri Anda di masa depan, ketika Anda telah mengumpulkan sejumlah modal tertentu.

Suku bunga adalah patokan untuk segala hal.

Dalam teori Kostolany, faktor kunci yang menentukan keputusan investasi adalah suku bunga. Ketika suku bunga turun, orang cenderung membelanjakan uang lebih mudah dan dalam jumlah yang lebih besar, yang menyebabkan peningkatan ekonomi. Sebaliknya, ketika suku bunga naik, konsumsi dan investasi menyusut, menyebabkan penurunan ekonomi. Di sisi lain, suku bunga juga disesuaikan sesuai dengan kondisi ekonomi. Ketika ekonomi lesu, pemerintah sengaja menurunkan suku bunga. Hal ini mendorong orang untuk membelanjakan lebih banyak, sehingga menghidupkan kembali ekonomi. Sebaliknya, ketika ekonomi terlalu panas, suku bunga dinaikkan untuk menarik dana kembali ke bank.
Di Korea, pemerintah dan pasar menentukan suku bunga acuan, dengan Bank Sentral Korea (Bank of Korea) menangani implementasi praktisnya. Bank Sentral Korea menaikkan atau menurunkan suku bunga acuan untuk menstabilkan harga dan menjaga stabilitas keuangan, sehingga mengatur tren ekonomi.
Tujuan utama menguasai model telur adalah untuk meningkatkan 'imbal hasil investasi'. Hal ini karena imbal hasil investasi harus melebihi tingkat inflasi agar aset benar-benar tumbuh secara riil. Sebaliknya, jika imbal hasil investasi rendah, aset yang terkikis oleh inflasi akan melebihi aset yang diperoleh melalui investasi, yang pada akhirnya mengakibatkan kerugian. Jika harga tetap stabil, menyimpan uang di bank dan mendapatkan bunga akan menjadi pilihan paling sederhana. Namun, pada kenyataannya, harga berfluktuasi terus-menerus. Oleh karena itu, seseorang harus memilih metode investasi yang tepat yang selaras dengan perubahan suku bunga untuk menghasilkan imbal hasil yang stabil dan cukup untuk mengimbangi dampak inflasi.

Apa itu 'obligasi'?

Individu jarang berinvestasi langsung dalam obligasi. Di masa lalu, beberapa bank tabungan menjual 'obligasi subordinasi' kepada nasabah lanjut usia yang kurang memiliki pengetahuan keuangan, dengan menawarkannya sebagai produk deposito berbunga tinggi, yang kemudian menjadi isu sosial. Di luar itu, peluang untuk berinteraksi dengan obligasi sangat jarang, kecuali melalui cara tidak langsung seperti rekening CMA (produk keuangan di mana simpanan nasabah diinvestasikan dalam surat utang atau obligasi, dengan pengembalian yang didistribusikan berdasarkan kinerja) atau berlangganan reksa dana obligasi.
Obligasi adalah sertifikat yang menjanjikan bahwa penerbit, setelah meminjam dana, akan membayar tingkat bunga tetap pada interval waktu tertentu. Namanya bervariasi tergantung pada penerbitnya: obligasi yang diterbitkan oleh pemerintah atau perusahaan publik disebut obligasi pemerintah atau obligasi publik, sedangkan yang diterbitkan oleh perusahaan swasta disebut obligasi korporasi. Akan lebih mudah dipahami jika Anda menganggapnya sebagai semacam sertifikat deposito yang diterbitkan oleh perusahaan atau negara.
Perbedaan utama antara obligasi dan deposito adalah bahwa, dalam kasus obligasi, tidak ada penjamin yang bertanggung jawab untuk memastikan pengembalian pokok dan bunga jika penerbit bangkrut. Bahkan obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan besar pun tidak terkecuali. Pemegang obligasi yang meminjamkan dana berdasarkan kepercayaan pada kredibilitas penerbit mungkin tidak dapat memulihkan pokok pinjaman mereka jika perusahaan penerbit bangkrut. Oleh karena itu, obligasi yang diterbitkan oleh entitas yang dianggap sangat mungkin untuk mengembalikan uang cenderung memiliki suku bunga yang lebih rendah.
Sebaliknya, obligasi yang diterbitkan oleh entitas dengan risiko pembayaran kembali yang relatif lebih tinggi memiliki suku bunga yang lebih tinggi. Misalnya, suku bunga obligasi pemerintah sangat rendah karena kemungkinan suatu negara gagal bayar sangat rendah. Obligasi korporasi yang diterbitkan oleh perusahaan besar juga menawarkan suku bunga yang relatif rendah, tetapi umumnya membayar bunga yang lebih tinggi daripada rekening tabungan biasa. Hal ini karena kompensasi harus sesuai dengan risiko yang diambil.
Perbedaan penting lainnya adalah obligasi dapat dibeli dan dijual di pasar. Deposito tidak dapat dijual kepada orang lain, tetapi obligasi dapat diperdagangkan. Harga obligasi bervariasi tergantung pada suku bunga yang ditawarkan dan waktu yang tersisa hingga jatuh tempo. Ketika suku bunga naik, harga obligasi yang ada turun; ketika suku bunga turun, harga obligasi naik. Ketika suku bunga tinggi, deposito yang aman tampak relatif lebih menarik daripada obligasi yang berisiko. Sebaliknya, ketika suku bunga turun, obligasi—yang menawarkan pengembalian yang relatif lebih tinggi meskipun berisiko—mendapatkan perhatian. Untuk menghindari pembahasan yang terlalu rumit, mari kita berhenti di sini dengan konsep-konsep dasar ini.

Tahapan Model Telur: Orang Kaya vs. Orang Biasa

Sekarang, mari kita bahas Model Telur Kostolany. Sederhananya, model ini memiliki struktur siklus: dimulai dari Tahap A, berlanjut ke Tahap D, dan kemudian kembali ke Tahap A. Suku bunga berbeda di setiap tahap, dan karenanya, metode investasi yang sesuai juga bervariasi. Seperti yang disebutkan sebelumnya, orang kaya dan orang biasa memiliki skala modal yang sangat berbeda. Oleh karena itu, meskipun mereka berada di tahap yang sama, metode respons mereka pasti berbeda. Penjelasan berikut didasarkan pada perspektif 'kita,' orang biasa.

Tahap A: Suku Bunga Mencapai Puncaknya

Situasi
Artikel-artikel membanjiri media dengan menyatakan bahwa ekonomi sedang stagnan dan diperlukan tindakan penanggulangan. Pemerintah mempertimbangkan untuk menurunkan suku bunga guna merangsang perekonomian, dan perkiraan bahwa Bank Sentral Korea akan memangkas suku bunga acuannya sering muncul.
Yang Kaya
Dengan mengantisipasi kemungkinan penurunan suku bunga, mereka mulai bersiap untuk memindahkan dana dari deposito ke aset lain.
Us
Kami kekurangan dana cadangan untuk deposit. Sekadar membayar bunga pinjaman saja sudah merupakan perjuangan (lihat Fase F).

Fase B: Suku Bunga Telah Turun

Kaya
Kami mulai mengalihkan aset dari deposito ke obligasi. Hal ini karena suku bunga deposito telah turun. Meskipun lebih berisiko daripada deposito, investasi pada obligasi berkualitas relatif tinggi dapat menghasilkan tingkat pengembalian tertentu.
We
Penurunan suku bunga acuan berarti suku bunga pinjaman yang lebih rendah, memberi kita sedikit ruang bernapas. Kita mengumpulkan setiap sen terakhir dan menaruhnya ke dalam 'deposito berjangka' dengan suku bunga yang relatif tinggi – mungkin ini kesempatan terakhir kita.

Tahap C: Suku Bunga Menuju Titik Terendah

Situasi
Suku bunga pinjaman yang lebih rendah membuat pembelian properti menjadi lebih mudah diakses. Dana beralih dari obligasi ke properti, memicu terbentuknya gelembung di pasar properti.
Yang Kaya
Mereka beralih dari obligasi ke properti. Pendapatan sewa dari properti menjadi lebih menguntungkan daripada keuntungan modal dari obligasi.
Us
Rumor beredar bahwa harga properti sedang naik, tetapi kita masih menanggung beban bunga pinjaman. Untuk membeli properti, dibutuhkan lebih banyak pinjaman, sehingga orang-orang menunggu suku bunga turun lebih jauh. Bersamaan dengan itu, mereka berharap pemerintah akan menerapkan kebijakan untuk menurunkan harga perumahan.

Tahap D: Suku Bunga Mencapai Titik Terendah

Situasi
Muncul perbincangan bahwa ekonomi sedang mengalami overheating, dan kekhawatiran tentang inflasi meningkat. Artikel-artikel sering melaporkan bahwa suku bunga harus dinaikkan, dan harga properti mencapai puncaknya.
Tahap E: Suku Bunga Mulai Naik
Yang Kaya
Mereka menjual properti mereka dan beralih ke pasar saham, menerima risiko yang relatif lebih tinggi. Mereka terutama berinvestasi pada saham unggulan (blue-chip) atau saham dividen dengan stabilitas dan profitabilitas yang terbukti. Selama periode ini, saham unggulan mulai naik harganya terlebih dahulu.
We
Ketika orang-orang kaya menjual properti mereka, pasokan properti pun meningkat. Didorong oleh ekspektasi bahwa harga properti akan terus naik dan munculnya daftar properti baru, mereka menilai sekarang adalah waktu yang optimal untuk membeli. Karena suku bunga pinjaman masih rendah, mereka melanjutkan pembelian properti.

Fase F: Puncak Suku Bunga

Yang Kaya
Secara bertahap menarik diri dari pasar saham. Dengan kenaikan suku bunga, mereka mengalihkan dana ke deposito yang stabil. Di tengah perekonomian yang aktif, pasar saham, yang berpusat pada saham-saham unggulan, telah memasuki fase yang terlalu panas.
Us
Bertentangan dengan ekspektasi, harga properti justru turun. Sebaliknya, harga saham naik. Untuk memulihkan kerugian dari investasi properti, mereka beralih ke pasar saham. Karena banyak orang membanjiri pasar saham secara bersamaan, permintaan melonjak tajam, menyebabkan harga saham berbalik arah dan turun.

Kembali ke Tahap A: Puncak suku bunga

Orang kaya
Mereka tidak memperhatikan pasar saham yang sedang mengalami penurunan. Mereka mengelola deposito tetap dan mengamati tanda-tanda bahwa suku bunga mungkin akan turun lagi.
We
Kita mempertimbangkan apakah akan berinvestasi lebih banyak di saham. Suku bunga telah naik, dan beban bunga pinjaman dari pembelian properti membuat hidup semakin sulit. Menabung menjadi hal yang mustahil. Kita bimbang apakah akan menjual properti kita sebelum harganya turun lebih jauh, dan beberapa orang benar-benar mulai menjualnya. Pada akhirnya, investasi tersebut gagal.

Inti dari Model Telur: Persiapkan Diri Lebih Awal atau Ikut-ikutan Tren

Inti dari Model Telur bukan hanya tentang tingkat pengembalian. Nilai sebenarnya terletak pada menunjukkan apakah seseorang mempersiapkan dan merespons secara proaktif terhadap perubahan suku bunga atau justru terburu-buru untuk mengikutinya di saat-saat terakhir. Pada kenyataannya, hanya sedikit orang yang mengelola semua aset mereka secara sempurna langkah demi langkah sesuai dengan model ini. Real estat, khususnya, bukanlah aset yang mudah dibeli atau dijual hanya berdasarkan perubahan suku bunga. Pada kenyataannya, lebih umum untuk mengelola aset dengan menggabungkan investasi saham dengan obligasi, atau dengan menyesuaikan bobot antara real estat dan saham. Dengan kata lain, lebih baik memahami Model Telur sebagai kerangka kerja untuk menyesuaikan struktur aset.
Model telur bukanlah aturan yang harus diikuti secara ketat, melainkan lebih seperti resep yang dapat diterapkan dengan berbagai cara berdasarkan konsep dasarnya. Jika model telur adalah resep untuk menciptakan hidangan yang disebut kesuksesan investasi, maka artikel berita ekonomi adalah bahan-bahan yang dibutuhkan untuk memanfaatkan resep tersebut dengan tepat.
Dilihat dari perspektif ini, artikel berita ekonomi menjadi jauh lebih menarik. Jika Anda menganggap berita ekonomi sebagai sesuatu yang terlepas dari kehidupan Anda, itu akan membosankan. Namun, situasinya berubah jika Anda mengembangkan kebiasaan menghubungkan teori atau kebijakan dalam artikel tersebut dengan diri Anda sendiri, bahkan jika ukuran aset Anda tidak besar. Ekonomi bukanlah bidang di mana orang lain dapat memberi tahu atau mengajari Anda. Anda harus mengamatinya berdasarkan kemampuan, standar, dan perspektif Anda sendiri, dan mempelajarinya secara langsung. Hanya dengan demikian Anda dapat 'berkembang' dalam masyarakat kapitalis.