Ez a blogbejegyzés higgadtan vizsgálja meg, hogy a jeonse-betét, bár stabil eszköznek tűnik, valójában miért tartalmaz hitelkockázatot, hasonlóan a részvénybefektetésekhez, szerződéses struktúrája és intézményi korlátai révén.
Miért olyan kockázatos a jeonse, mint a részvénybefektetés?
Bár a befektetési elvek és megközelítések személyenként kissé eltérnek, a legtöbb ember lényegében két dolgot keres: magasabb hozamot és alacsonyabb kockázatot. Más szóval, olyan lehetőségeket részesítenek előnyben, amelyek stabilak és magas hozamot kínálnak. Hasonlóképpen, a minimális ingadozással járó stabil GDP-növekedés az ideális, és mindenki izgatottan várja az alacsony volatilitású befektetési hozamokat, amelyek jelentős eszközérték-növekedéssel párosulnak.
A „kockázat” fogalma azonban összetettebb, mint gondolnánk. Mivel a részvények vagy az árfolyamok értéke folyamatosan ingadozik, a kockázat nagyságát az ármozgások és a volatilitás megfigyelésével lehet felmérni. De vannak olyan esetek is, amikor az ár nem változik, stabil marad, majd egy bizonyos ponton hirtelen nullára csökken. Ez azt jelenti, hogy még a látszólag nagyon stabil befektetések is, bár alacsony valószínűséggel, magukban hordozhatják annak kockázatát, hogy egy pillanat alatt teljesen eltűnnek.
Mi van, ha az eszközeid értéke értéktelenné válik?
Erre kiváló példa a jeonse-kaució. A kaució összegét a szerződés aláírásakor rögzítik, a szerződés megszűnésekor visszatérítik, és a bérleti időszak alatt megőrzi az értékét. Első pillantásra nagyon stabil eszköznek tűnik. De vajon ez valóban biztonságos választás? Azok a helyzetek, amikor a bérbeadók nem tudják visszafizetni a kauciót, valójában elég gyakran előfordulnak, és ilyen esetekben a jeonse-kaució értéke egy pillanat alatt a nulla közelébe zuhan. Hacsak nem szakértő, nehéz előre felismerni ezt a fajta kockázatot, így az ilyen tranzakciók bizonyos szempontból kockázatosabbak, mint a részvények.
Ahogy korábban említettük, egyes jól ismert vállalati részvények vagy devizaárfolyamok értéke folyamatosan ingadozik. Ennek ellenére olyan esetek, amikor egy részvény értéke a vételár felére, vagy akár harmadára vagy az alá zuhan, ritkábban fordulnak elő, mint gondolnánk. Gyakran, még ha időbe is telik, az érték helyreáll. Természetesen vannak olyan esetek, amikor egy vállalat rossz vezetése a részvényárfolyam zuhanását okozza, vagy amikor a csőd a tőzsdei kivezetéshez vezet. A részvénybefektetések azonban eredendően magukban foglalják az ilyen kockázatokat, és mivel a részvényárfolyam-ingadozások valós időben kerülnek nyilvánosságra, a kockázat figyelmeztető jelei viszonylag jól láthatóak külsőleg.
Amikor pénzt bízunk valakire, mindig fennáll annak a kockázata, hogy nem kapjuk vissza. Ez a kockázat minden pénzforgalmi szerződésformára jellemző, nemcsak magánszemélyek között, hanem vállalatokkal vagy pénzügyi intézményekkel folytatott tranzakciókban is. Ezt nevezzük „hitelkockázatnak”. Ha a szerződést a meghatározottak szerint teljesítik, nincs probléma. Problémák merülnek fel azonban, ha az adós üzleti kudarc miatt elveszíti a visszafizetési képességét, vagy szándékosan nem teljesíti a fizetést. A tágabb értelemben vett hitelkockázat magában foglalja a részvények vagy kötvények értékének ingadozását, amelyet egy vállalat kötelezettségeinek teljesítésének elmulasztása okoz. Itt a szűkebb értelemben vett hitelkockázatra fogunk összpontosítani.
Elkerülhetetlen hitelkockázat Jeonse-ban
A pénzügyi intézmények viszonylag jól ismerik ezt a fajta kockázatot. Hitelminősítéseket végeznek azon a feltételezésen alapulva, hogy fennáll a pénz nem visszaszerzésének lehetősége, és a kockázatra úgy készülnek fel, hogy a hitelminősítések alapján eltérő kamatlábakat állapítanak meg. Például, ha egy személy hitelminősítése alacsony, ami 8%-os nemteljesítési valószínűséget jelent, a banknak legalább magasabb kamatlábat kell alkalmaznia a potenciális veszteség fedezése érdekében. Azért csökkennek a kamatlábak fedezet nyújtása esetén, mert még ha a visszafizetés nem is sikerül, a fedezet értékesíthető a veszteségek enyhítése érdekében. Ezért az alacsonyabb hitelminősítés esetén a magasabb hitelkamatlábak természetes jelenségek, és nem diszkriminációs kérdések. A hitelminősítések vállalatok és országok számára is léteznek, és alapelveik nem különböznek jelentősen a magánszemélyek esetében érvényesíthetőektől.
A probléma nem a pénzügyi intézményekkel, hanem az egyénekkel van. Pénzügyi szerződések megkötésekor az egyének nehezen tudják pontosan felmérni és felismerni a kockázat nagyságát – azt, hogy egy eszköz értéke nullára csökkenhet a szerződés nemteljesítése esetén, még akkor is, ha az értéke jellemzően stabil marad.
Ráadásul a hitelkockázat gyakran csak a szerződés vége felé válik nyilvánvalóvá.
Egy kauciós szerződés magában hordozza a fent leírt kockázatokat. A bérlő nagy összeget kölcsönöz a bérbeadónak a ház használatáért cserébe. Mivel ennek a nagy összegnek az értéke normál körülmények között változatlan marad, a bérlő viszonylag biztonságosabbnak tekinti, mint a részvénybefektetéseket. Ez a szerződés azonban teljes mértékben a bérbeadó hitelképességétől függ, és egyértelmű a kockázata annak, hogy a kauciót nem kapja vissza, ha a bérbeadó problémákba ütközik.
A pénzügyi intézmények ismerik a hitelkockázatot, és viszonylag jártasak abban, hogy felmérjék azt, de a bérlők nem. Továbbá, amikor egy magánszemély pénzt helyez el egy pénzügyi intézménynél, nemcsak a pénzügyi intézmény stabilitása magasabb, mint egy magánszemély bérbeadóé, hanem az állami betétbiztosítás is védelmet nyújt. Ezzel szemben a bérbeadó stabilitása viszonylag alacsony, és a bérlői szerződések állami védelme is korlátozott a betétbiztosítási rendszerhez képest.
A Jeonse-bérlők úgy érezhetik, hogy nem kellene viselniük ezt a kockázatot, különösen mivel nem törekszenek magas hozamra. Az is igaz azonban, hogy jelentős előnyökkel jár, ha havi bérleti díj fizetése nélkül használják a lakóteret. Akár emelkednek, akár esnek az ingatlanárak, a bérlők nem profitálnak vagy veszítenek közvetlenül, ezért a Jeonse-kauciót biztonságosabbnak tarthatják, mint a befektetési tevékenységeket, például a tőzsdei kereskedést. A kaució elmaradásának kockázata azonban nehezen megjósolható, és nehéz előre felkészülni rá.
Egyszerűen fogalmazva, ha az ingatlanárak a kaució összege alá esnek, a teljes kaució visszaszerzése meglehetősen nehézzé válik. Továbbá, bár a bérbeadók szerződésszegést jelentenek, ha visszatartják a kauciót a következő bérlő megtalálásáig, ez a gyakorlat valójában meglehetősen gyakori. Annak ellenére, hogy a jeonse-rendszerben rejlő számos kockázat alaposabb vizsgálat után felmerül, elhanyagolták, egyszerűen azért, mert régóta fennálló gyakorlatról van szó. A rendszerfejlesztések késnek az emelkedő ingatlanárak időszakaiban, csak hogy a ciklus megismétlődjön, amikor az árak esnek, ami számos áldozatot eredményez.
A Jeonse-rendszertől a havi bérleti díj rendszeréig
A Jeonse-rendszer nagy összegű pénzek cserélnek gazdát magánszemélyek között, mégis természeténél fogva rendkívül nehézzé teszi a benne rejlő kockázatok előzetes azonosítását. Ha egy döntést a kockázatok teljes tudatában hoznak meg, a felelősség jogosan az egyént terheli. Ennek ellenére a pénz nagysága miatt nehéz a Jeonse-rendszert pusztán magánügyletnek tekinteni. Ahogy korábban említettük, a bérlők nehezen tudják ellenőrizni a bérbeadókkal kapcsolatos pontos információkat, és gyakorlatilag lehetetlen számukra, hogy rendelkezzenek a bankokhoz hasonló pénzügyi intézményekben megtalálható szakértelemmel.
Ezen okok miatt szükség van a havi bérleti díj rendszer aktívabb kihasználására, amely viszonylag alacsonyabb kaucióterhekkel jár. A kormánynak fokozatosan át kell helyeznie politikáját a havi bérleti díj támogatása felé a közvetett adózás helyett. Természetesen a közvetett adózásnak is megvannak az előnyei, és az egyének a körülményeiktől függően profitálhatnak belőle, ezért körültekintő mérlegelésre van szükség.
Az egyéneknek fel kell ismerniük és tájékozódniuk kell a különféle kockázatokról. Legyen szó részvényekről vagy ingatlanárakról, mindig szem előtt kell tartani, hogy emelkedő trend esetén könnyű megfeledkezni a visszaesés lehetőségéről. Azt is meg kell érteni és fel kell készülni arra a tényre, hogy még a látszólag stabil szerződések is hordoznak magukban hitelkockázatot.
A kockázat feltétel nélküli elkerülésére tett kísérlet más kockázati formák figyelmen kívül hagyásához vezethet. Léteznek jogi mechanizmusok a szerződések stabilitásának részleges kiegészítésére, ezért tanácsos előzetesen megismerkedni a jogi védelmet nyújtó rendszerekkel és szabályozásokkal, valamint a gazdasági elvekkel. A kormányzat felelőssége a szigorú büntetések és az intézményes megelőző intézkedések bevezetésében is, hogy csökkentse az olyan bűncselekményeket, mint a pénzügyi csalás és a részvényárfolyam-manipuláció.
A legideálisabb forgatókönyv a magas hozam és az alacsony kockázat egyidejű elérése. Azonban ennek a célnak a valóságban pontosan a képzeletbeli megvalósítása rendkívül nehéz. A gyakorlatban a pénzügyi termékek vizsgálatakor jellemzően magas hozamú/magas kockázatú, közepes hozamú/közepes kockázatú vagy alacsony hozamú/alacsony kockázatú opciók közül kell választani. Azok a termékek, amelyek látszólag magas hozamot kínálnak alacsony kockázat mellett, gyakran rejtett veszélyeket rejtenek a felszín alatt. Ezért a befektetések vagy szerződések megkötése előtt körültekintőbb megközelítésre van szükség.
