Ez a blogbejegyzés higgadtan vizsgálja, hogy Dél-Koreában miért kezelik a lakásokat a puszta lakótéren túlmutató pénzügyi termékekként, valamint a hitelek, a politikák és a pszichológia által létrehozott struktúrát.
Hogy a csudába engedheti meg magának, hogy lakást vegyen?
Egy lakás a legdrágább vagyontárgy, amit egy átlagember megvásárolhat. Ráadásul, mivel a lakásárak nem szerepelnek a fogyasztói árindexben, bármilyen drasztikusan is ingadoznak, nehéz valóban megbecsülni a szintjüket pusztán a kormány hivatalos fogyasztói árindexe alapján. Tekintettel a lakásárak puszta mértékére, az is aggodalomra ad okot, hogy az indexbe való beszámításuk torzíthatja magát a mutatót. Függetlenül attól, hogy valakinek valóban van elég készpénze vagy pénze ahhoz, hogy megvegye élete legdrágább tárgyát, az lenne az igazi furcsaság. A józan ész azt diktálja, hogy a kölcsönfelvétel az egyetlen módja a lakásvásárlásnak.
A pénzügyi intézmények, beleértve a bankokat is, pénzt kölcsönöznek. A bankok nem csak feltétel nélkül adják át a pénzt, mondván: „Keményen dolgoztál, ezért kérlek, használd ezt a pénzt otthonvásárlásra”, kizárólag a hitelfelvevő jó szándéka alapján. Mind a hitelfelvevőnek, mind a hitelezőnek meg kell felelnie egymás szükséges feltételeinek. Az erre a szükségletre létrehozott pénzügyi termék a jelzáloghitel.
Saját pénzből nem tudok lakást venni
A jelzáloghitel egy olyan kölcsönkölcsön, amelynek feltétele, hogy ha a hitelfelvevő nem fizeti vissza a kölcsönt, akkor az ingatlan feletti rendelkezési jogot átruházza a bankra. Ha a hitelfelvevő nem teljesíti az ígért visszafizetést, a bank elárverezi a jelzáloggal terhelt ingatlant egy harmadik félnek, és a bevételt a kifizetetlen kölcsönösszeg behajtására fordítja.
„A háztartások adóssága rekordmagas szintet ért el a harmadik negyedévben… A jelzáloghitelek növekedése lassul a csökkenő lakásárak közepette” (Seoul Shinmun, 2022. november 23.)
Míg a lakásvásárlásokat nagyjából úgy lehet besorolni, mint egy új lakás vásárlását a tervek szerint, vagy egy meglévő lakás megvásárlását, a hitelek szinte elkerülhetetlenek, függetlenül a választott módszertől. Ezért a jelzáloghitel-növekedés trendjének vizsgálata jelezheti, hogy az ingatlanpiac aktív fázisban van-e, vagy visszaesésbe lép. Ahogy a lakásárak emelkedésére vonatkozó várakozások nőnek, az emberek több lakást vásárolnak, ami a jelzáloghitel-volumen növekedéséhez vezet. Ezzel szemben, amikor stagnáló vagy csökkenő lakásárak várhatók, a vásárlási kedv gyengül, és a jelzáloghitelek is általában csökkennek.
A jelzáloghitelek növekedési trendje azonban nem mindig igazodik tökéletesen az ingatlanpiac áramlásához. Ez azért van, mert a kiegészítő hiteleket néha nem lakásvásárlásra, hanem a megélhetési költségek fedezésére vagy a meglévő hitelek visszafizetésére veszik fel.
A korábban említett cikk címét tekintve, míg a teljes háztartási adósság minden idők legmagasabb szintjére emelkedett, a jelzáloghitelek növekedési üteme – amelyek a háztartási adósság legnagyobb részét teszik ki – egy ideje a lassulás jeleit mutatja. Ez arra utal, hogy a piaci légkör, amelyet egykor az úgynevezett „teljes körű” hitelfelvétel jellemezett – ahol az emberek az utolsó fillérig összekapartak egy otthon megvásárlására –, túllépte a csúcspontját, és némileg nyugodtabb szakaszba lépett. Ennek közvetlen okként az ingatlanárak csökkenését említik. A jelzáloghitel-növekedés lassulása azonban nem jelenti azt, hogy a háztartási adósság teljes kockázata megoldódott. Ez azért van, mert a háztartási szektorra nehezedő egyéb hitelterhek továbbra is aggodalomra okot adó szinten vannak.
Az ingatlanbuborék különösen ijesztő, mivel a hitelek végső soron olyan adósságok, amelyeket vissza kell fizetni. Ha a hitelfelvevő elveszíti a visszafizetési képességét, a teher más szervezetekre hárul. Az elsődleges felelősség a hitelező banké. Míg a bankok a fedezetként szolgáló lakás elidegenítésével próbálják meg behajtani a hitelt, magának a fedezetnek az értéke meredeken zuhan, amikor az ingatlanbuborék kipukkad. Ilyen esetekben még az ingatlan eladása sem biztos, hogy teljes mértékben megtérül a hitelösszeg.
Az ilyen leértékelt fedezeti eszközök nagy mennyiségben történő birtoklása elkerülhetetlenül jelentős instabilitással szembesül a működésük során. Ha a bankok láncreakcióban fizetésképtelenné válnak, és olyan helyzetbe kerülnek, ahol senki sem tudja törleszteni az adósságait, a kormány végül közbelép, hogy adófizetői pénzből fedezze a veszteségeket. Pontosan ezért a kormány szorosan figyelemmel kíséri a jelzáloghitelek nagyságrendjét és trendjeit.
„»Bánom, hogy minden megtakarításomból vettem egy házat«… A 2030-as években a szegénység mélyére süllyedünk” (The Korea Economic Daily, 2022. november 3.)
Ez a cikk kíméletlenül feltárja a dél-koreai ingatlanpiac hangulatát akkoriban. Az ingatlanárak emelkedése idején sokkal gyakrabban jelentek meg olyan cikkek, amelyek a „szökésben lévők szekérére ugranak, még ha kockázatvállalással is jár” szorgalmazást szorgalmaztak, mint azok, amelyek a veszélyekre figyelmeztettek. A gyorsan növekvő háztartási adósság ellenére a szenzációhajhász kifejezések, mint a „hirtelen szegénység”, szorongást és válságérzetet tápláltak, fokozva a „lemaradás” félelmeit. Az ingatlanpiac visszaesésével azonban az emberek most azzal a félelemmel néznek szembe, hogy valóban „elszegényedhetnek”.
Ha az ingatlanpiac egészségének elsődleges mutatója az újlakás-eladások piaca, akkor a jelzáloghitelek ingadozása tekinthető másodlagos mutatónak. A hitelek nagyságrendje általában összhangban mozog az ingatlanügyletek volumenével. Amikor a tranzakciók volumene növekszik, a hitelek is emelkednek; amikor a tranzakciók volumene csökken, a teljes hitelösszeg jellemzően követi ezt a tendenciát.
Mindazonáltal az ok, amiért sokan a lakásvásárláshoz szükséges hitelek súlyos terhét viselik, egyértelmű. Ez abból az erős meggyőződésből fakad, hogy még ha eladósodnak is és kamatot fizetnek, amíg az ingatlanárak emelkednek, végső soron profitálnak. Ez a meggyőződés hosszú időn át mélyen bevésődött a koreai társadalomba. Míg a fiatalabb generációk hajlamosak a mutatók és a számok, nem pedig a hit alapján ítélkezni, ez a hit gyakran megerősödik a piac többszöri megtapasztalása után.
Azonban, mivel a hitelkamatok emelkednek, miközben az ingatlanárak alig mutatnak emelkedési jeleket, a viszonylag alacsonyabb jövedelműek – különösen a 20-as és 30-as éveiben járók – érik el először a határaikat. A válságok mindig a leggyengébb ponton kezdődnek. Regionálisan a jelek először a tartományokban mutatkoznak; generációk szerint a 20-as és 30-as éveiben járók körében; és a pénzügyi szektorban, a másodlagos pénzügyi intézményeken belül. Mindazonáltal, ha a dél-koreai ingatlanpiacnak sikerül átvészelnie a vihart és újra felfelé ívelő trendbe kerülnie, bármikor újra fellángolhat.
Amit tudni kell, mielőtt ingatlanpiaci cikkeket olvasol
„A szabályozott zónák feloldása és a hitelezés enyhítése hozzájárul a zökkenőmentes gazdasági növekedéshez… de nem elegendő a vásárlási kedv helyreállításához” (Yonhap News, 2022. november 10.)
Hacsak nem történik alapvető változás a népességszerkezetben és a társadalmi struktúrában, valószínűtlennek tűnik, hogy a koreai társadalom lakásokról alkotott nézete a közeljövőben megváltozik. Ma a középkorú koreaiaknak két fő élettársuk van. Az egyik a házastársuk, akit házasság köt össze, a másik pedig a bank, amelyet adósság köt. Míg a lakástulajdonlás a házastárssal közös, a kölcsönből szerzett ingatlan gyakorlatilag a bankkal közös tulajdonba kerül. Így az ingatlan túlmutat a család életterén; mélyen összefonódik a háztartások pénzügyeivel és a tágabb pénzügyi rendszerrel. Ezért van benne a potenciál, hogy nemcsak az egyes háztartásokat, hanem az egész nemzetgazdaságot megrázza. Pontosan ezért kell következetesen figyelni az ingatlanokkal kapcsolatos híreket.
Különös figyelmet kell fordítani az ingatlanpiaci cikkekben olyan kifejezésekre, mint a „szabályozás” vagy a „politika”. Bár az ingatlanpiaci szabályozásoknak és politikáknak látszólag kevés azonnali hatásuk van a piacra, hosszú távon jelentős befolyást gyakorolnak. Következésképpen a címsorokban gyakran szerepelnek olyan kifejezések, mint a „minimális hatás” vagy a „piac nem mutat reakciót”, ezek az intézkedések azonban idővel gyakran egyértelmű változásokhoz vezetnek, még ha nem is azonnal láthatóak.
A reprezentatív ingatlanpiaci szabályozások közé tartoznak a regionális korlátozások és a hitelkorlátozások. A regionális korlátozások magukban foglalják a „kiigazítási célzónákat” és a „spekulatív túlfűtöttség miatti körzeteket”. A kiigazítási célzónává nyilvánítás korlátozásokat ír elő a jegyzésre, a hitelekre és az viszonteladásra, valamint magasabb adókat vet ki. A spekulatív túlfűtöttség miatti körzetek még szigorúbb korlátozásokkal szembesülnek. Nemcsak a szabályozások összetettek, de a konkrét kritériumok és a kijelölt területek is gyakran változnak az ingatlanpiaci körülményektől függően. Ezért mindenkinek, akit érdekel az ingatlanpiac, folyamatosan ellenőriznie kell a legfrissebb információkat.
A hitelekre vonatkozó szabályozások közé tartozik a DTI (adósság-jövedelem arány), az LTV (hitel-érték arány) és a DSR (adósságszolgálati mutató). Ezek közül az LTV egy olyan mutató, amely megmutatja, hogy a fedezetként nyújtott ingatlan értékéhez képest mekkora hitel vehető fel. Például, ha egy fedezetként nyújtott lakás ára 1 milliárd won, és az LTV 70%, akkor maximum 700 millió won hitel vehető fel. A DSR egy szigorúbb fogalom, mint a DTI, és az éves hiteltőke- és kamattörlesztések arányát jelenti az éves jövedelemhez képest. Például, ha az éves fizetése 40 millió won, és a DSR 50%, akkor az éves tőke- és kamattörlesztések teljes összege nem haladhatja meg a 20 millió wont.
Az egyik oka annak, hogy a jelzáloghitelek futamideje 40 vagy 50 évre nő, pontosan ehhez a DSR-szabályozáshoz kapcsolódik. A hosszabb hitelidőszakok csökkentik az éves visszafizetendő összeget, lehetővé téve a hitelezők számára, hogy megfeleljenek a DSR-szabványoknak, miközben nagyobb hitelösszegeket nyújtanak. Mivel a hitelszabályozás részletei gyakran változnak, és a számítások összetettek, az online vagy mobilalkalmazás-hitelkalkulátorok használata gyakorlati segítséget nyújthat.
Bár fontos megérteni az egyes kifejezések pontos jelentését, a legfontosabb az ingatlanpolitika átfogó irányának felismerése. Amikor a szabályozásokkal vagy politikákkal kapcsolatos kifejezések tartalmazzák a „szigorítás” szót, az a piac ellenőrzésére és stabilizálására irányuló szándékként értelmezhető. Ezzel szemben, amikor a „lazítás” szót használják, az a stagnáló piac újraélesztésére irányuló szándékként értelmezhető. Fontos azonban megjegyezni azt is, hogy a kormány politikai szándékaival ellentétben az ingatlanpiac gyakran egy idő elteltével reagál egyértelműbben, mintsem közvetlenül a szabályozások bejelentését követően. Ha a szabályozási enyhítés hírére azonnal házat vásárol, vagy a szabályozási szigorítás bejelentésének pillanatában elad egy házat, valójában eltérő eredményekkel szembesülhet, mint amire számított. Ennek szem előtt tartása rendkívül fontos az ingatlanpiaci cikkek olvasása során.
