Ovaj blog post ispituje zašto nekretnine, a posebno stanovi, služe kao ključni pokazatelj u južnokorejskom gospodarstvu. Smireno istražuje kako trendovi cijena nekretnina, zahtjeva za pretplatu i prodaje novih kuća signaliziraju razvoj događaja za kućanstva, tvrtke i vladu.
Razumijevanje nekretnina ključno je za uvid u južnokorejsko gospodarstvo
Osim ako niste holivudski superheroj, ne možete podizati zgrade ili spuštati zemljište i premještati ih. Zato se ta imovina naziva nekretninama (不動産), što znači 'nepokretna imovina'. Suprotno tome, 'pokretna imovina' naziva se osobna imovina. Pomislite na stanove i automobile kako biste shvatili razliku.
S računovodstvenog gledišta, poželjnije ih je preciznije klasificirati i koristiti točnu terminologiju. Međutim, za nekoga tko se tek počinje zanimati za ekonomiju, razmišljanje 'nekretnina = stan' najlakši je pristup. Za to postoje dva glavna razloga. Prvi razlog je sastav imovine koju posjeduju Južnokorejci. Prema najnovijim društvenim pokazateljima koje je objavio Korejski zavod za statistiku, opipljiva imovina i dalje čini oko 75% imovine kućanstava u Južnoj Koreji, pri čemu nekretnine čine veliku većinu toga. Financijska imovina, uključujući dionice, fondove, mirovine, osiguranje i gotovinu, zajedno čini relativno nizak udio.
Naravno, nisu sve nekretnine stanovi. Stambene zgrade poput vila i uredskih zgrada, poslovni prostori, tvornice, pa čak i zemljišta poput planina i šuma uključeni su u nekretnine. Međutim, malo je vjerojatno da bi netko tko nema ni jednu kuću prvo posjedovao druge vrste nekretnina. Štoviše, stanovi i dalje čine ogroman udio svih stambenih objekata u Južnoj Koreji. S obzirom na ovu stvarnost, pojednostavljenje razumijevanja gospodarstva fokusiranjem na stanove kao početnu točku potpuno je valjano.
Drugi razlog je taj što mnogi ljudi posjeduju stanove, a istovremeno mnogi ljudi žele biti vlasnicima istih. S obzirom na intenzivnu pozornost javnosti, stanovi imaju značajan utjecaj na šire gospodarstvo među raznim vrstama nekretnina. Pogled na vijesti otkriva da se većina članaka vezanih uz nekretnine vrti oko stanova. Stoga, čak i u fazi kada ekonomsko znanje nije duboko razvijeno, razumijevanje nekretnina kao stanova ne predstavlja veliku poteškoću u tumačenju ekonomskih vijesti.
Cijene stanovanja: Neugodne, ali neizbježne
Kada vijesti kažu da cijene nekretnina rastu, vlasnici kuća prvo se usredotoče na to 'koliko im se imovina povećala'. Suprotno tome, oni bez domova ili novca neprestano se muče oko toga 'mogu li si ikada priuštiti i jedan dom u životu', na kraju zaključujući da je 'život nepodnošljivo težak' i počinju izražavati svoje frustracije i pritužbe na svijet. Oni koji trenutno nemaju domove, ali razmišljaju o kupnji, dijele se u dvije skupine. Jedna skupina uzima kredite za kupnju stanova, nadajući se da će cijene porasti. Druga skupina odlučuje se protiv kupnje, a zatim krivi svoju prošlost i kritizira vladu zbog neuspjeha u upravljanju cijenama stanova dok promatraju kako vrijednosti nekretnina rastu.
Ipak, postoji jedna neobična stvar: gotovo nitko ne hvali vladu kada cijene nekretnina rastu. Umjesto toga, češća je reakcija podsmjehivanje, govoreći: „Beskorisno je da se vlada miješa i pokušava kontrolirati cijene stanova.“ Uz to, vlada ne dobiva pohvale ni kada cijene nekretnina padnu. Vlasnici kuća kritiziraju vladu kao nesposobnu za uništavanje gospodarstva, dok oni bez domova bjesne što gospodarstvo umire. Posebno, što se netko više muči zbog uzimanja kredita za kupnju kuće, to je njegov bijes intenzivniji. Bez obzira rastu li cijene ili padaju, vlada uvijek na kraju preuzima krivnju.
Kao što smo ranije vidjeli, južnokorejsko gospodarstvo i nekretnine neraskidivo su povezani. Sviđalo nam se to ili ne, priznavanje ove stvarnosti ključno je za pravilno tumačenje ekonomskih tokova. Jednostavno inzistiranje na tome da cijene nekretnina „moraju bezuvjetno rasti“ ili „moraju bezuvjetno padati“ previše je pojednostavljen pristup. Čak i kada cijene padnu, predstavlja li to hlađenje i stabilizaciju tržišta ili nagli pad, sasvim je druga stvar. Ekonomske vijesti i članci obično razlikuju ovu razliku koristeći pojmove „meko slijetanje“ i „tvrdo slijetanje“.
Stanovi su i stambeni prostori i investicijski proizvodi. Stoga je, kada se razmatraju stanovi, teško odvojiti njihovu „stambenu funkciju“ od njihove „funkcije zarađivanja novca“. Obje perspektive moraju se razmatrati zajedno. Budući da je nekretnina nepokretna imovina, „lokacija“ je najvažnija iznad svega. Ključni čimbenici su koliko su dobro razvijeni prometni uvjeti, obrazovno okruženje i svakodnevne pogodnosti. Element „brenda“ je također neophodan. Nije dovoljno da stan samo ima dobru lokaciju i čvrstu konstrukciju. Čak i stanovi izgrađeni na istoj lokaciji mogu imati različite vrijednosti ovisno o svom brendu. Slično kao i luksuzna torbica, vrijednost brenda odražava se u cijeni stana.
Baš kao što najnoviji pametni telefoni zahtijevaju više cijene zbog vrhunskih značajki i praktičnosti, tako su i novoizgrađeni stanovi obično skuplji. Međutim, nije neuobičajeno da se stariji stanovi na vrhunskim lokacijama prodaju po višim cijenama od novih. To je zato što posjeduju vrijednost rijetkosti sličnu antikvitetima. Vrijednost rijetkosti ovih starijih stanova u konačnici proizlazi iz njihove lokacije. Stoga, kada se novi stambeni kompleks izgradi na vrhunskoj lokaciji, njegova cijena postaje znatno veća.
Ekonomska pitanja vezana uz stanove također su vrlo raznolika. Pažljivim ispitivanjem pojmova koji se pojavljuju u vijestima ili člancima, općenito se može zaključiti na koja se pitanja odnose. Kada se pojave izrazi poput 'pregrijavanja' ili 'abnormalnog porasta', to obično ukazuje na članak koji izražava zabrinutost zbog potencijala da stanovi postanu spekulativna roba. 'Novi gradovi' ili 'pregradnja' duboko su povezani s politikama stabilizacije nekretnina, dok su 'porez na kapitalnu dobit' ili 'porez na imovinu' usko povezani s politikama suzbijanja nekretnina. To otkriva vladinu perspektivu na tržištu nekretnina. Članci koji spominju 'građevinske tvrtke' ili 'uvjete u građevinskoj industriji' općenito se razvijaju s korporativnog stajališta.
Krediti su također neizostavan ključni element. Krediti su praktički obavezan korak za kupnju nekretnine, što ih čini ključnom ključnom riječi ne samo za banke i financijski sektor već i za kućanstva. Iz perspektive kućanstava, postoji još više vijesti o nekretninama koje treba uzeti u obzir. Od predprodaje i ulaganja do poreza na nekretnine, raznih sporova i sustava licenciranih agenata za nekretnine, teško ih je sve nabrojati. Ova tri ključna igrača u stanovima i gospodarstvu stoga su usko isprepletena, što otežava bilo kojoj strani da samostalno pokreće promjene. Pa ipak, nitko se ne zalaže za to da se trenutna situacija ostavi nepromijenjenom. Upravo je to razlog zašto su pitanja nekretnina posebno složena i izazovna.
Štoviše, problemi sa stanovima ne mogu se promatrati isključivo kao ekonomski problemi. Nikada ne smijemo zaboraviti da ljudi zapravo žive u tim stanovima. Svakodnevni problemi poput buke između katova, problema s parkiranjem, zapošljavanja zaštitara i dostave paketa duboko su isprepleteni s našim životima. Dakle, problemi sa stanovima - problemi s nekretninama - ekonomska su pitanja, ali istovremeno i društvena i politička pitanja. Stoga se ne možemo okrenuti od nekretnina samo zato što su teške. Od sada nadalje, ispitajmo postupke kupnje i prodaje nekretnina, s fokusom na stanove, i pažljivo pratimo kako ti postupci pokreću gospodarstvo.
Kako kupiti novi stan: Predprodaja i pretplata
Novoizgrađeni stanovi, ili stanovi izgrađeni od nule, uvijek su vrlo popularni.
Kao stambeni prostori nude iznimnu praktičnost, a kao investicijski proizvodi mogu se pohvaliti visokom likvidnošću i investicijskom vrijednošću. Ove dvije funkcije ključni su kriteriji za procjenu vrijednosti stana. Ako bilo koja od njih nedostaje, čak i novoizgrađeni stan može imati smanjenu popularnost. Zato vrhunski novi stanovi u provincijskim područjima ponekad mogu biti jeftiniji od starijih stanova u Seulu - njihova vrijednost kao investicijskih proizvoda relativno je niža.
Prilikom prodaje novih stanova uobičajeno se koristi izraz 'predprodaja'. Ako u vijestima naiđete na izraz 'informacije o predprodaji', shvatite to kao prodaju novoizgrađenih stanova. Objava predprodaje odnosi se na javno objavljivanje detalja vezanih uz predprodaju, dok raspored predprodaje označava cijeli proces od početka prodaje novog stana, preko lutrije, do potpisivanja ugovora.
Dakle, nakon što se objavi predprodaja, znači li to jednostavno da provjerite raspored, platite novac i kupite stan? Postoji još jedan ključni uvjet: 'kvalifikacija'. Vrijedi ekonomski razmotriti zašto su kvalifikacije potrebne za kupnju kuće. Već smo više puta ispitali da u tržišnom gospodarstvu cijenu proizvoda određuje ponuda i potražnja. Ako je ponuda određenog proizvoda ograničena, njegova cijena prirodno raste kako bi se uskladila s razinom potražnje. Dakle, ne bi li se trebalo dopustiti da i cijene prodaje stanova nastave rasti u skladu s potražnjom?
Problem nije tako jednostavan. Ako cijene prodaje rastu neograničeno, samo će oni koji si mogu priuštiti taj iznos moći sudjelovati u prodaji. Općenito, ljudi koji već posjeduju kuću vjerojatnije će biti bogatiji od onih koji je nemaju. Ako se natječu pod istim uvjetima, mogućnosti dostupne onima bez domova neizbježno će se smanjiti. Ako vlasnici kuća opetovano osiguravaju nove stanove dok oni koji nisu vlasnici kuća kontinuirano gube, bogati postaju bogatiji, a siromašni siromašniji, produbljujući nejednakost i destabilizirajući društvo. U konačnici, oni koji si ne mogu priuštiti cijene pokrenut će pitanje da je natjecanje protiv onih koji su već u privilegiranom položaju nepravedno.
Objava prodaje → Potvrdite raspored → Provjerite ispunjavate li uvjete → Prijavite se → Lutrija → Objava rezultata → Završetak ugovora
Iz perspektive čisto slobodnog tržišta, dopuštanje neograničene konkurencije za kupnju stanova može se činiti opravdanim. Pa ipak, uvjeti za ispunjavanje uvjeta postoje jer stanovi nisu samo investicijska roba, već esencijalni prostori za 'boravak'. Za razliku od luksuzne robe poput plemenitih metala ili dizajnerskih predmeta, koji nisu esencijalni, stanovanje je neophodno za održavanje osnovnog ljudskog života. Situacija u kojoj ljudi ne mogu pronaći mjesto za život jednostavno zato što im nedostaje novca vrlo je ozbiljan društveni problem. U Južnoj Koreji, gdje je dom u biti imovina, biti 'beskućnik' vrlo vjerojatno će dovesti do nejednakosti.
Dakle, što kažete na ograničavanje rasta cijena nekretnina samo na određena područja? I to je nerealno. To se posebno odnosi na strukturu poput one u Južnoj Koreji, gdje kada cijene nekretnina počnu rasti u jednom području, uglavnom u Seulu, one se lančano šire na gradsko područje i provincije. Isto vrijedi i za one koji žive u jeonseu ili mjesečnom najmu bez kupnje doma. Kada cijene kuća rastu, povećavaju se i jeonse depoziti i mjesečne najamnine. U konačnici, troškovi stanovanja koje obični građani moraju snositi nastavljaju rasti. Kako troškovi stanovanja zauzimaju veći udio prihoda, kućanstva nemaju drugog izbora nego smanjiti druge troškove. To izravno dovodi do gospodarskog pada. Kako se sve više ljudi bori za održavanje svog životnog prostora, socijalno ranjivo stanovništvo također naglo raste.
Društvo u cjelini postaje nestabilno, poput zatišja pred buru. Iz tog razloga vlada utvrđuje kriterije za sudjelovanje u stambenim lutrijama, stvarajući sigurnosne mreže kako bi se spriječilo da oni bez doma budu izbačeni iz društva.
Stanovi su vrlo korisni i dugo provjereni investicijski proizvod. Iako su cijene donekle visoke, mogu poslužiti i kao sredstvo za one koji su marljivo akumulirali imovinu da prošire svoje bogatstvo. Međutim, ako cijene stanova beskrajno rastu, onima bez stanova teško je akumulirati bogatstvo bez obzira koliko se trudili. Kao rezultat toga, nejednakost u bogatstvu dodatno se produbljuje. Stoga vlada nastoji što pravednije raspodijeliti mogućnosti ograničavanjem podobnosti za prodaju stanova, osiguravajući određenu razinu potencijala za širenje bogatstva. Sustav 'pretplate' na stanove također je dio ove politike.
Sustav pretplate pruža mogućnosti sudjelovanja onima koji ispunjavaju određene uvjete, a zatim među njima raspoređuje ograničeni resurs stanova putem poštene lutrije. Vjerojatno ste barem jednom čuli izraz "račun štednje za pretplatu". Ovi računi lako su dostupni na šalterima banaka i često se navode kao prvi financijski proizvod koji bi novi sudionici u društvu trebali pripremiti. Upravo zato promjene u sustavu pretplate dobivaju značajnu medijsku pozornost. Cijela nacija ima tako velik interes za sustav. Ulozi i lični interesi koji su uključeni daleko su veći od onih u većini zabavnih programa.
„Prednosti za mlade? Četrdesete se bore oko proširenja kvota pretplate za mlade“ (Maeil Business Newspaper, 2022.10.26.)
„500,000 jedinica javnog stanovanja bit će otvoreno za pretplatu unutar godine dana... Prilika za kućanstva s niskim prihodima bez doma da osiguraju vlastiti“ (Seoul Shinmun, 29. studenog 2022.)
Sustav pretplate nije fiksan, već se stalno razvija. Kako bi se spriječila prekomjerna marginalizacija bilo koje specifične skupine, zahtjevi i opseg naknada prilagođavaju se prema potrebi. U prvom članku, skupina u središtu tih naknada su 'mladi'. Kako cijene nekretnina rastu, smanjuje se vjerojatnost da će mladi odrasli ući u društvo i osigurati vlastiti dom. Kao odgovor na to, vlada je istupila s proširenjem posebne kvote za mlade. Međutim, politika koja dodjeljuje više ograničenih resursa mladima nije dobrodošla vijest za sve generacije. Oni u 40-ima, koji su relativno dugo živjeli bez vlasništva nad domom, mogu se osjećati u nepovoljnom položaju.
Drugi članak usredotočuje se na „kućanstva s niskim primanjima bez domova“. Vlasnici kuća često žele dodatne nekretnine, a što je netko bogatiji, to je jača tendencija proširenja tog bogatstva. U Južnoj Koreji, stanovi su vrlo učinkovito sredstvo za povećanje imovine. Oni koji su ostvarili profit kroz nekretnine posebno razumiju vrijednost novoizgrađenih stanova. Nadalje, postojeći vlasnici kuća često se klasificiraju kao vlasnici imovine, što im olakšava osiguranje većeg investicijskog kapitala. U tom kontekstu, vlada revidira sustav pretplate kako bi pružila više mogućnosti onima bez domova. Ovaj članak, objavljen samo mjesec dana nakon prvog, detaljno opisuje prilagodbe ciljnim skupinama politike i volumenima dodjele, posebno uzimajući u obzir relativno nepovoljne 40-godišnjake. Budući da je sustav pretplate društveno osjetljivo pitanje, ključno je uvijek imati na umu da se njegovi detalji mogu često mijenjati.
Dakle, što bi trebali učiniti ljudi koji već posjeduju kuću, ali su pripremili pretplatnički račun za kupnju dodatnog novog stana?
Članci vezani uz ovu temu prirodno se pojavljuju.
„'Slomiti se ili ne slomiti'... Strategije za pretplatničke račune vlasnika samostojećih kuća“ (Asia Economy, 2022.08.18.)
Kako se prilike koncentriraju na one koji nemaju nekretnine, prilike za vlasnike kuća smanjuju se ili nestaju. Međutim, ovdje postoji ključna činjenica koju treba zapamtiti: bogati već znaju kako povećati svoje bogatstvo i ne odustaju lako. Taj stav i upornost vjerojatno su značajno pridonijeli njihovom akumuliranju bogatstva. Kao što prethodni naslov članka sugerira, oni nepristrano analiziraju situacije, predviđaju budućnost i donose strateške odluke. Čak i ako ne mogu odmah iskoristiti svoje račune za štednju na temelju pretplate, nastavljaju se pripremati imajući na umu buduće promjene politika ili druge prilike. Dok politike provodi vlada, vlade se mijenjaju svakih pet godina. Politike o nekretninama i sustavi pretplate također se mogu mijenjati ovisno o ekonomskim trendovima. Ako sredstva trenutno nisu hitno potrebna, nema razloga za žurno zatvaranje računa za pretplatu ili odgađanje otvaranja istog.
Ukratko, ukratko, što smo do sada obradili. Za kupnju novog stana potrebna je pretplata, a za pretplatu vam je potrebno razumijevanje relevantnog sustava i pretplatnički račun. Međutim, ključno je zapamtiti da su poznavanje sustava i priprema računa samo nužni uvjeti; nisu dovoljni uvjeti koji jamče uspjeh.
Procjena tržišta putem rasprodanih i neprodanih jedinica
Nakon što se pretplata zatvori nakon objave predprodaje, članci koji analiziraju uspjeh predprodaje preplavljuju publiku. Što više pažnje određeni stambeni kompleks dobiva, to se više takvih članaka pojavljuje. Ako predprodaja uspješno završi, naslovi obično sadrže fraze poput 'Omjer konkurencije pretplatnika X prema X'. Tijekom razdoblja pregrijanih tržišta nekretnina, omjer konkurencije za neke komplekse može premašiti stotine prema jedan. Suprotno tome, ako se u naslovu pojavi riječ 'nedovoljno pretplaćeno', to znači da je broj prijavljenih bio manji od broja dostupnih jedinica, što je rezultiralo neuspjelom prodajom. Visok omjer konkurencije pretplatnika često se tumači kao signal da je stan obećavajući investicijski proizvod koji će vjerojatno donijeti visoke prinose u budućnosti. Drugim riječima, to sugerira da će cijena stana vjerojatno porasti.
Članci koji izvještavaju o uspješnim prodajama uglavnom slijede formulaičnu strukturu. Opisuju mnoštvo koje hrli na lokaciju, izražavaju zabrinutost zbog špekulativne groznice, a zatim sugeriraju da bi kupnja ovog stana mogla donijeti određenu razinu profita. Neizbježno završavaju frazom „zabrinutost zbog balona nekretnina“. Poruka koju ovi članci prenose čitateljima je jednostavna: „Ne biste li trebali kupiti ovu kuću?“ Bez obzira na trenutnu ekonomsku situaciju ili govori li se o balonu, ton kao da pita: „Što radite dok toliko ljudi kupuje kuće?“
Međutim, treba biti oprezan s bezuvjetnim tumačenjem ovih članaka kao znakova procvata tržišta nekretnina. To bi jednostavno mogli biti primamljivi članci osmišljeni da stimuliraju potražnju kako se razdoblje predprodaje bliži kraju. Umjesto da se lako zanesete jednim člankom, korisnije je slušati razgovore ljudi oko sebe. Ovo je najbrži i najlakši način da se procijeni razina pregrijavanja na tržištu nekretnina. Ako se razgovori o nekretninama prirodno pojavljuju posvuda, vrlo je vjerojatno da se tržište već približava vrhuncu. U ovakvim trenucima, odvojiti trenutak da dođete do daha nužan je izbor.
S druge strane, postoje i slučajevi kada prodaja ne uspije.
„Duncheon Jugong neprodan... Seulska 'nepobjedivost' sada je stvar prošlosti“ (Korea Economic TV, 2022.12.08.)
Mitovi poput „nepobjedivosti konglomerata“ i „nepobjedivosti nekretnina“ rašireni su u našem društvu. Nepobjedivost nekretnina dalje se dijeli na „nepobjedivost pretplatničke prodaje“, „nepobjedivost Seula/Gangnama/metropolitanskog područja“ i tako dalje. Članke koji sugeriraju da se ovi mitovi o nepobjedivosti pobijaju ljudi tumače kao signale da „sada možda nije vrijeme za kupnju kuće“ ili da „gospodarstvo možda ide nizbrdo“. S druge strane, to se također može protumačiti ne kao jednostavan ekonomski pad, već kao povratak pregrijanog tržišta nekretnina na svoje pravo mjesto.
„Zadržavanje neprodanih jedinica znači katastrofu... Građevinske tvrtke odgađaju prodaju usred zastoja na tržištu nekretnina“ (Chosun Ilbo, 12. prosinca 2022.)
Članci o prodaji stanova služe kao ključni pokazatelj za procjenu tržišta nekretnina. Za predviđanje budućih cijena stanova, korisno je proučiti prodajne rezultate. Dobitak stana na lutriji usred žestoke konkurencije sličan je rođenju sa srebrnom žlicom u ustima. Međutim, rođenje sa srebrnom žlicom ne jamči siguran život. Slično tome, samo zato što netko uspije osigurati stan ne znači da će svi kasnije od njega ostvariti ogroman profit. To samo povećava relativnu vjerojatnost. Suprotno tome, ako se neprodane jedinice pojave u dugo očekivanom području ili kompleksu, to sugerira da bi izgledi tržišta nekretnina mogli biti nepovoljni za sada.
Pretpostavimo da ste provjerili oglas za pretprodaju, prošli kroz razne postupke i osvojili na lutriji u žestokoj konkurenciji. Postaje li taj stan odmah 'moj dom'? Je li vrijeme za radost nakon što ste se ukrcali u vlak za stjecanje bogatstva? Apsolutno ne. To vam samo daje kartu za ukrcaj u vlak koji će vas dovesti do toga da postanete 'vlasnik kuće'. Pred vama je teška, vrlo stvarna glavna rečenica: 'plaćanje prodajne cijene'.
