Ovaj blog post smireno ispituje zašto korejsko tržište nekretnina dosljedno funkcionira kao struktura koja prisiljava pojedince na čudne izbore, kroz preuređenje, pretplatničke lutrije, posebnu ponudu i premije.
Zamijenite svoj stari dom za novi: Preuređenje stana
Preuređenje i rekonstrukcija uvijek su vruće teme u Južnoj Koreji. To je zato što su osnovne potrepštine i željene težnje isprepletene. Osnovne potrepštine izravno su povezane s kvalitetom životnog okoliša. Malo tko želi živjeti u zastarjelim objektima i oronuloj okolini. Pogotovo u starim stambenim kompleksima, čak i ako ne postoji neposredna opasnost od urušavanja, javljaju se značajne svakodnevne neugodnosti: nedostatak parkirnog mjesta, razni problemi s vodom zbog starih cijevi, loša izolacija i buka između katova. Iz tih razloga, kada dođe do rekonstrukcije, neizbježno se poboljšava ukupna kvaliteta života stanara.
Međutim, razlog zašto ljudi posvećuju još veću pozornost obnovi i preuređenju leži više u „željenim očekivanjima“ nego u osnovnim potrebama. Uobičajeno je očekivanje da će vam „obnova ili preuređenje donijeti mnogo novca“. Konkretnije ispitivanje ovoga zahtijeva razumijevanje različitih koncepata poput omjera površine i udjela u vlasništvu zemljišta, ali srž u konačnici ovisi o tome koliko se može povećati ponuda jedinica „opće prodaje“. Opća prodaja odnosi se na broj jedinica dostupnih za prodaju vanjskim kupcima, a ne postojećim stanovnicima koji su članovi udruge za obnovu.
Na primjer, ako se stambeni kompleks sa 100 jedinica obnovi kako bi se zadržalo istih 100 jedinica, malo bi kompleksa aktivno provodilo obnovu. Međutim, situacija se mijenja ako se može obnoviti na 150 jedinica. Dobit od prodaje dodatnih 50 jedinica može smanjiti troškove obnove koje postojeći stanari moraju snositi. Iznos koji snose postojeći članovi naziva se „doprinos“. Drugim riječima, nije pretjerano reći da održivost projekta obnove ovisi o veličini doprinosa i visini prodajne cijene.
Iz perspektive vlade, obnova i preuređenje ključni su pokazatelji za procjenu toka tržišta nekretnina. Što se projekti obnove i preuređenja lakše odvijaju, to se tržište nekretnina više nastoji oživjeti ili pregrijati. Suprotno tome, kako razni propisi otežavaju obnovu i preuređenje, veća je vjerojatnost da će se tržište stabilizirati ili ući u pad. Ti se projekti često nazivaju po specifičnim velikim kompleksima, kao što su 'Rekonstrukcija apartmana Eunma', 'Rekonstrukcija Gangdong Duncheon Jugong' ili 'Rekonstrukcija apartmana Apgujeong Hyundai'. To je zato što su ti kompleksi izvorno razvijeni kako bi se zadovoljile velike potrebe za stambenim prostorom u prošlosti. Novi gradovi i stambene četvrti, nekoć razvijeni u velikim razmjerima kako bi se ublažio nedostatak stanova, s vremenom stare. Kad god se pojave problemi preuređenja, oni se ponovno pojavljuju u javnom diskursu, obično redoslijedom kojim su izvorno razvijeni.
Pažljivo provjerite prije nanošenja: Posebna opskrba
„Posebna ponuda“ (特供) je kratica za „posebnu dodjelu“, izraz koji se često koristi u online zajednicama i kafićima povezanim s lutrijama za stanovanje. U procesu pretplate na stanove, dostupne jedinice se dijele na opću ponudu i posebnu ponudu. Posebna ponuda je sustav koji daje prioritet prilikama za ljude koji ispunjavaju određene uvjete od ukupnog broja dostupnih jedinica. Mladenci, kućanstva s više djece bez domova i kupci prvog doma reprezentativni su primjeri ciljeva posebne ponude.
Posebna ponuda ima vrlo stroge uvjete za sudjelovanje, ali nakon što se odabere kao cilj, šanse za pobjedu su znatno veće u usporedbi s općom ponudom. Posljedično, konkurencija za jedinice posebne ponude uvijek je intenzivna. Kada potražnja poraste, vlada pooštrava uvjete za sudjelovanje, uzimajući u obzir svrhu programa i tržišne uvjete. Taj proces ponekad rezultira kriterijima koji postaju odvojeni od stvarnosti.
Na primjer, razmotrite stanove koji nude posebnu ponudu za mladence u područjima s visokim prodajnim cijenama i strogim propisima o kreditima, posebno u okruzima poput Gangnama. U takvim slučajevima, samo mladenci koji već posjeduju dovoljno imovine da uvelike izbjegnu veliko oslanjanje na kredite ispunjavaju uvjete za prijavu. Unatoč namjeni sustava da bude društveno uvažavanje, on zapravo stvara strukturu dostupnu samo onima sa značajnom imovinom. Ovaj jaz između namjere sustava i stvarnosti ostaje središnja točka sporenja oko sustava posebne ponude.
Oni koji traže dobitke na tržištu: Premium
Poput vrhunske govedine ili vrhunskog mlijeka, izraz 'premium' koristi se za označavanje proizvoda s povećanom vrijednošću. Naravno, proizvodi s premium vrijednošću zahtijevaju više cijene. Ekonomski, premija se odnosi na dodatnu naknadu plaćenu iznad nominalne vrijednosti ili ugovorne cijene. Na tržištu stanova označava profitnu maržu koja nastaje između početne prodajne cijene i stvarne cijene transakcije.
Općenito, cijene stanova u predprodaji često su postavljene ispod okolne tržišne cijene. Ispitivanje slučajeva u kojima je predprodaja bila neuspješna otkriva da je predprodajna cijena u mnogim slučajevima bila postavljena previsoko u usporedbi s okolnom tržišnom cijenom. Kako bi ublažila ovaj problem, vlada je upravljala predprodajnim cijenama na određenoj razini putem sustava poput sustava ograničenja predprodajnih cijena.
Što je niža predprodajna cijena i veća razlika od okolne tržišne cijene, to je sigurnija relativna dobit koju osoba koja je kupila stan može očekivati. To je zato što je vladi teško izravno kontrolirati cijene stanova nakon prodaje, kada se počnu formirati prema okolnim tržišnim cijenama. Na popularnim stranicama za prodaju stanova uobičajeno je vidjeti agente za nekretnine, često nazvane "preletnim posrednicima", kako dijele posjetnice i govore stvari poput: "Ovaj stan ima premiju od 100 milijuna vona." To implicira da se očekuje da će tržišna cijena tog stana porasti za više od 100 milijuna vona u usporedbi s prodajnom cijenom. To je u biti oblik nuđenja, mamljenje onih koji žele odmah preprodati svoj stan nakon kupnje kako bi zadržali samo premiju.
Čin prijenosa prava predprodaje na drugu osobu prije isplate konačnog iznosa nakon prodaje naziva se "preprodaja prava predprodaje". Trenutno su razni propisi znatno otežali preprodaju prava predprodaje nego u prošlosti. Ipak, neki posrednici i dalje posluju na rubu zakonitosti, balansirajući između ilegalnih i upitnih praksi. S druge strane, postoje i slučajevi kada cijene stanova padnu ispod izvorne prodajne cijene nakon prodaje. Rezultirajući gubitak naziva se negativna premija ili jednostavno "negativna premija". Ovaj fenomen također jasno pokazuje da koncept premije ne jamči uvijek profit.
