Ez a blogbejegyzés higgadtan vizsgálja a kormányzati politika és az ingatlanpiac közötti kapcsolatot az ingatlanvásárlás, -tulajdonlás és -eladás teljes folyamata során kivetett adók struktúráján keresztül. Felvázolja azt a logikát is, amely szerint az adók szabályozzák a piacot.
Az adók az utolsó lépés az ingatlanügyletekben
Egy piacgazdaságban a vagyonnal rendelkezőknek viselniük kell a megfelelő adóterheket. Ez azért van, mert a vagyon hatalommal egyenlő. A hatalommal rendelkezők elkerülhetetlenül arányos felelősséggel is rendelkeznek. Az ingatlanok különösen jelentős helyet foglalnak el az ilyen vagyonok között. Ezért az adókat a teljes folyamat során meg kell fizetni: a lakás megvásárlásakor, a birtoklás során és az eladásáig.
Lakástulajdon megszerzésekor az első fizetendő adó a „szerzési adó”. Ezt az adót azért vetik ki, mert a vagyontárgyat megszerzik. Ezenkívül ahhoz, hogy az állam hivatalosan elismerje a vagyontárgy tulajdonosaként, a „nyilvántartásba vételi” eljárással járó költségeket is viselnie kell. A lakás birtoklása alatt „vagyonadót” kell fizetni, amely nagyjából vagyonadóra és átfogó ingatlanadóra oszlik, amelyet gyakran „CRT”-nek rövidítenek. Végül, ha valaki eladja a lakást egy másik személynek, és nyereséget realizál, akkor „tőkenyereség-adót” fizet.
Panaszkodhatnánk, hogy miért van annyi ingatlanadó. A célunk azonban nem az, hogy megvitassuk ezeknek az adóknak a méltányosságát, és ne is vizsgáljuk az adómegtakarítási módszereket. Azt, hogy mennyi adót kell fizetni egy ingatlanügylet során, és hogyan lehet azt potenciálisan csökkenteni, egyedileg kell ellenőrizni egy lakás tényleges vásárlásakor vagy eladásakor. Ez a blogbejegyzés azt vizsgálja, hogy az adók hogyan befolyásolják az ingatlanpiacot.
Az ingatlan már csak a birtoklása is pénzbe kerül
Amikor az ingatlanügyletek volumene túlzottan visszaesik, a kormány különféle intézkedéseket fontolgat a tevékenység ösztönzése érdekében. Gyakori megközelítés a költségterhek csökkentése a tranzakciók ösztönzése érdekében, hasonlóan ahhoz, ahogy a szupermarketek kedvezményes akciókkal vonzzák a vásárlókat. A kormány azonban nem kényszerítheti ki a lakásárak csökkentését. Milyen lehetőségei vannak tehát a kormánynak?
„Ha az újévi célod a lakásvásárlás… milyen juttatások érhetők el?” (Newsis, 2022.12.31.)
Szerencsére a kormány által alkalmazható szakpolitikai eszközök között vannak olyan módszerek, amelyek hasonló hatásokat produkálnak, mint a lakásárak csökkentése. Ilyenek például az adók csökkentése, a hitelfelvétel megkönnyítése vagy a lakáslottón való nyerés valószínűségének növelése. Valójában egy olyan rendszert működtettek, amely ideiglenesen csökkentette a szerzési adót egy bizonyos határon belül az első lakást vásárlók számára, és azóta ismételten megjelentek hasonló támogatási politikák. Ezenkívül szakpolitikailag támogatott pénzügyi termékeket is bevezettek, amelyek célja, hogy viszonylag alacsony kamatozású hiteleket tegyenek lehetővé egy bizonyos ár alatti lakásvásárláshoz, függetlenül a jövedelmi követelményektől. Ezzel egyidejűleg olyan politikákat vezettek be, amelyek célja a lottón keresztül kiosztott egységek számának növelése, ezáltal bővítve a lehetőségeket az ifjú házasok és a viszonylag alacsonyabb előfizetési pontszámmal rendelkező fiatalok számára.
Míg a szabályozásokat gyakran egyesével jelentik be, amikor az ingatlanpiac különösen pangó, hajlamosak arra, hogy egyszerre jelenjenek meg célzott, meghatározott csoportokra vonatkozó szabályozások és átfogó, az egész piacot lefedő szabályozások. Ezzel szemben, amikor az ingatlanpiac túlmelegszik, egymás után az ellenkező irányba ható szabályozási intézkedéseket jelentenek be.
„Többlakásos ingatlanadók csökkentése és a hitelek könnyítése” (Asia Economy, 2022. december 30.)
Vizsgáljuk meg a több lakás tulajdonosára vonatkozó adózási kérdést. Amikor az ingatlanpiac túlmelegszik, a több ingatlannal rendelkező személyeket gyakran kiemelik a fő problémaként. Ez azért van, mert úgy tartják, hogy ők a spekulatív célú vásárlások, nem pedig a tényleges lakhatás céljából történő vásárlások révén hajtják fel a lakásárakat. Az ingatlanpiac lehűtésének szükségességével szembesülve a kormány olyan politikákat vezet be, amelyek viszonylag magas adókat vetnek ki a több lakás tulajdonosára. Ezt nevezik „súlyos adóztatásnak”.
Ezzel szemben, amikor az ingatlanpiac túlzottan depresszióssá válik, a kormány az ellenkező politikát választja. Ilyenkor gyakran jelennek meg a hírek címlapjain olyan kifejezések, mint a „lazítás”, a „kiigazítás” vagy a „törlés”. Valójában bizonyos időszakokban a kijelölt kiigazítási területeken két lakás tulajdonosaira kivetett különadót átszámították a standard adókulcsra. Három lakás tulajdonosai esetében a különadót fenntartották, de az adókulcsot részben csökkentették. Továbbá, míg a több lakás tulajdonosai számára nyújtott jelzáloghiteleket a szabályozott területeken korlátozták, ezeket a korlátozásokat bizonyos keretek között enyhítették is. Azóta ezt a politikai irányt ismételten kiigazították a gazdasági körülményeknek megfelelően.
Miért van mindig a hírekben az átfogó ingatlanadó?
„A közös tulajdonban lévő pároknál és Szöul kétlakásos ház tulajdonosainál várható a legnagyobb csökkenés az átfogó ingatlanadóban jövőre” (MBC, 2022. december 25.)
Ezúttal vizsgáljuk meg közelebbről az „átfogó ingatlanadót”, a hírekben leggyakrabban emlegetett ingatlantulajdonlási adót. Az átfogó ingatlanadó egy olyan rendszer, amelynek célja az adózási méltányosság biztosítása azáltal, hogy viszonylag magasabb adókat vet ki a nagy értékű ingatlanokkal rendelkező magánszemélyekre. Ez természetesen két kérdést vet fel: Milyen árszinten tekinthető az ingatlan „nagy értékűnek”? És miért tekintik ezt a rendszert az adózási méltányosság mechanizmusának?
Először is vizsgáljuk meg a második kérdést. Ez a probléma közvetlenül kapcsolódik az átfogó ingatlanadó létezésének alapjához. Bevezetése óta az adó számos alkotmányos kihívás és jogi vita tárgyát képezte, mégis következetesen alkotmányosnak találták. Az alapvető logika az, hogy ha valaki nagy értékű ingatlannal vagy földterülettel rendelkezik az ingatlanok korlátozott erőforrásain belül, akkor ésszerű, hogy arányos mértékű adót fizessen. Továbbá az átfogó ingatlanadó az ingatlanárak stabilizálásának és a kiegyensúlyozott nemzeti fejlődés előmozdításának politikai célkitűzéseit is szolgálja.
Most térjünk vissza az első kérdésre. A küszöbérték végső soron a kormány politikai irányától függ. Egy ponton az adóküszöböt a nyilvánosan bejelentett 600 millió won feletti ingatlanokra, illetve a 900 millió wont az egy háztartásban élő, egylakásos tulajdonosok esetében határozták meg. Azóta azonban a küszöbértéket megemelték. A közelmúltban egy olyan rendszert vezettek be, amely 1.2 milliárd wont használ küszöbértékként az egylakásos tulajdonosok esetében, miközben fenntartották azt a struktúrát, amelyben a levonási standardok a közös tulajdon státusza alapján változnak. Következésképpen előfordulnak olyan esetek, amikor a közösen tulajdonló házaspárok mentesülnek az adó alól, vagy terheik jelentősen csökkennek. A kétlakásos tulajdonosok esetében az adóterhek csökkenésének valószínűsége is megnőtt, mivel a küszöbérték emelkedett, a pótadó pedig enyhült.
Amíg az átfogó ingatlanadó érvényben marad, elkerülhetetlenül továbbra is kiemelt helyen fog szerepelni az ingatlanokkal kapcsolatos hírekben. Függetlenül attól, hogy valaki személyesen köteles-e fizetni ezt az adót, pusztán az is betekintést nyújt az ingatlanpolitika általános irányába, ha megfigyeli, hogy a kormány enyhíteni vagy szigorítani kívánja-e az adót. Továbbá ez segíthet felmérni az ingatlanpiac jövőbeli pályáját.
Lakások bérbeadásával, lakásbérléssel foglalkozó üzemeltetők
Az ingatlanpiaci problémák visszatérő felmerülésének alapvető oka a megfizethető lakások elégtelen kínálata a kívánatos helyeken. Ezért, ha stabil lakhatást lehetne biztosítani anélkül, hogy feltétlenül saját tulajdonú ingatlannal kellene rendelkezni, a probléma jelentős része enyhíthető lenne. Még ha valaki több lakással is rendelkezik, ha azokat elfogadható áron bérbe adja a lakhatatlanoknak, akkor várható, hogy egy személy több lakással való tulajdonlása nem vezet közvetlenül a lakásárak emelkedéséhez. A „lakásbérbeadó Vállalkozásüzemeltető” rendszer ebből a felismerésből született. Ez a rendszer azonban továbbra is kiváló példa arra, hogy a kormány következetlen politikai végrehajtása miatt nem sikerült gyökeret vernie.
„A »példátlan adókedvezmények« felélesztik a lakásbérbeadási vállalkozások regisztrációját… De vajon működni fog?” (MoneyS, 2022. december 25.)
Az „újjáéledés” kifejezés kiemelkedik ebben a cikkben. Egy valaha eltűnt rendszer visszahozását jelenti, miközben kérdéseket vet fel annak hatékonyságával kapcsolatban. A lakásbérbeadási üzletág üzemeltetői rendszere bizonyos adókedvezményeket biztosít, ha több lakást tartanak nyilván bérbeadási célra, azokat lakáskínálatként, nem pedig spekulációként kezelve. A főbb előnyök közé tartozik az átfogó ingatlan-vagyonadó vagy tőkenyereség-adó csökkentése, valamint az alacsonyabb szerzési adóterhek.
Ezt a rendszert a gyors ingatlanpiaci növekedés időszakában vezették be. Később azonban bírálatok érték, amiért nem érte el a lakásárak stabilizálására irányuló célját, ami a juttatások csökkentéséhez és végül a rendszer megszüntetéséhez vezetett. Ahogy az ingatlanpiac visszaesésbe került, és az eladatlan készletek száma megnőtt, a kormány újraélesztette és finomította a rendszert. Bár az alapstruktúra hasonló maradt a múlthoz, bizonyos feltételeket módosítottak, például a bizonyos méretnél kisebb lakásokat is jogosult bérleményként feltüntették. A bérbeadási üzletág üzemeltetőjeként történő regisztráció feltételekhez kötött: adókedvezményeket kínálnak a bérleti díj emelésének ütemére vonatkozó korlátozásokért és a bérleti díj meghatározott ideig történő fenntartásának kötelezettségéért cserébe.
A kormányzati politika kétségtelenül fontos. Ahhoz azonban, hogy ez a politika elérje a kívánt hatást, a piacnak végső soron ennek megfelelően kell reagálnia. Bár ideális lenne, ha a piac rezonálna a politikával és önkéntesen cselekedne, a valóság ismételten azt mutatja, hogy az ilyen esetek ritkák.
Még ha nincs saját otthonod, akkor is érdemes figyelned az ingatlanpiaci híreket.
Ingatlanokkal kapcsolatos cikkek olvasása során a nyugalom és a hideg fej elengedhetetlen. Ha érzelmileg reagálsz a cikkekben használt nyelvezetre, túlzottan izgatottá válhatsz olyan kérdések miatt, amelyek valójában nem érintenek közvetlenül. Ez különösen igaz az ingatlanadókkal kapcsolatos cikkekre. Végül is sokkal több embert nem érintenek az ingatlanadók, mint azokat, akiket jelentősen érintenek.
Ennek ellenére nem kell figyelmen kívül hagyni az ingatlanpiaci híreket és cikkeket. A lakástulajdonosok természetesen érdeklődni fognak, és az ingatlannal nem rendelkezők számára kevés olyan értékes forrás áll rendelkezésre, mint az ingatlanpiaci cikkek a világról alkotott nézeteik szélesítéséhez. Fontos megfigyelni a szakpolitikai változásokat, megnézni, hogy a lakásárak stabilizálódnak-e, és a tranzakciók volumene a kormány szándékai szerint helyreáll-e, és megvizsgálni, hogy ezek a változások hogyan hatnak a tágabb gazdaságra. Ez sokkal produktívabb megközelítés, mint azon vitatkozni, hogy „túlzott-e az adó”, vagy „a kormány túl szigorúan bánik az eszköztulajdonosokkal”.
Akár van saját házad, akár nincs, akár gazdag vagy, akár nem, társadalmunk érdeklődése az ingatlanok iránt óriási. Ahogy az ember felnő, a lakásárak természetesen megragadják a figyelmét, és elkezd gondolkodni azon, hogy vegyen-e egyszer otthont. Végül rájövünk a rideg valóságra, hogy a lakásárak rendkívül magasak, és egyetértünk az ingatlanbuborék gondolatával. A legtöbb fiatal felnőtt, aki pályakezd, gyorsan rájön, hogy még ha a jelenlegi fizetésének minden fillérjét meg is spórolná anélkül, hogy egy fillért is költene, egy jó elhelyezkedésű lakás megvásárlása Szöulban szinte lehetetlen.
Nem csak a fiatalabb generáció küzd nehézségekkel.
Azok a középkorú és idősebb emberek, akik évekig keményen dolgoztak, hogy végre otthont vehessenek, szintén elégedetlenek, mivel úgy látják, hogy a környező ingatlanok értéke emelkedik, míg a saját otthonuk értéke stagnál. Az állami adóterhek hozzáadása csak fokozza ezt az elégedetlenséget. Bár körülményeik eltérőek, a generációkon átívelő következtetés hasonló: „Ez a világ összeomlott, és a probléma az, hogy a kormány nem oldja meg.”
A tagadhatatlan valóság az, hogy a jó elhelyezkedésű lakások árai Szöulban olyan szintre emelkedtek, amelyet az átlagpolgárok rendkívül nehezen megengedhetnek maguknak. Az sem tagadható, hogy ha az ingatlanárak drasztikusan ingadoznának, az az egész koreai gazdaságot súlyos csapás érné. A lakásárak nemcsak akkor okoznak problémát, amikor az egekbe szöknek, hanem súlyos mellékhatásokat is okoznak, amikor zuhannak. Ha az emberek által szilárd vagyontárgynak hitt érték egy pillanat alatt összeomlik, a nemzetgazdaság elkerülhetetlenül jelentős zűrzavarba zuhan.
Dél-Korea ingatlanpiaci problémája nem csak a lakástulajdonosokat érinti. Az ingatlanhiteleken keresztül szorosan összefonódik a pénzügyi szektorral, a jeonse betéti rendszeren keresztül szorosan kapcsolódik a nem lakástulajdonosokhoz, és számos iparághoz kapcsolódik, beleértve az építőipart, a pénzt és a szolgáltatásokat. Ezért az ingatlanpiac összeomlása olyan válsághoz vezethet, amely az egész ipari szektort érintené, nem csak egy adott réteget. Ez azt jelenti, hogy a lakásárak meredek esése nem feltétlenül ünnepelendő dolog.
Még ha a jelenlegi ingatlanárak abnormálisnak is érződnek, egyik napról a másikra történő lenyomásuk nem kívánatos. Olyan megközelítésre van szükség, amely a gazdaságunk elbírásához igazítja az ütemet, és fokozatosan normalizálja a piacot. Azért vetnek ki adókat az ingatlanügyletek elején és végén is, mert ebben az alkalmazkodási folyamatban az adók a legközvetlenebb és legerősebb politikai eszközként működnek.
