Ez a blogbejegyzés higgadtan vizsgálja meg, hogy miért működik következetesen a koreai ingatlanpiac olyan struktúraként, amely az egyéneket furcsa döntésekbe kényszeríti az átépítések, az előfizetéses lottók, a különleges kínálat és a prémiumok révén.
Cserélje le régi otthonát egy újra: Lakásfelújítás
Dél-Koreában az újjáépítés és a rekonstrukció mindig is forró téma volt. Ez azért van, mert az alapvető szükségletek és a kívánt vágyak összefonódnak. Az alapvető szükségletek közvetlenül összefüggenek a lakókörnyezet minőségével. Kevesen akarnak elavult létesítményekben és leromlott környezetben élni. Különösen az elöregedő lakóparkokban, még ha nincs is közvetlen összeomlásveszély, jelentős napi kellemetlenségek merülnek fel: parkolóhely hiánya, különféle vízproblémák a régi csövek miatt, rossz szigetelési teljesítmény és zaj a szintek között. Ezen okok miatt az újjáépítés során a lakók életminősége elkerülhetetlenül javul.
Azonban az ok, amiért az emberek még nagyobb figyelmet fordítanak az újjáépítésre és az újjáépítésre, inkább a „kívánatos elvárásokban” rejlik, mint az alapvető szükségletekben. Általánosan elterjedt az az elvárás, hogy „az újjáépítés vagy az újjáépítés sok pénzt fog hozni”. Ennek konkrétabb vizsgálatához különféle fogalmak, például az alapterületi arány és a földtulajdoni részesedés megértése szükséges, de a lényeg végső soron azon múlik, hogy mennyire növelhető az „általánosan értékesíthető” lakások kínálata. Az általános értékesítés a külső vevők számára értékesíthető lakások számára utal, nem pedig a meglévő, az újjáépítési egyesület tagjainak.
Például, ha egy 100 lakásos társasházat úgy építenek újjá, hogy megtartsák ugyanazt a 100 lakást, kevés lakópark törekedne aktívan a rekonstrukcióra. A helyzet azonban megváltozik, ha 150 lakásosra lehet újjáépíteni. A további 50 lakás eladásából származó nyereség csökkentheti a meglévő lakók által viselendő újjáépítési költségeket. A meglévő tagok által viselt összeget „hozzájárulási díjnak” nevezik. Más szóval, nem túlzás azt állítani, hogy egy újjáépítési projekt életképessége a hozzájárulási díj nagyságától és az eladási ár szintjétől függ.
A kormány szempontjából az újjáépítés és az újjáépítés kulcsfontosságú mutatók az ingatlanpiac áramlásának mérésére. Minél könnyebben haladnak az újjáépítési és újjáépítési projektek, annál inkább hajlamos az ingatlanpiac fellendülni vagy túlmelegedni. Fordítva, mivel a különféle szabályozások megnehezítik az újjáépítést és az újjáépítést, a piac nagyobb valószínűséggel stabilizálódik vagy visszaesésbe kerül. Ezeket a projekteket gyakran konkrét nagyléptékű komplexumokról nevezik el, mint például az „Eunma Lakásrekonstrukció”, a „Gangdong Duncheon Jugong Rekonstrukció” vagy az „Apgujeong Hyundai Lakásrekonstrukció”. Ez azért van, mert ezeket a komplexumokat eredetileg a múltban a nagyléptékű lakáskínálati igények kielégítésére fejlesztették. Az új városok és lakónegyedek, amelyeket egykor nagy léptékben fejlesztettek ki a lakáshiány enyhítésére, idővel elöregednek. Amikor újjáépítési kérdések merülnek fel, azok újra felmerülnek a nyilvános diskurzusban, jellemzően abban a sorrendben, ahogyan eredetileg fejlesztették őket.
Használat előtt gondosan ellenőrizze: Speciális kellékanyag
A „Special Supply” (特供) a „special allocation” (különleges kiosztás) rövidítése, ezt a kifejezést gyakran használják online közösségekben és kávézókban, amelyek lakáslottókkal kapcsolatosak. A lakáselőfizetési folyamat során a rendelkezésre álló egységeket általános és különleges kínálatra osztják. A különleges kínálat egy olyan rendszer, amely előnyben részesíti a lehetőségeket azoknak az embereknek, akik megfelelnek bizonyos feltételeknek az összes rendelkezésre álló egységből. Az ifjú házasok, a többgyermekes háztartások otthon nélkül és az első lakást vásárlók a különleges kínálati célpontok reprezentatív példái.
A különleges ellátási egységek esetében nagyon szigorú jogosultsági követelmények vonatkoznak, de ha egyszer célponttá válnak, a nyerési esélyek jelentősen nagyobbak az általános ellátási egységekhez képest. Következésképpen a különleges ellátási egységekért folytatott verseny mindig intenzív. Amikor a kereslet megnő, a kormányzat szigorítja a jogosultsági követelményeket, figyelembe véve a program célját és a piaci viszonyokat. Ez a folyamat néha olyan kritériumokat eredményez, amelyek elrugaszkodnak a valóságtól.
Vegyük például azokat a lakásokat, amelyek különleges kínálatot kínálnak az ifjú házasok számára olyan területeken, ahol magasak az eladási árak és szigorúak a hitelszabályozások, különösen olyan kerületekben, mint Gangnam. Ilyen esetekben csak azok az ifjú házasok jogosultak pályázni, akik már elegendő vagyonnal rendelkeznek ahhoz, hogy nagyrészt elkerüljék a hitelektől való túlzott függőséget. A rendszer társadalmi megfontolást célzó célja ellenére valójában egy olyan struktúrát hoz létre, amely csak a jelentős vagyonnal rendelkezők számára elérhető. Ez a szakadék a rendszer szándéka és a valóság között továbbra is központi vitapont a különleges kínálati rendszer körül.
Azok, akik piaci árnyereséget keresnek: Prémium
A prémium marhahúshoz vagy a prémium tejhez hasonlóan a „prémium” kifejezést a megnövelt értékű termékek jelölésére használják. Természetesen a prémiummal rendelkező termékek magasabb árat vonnak maguk után. Gazdasági szempontból a prémium a névértéken vagy a szerződéses áron felül fizetett felárat jelenti. A lakáspiacon a kezdeti eladási ár és a tényleges tranzakciós ár között keletkező haszonkulcsot jelenti.
Általánosságban elmondható, hogy a lakások elővételi árai gyakran a piaci ár alatt vannak meghatározva. Az elővételi eladások sikertelen eseteinek vizsgálata azt mutatja, hogy az elővételi árat sok esetben túlzottan magasan határozták meg a piaci árhoz képest. A probléma enyhítése érdekében a kormány az elővételi árakat egy bizonyos szinten tartotta olyan rendszereken keresztül, mint az elővételi árplafon rendszer.
Minél alacsonyabb az eladás előtti ár, és minél nagyobb az eltérés a környező piaci ártól, annál biztosabb a relatív profit, amit a lakást vásárló személy elérhet. Ez azért van, mert a kormány számára nehéz közvetlenül befolyásolni a lakásárakat az eladás után, miután azok a környező piaci áraknak megfelelően kezdenek kialakulni. A népszerű lakásértékesítési oldalakon gyakran látni ingatlanügynököket, akiket gyakran „röpke brókereknek” is neveznek, amint névjegykártyákat osztogatnak, és olyanokat mondanak, mint: „Ennek a lakásnak 100 millió wonos prémiuma van.” Ez azt jelenti, hogy a lakás piaci ára várhatóan több mint 100 millió wonnal fog emelkedni az eladási árhoz képest. Ez lényegében egyfajta kéregetés, amely arra csábítja azokat, akik a vásárlás után azonnal tovább akarják adni az ingatlanukat, hogy csak a prémiumot tegyék zsebre.
Az eladás előtti jogok egy másik személyre történő átruházását az eladás utáni végső egyenleg kifizetése előtt „eladás előtti jogok viszonteladásának” nevezik. Jelenleg a különféle szabályozások sokkal nehezebbé tették az eladás előtti jogok viszonteladását, mint a múltban. Mindazonáltal egyes brókerek még mindig a legalitás határán működnek, az illegális és a kétes gyakorlatok közötti határon. Ezzel szemben vannak olyan esetek is, amikor a lakásárak az eladás után az eredeti eladási ár alá esnek. Az ebből eredő veszteséget negatív prémiumnak vagy egyszerűen „negatív prémiumnak” nevezik. Ez a jelenség azt is egyértelműen bizonyítja, hogy a prémium fogalma nem mindig garantálja a profitot.
