Ovaj blog post smireno ispituje vezu između vladine politike i tržišta nekretnina kroz strukturu poreza koji se naplaćuju tijekom cijelog procesa kupnje, vlasništva i prodaje kuće. Također ocrtava logiku kojom porezi reguliraju tržište.

Porezi su posljednji korak u prometu nekretninama

U tržišnom gospodarstvu, oni koji posjeduju imovinu moraju snositi odgovarajući porezni teret. To je zato što imovina znači moć. Oni koji imaju moć neizbježno nose i odgovarajuću odgovornost. Nekretnine zauzimaju posebno značajno mjesto među takvom imovinom. Stoga se porezi plaćaju tijekom cijelog procesa: prilikom kupnje stana, dok ga posjeduju i dok se ne proda.
Prilikom stjecanja vlasništva nad stanom, prvi porez koji se plaća jest 'porez na stjecanje'. Ovaj se porez naplaćuje jer je imovina stečena. Osim toga, da bi se od države službeno priznalo vlasništvo nad imovinom, potrebno je snositi i troškove povezane s postupkom 'registracije'. Dok se stan posjeduje, plaća se 'porez na vlasništvo', koji se općenito dijeli na porez na imovinu i sveobuhvatni porez na nekretnine, često skraćeno 'CRT'. Konačno, ako se stan proda drugoj osobi i ostvari dobit, plaća se 'porez na kapitalnu dobit'.
Moglo bi se prigovoriti zašto postoji toliko poreza povezanih s nekretninama. Međutim, svrha ovdje nije raspravljati o pravednosti tih poreza, niti istraživati ​​metode uštede poreza. Koliko poreza netko mora platiti tijekom transakcije nekretninama i kako ga potencijalno smanjiti treba pojedinačno provjeriti prilikom stvarne kupnje ili prodaje stana. Ovaj blog ima za cilj ispitati kako porezi utječu na tržište nekretnina.

Samo posjedovanje nekretnina košta novca

Kada obujam transakcija nekretninama prekomjerno padne, vlada razmatra različite mjere za poticanje aktivnosti. Uobičajeni pristup je smanjenje troškovnog opterećenja kako bi se potaknule transakcije, slično kao što supermarketi privlače kupce sniženjima. Međutim, vlada ne može sama prisilno sniziti cijene stanova. Koje mogućnosti vlada ima?

„Ako vam je kupnja kuće cilj za Novu godinu... koje su pogodnosti dostupne?“ (Newsis, 2022.12.31.)

Srećom, među političkim alatima koje vlada može koristiti postoje metode koje proizvode učinke slične snižavanju cijena stanova. To uključuje smanjenje poreza, olakšavanje dobivanja kredita ili povećanje vjerojatnosti dobitka na lutriji za stanovanje. Zapravo, sustav koji je privremeno smanjivao porez na kupnju unutar određene granice za kupce prvog stana već je u funkciji, a slični oblici politika podrške više su se puta pojavljivali od tada. Osim toga, pokrenuti su financijski proizvodi podržani politikama, osmišljeni kako bi omogućili kredite s relativno niskim kamatama za kupnju stanova ispod određene cijene, bez obzira na dohodovne zahtjeve. Istodobno su provedene politike za povećanje broja jedinica dodijeljenih putem lutrije, čime su proširene mogućnosti za mladence i mlade ljude s relativno nižim bodovima pretplate.
Iako se politike često objavljuju jedna po jedna, kada je tržište nekretnina posebno sporo, postoji tendencija da se istovremeno pojave i ciljane politike za određene skupine i sveobuhvatne politike koje pokrivaju cijelo tržište. Suprotno tome, kada se tržište nekretnina pregrije, regulatorne politike koje se kreću u suprotnom smjeru objavljuju se uzastopno.

„Smanjenje poreza na nekretnine s više kuća i ublažavanje kredita“ (Asia Economy, 30. prosinca 2022.)

Ispitajmo porezno pitanje za više vlasnika nekretnina. Kada se tržište nekretnina pregrije, pojedinci koji posjeduju više nekretnina često se izdvajaju kao glavni problem. To je zato što se smatra da oni podižu cijene nekretnina kupnjom u spekulativne svrhe, a ne stvarnim boravkom. Suočena s potrebom hlađenja tržišta nekretnina, vlada uvodi politike kojima se nameću relativno visoki porezi za više vlasnika nekretnina. To se naziva "visoko oporezivanje".
Suprotno tome, kada tržište nekretnina postane pretjerano depresivno, vlada bira suprotnu politiku. U takvim trenucima, pojmovi poput "opuštanja", "prilagođavanja" ili "ukidanja" često se pojavljuju u naslovima vijesti. Doista, tijekom određenih razdoblja, prirez koji se primjenjivao na vlasnike dvaju domova u određenim područjima prilagodbe pretvoren je u standardnu ​​poreznu stopu. Za vlasnike triju domova, prirez je zadržan, ali je porezna stopa djelomično smanjena. Nadalje, iako su hipotekarni krediti za vlasnike više domova bili ograničeni u reguliranim područjima, ta su ograničenja također ublažena unutar određenih granica. Od tada se ovaj smjer politike više puta prilagođavao prema ekonomskim uvjetima.

Zašto je sveobuhvatni porez na nekretnine uvijek u vijestima?

„Parovi u suvlasništvu i vlasnici dvaju kuća u Seulu vidjet će najveće smanjenje sveobuhvatnog poreza na nekretnine sljedeće godine“ (MBC, 25. prosinca 2022.)

Ovaj put, pogledajmo pobliže 'Sveobuhvatni porez na nekretnine', najčešće spominjani porez na posjedovanje nekretnina u vijestima. Sveobuhvatni porez na nekretnine je sustav osmišljen kako bi se osigurala porezna pravednost nametanjem relativno viših poreza pojedincima koji posjeduju nekretnine visoke vrijednosti. To prirodno postavlja dva pitanja: Na kojoj razini cijena se nekretnine smatraju 'visokovrijednima'? I zašto se ovaj sustav smatra mehanizmom za poreznu pravednost?
Prvo, ispitajmo drugo pitanje. Ovo pitanje izravno je povezano sa samom osnovom postojanja Sveobuhvatnog poreza na nekretnine. Od svoje provedbe, porez je bio predmet višestrukih ustavnih izazova i pravnih sporova, no dosljedno je potvrđen kao ustavan. Temeljna logika je da ako netko posjeduje visokovrijedne kuće ili zemljište unutar ograničenog fonda nekretnina, razumno je da snosi odgovarajuću razinu oporezivanja. Nadalje, Sveobuhvatni porez na nekretnine također služi ciljevima politike stabilizacije cijena nekretnina i promicanja uravnoteženog nacionalnog razvoja.
Vratimo se sada na prvo pitanje. Prag cijene u konačnici ovisi o smjeru vladine politike. U jednom trenutku, porezni prag bio je postavljen na nekretnine veće od 600 milijuna wona u javno objavljenoj cijeni, ili 900 milijuna wona za vlasnike kuća s jednim domom. Međutim, prag je od tada podignut. Nedavno je primijenjen sustav koji koristi 1.2 milijarde wona kao prag za vlasnike kuća s jednim domom, uz zadržavanje strukture u kojoj se standardi odbitka razlikuju ovisno o statusu zajedničkog vlasništva. Posljedično, nastaju slučajevi u kojima su parovi koji zajednički posjeduju kuću oslobođeni poreza ili im je teret značajno smanjen. Za vlasnike dvaju kuća, vjerojatnost smanjenja poreznog opterećenja također se povećala kako je iznos praga porastao, a prirez je ublažen.
Sve dok je Sveobuhvatni porez na nekretnine na snazi, neizbježno će i dalje biti istaknut u vijestima vezanim uz nekretnine. Bez obzira na to je li netko osobno podložan ovom porezu, samo promatranje nastoji li vlada ublažiti ili pooštriti porez pruža uvid u opći smjer politike nekretnina. Nadalje, to može pomoći u procjeni buduće putanje tržišta nekretnina.

Poslovanje iznajmljivanja kuća, operateri iznajmljivanja stanova

Temeljni razlog zašto se problemi s nekretninama stalno pojavljuju je nedovoljna ponuda pristupačnog stanovanja na poželjnim lokacijama. Stoga, ako se stabilan smještaj može osigurati bez nužnog posjedovanja nekretnine, značajan dio problema mogao bi se ublažiti. Čak i ako netko posjeduje više stanova, ako ih iznajmljuje po razumnim cijenama onima koji nemaju smještaj, moguće je očekivati ​​da jedna osoba koja posjeduje više domova neće izravno dovesti do rasta cijena stanovanja. Sustav 'Operater poslovnog najma stanova' nastao je upravo iz tog prepoznavanja. Međutim, ovaj sustav ostaje odličan primjer sustava koji nije zaživio zbog nedosljedne provedbe politika od strane vlade.

„'Neviđene porezne olakšice' oživljavaju registraciju poslovanja s najmom stanova... Ali hoće li to funkcionirati?“ (MoneyS, 25. prosinca 2022.)

U ovom članku ističe se pojam 'oživljavanje'. Označava povratak sustava koji je nekoć nestao, a istovremeno postavlja pitanja o njegovoj učinkovitosti. Sustav poslovanja s iznajmljivanjem stanova daje određene porezne olakšice kada se više stanova registrira za najam, tretirajući ih kao ponudu stambenog prostora, a ne kao špekulaciju. Ključne prednosti uključuju smanjene sveobuhvatne poreze na nekretnine ili poreze na kapitalnu dobit te niža porezna opterećenja na stjecanje nekretnina.
Ovaj je sustav uveden tijekom razdoblja brzog rasta tržišta nekretnina. Međutim, kasnije je kritiziran zbog neuspjeha u postizanju cilja stabilizacije cijena nekretnina, što je dovelo do smanjenja naknada i konačnog ukidanja. Kako je tržište nekretnina ušlo u pad, a neprodane zalihe su se povećavale, vlada je oživjela i usavršila sustav. Iako je osnovna struktura ostala slična prošlosti, određeni uvjeti su prilagođeni, poput uključivanja stanova ispod određene veličine kao nekretnina za najam. Registracija kao subjekta najma radi najma stambenog prostora dolazi s uvjetima: nude se porezne olakšice u zamjenu za ograničenja stopa povećanja najamnine i obvezu održavanja najamnine tijekom određenog razdoblja.
Vladina politika je nesumnjivo važna. Međutim, da bi ta politika postigla željeni učinak, tržište u konačnici mora reagirati u skladu s tim. Iako bi bilo idealno kada bi tržište rezoniralo s politikom i dobrovoljno djelovalo, stvarnost je više puta pokazala da su takvi slučajevi rijetki.

Čak i ako nemate kuću u vlasništvu, ipak biste trebali pratiti vijesti o nekretninama

Prilikom čitanja članaka vezanih uz nekretnine, smirenost i hladna glava su najvažniji. Ako emocionalno reagirate na jezik koji se koristi u člancima, mogli biste se previše uzbuditi oko pitanja koja vas se zapravo izravno ne tiču. To se posebno odnosi na članke o porezima na nekretnine. Uostalom, porezi na nekretnine ne utječu na puno više ljudi nego na one na koje značajno utječu.
Uz to, nema potrebe ignorirati vijesti i članke o nekretninama. Vlasnici kuća će prirodno pokazati interes, a za one bez nekretnina, malo je resursa vrijednih kao članci o nekretninama za proširenje perspektive o svijetu. Potrebno je pratiti promjene politika, vidjeti hoće li se cijene nekretnina stabilizirati i hoće li se obujam transakcija oporaviti kako vlada namjerava te ispitati kako takve promjene utječu na šire gospodarstvo. Ovo je daleko produktivniji pristup od rasprave o tome jesu li „porezi pretjerani“ ili „vlada prestrogo cilja vlasnike imovine“.
Bez obzira posjedujete li kuću ili ne, jeste li bogati ili ne, interes našeg društva za nekretnine je ogroman. Kako sazrijevate, cijene stanova prirodno vam privlače pažnju i počinjete razmišljati biste li jednog dana trebali kupiti kuću. Na kraju shvatimo surovu stvarnost da su cijene nekretnina pretjerano visoke, slažući se s idejom balona nekretnina. Većina mladih odraslih osoba na početku karijere brzo shvaća da čak i ako uštede svaki peni svoje trenutne plaće bez trošenja ni lipe, kupnja dobro lociranog stana u Seulu ostaje gotovo nemoguća.
Ne suočava se samo mlađa generacija s teškoćama.
Srednjovječne i starije osobe koje su godinama naporno radile kako bi konačno kupile dom također osjećaju nezadovoljstvo, jer smatraju da vrijednosti okolnih nekretnina rastu dok vrijednost njihovog vlastitog doma stagnira. Dodavanje poreznog tereta vlade samo pojačava ovo nezadovoljstvo. Iako se njihove okolnosti razlikuju, zaključak do kojeg se dolazi kroz generacije je sličan: „Ovaj svijet je slomljen, a problem je što vlada ne uspijeva to popraviti.“
Neosporna je stvarnost da su cijene dobro lociranih stanova u Seulu dosegle razine koje si obični građani izuzetno teško mogu priuštiti. Također je teško poreći da bi, ako cijene nekretnina drastično fluktuiraju, cijelo korejsko gospodarstvo pretrpjelo veliki udarac. Cijene nekretnina nisu problematične samo kada naglo porastu; one također uzrokuju ozbiljne nuspojave kada padnu. Ako vrijednost koju ljudi smatraju solidnom imovinom padne u trenutku, nacionalno gospodarstvo neizbježno upada u značajne previranja.
Problem nekretnina u Južnoj Koreji nije samo problem vlasnika kuća. Duboko je isprepleten s financijskim sektorom putem kredita za nekretnine, usko je povezan s onima koji nemaju kuće putem sustava depozita jeonse i povezan s brojnim industrijama, uključujući građevinarstvo, financije i usluge. Stoga bi kolaps tržišta nekretnina mogao dovesti do krize koja bi utjecala na cijeli industrijski sektor, a ne samo na određenu klasu. To znači da nagli pad cijena nekretnina nije nužno nešto za slavlje.
Čak i ako se trenutne cijene nekretnina čine abnormalnima, njihovo snižavanje preko noći nije poželjno. Potreban je pristup koji regulira tempo unutar onoga što naše gospodarstvo može podnijeti i postupno normalizira tržište. Razlog zašto su porezi postavljeni i na početku i na kraju transakcija nekretninama je upravo taj što, unutar ovog procesa prilagodbe, porezi funkcioniraju kao najizravniji i najmoćniji politički alat.